澳洲澳大利亚房产 您对我的情况的意见。悉尼

在澳大利亚地产投资



我正在撒网，看看它会给你们带来什么，一旦对话开始，我会拜访经纪人，但这个话题是在投资之前探索和考虑尽可能多的选择的另一种方式 - 购买 PPOR 近 2 年以前，在我考虑投资之前 - 30 年贷款 - Pamp;I - 15 年固定贷款，利率为 809%（我知道） - 最高每年额外还款额为 1 万美元（我每周支付 2,000 美元，因此只需要再拿出 8,000 美元）- 贷款余额 lt;260,000 美元 - 净值 ~ 80,000 美元 - 没有重新提取 - MISA 帐户在这笔贷款上完全没用 - 完全再融资目前将花费我 gt;40,000 美元（直接来自CBA 的嘴）现在更多信息 - 我在悉尼内西区购买，并希望在我的 PPOR 上看到良好​​的 CG - 以我目前的收入，如果我改用每月还款并停止额外还款，我可以节省高达 10,000 美元今年我的预算已经非常紧张，不能再减脂了，我有能力增加我的收入不过有点 - 我的投资策略是为 CG 购买并持有我希望选择在 20 到 30 年内退休 - 现在节省 8000 美元，这意味着当我的贷款在大约一个月内达到第三年时，我可能会放弃这笔钱作为一笔额外的还款来节省很多利息 但是没有重绘，这是一条单行道 所以，在我的情况下，你如何推动自己进入投资市场 我一直在考虑很多选择，但目前我的想法是：当我能够获得融资时，从我的 PPOR 中提取股权作为押金，在一个可能经历合理 CG 的地区购买 NRAS 房产 ~400,000 美元 使用该房产的正现金流来抵消其投资贷款，直接所有剩余资金存入这个抵消账户，然后，当我在 PPOR 和 NRAS 投资中再次有足够的股权时，用它+在 offest 中的储蓄作为存款购买房产纯粹以产生 CG 然后继续使用股权为购买额外资金提供资金以CG为导向的投资ed 未来的投资 重复我相信，这种策略将使我能够比负​​利率投资更快地进入市场，同时提供一些增长并有效地让我没有任何成本 我的收入可能会逐年增加，这意味着我将也可以考虑从我自己的口袋里拿出更多资金用于未来的负利率投资所以……你的想法建议和问题等
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偿还抵押贷款可能不是一个糟糕的选择任何投资都需要有一个净收益率超过 8%，这意味着将税收考虑在内后总收益率将超过 10% 如果您知道任何可以持续提供这种收益率的安全投资，那么我相信每个论坛会感兴趣 每年年初一次性支付是有道理的 最便宜的抵押贷款利率在 6% 左右 每年可以节省 4000 到 5000 美元，但如果转换成本为 40000 美元，那就是不是 划算，所以放着吧 此外，利率可能会再次上升 投资之前，我会考虑存足够的钱来支付六个月的生活费用
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哎呀，15年固定贷款你可能是什么能够提取股权的方法是让另一个贷方对房产进行第二次抵押 这将很棘手，所以经纪人是你最好的选择
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几件事你应该能够得到一些 io 期在那笔贷款上，当前价值是多少，您在取出那笔贷款时是否支付了 lmi税收优惠和新低利率的节省将足以抵消巨大的中断成本
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可变利率为每年 6%，固定为 8%，贷款 260k，中断成本为 40k中断成本是 8 年的息差 它如何“抵消”中断成本 这还不包括你必须提出的事实现在有了 40k
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同意银行不会输 也许看看在几年内（或利率再次开始攀升时）打破以减轻打破传播成本的痛苦
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这里有关于固定利率的昂贵课程——无论是在成本方面，还是在它们对您的灵活性方面的作用方面，如果可能的话，我会将贷款转换为 IO，当有足够的新股本提取到在不破坏现有贷款的情况下使其物有所值 - 中断成本看起来太大了，拥有 IR 对冲仍然有一些价值 - 谁知道未来 15 年 IR 会在哪里 自己找一个便宜的住所 - 如果你租到别处 你将保留这个地方的 CGT 身份，从最后一次住在那里起六年 把它记下来作为一个教训，并在你的纳税申报表上继续索取利息费用 Find wa是的，你可以赚更多的钱——搬到工作的地方，从事石油和天然气行业等然后用你的现金股权购买收益超过借贷成本的房产也许做一些翻新开发来建造汗水股权 世界是你的牡蛎
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很好的建议 - 等待利率再次上涨，然后重新查看休息费用 问候杰森
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感谢大家迄今为止的投入 关于6 个月的缓冲期，这就是将 8,000 美元直接支付到贷款上的缺点之一 我在一段时间内的储蓄为零，并且必须慢慢建立起来 但是，我已经多付了足够的贷款，以至于错过了 WELL超过 6 个月的还款期和另外 8,000 美元将使该安全网再增加 15 周 我会进一步调查 是的，我确实支付了 LMI 贷款余额略低于 260,000 美元 PPOR 价值约 340,000 美元编辑 - 我最初在这里输入了 240,000 美元只支付一段时间的利息会产生成本吗是的，我之前问过他们两次加息，而中断成本是 25,000 美元，所以如果利率确实上涨得足够多（也许与我锁定时持平），我会抓住机会打破，如果数字加起来谢谢你的意见我将来会搬出我的 PPOR 将其出租（并做一个 reno 以增加租金收入），但可能不会再过几年，所以租金收入和抵押贷款还款之间的差异不是如此多正如上面在这个回复中提到的那样，我对利率保持鹰眼，目的是为了做到这一点所以关于在利率上升时打破的问题，如果理论上，我等到 CBA 的利率与他们的利率相同当我修好时，任何人都知道我会看什么样的休息费我在很久以前就和他们谈过这个问题，对很多人说，“啊啊啊，我们的系统很复杂，不能告诉你，但是会比现在少，rah rahquot；不会给出一个确切的数字，甚至是一个大概的数字 这是一个很长的镜头，但我不妨问一下，我现在或将来有什么办法可以协商降低我的固定利率，再次感谢您的回复赞赏
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我在 Loan Sense 找到了这张显示澳大利亚历史抵押贷款利率的图表。大约 7% 从长远来看，您的抵押贷款看起来还不错 此外，如果利率超过 8%，它会为您提供保险 在您的情况下，我会考虑（不分先后）： 增加收入（转移工作，成为自由职业者或承包商）继续多付您的抵押贷款 您需要每年回报超过 10% 的投资才能与之相匹配 如果您在 24 万美元的房产上欠 26 万美元，那么您的选择将受到严重限制 积累大量紧急储蓄 投资应该是用钱完成哟你可以承受损失，所以一旦你更舒服一点，那就是第四点
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如果你等到利率相同然后你打破它，利率不会呈上升趋势，这意味着你当利率上升时会发生变化你最好的选择是希望利率上升，然后在再次下降时打破它（当有水平时）
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一个错字，大问题一个错字，巨大的影响 PPOR 价值 34 万美元 我为误导性错误道歉 我想责怪我这周加班了 25 小时，但事实是我只是没有证明我的回复我已经编辑了帖子以避免进一步的混乱和浪费时间对不起，我可以，并在我的主要工作之外做自由职业以获得额外收入最终目标是将我的自由职业活动变成全职业务并从那里发展有趣的是，我解决贷款的主要原因是看过历史 IR 数据后，我记得我的父母在 90 年代初（或那时）处理了 19% ts），查看长期平均水平，评估我的收入并意识到如果我想进入市场，如果我的收入停滞不前，我无法承受连续上涨的代价，但那不是给定的 是的，你'是的，我应该详细说明一些但明智的话，但是我想打破如果当过山车在超过我锁定的速度后即将下潜时我想我可能会等待一段时间再次感谢大家，宝贵的意见< BR>评论
如果你能以与你收到的相同金额租用另一个地方，那么你的租户将完全支付你的费用住在其他地方，但突然之间，您的财产费用（利率、利息、维护、建筑保险等）可以免税，如果您的收入超过每年 $260k $20,800，您可以抵消您的就业收入的 8%8 万美元，ATO 将为您支付 385% 或每年 8000 美元
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谢谢 Kristi , 在出租我的 PPOR 之前进行装修，我不能要求任何这些作为扣除 如果是这种情况，在出租之前稍微整理一下这个地方的唯一好处是提高租金收益任何人都关心确认这一点
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是的，对财产的任何“改进”都被认为具有资本性质，因此被添加到财产的资本基础中，并随着时间的推移而贬值，而不是立即扣除另一方面，'维修”可以立即扣除，因为您只是将这个地方恢复到以前的样子
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您在出租房产之前进行的任何维修都被视为“初步维修”；并且被认为是资本性质 要将维修作为可扣除费用，必须在财产用于产生收入时造成损害
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为澄清的家伙干杯
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所以，假设我有一个健康的缓冲，有没有人认为在我的贷款超过第 3 年的那一天，我的全额年度额外还款津贴有任何问题如上所述，重提不是我唯一担心的选择，我现在非常担心非常考虑在未来 6 个月内搬出我的 PPOR，将其出租并将剩余现金流用于投资存款
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理查德，在这个阶段，尽可能多地投入可能是个好主意固定贷款降低本金 每次还贷都会降低固定贷款本金，这很好，因为利率特别高，但也因为如果您下次确实想再融资，较低的贷款金额将使休息成本降低痛苦听起来合乎逻辑 Aaron 我特别谨慎有了这个决定，所以我很感谢您的意见
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[我一直在考虑很多选择，但目前我的想法是：当我可以获得资金时，从我的 PPOR 中提取股权以获得购买 NRAS 的存款在一个可能经历合理 CG 的地区的房产 ~$400,000 使用该房产的正现金流来抵消其投资贷款，将所有盈余资金转入这个抵消账户，然后，当我在 PPOR 和 NRAS 投资中再次拥有足够的股权时，使用它+在offest中的储蓄存款购买房产纯粹是为了产生CG然后继续使用股权来资助购买额外的投资未来的CG导向投资重复我相信这个策略会让我进入市场比我进行负负债投资要快得多，同时提供一些增长并有效地使我没有任何成本对未来的积极投资所以……你的想法和问题等等更多的是关于尽快摆脱高固定利率 PPOR 贷款，而无需支付 40K 的中断成本，而现金流将是未来几年实现这一目标的最佳方式——而不是增长 中期增长已经结束信贷时代的结束几乎可以肯定，它根本不能像过去 15 年那样被依赖。这么久了，但它已经死了 已经有几年了 那些继续相信未来 7 到 10 年价格翻倍的人将非常失望，除非信贷增长恢复——那是'不会很快发生至少在几年内，现金流将是王道 有了 80K 的可用重提，您可以以 290-300K 左右的价格购买 NRAS 房产，并有足够的资金提供 20% 的押金和印花税 300K 或以下的 NRAS 房产应该在每年至少 7-8K CF+，然后可以将其重新部署到您的 CBA 固定利率上，以在未来几年内大幅降低它 像您感兴趣的 400K 的 NRAS 财产每年将减少约 15-2K，即 55 -6K CF+ 这就是 NRAS 的工作原理 9981 美元的奖励是固定的，无论购买价格如何，所以“甜蜜点”；最大现金流量往往在 200 到 300 的高位 虽然 5-6K 的结果仍然很好，但 400K 不是您的预算范围而且您需要尽快在 260K 固定利率中做出尽可能大的削减尽可能 这笔贷款是您创造财富的最大障碍，目前理想情况下，您可能应该购买房屋和土地o 节省印花税，但 300K 的房屋和土地是不现实的 相反，您应该考虑在该预算范围内完成 1 或 2 居室单元并且通过将贷款保持在 80% 或以下，您可以避免 LMI 成本，您可以使用一个将 NRAS 税收权利用作收入的贷款产品 极大地提高了借贷能力，这将证明对您有帮助 阿德莱德银行仅针对建筑交易提供此功能-除非您找到房子，否则对您没有任何用处和土地 NRAS 低于 300K Firstmac 提供它用于除建筑交易之外的所有东西，因此您可以将它用于 290-300K 单位 如果 LVR 超过 80％，则不能在任何贷方使用 关于贷款结构 - 我不同意您将多余的 NRAS 现金流放入 NRAS 贷款的抵消中的想法这只会降低可扣除性，并无助于解决您为自己创造一些财富的最大障碍——您的 15 年修复ed率！您最好将剩余资金用于积极减少不可扣除的 CBA 抵押贷款，并与税务人员保持最大的可扣除性 您可以每年为 CBA 贷款额外支付 10K 它将更快地建立股权，更快地减少不可扣除的债务，而且这两件事都会帮助你更快地进入更多的 CF+ 属性
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Graemsay 如果你知道任何可以持续提供这种收益的安全投资，那么我相信论坛上的每个人都会感兴趣的 4 个字母 N 以 RAS 结尾的星 这是一个非常简单的例子 320K 房产，市场租金为 350 pwk 放 20% 和使用股权的邮票让我们称之为 80K 全部起来 借用 NRAS 的其余部分 你没有使用你自己的钱，但是已经使用了 80K 的权益 您现在可以通过 STG 获得 NRAS 的 3 年固定利率，利率为 559%，但假设 80K 权益并没有那么低，所以我们将使用 580% 作为平均债务 350K IO @ 58%- 还款额为 20,300 美元 管理、NRAS 费用、物业、保险、费率等的杂项成本 - 允许 5K 拥有该物业的总成本 25,300 美元 在 NRAS 下，您获得 280 pwk 租金 相当于 14,560 相当于可扣除损失10,740 美元 加上 10,000 美元的折旧 总共扣除 20,470 美元 按 34% 的边际税率（325 加医疗保险），退还 705160 美元加上 NRAS 的 9981 美元 总计 1703260 美元 您的持有成本为 10,740 美元，因此您的收入为 629260 美元 CF+这是 80K 股权支出的 787% 的税后收益率 但是将 629260 美元重新部署到您的 PPOR 抵押贷款作为额外还款和“收益率”；更加复杂不要忘记，您在出售 PPOR 时获得的所有额外利润（您欠银行的钱会少得多，使用 NRAS 现金流在双倍时间内还清了）是免费的 CGT！在 385% 的税率（37 加医疗保险）上，您是 712195 美元 CF+ 这是 80K 股本支出的 890% 的税后收益率 如上所述，将 712195 美元重新部署到您的 PPOR 抵押贷款作为额外还款和“收益率”；更复杂的是，当您了解 NRAS 现金流的运作方式时，我会说它很容易产生远高于两位数的总免税收益率，您不会吗？只需花费 80K 的股权
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谢谢对于冗长的答复，尤其是数字，欧元这就是我首先考虑 NRAS 的原因——以增加现金流在额外还款方面，我目前正在设法达到我的年度限额（诚然，通过大量额外工作小时），没有 NRAS 也没有出租我目前的 PPOR 所以我会假设任何闲钱（一旦我每年额外的 PPOR 还款被分类）最好用来抵消 NRAS 贷款而不是其他任何地方
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除非您可以抵消不可扣除的债务（因为固定贷款这可能是不可能的），否则这将是最好的选择 - 即使用与投资相关的抵消
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break成本 $40k 由于该物业现在是投资物业，因此成为扣除，因此现金损失 25,000 美元，现在借的额外 40,000 美元可以扣除，因此第二年的利息是可索赔的，需要 8 年才能收回全部利息差，但作为投资，它只有 5（在 30 % 税率），复利法进一步减少了 5，具体取决于未来可变利率的变动情况，以及扣除现在投资债务的效果 然而，打破固定利率的主要原因是更大的图景与额外的 40,000 美元债务相比，高昂的固定利率在情绪上更令人沮丧由于一个（事后看来）糟糕的决定而继续投资而不是补偿未来 8 年只是 MHO
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Tobe 很可能是对的，尽管该解决方案假设您将其变成 INV 财产，目前我什至不知道你是否有可能在不知道你的借贷能力的情况下很难评论我会购买 290-300K NRAS 作为第一步，在进行任何更改之前开始获得现金流到 CBA 固定利率我绝对不会在购买第一个 NRAS 之前进行更改，因为它会吸收你重抽的 40K 来支付中断费用这将结束你的 80K 押金我想你可以在购买 NRAS 之前中断如果您有足够的股权和借款能力来资本化 40K 中断费用并保留 80K 存款，但在不知道您的能力的情况下，我们中的任何人都无法评论就支付中断费用的概念而言 - 它可能相当不错最终您可以在 5 年代中期将 200K 移动到 2 年或 3 年的固定利率——这至少比您当前的利率低 25%，另外 60K 移动到带有 offset 的可变利率，这将是至少 2%低于您当前的利率 这将是一个更智能的结构，每年将为您节省 @$6200 的利息 在 2 年或 3 年的固定利率期限内，它将为您提供 60K 的可变额外还款加上每年 10K - 绰绰有余支付您将要进行的额外还款 如果您维持当前的还款水平，然后将剩余的 NRAS 现金流添加到抵押贷款中，您将在大约 6-7 年内全额偿还 260K Pamp;I 抵押贷款这将节省您的利息超过 200K，允许您更快地购买其他几处房产等所以您肯定会从您的 40K“投资”中获得回报；问题是您是否有足够的资产来做这件事 您的财产价值多少，您认为我不担心借贷能力吗？如果您有资格获得 809% 的固定利率，您不太可能面临任何有资格获得低得多的问题费率 - 即使考虑到 40K 被资本化 在 NRAS 方面，如果您使用 Adelaide 或 firstmac，您可以使用 NRAS 激励措施进行维修，正如我之前概述的那样 - 因此，如果没有足够的容量，您的容量也不可能出现问题但是，要做到这两件事-即终止贷款并购买NRAS，终止的成本将过高您最好暂时离开固定利率，购买NRAS并运行10K额外还款策略，任何盈余都会进入 NRAS 抵销 随着时间的推移，随着你偿还 CBA 贷款，股权会慢慢产生如果固定利率开始攀升一点，那么中断成本也可能会降低一点
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抵销是'一个可用于我的贷款，因此抵消投资贷款似乎是唯一的选择 感谢您指出 45,000 美元的费用只会造成约 25,000 美元的现金损失 很明显，我没有考虑过我能够声称那是我的 PPOR 成为一项投资 听起来像是在考虑打破我的 PPOR 贷款之前确保 NRAS 位置的可靠策略（我只会在将其转变为投资时这样做）如果我的 PPOR 价值在 2 年内没有变化，我有 6 万美元的股权 根据过去 2 年的增长数据，我应该有大约 8 万美元的股权 有人在一两个月前发布了关于 firstmac 的帖子，我运行了一个数字场景，但没有得到任何澄清似乎表明我可以借到足够的钱来为 200 多岁的任何地方的 NRAS 物业提供服务（有 20% 的首付） 在固定利率上升的情况下，我相信这会产生巨大的差异 就在我取出固定贷款之后，澳大利亚央行将利率提高了25 个基点，CBA 将利率提高 045%，我的违约金为 25,000 美元那周（我打电话问）CBA的利率现在比我固定的低095%，休息费是45,000美元，所以1%的变化相当于20,000美元的差价025% 可能会节省 5-1 万美元的休息费 再次感谢大家的投入 这是无价的
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