澳洲澳大利亚房地产 挑战估值 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，最近我们对我们的一个 IP 进行了估值，因为我们正在寻求增加我们的投资组合不幸的是，它的价格低于市场价格，我不是在说 20 或 30k，我说的是 100k，我们相信估值师已经得到了它错了，我谈过的所有代理商也是如此 之前有没有人对估值提出质疑 你能和我分享你做了什么吗？是否值得 干杯牛蛙
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通常情况下，估值将基于可比销售额本地 你有没有看过这些并将它们与你自己的房产进行比较
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有了这么大的差异，首先想到的问题是你的房产是否有发展或其他潜力那是你和经纪人吗？认为它会达到您的数字基于假设潜在购买者可能会细分该街区或重新开发的事实 对于住宅抵押贷款估值，估价师被指示忽略该物业的任何潜力 否则将有一个挑战价值的过程评估 通常您必须为挑战提供偏见，例如可比销售证据 确保您提供的可比销售具有正确的所有细节，尤其是销售日期和价格 确保它们真正具有可比性，而不仅仅是价格上的樱桃，所以相似的土地面积在这里可能很重要 相似的地区也有帮助 最重要的是，它需要是最近的证据，不是 6 到 12 个月大，而是在 3 个月内，毕竟许多地方的市场都在下跌 与您的经纪人或银行家交谈并找出流程 有些地方甚至会订购另一家公司的支票或第二次估价 Cheers RightValue
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索取估价的副本（如果尚未提供）如果您无法获得副本，请索取附有评论的可比销售额的副本 如果您不同意可比销售额，请提供至少 3 个在过去 3-6 个月内销售的额外可比销售额 确保您列出地址、售价、基本描述（卧室s，浴室等）并评论它的比较方式 不要费心列出市场上的房产 因为它们还没有售出，所以它们不是“可比较的销售” 毕竟，你应该准备好失望 很难让估价师改变他们的意见 评论

他们就像任何其他人一样 - 如果你挑战他们的专业意见，他们会受到侮辱防御性 几乎 90% 的机会他们会坚持自己的立场
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好吧，也许这就是它在经济繁荣时期的价值——是的，你会期望更高的价值另一件事是许多人认为他们在他们真的不知道它是否能卖掉的时候，他们在他们的 reno 之后获得了 50% 的增长对于那个价格
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你必须记住，估价师是为银行行事的。承受着不高估的压力，因此可能使他们面临风险 曾说过，对于估值的价格（我猜约为 250 美元），它不会为专业人士赢得那么多时间 - 因此大多数估值师不会在他们的工作中付出了那么多努力（根据我的经验），您可以索取一份估价副本（毕竟您已经为此付出了代价）-这样您就可以看到他们对您的房产进行了基准测试-即该地区最近的销售情况我有一个有趣的经历，两位不同的估价师被用来估价我拥有的 2 个相同的单位 - 他们提出了截然不同的价值 - 比如一个放大器 15 万美元；另一个是 19 万美元——看看估值，我预计他们会使用与基准相同的销售额，但他们没有——所以他们的可比销售额不一样！我质疑估值（通过我的抵押贷款经纪人）amp； 15 万美元被修改为 19 万美元——毫无疑问，奇怪的事情是同时我也有 3 个单位的价值（再次由 2 个不同的估值师）——1 个的估值低于其他 2 个——当我挑战这一点，较高的 2 的价值实际上每个减少了 1 万美元！不幸的是，这有点像彩票 - 但我希望你会通过经纪人获得更大的影响力
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我们刚刚得到的估值比我们预期的低了 150K 尽管显示了它们的比较特性如何不具有可比性, 估价师不让，银行也不给第二意见 我们的一个朋友建议先去银行估价，在提交贷款申请之前，如果你提交了几份贷款申请，它会影响你的信用评级所以最好得到在进行实际申请之前，首先进行估值并确保它处于您想要的水平显然并非所有金融机构都会这样做 我们正在通过麦格理银行
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是的，两次在这两种情况下，银行大约半路遇见我们 我们使用 RP Data 找到至少 3 个真正的可比销售，并通过我们的经纪人提交 许多估价是在发生火灾时进行的所以可能会低得令人尴尬 我们其中一个 IP 的价值低于……土地的可比销售额！看起来估价师认为价格会崩溃
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不，不是这样，只是估价师不想因为糟糕的估值问题而被起诉 1980年代房地产崩盘衰退后发生了很多事情，这只是估价行业灾难的结果
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是的，在 refi 上的应用程序之前的 val 非常有价值 ta rolf
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一旦我完成了 val，检查在镇（小镇）使用了哪些 val 公司，有 2 家主要的 val 公司检查我的银行使用了哪一个，并且似乎是我为 val 支付的最受尊重的一个，我向估价师提供了有关该财产的所有积极因素以及 DA 进展的个人信息（它被细分为 2 个但标题尚未分离) 他问我在合理范围内我想要什么数字，但他给了我输入先做那个如果银行要求同一个人提供验证，那么他的工作很轻松，如果他不想，甚至不必第二次访问，可以将相同的验证提交给银行并获得另一笔费用 你得到你的验证 如果他向银行提交一个较低的 val 然后你可以抱怨并向他们展示你的他不会想要这样做这看起来有多糟糕在城市并不那么容易因为有更多的估价师但你明白了要点
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我发现如果估价师低估某物的价值，通常是因为有正当理由 位置良好、状况良好的房产应该会产生您想要的大致价值 那些用于出租房屋、高层建筑、主干道上的房产恐怕等不会吸引同样的奢侈品
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我们挑战的最后一个 val 增加了我们进行了研究，得到了一些可比较的结果，并在 val 中发现了一些小错误有了这些信息，我们联系了估价师直接，他同意修改它没有可比的销售额和令人信服的理由，很难得到它们继续他们的初步评估 干杯 Jamie
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我们在这方面的经验是有时，不是通常 愚蠢的例子包括 1 A property in a quiet cul de sac, valuer find 3 comps back on the M1, 为什么因为他们是唯一一个足够低的销售额来证明在 val 上的平底船是合理的，任何遥不可及的东西都可以多卖 50 k 2 拍卖前 val 450，房产在拍卖会上售价为 505 估价师说对该房产的兴趣过度，我会坚持我的 450 3在拍卖会上以 230 的价格购买的房产 估价师的价值为 210，因为代理人告诉我们有超过正常的利息 4 复式对旧房产 房产以 250 的价格售出，估价师以 230 的价格返回附近郊区的一系列销售，但最近的比较销售在245 被镜像复式 3 周前结算没有评分！虽然我同意估值师多次赚钱，并且白色栅栏综合症持续存在于 refi 上，估值师主要是人类 ta rolf
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挑战过程昨天我对一个 val 提出了质疑，我做了几个几周前 银行工作人员提供了一些可比较的销售 我看到了电子邮件交换，她被要求提供最近的销售 销售是 2010 年 11 月 2011 年 2 月 2011 年 3 月 2011 年 5 月 2011 年 5 月 只有一个最近的销售，显然是一个类似的房产，宣传片说但它是在 2 和在一个土地价值约为每平方米 3,000 美元且房子至少大 30% 的地区，该土地的一半是土地的一半 该房产的销售数字几乎符合他们想要的估值数字 事实上，对这次销售的分析支持了我的估价 另一个销售，也是最近在不同的郊区，出人意料地以理想的价格出售，我忽略了除了更好的销售之外的所有东西，因为在下降的市场中与年龄无关，并指出有足够的销售证据在郊区的 ce 上周我确实进行了估值，因为一些体面的证据是通过没有报告销售价格的代理人提供的 这是我 4 年多来进行的第 5 次估值我拒绝让步，然后在几个月内看到该物业以支持我的估值数字的数字出售任何成功的估值数字挑战的关键是提供良好的近期真正可比的销售证据提供对它们的分析将非常有帮助估价师使用的其他销售和被估价的财产很多人的价值估计是基于 REA 评估的，他们错误地认为 REA 经常以高价获得上市或询问您想要什么并告诉您你想听什么 一般来说我说如果你有一个像样的 REA 来进行评估，他们会给你一个价值e 范围，范围的下限是市场所在，范围的上限是您所听到和想要的但是 Rolf 是对的，那里有很多废话估价师，而且一些好的估价师也会犯错误 我通常会建议某人继续前进并获得另一个估值或使用另一个贷方，不值得痛苦，而且很难改变数字如果第二个估值支持之前的数字，那么也许第一个是对的
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我同意正确的价值我拒绝挑战估值它只是不值得花时间和麻烦来改善它的非常遥远的机会直接去另一个贷方对于 refi 我发现我通过按照 Rolf 的预先估值获得更好的结果评论
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感谢大家的意见，在过去的几天里，我们遵循了你们中许多人发布的建议，据我所知，他仍然弄错了我们发现的主要问题是他只有说话en 给一位 RE 代理，他根据他们认为的净租金回报应该是什么来接受他们的建议，而不是根据实际情况。问题在于，他们联系的代理在她的账簿上没有任何出租物业，因为她发现他们难以管理 估价师没有与我的租赁经理或镇上也有出租物业的其他代理人交谈 我们已经联系了另一位估价师，但没有看到该物业，给了我们一个更符合其他人的估计认为这是值得的，我会随时通知你进一步的发展干杯牛蛙
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如果该物业是你住在黄金海岸的地方，这将是你的问题的一半，因为该国表现最差的市场和市场上的一吨股票，估价师根本不会估价高那里有一些非常糟糕的销售，实际上它们可能是一切都在移动Hi Frog 租金收益本身（在大多数情况下）应该不会对估值产生太大影响, 因为大多数 resi v也不像商业的（即在很大程度上基于收益率） 前几天我们正在为客户提供关于购买 comm 房产的建议，这件事在一个乡村小镇并且没有租赁该代理人的平均收益率约为 8城镇通信的百分比，这就是大多数估价师会评估该物业的价格，并且您不敢提出低于该价格的报价 我的经验不是，没有租约，物业的价值通常比3 x 3 租赁给体面的租户 这种价差越明显，基础财产的价值越大 想想我把这篇文章从 vals 评论中拖了一点 RV 等，有时我们别无选择，只能挑战估值，因为无论出于何种结构性原因，我们都无法转向另一位估值师 我看到的最大的估值师是根据一些孤立的数据形成价值意见的估值师，然后我们找到比较价值证据来支持数据 这就是人们如何获得典型曲OT;千篇一律的“平均财产价值在包的底部，因为补偿都是基于”支持跑道，高速公路，火葬场等“;在那一点上，你迷路了，不管比赛看起来多么愚蠢
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