澳洲澳大利亚房产 在计算现金流时，您使用抵押贷款的本金部分吗？悉尼

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大家好，这似乎是一个愚蠢的问题，但是当您计算交易的现金流时，考虑到利息+本金抵押，为什么有些投资者作者只使用抵押还款的利息部分？ 300 000 美元抵押贷款的示例 每月还款总额为每月 2000 美元 利息部分约为 1750 美元，本金约为 250 美元 所以评估现金流的一个非常简单的例子是： 租金收入 LESS 抵押贷款还款 LESS（其他一些费用）当我计算一笔交易的现金流时，我使用了整个抵押贷款偿还（本金和利息），那么为什么有些人投资者只使用利息部分 问候，罗比
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因为本金偿还是不能抵税，任何聪明的投资者根本不会偿还本金，因为： - 现金流的大量流失 - 随着时间的推移，你正在减少可抵税的债务，这是不好的
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S o 在我的简单示例中，假设如下： 租金：$1900pm 利息：$1750pm 现金流量：+ $150pm 或租金：$1900pm 利息和本金：-$2000pm 现金流量：-$100pm 所以后者是正确的方法计算现金流量（+$150pm） 我想知道，在购买时，该物业是要把钱放进我的口袋还是从我的口袋里拿出钱 同样的交易，如上图所示，可以产生两个结果，可以决定你是否进行交易
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你的例子看起来不错，但可能有些投资者正在使用IO贷款
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是的，如果使用IO贷款那么这是有道理的，即将使用全部金额（利息）
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您的第二种方法是正确的，所以 - 100 美元下午他们只计算利息，因为他们只使用仅利息贷款使用利息会更有利如果你能负担得起，只能贷款并将额外的（本金）放入抵消部分
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我也同意第二种方法（-$100），但是 acco致 Aaron C（和所有聪明的投资者），应该使用第一种方法（+150 美元）
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我想包括本金在内的总付款应该用于计算，因为它是现金取出OTOH，本金应作为股本的增加加回某处虽然它不能用于计算收入扣除
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如果你在谈论现金流，那么这是所有费用后剩下的现金如果你有PI 贷款然后原则是一项费用，也必须考虑在内
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但是由于您没有 IO 贷款，那么 -$100 是正确的，如果您将贷款更改为 IO 贷款，那么 +$150 是如前所述，虽然本金作为附加权益投入，但由于您只计算房产的 CF，因此 CF 是 - 100 美元，几年后它会在本金减少偿还利息后变成 CF+
评论< BR>嗨，罗比，在投资之旅的早期阶段问什么是一个不寻常的问题考虑的动机 PI ta rolf
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仅仅因为我们支付 Pamp;I，不会让我们成为愚蠢的投资者我们是买入并持有投资者，并且无意让银行对我们持有任何控制权，几年内目前，如果他们决定不续订，无论出于何种原因，这几乎发生在我们 5 个月前，我比以往任何时候都更有决心，让他们还清如果贷款标准决定在之后停止所有 IO，会发生什么情况您所有的付款都基于此您可能会被迫出售，如果您买不起P amp；我付款
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如果你没有缓冲或负担不起，你应该把你拥有的额外资金用于抵消（缓冲），那么你将把自己置于风险中
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如果银行不再让你去 IO，那么你再向另一家贷方再融资 5 年，即使你不能，Pamp;I 付款在那个阶段也不会比 IO 高多少引起任何担忧 我不认识一个没有任何债务的富人，或谁打算没有债务sheet'，我想如果你退休了就可以了，但对于那些没有退休的人来说，这在经济上没有意义
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对吗？这是摊销而不是费用
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这都是关于你的风险状况如果我们永远不会做任何事情会发生太多事情
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好吧，所以当这些人投资者作者谈论在计算现金时只使用利息时，它s 因为抵押贷款类型，即仅利息抵押贷款 Rolf，对不起我的愚蠢问题，但尽管我可能处于澳大利亚投资之旅的早期阶段，但我在南非有一个非常大的投资组合在南非，有没有只付利息的贷款le, only PI 从反馈来看，进行 IO 贷款是有意义的，尤其是如果它增加了您的现金流考虑到这一点，我对 IO 贷款有几个问题： 1：什么是抵押贷款期限 2：何时和你怎么还贷款（本金） 3：理论上，在早期，IO mortages 应该增加你的借贷能力 4：除了支付本金，PI 和 IO 抵押贷款之间有没有其他区别 问候， Robbie
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1 30 年 IO 期限长达 15 年，一些贷方 5 年可能更常见 2 所有 IO 贷款在初始期限后都会恢复为 PI 一些投资者继续延长 IO 期限，但长期不会是否还清这笔钱并不重要 想象您在 1960 年以 16,000 美元的价格购买了一所房子，并且只支付了利息 现在您可能每年为这所房子获得 32,000 美元的租金 3 对于某些银行，其他银行会计算所有你的贷款就好像你支付 PI 4 没有那个我能想到最初不支付 PI 的另一个原因是，您可能想先偿还不可扣除的债务 - 例如您主要居所的住房贷款税收和更多不可扣除的债务
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在一天结束时正在考虑现金流量，如果您必须支付本金，那么您必须将其添加为现金流量损失，这意味着 CF该物业在 PI 和 IO 之间没有可比性，您可能会有负现金流，因为它的 PI 在 IO 会产生正 CF自付费用Maaate那是65%的总收益率你可以用即使是乐观的数字来保证，即使这样，这笔交易也会从你的口袋里掏出一大笔钱你离中性齿轮还很远 计算：收入（1,900美元* 12 ) $22,800 或 $438 每周租金贷款金额nt 将是 : ( $ 1,750 * 12 ) $ 21,000 年利率 年利率约为 75%，这相当于贷款 280K 假设 LVR 为 80%，为避免 LMI 付款，房产购买价格 350K 祝你好运尝试从 350K 的房屋或单元中挤出 $438 pw 租金 总收益率 228 350 651% pa 当然，你完全忽略了 { 市政费 水费 土地税 保险 物业费 如果有维护 PM 费 } 等等等等吃掉支付的租金 假设： CR$ 850 pa WR$ 550 pa Land Tax$ 1,000 pa Strata Fees$ 2,500 pa PM fee$ 1,800 pa 你小小的 $150 pcm +ve CF 会被吃掉的只是 PM 费，更不用说所有更大的拥有成本 No Robbiep，您可以放心地假设您提出的这种情况，即使您设法从 350K 单位中挤出 438 美元每周，也将成为多年的现金流汇来吧，你将不得不等到这只小狗可以产生 $532 pw 的租金才能打破 ev en 当然，到那时，评级机构和 BC 将以每年 3% 或 4% 或 5% 的速度提高他们的收费，所以当你等待租金赶上时，盈亏平衡点的目标将离你越来越远一些迭代工作，你需要从你的 350K 小单元中挤出大约 $560 pw 的租金，然后才能回到你不需要支付任何费用的情况 这当然不包括任何现实生活中的风险你还需要像肩膀一样； Burst HWS Non-paying Tenants 恶意破坏 空缺 如果我是你，我会专注于资产以及它可以产生多少收入，而不是夸大不相关的定义无论你以何种方式看待最初假设的情景，包括本金与否，它是负面的
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罗比，你的其他房产是 CF+ 你可能想像我们一样住在澳大利亚，把我们的赚钱房产留在另一个国家，那里可能会容易得多 我们也有非常有限的访问权限到加拿大的 IO 抵押贷款但我们不会使用它们，即使我们可以 这只是我们的偏好
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我认为这是现金流出 不确定我是否会认为它本身是“费用” 如果那样是一项费用，那么与资本支出相反，初始存款必须是一笔非常大的费用
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好吧，这个观点我不知道为什么人们开始谈论他们假设的现金流状况，然后方便地忽略空缺恶意损害理事会老鼠esrepairs等
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