澳洲澳大利亚房产 房产投资在 SMSF 悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨 昨天刚参加了一个关于使用 SMSF 投资房产的研讨会，我想到了一个想法 1 使用 SMSF 购买投资房产 2 租金收入 + 9% 的贡献将用于支付 Pamp;I 的贷款（应该足够了） 3 出售5 到 10 年后的房产（假设有增长）并支付 15% 的 CGT 4 再次重复步骤 1 到 3 现在，快进到计划退休年龄之前的 5 到 10 年 1 购买您打算在退休后居住的房产，并且将其作为 IP 出租 2 退休年龄后，从 SMSF 中提取资产（包括财产）而不触发 CGT 或印花税并搬入上述想法是否明智，并且任何陷阱都对此不利 干杯
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嗨H 计划的第一部分听起来不错，并且在累积阶段为交易添加甜味剂，CGT 仅为 10% 而不是 15%，资产已持有超过 365 天 我不知道你为什么会这样说甚至考虑出售房产 如果资产出售养老金阶段没有应缴税 第二部分有一个陷阱，即无论您是处于积累阶段还是养老金阶段，您都不能居住在您的 SMSF 拥有的房产中
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嗨 Qlds007 出售房产以提振您的 SMSF 余额，下次获得更好更昂贵的房产 您能否在退休后不住在该房产中并从您的 SMSF 干杯中提取您的资产（包括房产）
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是的，您可以将房产转出退休后的基金并住在里面
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出售意味着CGT（虽然很低！）RE代理费，律师费，贷款解除费等然后当您购买替代品时，还有印花税，律师费又是贷款费用！！以尽可能高的 LVR 购买 SMSF 怎么样，然后将所有收入存入 100% 的抵消账户（我的意思是基金的收入，例如租金和捐款）在那里存钱，也存利息，直到你得到足够下一个财产并重复该过程
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好建议特里，但正如你所知，只有少数 SMSF 贷方，提供抵消账户的人更少！
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嗨亚伦我认为至少有 2 但希望随着这个领域的增长，贷款范围也会扩大每当有资本增长并重复时，它就会关闭 3 次再融资 CGT 没有疯狂的折扣，但是我们不会出售，所以再融资实际上更便宜（你不能在 super 中做到这一点）没有审计师或受托人担心支付，也不需要花时间担心政府改变超级规则（尽管你可以担心治理改变负扣税）无需支付高于赔率的 2% 和一大堆费用来获得较低的 LVR 贷款，无需为如何为物业改善融资而制定特殊计划 至于关于最终 OO 的第二部分财产，除了资本利得税问题（以及您是否要出售您梦想中的 OO 财产）您可以在 super 之外执行完全相同的计划，或者作为投资财产开始，或者只是不断交易 OO 财产，这些财产是无CGT 我能看到想要在super中投资房地产的唯一原因是，如果他们已经完全投资并且达到了放贷能力，那么他们可以利用“备用”的9%雇主能力来增加他们的持股。也就是说，如果他们有那么大的风险对于房地产，在super中购买另一个住宅物业可能不是最好的主意，我建议房地产投资者对super的最佳用途是通过它来利用保险并分散投资也许有人更接近退休耳鼻喉科可能有不同的优势，但从下面的例子中，我认为建议是至少有 20 年才能退休的人
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成为 SMSF 基金可以为贷款再融资 现在无法额外借款- 但我想知道这是否会在未来发生变化 使用 SMSF 的另一个原因是为了获得最大的资产保护收益 此外，有些人可能能够为超级养老金供款并要求扣除此遗产规划 - 您可能希望您的资产留在外面如果遗嘱受到挑战，您的遗嘱不会落入坏人之手 在退休阶段免税是一个巨大的优势 但正如您所说，年龄是一个很大的因素 为超级养老金供款可能意味着等待“退休”的时间更长
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所有感谢您的回复
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我能看到想要投资超级物业的唯一原因是，如果他们已经完全投资并且达到贷款能力，那么他们可以使用“备用” ' 9% 的雇主有能力进一步提高继承人控股 听到经纪人这么说很惊讶 资产保护、资产连续性和CGT自由资本的概念alisation（或最坏情况下为 10% 的 CGT）使通过 SMSF 的 resi 财产成为非常有吸引力的财富创造策略 但最重要的是，在所有条件均等的概念下，杠杆策略将使 SMSF 的收益明显优于非杠杆策略退休金年龄这很简单 除非我认为您更喜欢（股票、现金账户或管理基金）的非齿轮式 SMSF 策略开始每年回报 10-15%，否则非齿轮式策略如何在数学上超过齿轮式策略相反，您提倡的是； 1 以自己的名义购买投资物业 2 使用租金收入和负扣税收益来还清 3 每当有资本增长并重复进行再融资这很好，这是几十年来数十万人使用的策略，但是这两种策略（个人和 smsf) 可以同时运作，没有任何问题 一个不排除另一个，除非您将您的客户置于需要 PG 的 SMSF 贷款结构中，否则您不会对个人发展投资组合的能力产生任何影响 不是确定你对低 LVR 的看法，或者高于赔率 2% 记住贷方提供有限的追索权贷款，所以如果你认为这是不合理的，他们不会为 SMSF 提供 90% 的贷款，你没有考虑到他们的风险 有很多 80% 的选项可用 那就是对于大多数 SMSF 来说绰绰有余，因为您没有考虑借贷能力，即大多数基金只能获得适度贷款，因此它们通常只能借 6 0-70% 反正对于高收入基金来说，80% 就足够了 Re 利率 - 有很多标准可变利率或更低利率的产品还有 6 中期的固定利率 SMSF 产品还不是免费的，所有人都赠送 90 或100bpts，但它们肯定比 2 或 3 年前更具竞争力 您可能需要阅读 ATO 在 2011 年 9 月和 2011 年 10 月发布的与物业改善有关的裁决草案 可能有助于澄清一些误解这个问题
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嗨特里 - 我想知道你是否可以修饰一下这些组织可能是谢谢尼克
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墨尔本摇滚建筑协会和圣乔治银行
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嗨尼克与您的经纪人交谈会有所帮助我相信我会让 Terrie 回答 ta rolf
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嗨尼克你应该和你的经纪人讨论我要从记忆中去，但认为一个是本迪戈，另一个是圣乔治顺便说一句我见过的 SMSF 最便宜的利率是 704% r 我不会说出名字 - 与 742% 相比，st g
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谢谢大家，我只是把它带到圣乔治并和他们聊了聊，然后和我的经纪人聊了聊他知道圣乔治产品，但不知道另一家银行
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我看过一笔80%lvr的有限追索贷款，利率在69s左右，它是建立在银行票据+保证金上的，请注意，这个人还有大量其他借款是摇钱树
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嗨，特里 听起来像固定利率低 704% 我看到一个抵押贷款经理贷款人一个月前刚接触 SMSF 借贷空间，提供 3 年固定利率为 639% 的 SMSF，但我猜这可能已经改变了龙仍然有1、2安培；虽然 SMSF 的 3 年固定利率低于 7%
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固定利率没有抵消
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是的，这是一个可变利率我认为捐款现在从 9% 变为 12% 购买Terry 说的房产和转售会花费你印花税、代理费和 CGT 我不是 100% 肯定，但如果房产已经还清，我确信额外的租金收益可以计算为购买新 IP 的新贷款我Super 目前的 3 个现金 IP 的总收益超过 7 万美元，因此贷方肯定会查看您的整体情况您可能知道我现在正在制定我的 SMSF 策略，我刚刚决定以 30% 的存款可用，我将借入70% 租金缓冲将允许我应对突发事件，额外的贡献也将允许我另外出售这 3 个 IP 并获得更多资金来购买更多我将出售房屋并购买酒店的垄断策略）首先我要做两件事首先需要完成的是计算我的借贷能力（财务）并检查信托契约是否已正确设置（结构） 五月之后我知道我会及时通知您投资房地产对你来说非常好（如果你有足够的美元，只需看看建立结构的总成本数字）！
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是的，有:)它只是不是100 % 在非 SMSF 空间中，CUA 和 ABL 将在固定 ta rolf 上做 100%
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龙也有一个固定利率的偏移量 - 070% 偏移量
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好的立场更正 他们允许这个为了他们的 SMSF 贷款 这里有些无关紧要的事情开始成为规划师和房地产销售团队的焦点 http:nrassupercomau
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我已经说过一段时间了，NRAS 融资的性质意味着它通常是一个更好的策略对于 SMSF 比外面简单的原因 NRAS 在中期将很难从 SMSF 的职位上一跃而起，这样他们就可以建立良好的婚姻 ta rolf
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当然，但反驳的论点是税收有效性是在 SMSF 内部，每年 NRAS 的税收效率低于 SMSF 外部（公平地说，任何财产也是如此）那是因为 NRAS 可通过降低 20% 的租金收入、折旧来获得可观的年度扣除额等对于 SMSF 以外的大多数投资者而言，仅以 15% 对 385% 的边际税率为 SMSF 提供收益，但抵消了在 SMSF 内购买的房产的 CGT 我已经对比较进行了一些基本建模（低于 FYI）和超过 10是的rs 他们洗掉了差不多相同的工作在一个每周吸引 450 租金（或在 NRAS 下为 360）的 400K 房产上工作，并假设 10 年内增长 250K，平均利率为 7% 仅利息，每年房产成本为 5K（管理、费率等）这就是它是如何被淘汰的 当然这可能会有变数 例如，我在 10 年中的每一年都使用相同的租金收入、利率和 NRAS 激励措施——租金收入和 NRAS 激励措施将随着时间的推移而增加时间，利率可能会上下变化，但它可以证明概念上的结果，至少在 SMSF 之外的 NRAS - 年现金税租金收入 18,720 美元减去利息 *28,000 美元（持有成本 1） 减去成本 *5,000 美元（持有成本 2）减去折旧 $10,000 可抵扣损失 $24,280 @385% $934780 ATO 退款持有成本 - 收入减去成本 $14280 NRAS 激励 $9524 现金流头寸 - +459180 NRAS 在 SMSF 之外 - CGT CGT 成本基础 $400,000 销售过程eeds $650,000 可评估收益 $125,000 (50% x 250K) CGT 应付 $48,125 (MTR 385% x 125K) SMSF 以外的 NRAS - 10 年最终头寸上限增长 $250,000 CGT 应付 $48,125 净成本 x 10 年 $ +45,918 税后财富创造总额 $247,793 NRAS SMSF - 年度 CashTax 租金收入 $18,720 减去利息 *$28,000（持有成本 1）减去成本 *$5,000（持有成本 2）减去折旧 $10,000 可扣除损失 $24,280 @15% $3642 ATO 退款持有成本 - 收入减去成本 $14280 NRAS 激励 $9524 现金流状况 - -$1114 NRAS SMSF - CGT CGT 成本基础 $400,000 销售收入 $650,000 可评估收益 $0 CGT 应付 $0 NRAS SMSF - 10 年最终头寸上限增长 $250,000 应付 CGT $0 净成本 x 10 年 $ -11,140 税后财富创造总额 $238,860然而，建模是如何在 SMSF 之外使用来自 NRAS 的剩余现金流来创造额外的财富，通过将剩余现金流重定向到偿还不可扣除的债务例如，如果您要查看一个拥有 300K P 放大器的人； I 贷款，在接下来的 10 年中，平均利率也为 7%，他们将使用每年 459180 美元（基于上述 NRAS 模型）的 NRAS 盈余现金流（每月 38265 美元）进行额外还款，然后他们将节省 161,74152 美元利息和 10 年 4 个月的 30 年抵押贷款 此选项不适用于 SMSF，因为盈余资金无法重新分配给所有者占用的债务，这就是为什么 SMSF 之外的 NRAS 比 SMSF 内部更有效的原因 更多示例 - 对于 350K 贷款@ 7% - 节省 172,631 美元和 9 年 5 个月 400K 贷款 @ 7% - 节省 181,886 美元和 8 年 7 个月 450K 贷款 @ 7% - 节省 189,854 美元和 8 年 500K 贷款 @ 7% - 节省 196,791 美元和 7 年 5 个月 NRAS 盈余现金流提供的不可扣除债务的加速偿还是一个强大的财富创造者，因为它释放了借贷能力和股权来购买可能无法获得的额外投资物业，o r 在最基本的情况下，它只是让您在出售您的 PPOR 时获得显着更多的无 CGT 利润，因为您对银行的欠款要少得多，或者只是为了更快地在您的 PPOR 上免抵押所有好事所以，是的，NRAS 对 SMSF 来说当然非常有吸引力 但是在 SMSF 之外的 NRAS 更强大 上限增长加上 PPOR 抵押贷款的大量节省具有双重作用 道德上为自己购买一个，为您的 SMSF 购买一个，并最大限度地利用NRAS 的现金流在 10 年内显着提高了您的地位
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在大多数情况下，NRAS 在 SMSF 内部还是外部的决定并不是真正的问题 SMSF 是一个独立的实体，拥有独立的财务位置 一旦您决定直接房地产投资是您投资策略的一部分，则更多是在 NRAS 和非 NRAS 房产之间做出决定用于财产的 SMSF 资金、负债水平和税收减免处理以获得正现金流头寸和中性税收头寸基金中的资产，但不会太多，您在基金中累积的税收损失通过 NRAS，您可以获得很好的税收优惠组合，而不会持续消耗 SMSF 资产头寸，这可能是负现金流财产的情况< BR>评论
这都是真的 保罗 两个独立的“实体” （个人夫妇信托和 SMSF）是不同的野兽，每个实体都需要确定其投资胃口，以及房地产是否属于这种胃口的一部分NRAS 最好只由 SMSF 购买，这是利用该计划现金流优势的最佳方式 我的观点是，和你一样，我相信一切都是平等的；是的，与非 NRAS 的 SMSF 相比，NRAS 是 SMSF 的一种优越策略，但 SMSF 之外的 NRAS 是一种更有效的投资策略 RE SMSF-因为该计划的现金流优势允许 SMSF 持有房产并在长期内积累增长在初始存款和第一年的持有成本之外，基金本身需要很少或没有持有成本的时期 - 它立即具有吸引力 没有道理，真的 但并非所有 SMSF 都有能力购买 resi 投资物业，因为 30% 的存款通常需要（在某些情况下为 20%）并且借贷能力可能不是他们认为的那样，特别是当考虑到 NRAS 要求的减少的租金收入时，还有流动性问题（需要支付持有成本） NRAS 激励措施生效前的第一年），多元化等 当然，对于那些希望投资房地产并且可以使数字发挥作用的 SMSF 来说，NRAS 非常聪明且极具吸引力较便宜的 NRAS 房产 但更广泛地说，NRAS 显然在 Super 之外提供了更大的收益很简单，产生的盈余资金可以重新用于不可抵扣的债务并节省多年的利息，从而更快地创造更多的股权，因此可以更快地进行额外投资，或者只是更快地成为不可抵扣的债务。这是一种复合效应及其令人难以置信的强大请记住，我之前所做的建模非常保守，代表最坏的情况，而不是最坏的情况我之所以这么说是因为我没有考虑到激励措施的增加，我们知道 2013 年和之后的年度将增加到 9981 美元（我工作了 10 年 x 9524 美元），所以我没有显示任何接近被重定向的最大潜在盈余为了在 10 年内还清抵押贷款，我展示了绝对最低限度，实际上低估了它相当大的距离。我还将年度盈余分成 12 份，并根据每月额外还款额计算了不可扣除债务的利息节省到年度盈余现金的 112 倍，而不是根据更大的年度一次性原则减少来计算节省 所以我在我的模型中估计的收益无论如何都非常保守 无论如何，正如我在我的模型中所说的那样——税后实际上是相同的无论是在 Super 内部还是外部购买 NRAS 财产的净利润，但在 Super 外部，投资者也看到了数十万的额外收益利息储蓄和至少十年从他们的抵押贷款时间表中删除 所以我仍然认为理想情况下 NRAS 应该首先在 Super 之外购买，如果 SMSF 也能负担得起，它也应该寻求在其结构内购买 NRAS 财产但是你'是对的 - 它不是一个或另一个的情况他们是两个不同的实体，应该分别制定策略这就是为什么我说理想的是每个都买一个
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