澳洲澳大利亚房产 出售、出租和购买知识产权。悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 自从我真正来到这里已经快一年了，真的很令人失望 希望现在拥有 IP 1 + 2 但无济于事 我敢肯定我可以尝试提出一百万个理由，但仅此而已不是这个帖子的重点 基本上，我和我的搭档正在卖掉我们的 PPOR 我们已经在里面住了 25 年并拥有它 3 最初以 345,000 美元（85% LVR）的价格买下了它，经过翻新，我们现在把它放回去了市场 - 房地产有信心我们应该获得约 420,000 美元 3 年的利润不错，但我们确实花了 30-35,000 美元左右有人可能会说这是为了微薄的利润而努力工作，但我想这是利润至少我们学到了很多关于翻新的东西，主要是我们的能力和我们对我们可以做的工作质量的满意所以当你获得这么多经验时，我想并不是所有的都是坏事！目前总部设在悉尼西南部，我们决定搬进城里租房。我在 Matraville 工作，我的合伙人在 Padstow 工作，这不是问题，但事实上我每天都必须开一辆工作车，经验最少每天 3 小时的交通流量 - 这简直是个杀手！很多人已经告诉我们关于在房租上浪费你的钱，“我在你这个年纪就忍受交通”，转行等等的恶作剧；因此，我们目前正在考虑在 Mascot amp 及其周边地区租用公寓或单元； Botany，在我看来，租金将在每周 500 至 550 美元附近, 如何处理我们的房子的钱 - 我们会说是 90k 我们不想保留房子和租金，我们都觉得我们的钱可以更好地用于更有利可图的房产 我们一直在寻找我们的选择和他们似乎是这样的：1）银行它 - 坐下来让它成长（我不介意这个想法 - 但只是在很短的时间内！） 2）用 LVR 购买大约 200k 的区域房产80% 并将剩余的钱用于另一处房产，或在抵消账户中的备用资金 3) 以约 400k 的价格在城市购买一个单位，LVR 为 80% 4) 欢迎其他攻击计划 我会说当我们再次购买时，我们正在寻找显然有一些资本收益的东西，但主要是我们可以出租的东西r 一段时间（比如 1 到 2 年），然后才必须进行任何装修，租金可以支付抵押贷款 - 至少差不多！对冗长的线程感到抱歉，它实际上可以帮助您在记下所有内容时进行很多思考 期待看到其他人对此事的看法，因为我的家人或朋友中实际上没有任何人真正投资于与 < BR>评论
嘿，安迪！我希望你真的从销售中收到 9 万美元，但实际上费用会降低一点而且那是“如果”你收到你要的价格毕竟这一切，我希望你可能会带着 4 万美元离开大约比您购买它所支付的费用多 5000 美元！如果您问我并取决于您如何看待它，利润并不大：无论您在这段时间内支付的抵押贷款还款多少，您实际上都在倒退并亏损了您确定你们想出售 PPOR 我只是不'不想让你后悔这样做 记住：租金是死钱，我们从任何投资中获得的最大收益就是我们自己的家 你可以明白我为什么对此犹豫不决 另外，你支付了大量费用首先购买它以及 10 年后它会值多少钱 这可以让你在以后有很多很多的选择 做你认为正确的事情，但不要后悔你的决定 如果通勤太远, 您是否考虑过将 PPOR 用作另一项房地产投资并购买另一项 PPOR 节省 $550pw 和租房的麻烦另外，如果您出售 PPOR，您会浪费一开始购买它所支付的所有费用（$35,000） 我认为具有更好的财务意义此外，您询问正现金流投资ts，您（现在）的 PPOR 很可能会在税后获得少量的正回报！所以你真的有你现在梦寐以求的选择，你现在只需要“做”它你只有一次机会，一旦它消失了，它就消失了你可以从 PPOR 中再融资一些现金，把它变成一个投资，然后再买另一个家 即使你的新家只是为了节省和额外 $200pw 的利息，它仍然肯定比租房要好，因为你支付的利息可以说是 10 年，你可以保持你获得的任何资本增长财产，甚至可以将其转化为投资，并且仍然保留所有扣除额，因为您没有还清在大多数正常情况下，您会收到比您支付的利息更多的钱rill，没有机会收到任何退款 如果您不介意，您的长期目标（财务方面）是什么 这将有助于我们为您提供更好的画面 但即便如此，您目前的思维方式将只会把你带回去不好意思说
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为什么不把PPOR转换成ip 1并提取股权购买ip 2那你就达到了你的目标
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欢迎回来！希望你坚持！或者更确切地说，提取股权以在靠近城市的地方购买您的 PPOR，并使用您期望支付租金的约 500 美元用于抵押贷款不知道您的财务数据，我无法猜测您是否会打到任何地方靠近您的“理想”位置，尽管每天驾驶 3 小时的任何减少都将被认为是一种改进 那就是说人们经常高估可以在短期内取得的成就，但从根本上低估了可以取得的长期成就
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我很难理解您发布的最初支付的印花税、结算成本、抵押费用的设置、代理销售成本和其他大量结算成本中的利润在哪里，您会“真的”吗？考虑到当前市场，达到代理商建议的销售数字我同意上面的其他海报我会尝试将 ppor 转换为 IP 坐一会儿，用你的新预算重新调整你的新城市生活，然后在 1 或 2 年内重新考虑第二个 IP 否则我觉得你的策略只会倒退！
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可能因为首次置业者计划而没有支付印花税 同意成本会吃掉这个房地产经纪人的佣金，银行放款费、过户费等此外，任何为初始贷款支付的 LMI、贷款设立费、固定贷款中断费等都需要包括在计算中
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嗨，安德鲁，我同意其他人的观点 不要出售您当前的 PPOR，您不会从这笔交易中获得太多收益，并且在未来将您的 ppor 转换为 ip！一个重要的事情，在这个线程中没有问过，应该有！你的收入是多少 你认为它会有多大的负面影响 你能负担得起吗 你有缓冲吗 你能负担得起新的 PPOR 的 40 万美元抵押贷款 拥有一个 PPOR 会产生大量费用和意外费用 也许租房可能是更好的选择，如果您想靠近悉尼中央商务区，如果您想住在靠近中央商务区的地方，我认为租房可能是最好的选择。如果您想购买，那么您将不得不搬家稍微远一点，这样你就能负担得起 还要考虑在这个阶段什么对你最重要
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在Botany买这样的东西怎么样 你必须在尺寸上妥协，因为它只有一张床 http:wwwrealestatecomauproperty-unit-nsw-botany-109245956
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谢谢大家回复！我将首先按要求发布更多信息 我和我的伴侣都在 50k pa，只有一辆车目前正在个人贷款中，但除此之外，我们不欠信用卡上的钱 目前我们我相信正在以 67% 的利率支付 Pamp;I - 但我们每月支付 2100 美元的抵押贷款 不幸的是，我们目前没有这样的缓冲，这是我非常想改变的 如果要出租房产, 我相信我们应该能够达到 $430pw - $440pw 这是一个 3bed, 2 Bath, 1 LUG on 720sqm block 老实说，我主要担心的是我所有的努力都会在 5这个地方将需要再次翻新 该物业位于新南威尔士州卡姆登 归根结底，搬到城市对我们来说是肯定的 我们很想在 Botany 附近购买物业，但我觉得这对我们来说太贵了甚至让我们踏上大门提前感谢大家
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IMO你所有的辛勤工作都是goi ng 如果你卖了就撤消 为什么你需要在另外 5 年内装修 如果资金紧张你可以用该物业的一些股权创建一个 LOC 并用它来为 IP 提供资金，这样你就不会使用你的税后 $ $ 用于任何随机费用，账单等，您还应该将其更改为 IO，这会降低还款额，因为它已经过翻新，所以每周可以让您的口袋更多更重要的是出租它，如果它是负扣税的，你也可以填写一份税收变化表为什么你认为卖掉它比出租它更好你是否期望它是一个高维护的房产，谚语永远不会卖掉升技，这是有原因的 买卖成本是相当数量的浪费金钱应该通过股权使用，但有理由为什么你也应该卖掉运气
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如果你现在的PPoR可以每周租430-440美元，而你又打算将销售收入再投资，那为什么不把抵押贷款只转换为利息来节省交易成本，把PPoR变成一项投资，因为该物业现在很可能是正现金流 将任何增加的现金流存入抵消账户，最大限度地提高您的税收优势和灵活性此外，如果您希望继续您的投资之旅，那么您可能能够提取一些已经建立的股权进行再投资 事实上，鉴于您在新南威尔士州拥有当前的 SEPP 法规和 480 平方米以上的地块大小，您甚至可以在该物业上建造一个高收益的奶奶公寓这样您就可以最大限度地减少您的反式行动成本，实现您的短期投资目标，甚至增加您的现金流，同时租用一个可以让您提高生活质量的区域 潜在地有一个双赢，双赢，双赢，更不用说你所有的债务现在都将被征税可扣除，您的 PPoR 资本改进可以折旧，建造奶奶公寓的成本也可以折旧 只是一个想法，但值得研究
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好的，所以我们坐下来考虑一下我们的情况现在我知道有很多理由支持和反对我们计划做的事情，但正如其他人所提到的 - 你必须做你认为正确的事情虽然，到目前为止，每个人的评论都是值得深思的食物所以我们想出了根据情况的下一个选择范围：1）房子没有卖到我们想要的东西（不会少于420k）所以我们然后把它放到租赁市场上，搬进城里租房，尽量省钱, 将贷款改为 IO 并最终转向 o你的下一个计划 2) 房子以我们想要的价格出售，用这笔钱购买城市需要翻新的东西，只付利息贷款大约 450k 大关的东西，在一两年内修好（考虑到出租） ) 然后保持并移动到下一个属性 3) 一切都变成废话，离开这个国家开个玩笑
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为什么不坐下来用 excel 做一些不同的场景，看看每个场景如何成功然后你可以做更多知情决定
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嘿，安迪！在我看来，您只是不愿意成为房地产投资者 我希望我们可以改变您的想法（为了您和您的合作伙伴），但我不会屏住呼吸 如前所述：1 持有 LOC 超过您需要，但是您想要居住的财产，将其余部分保存在抵消帐户中，并且您可能永远不会使用它，但是很好，这将为您提供足够大的缓冲区，正如您所说的那样是您的目标和快乐的日子你现在拥有你想要的一切，但不是真的愿意使用它这叫做投资2卖掉，浪费一堆钱努力工作那不是投资我希望你能看到你想说什么
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我明白你们在说什么 - 我很高兴能坚持下去，目前我正在等待房地产到这里，这样他们就可以给它一个租金评估，我通过电话得到了 450 美元，但希望有人检查它给我一个准确的数字我需要的是帮助我的计算我似乎是使用不同的电子表格获得不同的数字，这些电子表格旨在计算相同的东西！目前： 贷款 $315,000 价值 $420,000 租金 $450 工资 50k（双方） 折旧不确定这个，新浴室，洗衣房，厨房，风扇+壁炉 大楼建于 1955 年代 利率 $350pq 或 $1400pa 我有计算范围税后 $40pw 到 $100pw！！
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你不给出利率，但假设 65% IO，那么：费用 利息 pa $315,000 x 65% $20,475 运行成本估计 20% 租金 $4,680 总计费用 25,155 美元 收入 租金 23,400 美元 利润 收入 - 费用 利润 23,400 美元 - 25,155 美元 1755 美元应税收入将减少，您将节省一些税这可能导致现金流量略有正现金流，即使有应税损失
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PS，这里只有我的 2 美分，但甚至不用担心评估的结果在 Y您可能会在租赁市场的第一天就得到他们告诉您的内容，或者您​​甚至可能不得不将其降低 50 美元才能让某人进入，直到租约用完并且情况好转，这在我身上发生了很多次，并且在一天结束时，REA 会告诉你你想听到什么来获得你的生意，不是他们的钱，而是出租物业的运作方式，但从长远来看，你的租金会飙升现在，因为有了这些数字，您的税后现金流为正 当您的年收入为 50,000 美元并且已经最大限度地利用了您的服务能力（与我不同），那么您可以开始担心整个投资组合中额外的 50 美元的租金，它会开始产生对您的现金流量有很大的影响，但只有一个 IP 将是 CF pos 或税后稍微​​负数，然后交配这真的没关系在 20 年的时间里，您会嘲笑这次谈话这在计划中真的是多么微不足道，我敢打赌，在 2 年内，你将处于肯定的积极 CF 领域，并且不会从那里返回底线是：你赚的钱比你花的钱多长期如果你认为你可以做到这一点那么你的答案是你处于一个很好的位置你需要开始认真思考长期的人
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所以在考虑了大家所说的之后，我咬紧牙关，至少足够聪明地接受建议 最初，在发布此线程之前，我们已经签署了通过房地产出售房产的合同，并且正在处理销售合同 - 我想是我犹豫改变我的一个原因决定继续并打电话给适当的人，并成功取消了所有的销售程序，现在已经组织房子进入租赁市场谢谢在这个线程中发帖的每个人，我应该坚持把它租出去，这是当我们第一次购买这个地方时我最初的计划 - 我记得告诉我的伙伴我们永远不会出售这个地方！现在我将专注于在城市中找到一个适合我们的地方，搬进来专注于工作然后沿着轨道我们确实有一个适合奶奶公寓的房产，距离当地医院和房产仅 1 分钟步行路程有网站访问权，后面有很多空间 再次感谢
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你真好，安迪 如果你还不知道，因为你要租下一个地方，你当前的 PPoR 可以作为你的 PPoR 保留就 ATO 而言，长达 6 年，所以即使在几年后你决定出售，你仍然可以免税资本利得税谢谢 MrMonopoly 所以接下来，一旦租赁的东西组织好，我应该看什么下一步我知道我们会将贷款更改为 IO，因此我们将让我们的抵押贷款经纪人为我们进行分类下一步我们必须确保我们获得一份关于房产的折旧报告出于某种原因，我在想我们需要完成估值，但我不记得为什么 More talk to other REA 和看起来像 $430-450 是有钱的评论

老实说，我认为只有你可能走在正确的轨道上一个 100% 的抵消账户，这样您就不会失去已经养成的强制储蓄习惯 随着时间的推移，这也将建立一个很好的缓冲，以帮助解决 SANF（夜间睡眠因素） 您可能取决于您的财务状况、风险状况和长期长期目标还想考虑为您的 PPoR 中已经建立的一些股权再融资，以便在您决定再次冒险进行下一项投资时准备好抵消，无论是祖母房还是新房产。确保你非常有纪律，只用于投资 我做过的最好的事情就是让自己拥有一支优秀的专家顾问团队（经纪人、律师、会计师、导师、物业经理等） 最棒的是你会发现很多他们在SS上
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小心这个获得好的建议，否则你将失去扣除额并污染贷款
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我认为出租这个地方可能是一个好主意你可以免费保留它 CGT 如果你可以随时出售赛道需要将贷款更改为 IO 并设置 100% 抵消是正确的方法 将所有租金和所有收入都放在抵消中，这将节省您的利息 确保您要求所有折旧，并且不需要估值税收目的，因为该物业将保持免费 CGT 如果它不再是您的主要住所，则需要进行估值，因为从那时起 CGT 将适用
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非常好的点如果你愿意，正确的结构是必要的继续投资
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那么谁是最好的人去看看，我们在当地有一位会计师，我们已经在报税时间使用过，他似乎对事物的财产方面了解很多，或者应该抵押贷款经纪人能够确定我们应该如何处理这个 C一个人建议在悉尼找一个好的经纪人 目前我们使用来自卡姆登 Prestige Mortgage 的 Jamie 他到目前为止为我们做得很好，我知道他实际上在该地区拥有许多 IP
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在抵消账户中拥有股权听起来是个好主意，污染它的唯一方法是将其用于投资或修复当前 IP 的目的以外的其他用途
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您需要税务建议，而这是大多数经纪人所不具备的从逻辑上思考，你应该是对的 扣除额取决于借来的钱用于投资储蓄账户或抵消账户不投资所以这是你的第一个潜在问题如果你会出现第二个问题正在借钱并暂时将钱与其他非借钱一起存放在储蓄抵消帐户中
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恭喜安迪！关于您的估价查询：是的，请从获得许可的 REA 处完成 原因是，如果您在 6 年 PPOR 规则之后确实出售并准备获得 CGT，金额将基于开始成为出租投资房产，你会被征税
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最初当我们购买房产时，我们将其出租，因为我们是首次购房者并想筹集更多资金，当时我的合作伙伴非常低收入和我每周工作 7 天才能度过难关！我们犯了一个错误，我认为，当房客离开我们进入房产时，我们没有进行估价 在我们最后一次装修之前的几个月前，我们进行了估价，房产的价值为 399k 所以在这个案例，使用初始购买价格 345k 并从中计算“利润” 希望这永远不会成为问题，我们不必放手
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如果不需要估价从IP走向PPOR s118-185 ITAA97 http:wwwaustliieduauaulegiscthconsol_actitaa1997240s118185html
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Thankyou Terryw
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