澳洲澳洲房产新手投资者！投资策略？悉尼

在澳大利亚地产投资



你好 somersoft 放大器;大家这是我的第一篇文章，所以对我可能犯的任何错误表示歉意！我将首先简要介绍一下我期待成为一名活跃的成员放大器的情况；扩展我的投资知识 我今年 23 岁，在整个学徒期间存钱后，在 21 岁时购买了我的第一套投资房产 我于 2011 年 1 月在维多利亚州的 Boronia 购买了一个单位，当时我对房地产市场的信心似乎很高 我花了 370,000 美元购买了一套4 年 3 房 1 卫 单车库 单层单元 这似乎是现在的价格 我买这个单元纯粹是作为投资 无意搬进来 它目前以 $340pw 出租 租户看起来很开心，我已经拥有了在这方面没有问题 我在购买之前存了一笔可观的金额，以最大限度地减少我不得不借的金额并避免支付抵押贷款保险 我目前欠 290,000 美元，抵消了大约 45,000 美元 我的 IO 还款额在上个财政年度每月约为 1240 美元我在报税时收到了 6500 美元，这在所有费用之后都是正现金流量，我住在家里，因此在我的日常生活中没有太多费用，这有帮助（得到尽可能多地喝牛奶）我目前正在寻找最适合我的某种形式的方向或投资策略，因为当我购买我的单位时，除了支付它之外，我并没有太多的指导或策略尽快离开我目前的收入为 6 万美元，但将在 6 个月内攀升至 7 万至 8 万美元，并且正在考虑购买另一个，但不确定我将如何为另一个地方融资 我为长篇大论道歉，试图最好地解释我的情况尽可能短并不容易。我敢肯定有很多我想念的！提前感谢任何愿意向我提出一些想法或问题的人！问候，丹
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你如何看待你的房产自从你购买它以来它的价值增长了吗？如果是这样，你的投资策略的一部分就是从中提取一些股权（获得从您当前的贷方增加贷款）并使用额外的钱来购买新的购买至于购买什么谁知道，但是像您目前拥有的东西在当前气候下相当有弹性您是否制定了下一个预算
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嗨亚伦，感谢您的回复！我没有对我计划在新的一年里做的单位进行适当的评估，但是最近在该地区的销售量下降我认为它没有很大的增长，这将严重限制我的选择我说过对一位做了粗略估价的当地经纪人说，他有信心他们可以以大约 400k-420k 美元的价格出售它如果估值回到 35 万美元，我会面临什么影响？允许在没有完整申请的情况下预先进行估值，这消除了低估值风险 不过要回答您的问题，如果估值确实回到了 350,000 美元（并且您必须进行完整申请），那么您将不得不投入资金或向 LMI 支付保持 LVR 低于 80% 所以要小心你是怎么做的
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啊谢谢你根据建议，我没有意识到这一点，但我现在会记住这一点！我目前在西太平洋银行工作，并拥有一个具有抵消功能的火箭投资账户 我计划与我的抵押贷款经纪人或直接与西太平洋银行预订，以了解我在购买另一处房产方面的选择 从那里我想我会有更多关于我的局限性的想法
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您的经纪人可以预先向西太平洋银行订购估值，看看您拥有多少资产（如果有的话）同时您应该了解自己能负担得起的东西，然后去从那里
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Dan，这是一篇描述我选择的涉及别墅和别墅的投资策略的帖子。联排别墅 它可能对您感兴趣 资本增长平均 (CGA) 策略 我采用的定期购买周期类似于美元成本平均对股票市场的影响 它成功的主要基本原则是它依赖于您的“时间”；市场，而不是“时机”；市场，从不出售 所以换句话说，你在繁荣的顶部或底部购买并不重要，只要你在高密度地区（都会区首府城市）购买优质、位置优越的房产)，定期以或低于公平市场价值 我基本上每年都在购买一个 IP 迄今为止，我们已经在澳大利亚建立了价值数百万美元的房地产投资组合 我们一直在购买新的或接近新的房产而不是旧房产style 属性有几个原因，主要是（没有特别的顺序） - 1 To最大限度地减少我的非现金扣除 2 最大限度地减少我的维护费用；维修费用 3 更现代的放大器；对租户有吸引力 - 从而最大限度地减少潜在的空置率 4 要求更高的租金 - 从而最大限度地提高收益 没有进入“哪个更好的争论，房屋或单位”，我更喜欢购买联排别墅和联排别墅。具有 30% 或更多土地成分的别墅，从而消除了多层单元或高层公寓，原因有几个 主要是（无特定顺序） - 1 个较低的维护放大器；维护租户 2 较低的购买或进入更高资本增长郊区的入门水平 3 快速增长的市场（现在和未来都开始）想要这些类型的房产 这是由于有史以来最大的一群人出生（成为婴儿潮一代和空巢老人）开始进入退休年龄 他们希望缩小规模，主要原因如下：经济 4 更大的税收优惠因此，有效性最大化现金流 5 能够在您的投资组合中持有更多的个人资产 - 从而通过不将所有鸡蛋只放在几个篮子中来最大限度地减少区域暴露风险，可以这么说，我希望在历史上限增长 7 的区域购买%pa andor 正在高档化 我看看政府、商业、零售、私营部门在哪里注资 这最终会美化该地区，人们喜欢这样的外观，因此在创造需求方面有所行动我发现如果您正在寻找短线，这很有效中期资本增长，以便更快地利用和建立您的投资组合 回到 CGA，顾名思义，它会在整个房地产周期内将您的投资组合在单个房产上实现的资本增长平均化，同时考虑到房产价值翻倍每 7 - 10 年 7%pa 复利 解释我的意思的最简单方法是提供一个基本示例，考虑到所有您的投资组合现金流将通过收购阶段的工资、租金收入、税务员、LOC 和/或现金债券结构以及您可用的任何其他形式的收入来提供服务为了便于计算，假设我们以 25 万美元的价格购买了一处房产，所以10 年后它现在价值 50 万美元现在假设我们在接下来的 7-10 年内每年都这样做 现在你可以退出激烈的竞争 所以在第 11 年（自你的第一个 Ip 以来的 10 年）你在 IP1 中拥有 250K 股权，你可以提取（最高 80%）免税以资助您的生活方式或投资 在第 12 年，您做的完全一样，但不是从 IP1 提取，而是从 IP2 提取 在第 13 年，您对 IP3 做同样的事情，在第 14 年到 IP4 等洞 - 你必须去找工作 - 不，只是在开玩笑！您只需回到您购买的第一个 IP，因为它距离您第一次使用它已有 10 年了，现在它的价值再次翻了一番（100 万美元） - 所以您再次完成了整个周期事实上您可能从未绘制过每个房产最高 80% lvr ，所以你不仅有整个房产的增长周期可以花掉，你还有你在第一次复利的时候剩下的东西 现在你的财富复利速度比你花的快！有什么问题 回到我在开篇中所说的，只要您购买，您在房地产周期内的哪个地方购买并不重要，这是因为您要到 10 年才能利用它后来在它实现了一个完整的增长周期之后，这就是CGA的基本概况。结构正确，它是终身索引的免税收入的自我永久来源！如需更多信息，请点击此“我们已经完成”的链接；线程我已经开始了一段时间如果您需要任何澄清，请问我希望这能提供一些思考的食物； help
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嗨 Rick 这是一个非常有趣的策略 我喜欢免税收入的想法！只是想知道（希望你不介意我问）你们是如何为每次购买建立存款的，是储蓄还是你必须再融资和使用股权，我认为当你到达时这会让你少一点10 年准备靠股权过日子 谢谢杰米
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Rix，我喜欢你的 CGA 计划的许多特点 一些问题 1 如果超过十年，有一段房价暴跌的时期会发生什么 美式风格 2 什么如果十年期间的平均增长率低于 7%，就像悉尼部分地区一样 3%，那么会发生这种情况 3 如果您在前五年失去收入，整个计划是否会失败 4 如果在第 1 年，我们购买了 100 万 IP，然后希望十年内价值 200 万 我将非常感谢您的想法

嗨 Rix，感谢您的建议，我对这个论坛的帮助和信息量感到震惊！至于你的策略在一个完美的世界里听起来不错，虽然我对中国问题的回应也很好奇非常感谢你的回应和时间来解释你的策略虽然干杯
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嗨 Rixter 优秀的系统帖子！深思熟虑的策略 - 向你致敬！我的策略与 Rixter 的策略非常相似，但有点曲折。我对房地产投资的预期是两个方面； 1 每 5 年购买一个良好的老式基础房产（独立屋或联排别墅）以实现资本增长 *需求区域 * 正在进行中产阶级化 * 3-4 公里内的冰箱郊区 * 翻新潜力 * 靠近交通 * 靠近好学校 为什么 1 借鉴股权每 2-3 年一次，足以为以下租金收益率（正负债）策略提供资金 2 通常这些类型的房产是负负债；然而“损害”；通过投资积极的资产负债率来弥补损失 3 房产范围为 $450,000-$750,000 4 我更喜欢老式房产，因为它更容易在市场下购买，如果您愿意弄脏手并进行一些化妆品装修汗水股权！ 5 优先选择洪流产权联排别墅 - 入门级更便宜，如果购买得当，它将经历与同一地区的标准房屋相同的资本增长 2 购买或开发单元块（3-10 块）或 300,000 美元以下的单个单元每 2-3 年的租金收益，为上述资本增长战略提供资金（可负担性） *仅在一个标题下的单元块（节省市政费，印花税等）*如果块超过 3 小时车程，购买仅包含 3-4 个单元的小块 - 减少租户和维修的麻烦 * 土地价值 无分层 * 目标为 80% 的最低收益率（单个单元）* 目标为 70% 的最低收益率（单元块） 为什么 1该策略有两个主要好处；它在“财务损失和稳定性”方面支持我上述的资本增长策略； - 正如 Rixter 所说，“它成功的主要基本原则是它依赖于你的“时间”；市场，而不是“时机”；市场”； 2 自给自足 3 我偏爱单元块，有一些主要好处 - 持有成本较低 - 无分层 - 多租金 - 更容易增加租金（跨多个租户的较低增长分布放大最终结果） - 持有土地价值，潜力资本增长和发展 我的策略被认为是“慢”，但它适合我的生活方式，而且我目前的节奏很可能在我结婚时改变，显然当你结婚时它总是会改变！此致 Michael
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Jamie，在最初的几个 IP 的早期，我们借用了 106% 的 IP 购买价格，以我们的 PPOR 初始 amp;后续 IP 106% 的细分如下 - 100% 的 IP 购买价格，加上 5% 的购买成本，加上 1% 的额外盈余资金作为缓冲，如果结算和之间有任何空置期；找到第一个租户，或任何意外的维护随着我们的 IP 在中短期内价值增长（由于我所在地区的尽职调查和宏观选择标准），银行不再需要我们的 ppor 作为安全性，并在我们发布申请这样做 随着我们后来的购买，我们已经建立了投资 LOC，以现有 IP 为担保，以获得所需的 20% 存款和；与后续每次新购买相关的 5% 购买成本 进行结算所需的剩余 80% 资金余额由另一家银行为新购买提供担保 我希望这有帮助
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中国，1 玩魔鬼的倡导者应该房价暴跌，也就是美国风格，那么一个人会遇到与其他任何有抵押贷款的人一样的问题，但是对你有利的是，你也有租金收入；可用于生活方式的税收优惠；费用 2 分散多个市场的投资组合以最大程度地减少市场过度敞口并制定购买标准以识别 CG 上升的领域非常重要 但是再次扮演恶魔倡导者并且您确实购买了柠檬，那么我强烈建议将其从群 3 无论您投资哪种资产类别，都应始终致力于最大化现金流和；在此过程中尽可能降低风险因此，如果您在建立投资组合的早期收购年份失去收入或处于就业之间，我强烈建议您购买收入保障保险 4随着时间的推移，你可以尽可能高效地收获不断上升的 CG为此，考虑到相关领域的尽职调查，我再次强烈建议在一个投资组合中使用多个 IP，以增加 amp;从现金流的角度最大化租金收入收益以您的 100 万美元为例，我希望购买 3 个 IP，而不是您所问的仅 1 个 IP 根据我的经验，您将在单个物业中产生更高的收益，从而复合传入现金流一个投资组合同样重要的是，它还可以作为一种工具来最大限度地降低风险，尤其是在投资组合构建的早期基础阶段如果出现空缺期并且一个 100 万美元的资产基础由 3 个 IP 组成，那么你只损失了 33%租金收入与损失 100% 的总投资组合收入相比，仅持有 1 个投资物业 China amp； Dan 希望对你有帮助
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谢谢 Rixter 这很有帮助，我感谢你的详细回复 你提到当你开始时，你用房屋净值借了 IP 成本的 106% 这听起来是一个非常大胆的举动其中如果出现失业、租房空置、利率飙升等不利情况，就会有很多焦虑 如果你不介意的话，再问几个问题 1 你是否主张在你的IP选择上瞄准现金流正属性？如果更多的 CP 正面 2 其次，我注意到您提倡购买多个 IP 以分散风险并增加您的收入 假设我开始使用未支配的 750k PPOR 上的 500k 房屋净值开始我的 IP 之旅——你会最大限度地利用 500k 作为存款，比如两个或三个 IP，然后再借用 IP 担保的 1500 万，或者你会建议初学者有一个较小的投资组合，例如只使用 250 k 房屋净值，只购买一个 IP 来学习技巧 3 每次购买新 IP 时，您是否都有新的贷方和新的 LOC 4 您的第一个 IP 使用房屋净值作为存款，您使用或会推荐哪种贷款结构非常感谢
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感谢 Rixter amp; Mike C 对于您的详细回复我有与 Rixter 解释的类似计划，但缩小了版本介于 Rixter 放大器之间；迈克 C - 不是在 10 年内购买 10 套，我的目标是在 20 年内购买 10 年中的 5 套 - 而不是新的分层式房产或老房子，我的目标是购买相对较新的有土地的房子 - 目标是大约 40 万 -50 万套房产我的理由是： - 不想与太多租户打交道 - 两年之间有足够的时间来解决现有房产的问题并研究新 IP - 2 年有足够的时间来解决押金问题 话虽如此，我'我只是一个初学者，只达到了我们目标的 50% 其他人更有经验
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自 2000 年以来我一直在积极投资 在那段时间里，我从未与任何租户打过交道 那是我雇用的物业经理的工作他们去做
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用别人的钱（从银行借来的钱）来支付20%的定金，80%的购买价格加上购买成本，这是相当标准的做法 为什么在你没有钱的时候用你的钱我们已经解决了与失业、职位空缺和d 通过保险和固定利率利率期提高利率 在最初几年，我以 CF 中性 IP 为目标 我寻找 65% 的最低收益率 我通过一个非常快速的计算来做到这一点 - 每周可达到的租金 X 800 支付的最高购买价格 后来购买 我将这个收益率标准放宽到 52%，因为我的投资组合已经产生了可观的股权，并在我的投资 LOC 内为我提供了一个很好的可用资金缓冲，以便在需要时使用 这一切都取决于一个人的个人风险状况 我们都不同不同的容忍度从你过去的帖子来看，你似乎非常不喜欢风险我建议你先买一个来学习，然后一旦你发现你的脚把它提升到你觉得更舒服的地方没有对错之分, 正是最适合你的，因为就像我说的那样，在学习速度和作为投资者的成长方面，我们都是不同的十年期间每年的 P 有人可能认为这很快，有些人可能认为它很慢我没有投资 LOC 就像我之前提到的那样，我借了 106% 的 PPOR 担保 现在我们有 3 个投资 LOC，后来购买了存款 amp;来自 LOC 的购买成本并为剩余 80% 的购买价格提供资金需要从另一家贷方完成结算 今天 o您的投资组合贷款分布在 3 个不同的银行贷方，以尽量减少我们与他们的风险敞口根据我对上面 Q3 的回答，我希望这会有所帮助
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它有很大帮助，非常感谢
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