澳洲澳大利亚房产 Strata 报告问题 - 我应该购买此投资房产 - 请提供建议？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我将不胜感激任何建议，我已经接受了 670,000 美元的报价（但还没有交换合同），在悉尼的一个高档综合体的一个 2bdrm 单元我认为我支付的价格略高于市场价格非常适合我个人的投资需求 它是 105 公寓大楼的单元 该地块最初是一家带有钢架的陶瓷厂，但在 2004 年改建为公寓大楼（保留了大部分原始钢架） 问题是地层报告我要求确定以下问题（请参阅下面报告的摘录）如果供应商不接受更低的价格，你们中的任何人是否仍会继续以相同的价格购买此房产，如果不是您将支付的最高金额是多少，或者您会走开不管成本如何都忘记它 我不确定这些已确定的问题有多严重 我还有什么需要做的吗 感谢您提前提供的帮助！摘自 Strata 报告：缺陷索赔 2011 年 7 月咨询工程师的报告，确定了公共财产和各个单元的建筑缺陷 由于该建筑此时仍在保修期内（现已到期），缺陷是建筑商的责任纠正根据《房屋建筑法》的保修条款，并将报告的副本转发给他们 业主目前正在向建筑商提出缺陷整改索赔（他们的第二次此类索赔），并已聘请律师代表他们处理与施工缺陷索赔 物业经理告知，尚未获得整改工作的估算，但他预计成本将超过 100 万美元 此索赔仍处于早期阶段，由于结果未知，任何最终成本业主也不知道如果业主在索赔中不成功，如果他们有义务自己资助必要的工作，则可能需要特别征费然而，由于消防顾问、油漆和涂料顾问以及声学顾问的检查而提出的缺陷引起了更大的关注工程师报告摘录：我们了解到，整个综合体的新钢梁和现有钢梁的广泛腐蚀一直是过去大量报告的主题，在现有钢的大段或新旧钢焊接在一起的地方，腐蚀的发生似乎比使用云母氧化铁系统的预期要早得多，该系统应该经过正确的表面处理和应用 我们注意到 X 博士（编辑姓名）已参与提供有关主题建筑的结构钢涂层失效以及专家报告完成时完成将附在附录 B 附录 C 建筑规范解决方案 2011 年 2 月的单元检查报告 报告中指出了与单元之间的围墙和未受保护的钢梁和未受保护的钢梁和屋顶檩条穿过这些相同的围墙 建筑规范解决方案 2011 年 6 月的单位检查报告 所有 3 个单位的浴室上方的天花板空隙都通过天花板舱口进行检查 所有 3 间浴室都显示通风管道穿过围墙，没有安装防火阀 这是围墙防火等级的可能折衷 附录 D 2011 年 6 月 17 日的 EMGA 声学报告 对 6 个单元的样本进行了声音传输测试，其中大多数未通过不太严格的 BCA 1996 要求，而所有测试单元均未通过 2004 BCA 要求报告中指出的可能违规和失败有可能升级e 如果证明整个建筑群都存在相同的缺陷模式，则提出非常重大的索赔 我们建议业主公司寻求法律建议，以确定在防火和隔音等级中出现异常的单元样本是否属于数量足以证实一个主张，或者是否应该检查和测试更广泛的单位样本以得出明确的结论
评论
我会跑一英里，搭公共汽车穿越全州，然后继续跑购买一个看起来可能需要数百万美元修复工作的综合体将是疯狂的 仅结构钢腐蚀和隔音失败将是一个交易破坏者
评论
你准备支付过高的费用出售具有高达数百万美元缺陷的建筑物的市场，因为它完全适合您的个人投资需求 我至少会让供应商取消印花税。你在开玩笑吧
评论
快跑宝贝快跑不要回头
评论
我认为如果业主败诉，那么可能会花费高达200万美元，相当于每单位2万美元 - 免税，只有更糟的情况情景不是最有可能的结果如果它听起来像是建筑商的错误，那么它可能不会花费任何我认为也许将我的报价减少 2 万美元将弥补风险
评论
如果你估计维修费用加上法律费用说是 1500 万，并且该街区有 30 个单位，然后 1500 万加 20% 1800 万除以 30 $60000 这就是我要敲掉单位的市场价值的金额
评论
我'这种情况之前已经见过很多次了 这是为正在进行的法庭案件收取律师费的秘诀，增加地层税，提高特别税，多年来没有人能够以合理的价格出售，而这一切都在拖延
评论
听起来你已经下定决心了，那么麻烦是你不能保证它会是 2 m生病或 3 磨或 5 磨 并且取决于单位权利将取决于份额，而不是除以 105 您也有建筑故障的耻辱，您可以告诉未来的买家“一切都已修复”；沿着轨迹，但一旦他们看到缺陷的范围，就会让他们想知道未来还会出现什么
评论
如果您正在寻找投资，这不是它充满专业问题，而你说你自己要为市场买单 这太疯狂了

我出价 67 万美元的原因是业主拒绝了任何更低的价格，我想要它，因为公寓和大楼非常好和理想对于将成为我妈妈的第一个租户，它的位置非常适合她步行到我家并提供一些托儿服务不要太在意我，如果责任是业主，我可以通过降低我支付的价格来弥补这一点——这个逻辑有什么问题吗？有 105 个单位，所以 1500 万美元的成本应该等于每单位 14,000 美元，我可以承担（这是最坏的情况，因为似乎建筑商应该承担责任）呃，我知道这个数字可能会更高或更低，具体取决于各种因素，2011 年 10 月，该综合大楼中的一套相同公寓以 65 万美元的价格售出 - 尽管法律诉讼尚未开始，但当时就知道这个问题 仅供参考，我现在已经撤回了我的部分基于论坛回复的报价是否有人在这种情况下仍然会购买 - 如果价格降低 20,000 美元会怎样，有人知道钢材缺陷有多严重 - 我以前从未购买过大型综合体，但我会想象所有大型综合体在这种情况下都会有一些不同的问题 - 我错了
评论
你可以用任何你喜欢的方式证明它，但作为一个购买了很多单位的人，我会经营一个英里 你没有真正的方法知道其他业主是否会拿出钱，或者问题有多严重如果建筑商在钢材上偷工减料，他们还偷工减料，认真看，更努力
评论
我不会在接下来的任何时候再次出售10 年 - 你以前见过的案例最后都没有问题
评论
好的，谢谢大家到目前为止的建议 - 我已经撤回了我的提议，并计划继续寻找，但我很难这样做是因为该公寓非常适合我的需求-我真的很希望它可以工作，并且不介意我不赚钱或小幅亏损，但我不想要巨额亏损我没有发布其余的的工程师报告，但它基本上说到目前为止的建筑结构和装配和磨损都高于平均标准 - 除了提出的问题外，它通常是一个非常积极（和深入）的报告
评论
职责嗯！公平的 dinkum 好举动 可能不会，如果你必须摆脱它，他们可能不会在某些情况下，超过 100% 或更多 律师在续约后寻求续约，并且牛奶 身体公司干涸 这在情绪上令人筋疲力尽且耗时 我对您的最佳专业建议是跑一英里 没有这些，有很多建筑物可以购买问题 买其中一个
评论
FWIW，我认为你做出了正确的决定 建筑报告也不总是可靠的，所以虽然它们有利于发现问题，但缺乏问题并不一定等于好如果你担心你妈妈，你不需要亏本买房如果你担心你的妈妈，也许可以找到一个不错的出租屋并帮助租金
评论
我想我今晚得去睡觉了承认失败并试图忘记这个属性，但这将很难！没有人会买这个
评论
让我向你保证，当你知道你不应该进入这个房产时，现在尝试进入这个房产的情感痛苦远比情感和经济痛苦要少得多如果您现在是所有者并且想要离开，那么您会遇到
评论
新手，听听这个人他知道他在说什么
评论
好的 - 我收到了信息现在响亮而清晰但是！如果我可以向供应商展示此信息并让她以 630,000 美元的价格出售 - 这肯定会弥补所描述的问题 - 我不认为我会对持续的法律问题感到压力，因为我不会参与物业讨论 - 我会把它留在其他业主手中，然后忘记一切，除了我支付物业特别征费 - 我预计在可预见的将来我不需要再次出售该物业，我认为我妈妈会喜欢那里的 - 结构性问题听起来不会危及生命或可能对她的单位造成太大影响但我不但是我说完了
评论
你说你不会参与分层讨论决定，但作为业主，您将负责支付这些分层讨论决定的任何相关费用，您是否愿意并且能够为与该物业及其问题相关的潜在高额和持续成本提供资金，如果可以的话，也许您有雄厚的财力和无限的资金，例如我的其他人应该不会买很多其他人的财产
评论
是什么让你认为法律费用可以扣除
评论
不要购买 很简单，Propertunity 已经向您充分说明了在法律或建筑中没有任何东西是可以保证或确定的
评论
生锈永不眠！我应该知道，我每天都在与这些东西作斗争！无论任何人在防腐蚀方面做得多么出色，在住宅公寓中，爬过墙壁空间和屋顶空腔，使用最好的产品 - 你永远不会 100% 得到一切 跑一英里！ Pinkboy
评论
感谢大家的评论我现在不买了，除非代理供应商提出重要的相关新信息可能会改变图片
评论
如果我有一个想法等一下，如果我向每个单元发送一些概述地层问题的直邮邮件（我认为许多居民可能不知道，因为小区里有很多老人）并提出以60万美元的价格购买，也许有人可能希望以这个价格出售，降价很容易补偿我以后的潜在成本
评论
定价过高+巨大的地层问题！
评论
只是意味着你有一个 60 万美元的锈箱，而不是 67 万美元的锈箱
评论
我们在 06 年在东郊买了一个有渗水问题的单元，我们被告知我们享有 7 年保修就价格而言，我们以 70-80k 的价格买到了它，如果没有这些，它的价值是起诉 因为这是我们的 PPR，我们认为值得降价，一切都会很快得到解决 就在我们安顿下来之前，为保险公司编制了第二份工程师报告 工程终于在 1 月 9 日开始 那时有多个特殊阶层会议和特别征费虽然我们不承担修复工程的费用，但我们仍然需要支付项目经理和法律费用，最终要自掏腰包我们在一个 75 个单元的综合体中至于不便, 有很多日子无法让你的车驶出停车场，并且在工程进行期间，混凝土金属的研磨数周 没有多少单位从我们听不到我们单位的噪音 在 7 月 09 日，我们有一个婴儿和我们的地方才刚刚开始工作我们在二月份搬出去并把它出租了缺陷工程没有正确完成并且仍然检测到一些漏水修复公司无法修复因为他们找不到所以问题的根源 你希望你妈妈能忍受 3 年更不用说在缺陷修复之前一直生活在我们购买的时候，我们认为这会很好，因为我们自己住在那里，没有任何费用我们的口袋然而近 6 年后它仍在继续，我们有一个有水问题的单元，租户不满意，我们无法增加租金，因为该物业没有达到应有的标准所以现在你有一个来自做过的人的回答 它对我们有用吗 好吧，我们可能在 6 年内制作了超过 200k CG，这对于我们支付超过 500k 的单位来说还可以，但是由于模具而不得不更换几乎所有的家具和物品d 并不有趣，就像经历了大部分工作一样，或者现在不得不处理每次下雨时都会打电话给我们的物业经理，询问墙壁什么时候修好，而物业经理告诉我们她什么都没有可以做到 最后这是你的选择，但如果我是你妈妈，如果你把我放在一个不合标准的单位里，我会很暴躁
评论
感谢您提供有关解决这些问题的信息 - 它确实把事情放进去了context nice
评论
第 1 步 - 弄清楚你的缺乏经验可能会导致仓促的决定和潜在的代价高昂的错误 第 2 步 - 找出可以帮助你的人 第 3 步 - 在反复警告你之后给他打电话仍然敞开大门等待购买，这太疯狂了，您提到最近有一个单位以 650k 的价格售出，在这个问题被知道之前，您所说的单位到底如何值更多（假设它们具有可比性）
评论
Novice100 我不知道你为什么要在这个论坛上发帖t 尽管许多非常有经验的房地产投资者和专业人士提供了高质量的建议，但您仍然下定决心在这个有重大故障的综合体中购买一个单元做您需要做的事情，但如果您不想听你要求的建议，请不要继续发帖！！
评论
我之前可能不清楚-售价650k的单位是在这个问题被知道之后- 这个问题在 18 个多月前就被发现了，自从问题出现以来，该综合体中的许多单位都已售出，每次价格都在上涨 - 但是据我所知，在最后一个单位售出后，法律诉讼于 2011 年 12 月开始问题尚未影响该综合体的实际销售价格 - 我与 2 位业主交谈，他们都说他们知道这个问题，这也没有阻止他们购买综合体，还有另一个报价与最低价格水平相似的单位e 此刻
评论
我正在听帖子，很欣赏许多海报可能非常有经验-然而，实际上没有人给出一个具体的原因，即如果降价，不应该购买该物业，除了来自 beachgurls 的帖子实际上表明，如果你能忍受通过维修生活的痛苦，它可以有利可图 - 在这种情况下，维修实际上并不在我要购买的单元附近，它们将在综合体的另一侧即整个街区之外的每个人都在说，无论价格多低，都不应该购买该物业-这对我来说没有意义，我将不胜感激任何具体的解释为什么不这样做，很多负面情绪是基于法律案件失败的可能性，但它可能不会失败，如果你睁大眼睛进入它，计算风险是一个合理的事情
评论
已经给出了很多具体的理由各种各样的人，你似乎在掩饰ver 正如我之前所说，您似乎已经下定决心并正在寻找某人来为您的思维过程加上橡皮戳我们等待您的第二个帖子，标题为“帮助我有 50k 特别征税，我无法出售”
评论
一直在关注这篇文章，你居然忽略了每个人在这里写的原因，这真是令人惊讶你有专业、经验丰富的投资者为你提供免费建议，但从你的第一篇文章开始，你就已经下定决心了一些计算，假设律师费和修复所有问题的成本，然后从你的报价中删除它并购买它在一天结束时这就是你一直想要的在我看来，你正在努力寻找可以发布东西的人像这样的购买成功，所以你可以找到另一个购买它的理由不要等待它，只要你决定什么就买它祝你好运
评论
另外考虑一下，虽然你可以打折购买价格，当涉及支付的特殊税费时，您必须从自己的口袋里而不是从贷方那里找到的钱 假设您有足够的股权来支付税款，您可能可以进行重新取款以支付税款，但考虑一下，如果每人征收 50,000 美元的税款很多，人们可能会开始大甩卖以退出并大幅打折，这将拖累您的估值并可能侵蚀您拥有的任何股权让您再次从自己的口袋里掏出现金
评论
我不是现在打算购买 - 但会等着看未来几个月的要价和法律案件会发生什么，但从学术的角度来看，我仍然怀疑购买可能会奏效 - 从到目前为止的评论中我会总结：原因不买： - 投资者眼中的房产形象可能受到污染（但我认为这从长远来看并不重要，我会长期购买） - 法律案件可能会失败，导致特别征税可能高达数万美元（但我保守估计，如果案例失败，每个单元的成本不会超过 2 万美元） - 不得不通过维修生活的不便 - 潜在的法律维修费的成本井喷 - 由于业主财务压力导致抛售，房地产价格可能下跌 - 但这是一个非常高档的综合体，我的印象是大多数居民业主都很富有，这也会影响短期价格而不是长期定价，我有能力支付任何潜在的特殊征费而无需借款）-保险公司可能会因确定未能满足安全法规而在发生火灾索赔时放弃支付 购买可能有效的原因- 有可能将潜在维修成本计入购买价格 - 最近的销售没有受到这个问题的影响（在我看来，这似乎是一个重要的 empi与其他大多数理论问题相反的事实） - 似乎对这个综合体中的单位有强烈需求（到目前为止只有 1 个开放式房屋，之后已经提出了 2 个强烈的报价，包括我的） -看来建筑商应该承担责任并且有很大的机会败诉 - 待售单元不会因位置而受到潜在维修的日常影响
评论
更新！我已经和代理人谈过了，他表示如下 1 他已经确认目前没有发生法律诉讼 在保修期内已经向建筑商报告了钢材腐蚀问题并正在调查中 地层会议记录是指一项协议如果建筑商试图拒绝解决问题，请聘请律师 2 建筑商是有信誉的建筑商，并且仍然在附近，并且仍在积极解决该建筑物之前的所有问题 3 供应商愿意以一定的价格封锁一笔资金（待协商）信托将持有 12 个月（或协商的不同时间段），用于支付在该期间可能提出的与钢铁腐蚀问题有关的任何特别征费 - 这将包括我不支付任何特别费用征收 4 他说，物业报告倾向于夸大问题的潜在成本，以便在他们低估成本时承担责任 2 见上文ms 为报告的问题提供良好的补偿 - 是否有人认为继续执行此新条款是否合理，如果是，应封锁多少钱和多长时间是的，继续并完成您的购买您的心已定这个地方，虽然很多人都说要放这条鱼，但你仍然想把它卷起来 有缺陷的地方仍然可以很好地发挥作用筋疲力尽，我不会再经历一次如果它在 100 块中，我毫不怀疑周围还有其他更好的积木，但通常心脏规则比头部更重要
评论
只是一个快速的人对房产投资知之甚少，正在寻找我的第一个PI评论
叹代理是最后一个你想听并且相信他不为你工作，记住
评论
新手，如果我是你不要这样做这里已经竖起了许多危险信号最重要的是，你想让你妈妈留下来吗？在一个潜在不安全的财产或不那么安全的地方，让她完成建筑工程等的过程，更不用说最后一天（你拥有它的 9 年零 360 天），议会下达了疏散令，因为他们终于让他们意识到这座建筑终于不安全了，因为生锈终于吞噬了一切，负责的建筑商终于因为这件事宣布破产 我知道这个位置最适合你妈妈 下一条街有没有像这样的人？就在你可以看到的路上记住机会总是会出现，并且会和这个一样好如果你愿意听的话，这个线程的几个带回家的消息： - 你已经撤回了你的提议 - 继续前进，不要回头看（最难要做的事情） - 维修，尤其是保修索赔可能需要很长时间，有时甚至无法实现 - 考虑墨菲定律的潜力（这里潜在的下行风险是巨大的，并且取决于很多你无法控制的因素） - 看看附近 - 可能有在拐角处会有更好的讨价还价 - 总是接受代理商的建议，用一小撮盐提示 - 他们不代表你只是你ndor 和他们自己，所以一切都会对他们有利 - somersoft 论坛上的人是“最坦率的”； ppl 我遇到过任何论坛，他们有丰富的经验，其中一些也很成功（并非没有理由）-从上面继续-从错误中学习的最好方法是从其他人的经验中学习错误希望你设法为你妈妈找到理想的地方 - 最后请离开这家酒店，从你发布的内容来看，这不值得你花时间
评论
你是认真的吗？我在有趣的线程中读到没有恶意和明显的学习机会一些人谈及房产投资，创作了新手100的post amp；回复 没看过 Novice100 不尊重别人的建议，呵呵，只是问了在不确定的情况下弹出的问题，包括质疑你不理解的建议 只是因为我们说了一句话，并不意味着它会自动说服有道理所有人一听到就发给他们，所以你应该期待他们提出问题，而不是你会问的问题 我认为这非常符合论坛的目的，很自然，我宁愿看到更多而不是我们写的一些东西——放松，我说“我们”；不”你” Novice100 有一个清晰的想法，这就是他想要的 IP 所以我会寻找这种类型的待售房产，并检查一些其他可以满足账单而没有风险的房产！
评论
听起来工作量很大，我从来没有做过这样的事情，所以我的自然倾向是我想到了所有事情（我很确定我知道答案
评论
对不起，杰西，但我只能通过所有拼写和语法错误获得您回复的基本要点！如果我对您所写内容的解释是正确的-我所说的是为什么要上论坛问一个问题，如果您已经编造了记住为什么不从有经验的人那里得到完美的建议来浪费每个人的时间一旦提供了答复，请忽略他们并保持相同的路径无论如何我会让您享受
评论
对于那些不了解我的人写的，你肯定理解得很好 你用quo这个词多久了t;语法quot;我相信，尽管专业人士提出了相反的建议，但提出问题和坚持提问是许多人学习过程中自然、正常和常见的一部分因此我不觉得这是在浪费人们的时间看妈妈，不要拼写错误
评论
jaycee LOL，CHMiits time to pull your head in son！新手，你认为是对的 到处都生锈财产价值成堆上涨 如果问题仍然存在，请“修复”它；一次又一次地支撑墙壁，如果你必须要，你仍然可以租它
评论
我非常怀疑如果有的话，代理商不会打扰你和供应商不准备这样做3
评论
谢谢 - 这是我想知道的事情，很高兴看到它不一定是纯粹从第一原则购买的禁忌症，我的印象是，如果房产是以足够低的价格购买，考虑到潜在的下行成本，那么购买是合理的 - 考虑到下行成本，如果建筑商接受或被迫承担生锈问题的责任 - 如果它如果不是因为该综合体中最近非常令人鼓舞的单元销售历史，我肯定会排除它，现在许多其他人已经在私信中向我表示过类似的情况，但我害怕公开反对大多数人，我可以欣赏 - 我只是提到这一点对于任何人没有其他阅读纯粹是为了学习目的
评论
作为一个猜测，是的，已经高价的 20k 折扣还不够低，我希望以大约 500k 的价格购买它，以使猜测值得冒险必须有潜在的回报继续前进，停止发帖，只买该死的东西这里所有的帖子都是来自投资视角（包括我的），但这听起来不像是投资，听起来你在买妈妈住的地方，将获得名义租金作为回报妈妈对这个地方的看法
评论
是的，我对是否存在另一个报价持怀疑态度，但代理人表示有一个，尽管我确实认为它可能是BS - 如果他原来是在撒谎，无论如何他会受到专业惩罚
评论
我发布这些问题是因为我不确定答案，事情进展得相当快，我可能不会购买但有不是100%排除可能性- 对不起所有它冒犯的人，真的没有恶意，所以请忽略我在这个线程中的任何后续帖子，或者随意为那些没有被冒犯的人喷我，是的，我想这不是我想要的严格投资这主要是出于个人原因（因此对房产价值的中短期影响并不太关心我），但我热衷于思考不同排列对我的影响有多大，例如——建筑商有多大可能会不承担责任 - 钢铁腐蚀问题有多大的破坏性 - 钢铁腐蚀问题的实际成本可能是多少，如果它低于 300 万美元，那么我愿意毫无怨言地支付单位份额（我估计会在30,000 美元 - 其中一部分我可以讨价还价）也许我在错误的地方问这些问题
评论
新手，出于好奇，你是在为这处房产付钱，还是你帮妈妈选地方，让她购买
评论
我正在为这处房产付款，并将给我的妈妈（她没有钱）付给我市场租金的钱，这样我就可以合法地扣除利息支付（我将支付所得税）租金收入）-她年纪越来越大，患有许多慢性病，我希望她在附近，这样我就可以在紧急情况下帮助她，这样她就可以帮助照顾孩子
评论
如果税务局闻到气味大麻烦
评论
我的会计师和财务顾问都向我保证，只要收取市场租金，这是一个完全合法的策略-你不同意
评论
Centrelink 会问你妈妈从哪里得到房租，这也会影响她的养老金待遇
评论
我听说税务局将免费租金视为收入如果你妈妈没有收入，这很可能低于免税门槛
澳洲中文论坛热点