大家好，我让自己陷入了困境，现在需要一些硬性建议 我在 2006 年以 25 万美元的价格买下了我 1925 年的分层复式别墅 我的父母支付了一半，所以我以 13.5 万美元的价格获得了抵押贷款（ish）在 2008 年使用股权我借了 8 万美元，对房子进行了全面翻新——新浴室、新厨房、拆除厨房墙壁以使其成为开放式平面、新油漆、新木地板、所有新植物和前面、侧面和后院的景观以及新的油漆工作到外面的窗户和木工所以这增加了我的抵押贷款到$ 235K（ish）我非常喜欢装修，当我完成时我上瘾了，想买一个我可以装修的新房产所以我在2010年9月把房子放在市场上410K 到 420 美元（由代理推荐） 同时我找到了一个新房子，提出要约，它被接受了！但是我的房子还没有卖掉，我确实收到了 40 万美元的报价，我接受了，但后来他们撤了并出租我的第一个地方 所以这增加了我的投资房抵押贷款 28 万美元和新房 33 万美元，总计 61 万美元只还利息的抵押贷款（我付不起利息和本金） 我的第一套房子现在以每周 350 美元的价格租到一位优秀的租户，她告诉我她想在那里长期居住（50 多岁的离婚女士一个人住在那里）所以我每月的抵押贷款总还款额是 3800 美元，我每月从投资物业中获得大约 1300 美元，我的收入是每月 4000 美元所以当我的投资物业的账单，如水费、保险费和市政费等账单进来时，我就被抓到了，我的代理人一次性付清，所以几个月我没有从中获得任何收入！不知道自己可能要靠什么生活压力很大，而且给我和我的父母（我为把他们拉进我的烂摊子而感到非常内疚）施加了很大的压力，所以我应该卖掉我的投资房产，即使市场太糟糕了，现在我必须支付资本利得税，我能从中获得任何利润但是我可以为我现在的房子再融资，实际上开始偿还本金，而不仅仅是利息而且我已经从我的系统中得到了我的装修错误想在这房子里安家多年，一点压力都没有！我只是不知道该怎么办！！！请帮助（是的，我知道我很天真，并且已经跳进了冒险的冒险，做我所做的事情，但是生活和学习是正确的）
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嗨，波比，我建议计算一下你花了多少钱持有两处房产 您持有两处房产的时间越长，成本就越高 您可能最好为您打算出售的房产采取较低的价格 - 这有望消除一些压力 祝您一切顺利杰森
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我只是为你的父母感到难过
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你的房产在哪里
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如果你没问题，我想剖析你的帖子并指出找出错误（如我所见）并提供一些可能的行动方案来摆脱你发现自己陷入的混乱 这是典型的新手装修行动，你已经过度投资了！要使 reno 工作，您确实需要坚持将房产购买价格的 10-15% 作为最大 reno 预算您会在 reno 每花费 1 美元寻找 150 美元 - 3 美元的最终价值回报好的，这很容易做到，但情绪和投资并不是一个很好的组合（正如你所发现的那样）只要坚持数字 - 如果它们有效 - 很好，如果没有，继续前进，在任何情况下都不要购买之前你卖我看到很多人进入这个位置，他们必须以几乎任何价格出售才能摆脱这种情况当然，如果我对他们的财产感兴趣，他们会得到一个非常低的报价我因此，在下午 5,300 美元的总收入中，您有 3,800 美元的抵押贷款付款，占您收入的 72%，我明白为什么事情紧张了！你需要做两件事中的一个或两个： 1 卖掉一个或多个房产 2 增加你的收入 有什么选择 继续流血 你必须接受打击，这样你才能活到另一天 是的，那个场景是出售的缺点 没有销售 没有 CGT 我不是还清本金的忠实拥护者，尤其是如果你想用现金投资但你需要更明智地投资 这只是你现在所感受到的财务痛苦 装修错误，当允许时在预算范围内运作，实际上可以让你赚很多钱，但不受约束，会让你失望 有些人这样做 其他人注定会一遍又一遍地重复同样的事情，同时期待不同的结果 你在哪里撤消（除了顶盖翻新和桥接财务）是你在执行中期改变了策略 你应该卖掉 p罗珀蒂 #1 为财产 #2 提供资金，但您在不考虑持有成本的情况下保留了两者 现在您需要立即出售一个或增加收入
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要考虑的几个问题 1 你住在 2 号财产吗如果没有，你能把它租出去增加你的收入你能把多余的卧室租给别人吗2如果你卖了有利润的东西，你只需支付CGT3考虑是卖1号还是2号更好
评论< BR>我同意对方的意见，您需要尽快出售其中一处房产您可能会蒙受损失，但目前，您负债累累，除非您能改变什么，否则您将沉没
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第二笔付款是从你父母那里借来的，这是你真正需要让父母参与任何关于你所做的任何讨论的第一笔付款，你知道今天第一笔钱会卖什么吗
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大家好, 非常感谢您的回复 你们都很棒 我的父母很棒，很幸运能够提供帮助我非常喜欢，但我知道他们现在的情况也很紧张，这就是为什么我觉得我需要偿还他们借给我的 75,000 美元以便尽快获得 2 号房产 爸爸不会告诉我他是如何资助我的最初的 125,000 美元，他还借给了我姐姐相同的金额，以便她可以购买她的房产（我怀疑他重新抵押了他多年前支付的房子） 位于 Broadview SA 的 1 号房产，距市区约 6 公里, 我也不能回去 我和邻居的关系很糟糕，这也是我想卖掉它的另一个原因 当我第一次开始装修时，我无意卖掉它，我全心全意地爱着那栋小房子，只是想提高我的生活水平但是与我的*哔哔*邻居就地层纠纷通过法院已经完全消除了我对那个财产的任何爱所以我只想让它消失但是我现在厌倦了这样做并减少我的损失, 或者试着再保留 2 年，当 ma rket 更好（希望如此）然后卖掉它然后我意识到我对我所做的事情非常愚蠢，并且没有做出最好的决定，但我现在正在努力做事情只需要走正确的道路 具有讽刺意味的事情是我什至不能去财务顾问那里找出最好的办法！我的父母，祝福他们，会做任何事来帮助我，而不是给我我需要的硬性建议——这就是为什么我在这个论坛上！关于我的收入，信不信由你，我实际上非常擅长我的工作，并且在过去一年中加薪了 12,000 美元，但我在工作中得到了一点名声，因为我很缺钱（我是！）但是，我预计明年年中之前不会再次加薪，而且可能只有 3K 左右。我目前的年收入为 68,000 美元距城市 12K，它是 1920 年代的 2 间卧室（或 3 间包括餐厅）的木制小屋，位于 670 平方米的土地上 它美丽，拥有所有原始建筑和固定装置，状况极佳 - 有很大的扩展潜力 我一年前支付了 415K我希望它只值差不多的钱而且我一直在以每周 150 美元的价格租用皇后镇的备用房间，但她将在 2 周后搬出，我无法忍受让另一个陌生人进来的想法当我的房子是我的房子时，我不擅长分享房子！我的 Broadview 房子一年前被银行估价为 40 万美元，房地产经纪人说我可以得到 410-420 美元但现在，我不确定它会值多少钱，希望 380-400K 如果我以 39 万美元的价格出售 Broadview考虑到我支付了 25 万美元，而我对该房产的抵押贷款是 28 万美元，我会在 CGT 中支付多少（尽管当我再融资时，我的经纪人翻转了我的抵押贷款，并将较高的抵押贷款与皇后镇的房子一样广泛而抵押贷款较低，但是当涉及到纳税时间时我的税务代理人不喜欢这样，因为关于贷款的文书工作并没有区分什么是什么财产的贷款）我在这里太忙了！
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我只看了你帖子的前几行爱和美丽不能混在一起 投资房产 摆脱一个房产 如果你能把non ppor 当作未来的投资然后回归房产投资 想想看，也许你应该摆脱两者< BR>评论
把两个都租出去和父母一起住一年，同时还清本金评论
你必须采取行动 希望房地产市场在2年内有所改善 一切都很好，但如果没有怎么办 在此期间你的持有成本是多少 阅读Propertunity的建议 再次阅读 出售房产 1 自你说你不能住在里面，它一定是要去的人 Marg
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HeyProp - 考虑到我认为第一个财产是 PPOR 4 年（直到 2010 年），另一个是 ppor （甚至如果它是为了盈利而出售的）-会有减少没有 CGT Y-man
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那是税后还是之前的 4000 美元 Y-man
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这不加起来Y-man
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非常正确！以及我也给其他人的类似建议我真的没有真正专注于，或寻求回答CGT问题，更何况其余情况
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同意，除了罂粟需要学习一些房地产投资的基础知识以及市场如何运作，然后再跳回罂粟，只是想知道你是否已经完成了折旧计划如果没有尽快完成，请在装修的房产上同时获得额外的寄宿生，这样你就不会拖欠银行贷款你的父母也是一个优先事项 - 如果你同时保留他们，你如何偿还他们（他们因此而苦苦挣扎） 卖掉 Broadview 房产（价格有在那里保持得很好，如果你是现实的，卖它应该没有问题）你很可能过度资本化，但看看你的数字，我会说你是公关如果在 CGT 中，可能不会支付太多，因为归根结底你没有从投资中赚到那么多
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泡菜确实对不起，对我来说有点太复杂了
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我的收入是每月净收入 4000 美元 我的汽车贷款被压缩到我的抵押贷款中，所以除了日常生活费用外，我没有任何其他支出（而且我不支付汽油，我的父母仍然宠坏了我知道的小子！！）根据每个人的建议，我将与房地产经纪人交谈并对 Broadview 进行新的评估并将其投放市场年并获得更高的售价但支付更多的 CGT 我和我父亲谈了一切，我说我会卖掉 Broadview 并至少偿还他 75,000 美元，但他说他不会接受！他希望我通过出售 Broadview 来减少我的全部抵押贷款，因为他是一位了不起的父亲，但我决心偿还每一分钱！说实话，出售 Broadview 的想法感觉很棒，就像一个巨大的重量已经被解除了家' 对我来说，而不是摇钱树
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好的，现在正在获取更多信息 Y-man不知道该说什么
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抱歉，我知道这不是正确的措辞那句话-“当我为房屋贷款再融资时，我合并了我的汽车贷款”-本来是更合适的术语
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我的父母很棒，我已经承认这一事实我为他们的爱感到难以置信的幸运和支持 这无可争辩，我在这里就我的财务状况征求意见 我对我做出的愚蠢决定感到难过，请不要让我感觉更糟，我正在努力解决问题
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你需要培养一些财务意识并离开巢穴，我认为至于汽车，你只需付钱就可以少付钱按原始期限贷款，当您将其转入房屋贷款时，还款额可能会下降，但从长远来看，您支付的费用要多得多 真正的骗子现金购买汽车并进行翻新以获取利润 - 是时候开始闲逛了增值论坛（如果你再装修的话）和学渣大师
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车贷和Broadview房贷不是一回事吗
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是的, 我在 2009 年将债务合并到我的 Broadview 贷款中 我在 2011 年向一家新贷方再融资，这导致了 28 万美元和 33 万美元的拆分抵押贷款
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那么您的会计师如何区分可扣除额和不可扣除的债务你（和你的会计师）确实意识到汽车债务是不可扣除的债务，现在它与知识产权债务混在一起
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你很乐观，这里有一位会计师参与其中
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嘿，我也知道了 Poppy，卖掉那处房产并偿还债务也会给你机会下次有机会让您的财务结构正确无误（如果有下一次），所以 FWIW，我会同意您需要出售您提到的第一套房产，希望持有一两年市场将好转 围绕这个论坛的一个常见说法是“希望不是一种投资策略！”；我想这已经提到了，但是您还需要考虑在此期间是否有任何可能的更高售价来支付持有成本 祝你好运 让我们知道结果
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你好罂粟，我想租房两所房子都在外面和你父母住在一起（因此为了税收目的将这两处房产都变成了投资房产）将有助于你的定位 你也可以获得折旧收益，并且可以度过市场的低点 销售涉及代理费、广告等并且尽管成本可能不如负扣税那么高；这可能会被物业将带来的未来资本收益所抵消 如果这是一个蓬勃发展的市场，出售可能是正确的选择 但是在市场底部，如果你能避免它可能不是那么明智 还要看看是否您可以对房屋做任何事情来增加它们的可出租性 对房产进行整容的小型 reno 可以以很少的支出将租金提高 10-20%，并且会改善事物的现金流方面 确保您在市场上租房费率也是如此，因为您很容易落后于这每周都会花费您的钱尝试并为将来的购买采用新策略-现金流动积极-然后您将没有任何街道，并且可以随着时间的推移轻松建立大型投资组合谢谢，詹姆斯
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Poppy，我不是会计师，但我看不到你为你出售的房产支付多少 CGT 你把购买成本加到购买价格上——印花税等 然后你会考虑装修的价值还有您的销售成本 此外 它只是您拥有它的部分时间的出租物业 您将获得 50% 的 CGT 折扣 您听起来很年轻，所以这没什么大不了的 只是摆脱它并做不同的事情下次如果你这次收支平衡，这是一个很好的结果有很多人犯了错误并且失去了一堆
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谢谢大家的中肯建议关于那些建议我搬回去的人我的父母，这不是一个可行的计划，因为我 27 岁，有 2 条狗、2 只猫和 2 只鸟，还有一个装满家具的房子 我从 18 岁起就住在外面，虽然我非常爱我的父母，但我还是想回家让我感到恐惧另外，我是一个家常的人，我对自己的家感到非常自豪并想留在那里-我只想在尽可能少的压力和压力下这样做，而不必生活支付支票check 我不想重回房地产游戏，我只是想减少损失，享受生活！当我卖掉 Broadview 并偿还我的父母时，我的抵押贷款将减少到一个舒适的数额并且我将在一个美丽的家中，我可以在未来很多年继续居住
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这听起来像好积极的计划罂粟！您还年轻，所以现在就减少损失 在某个阶段，坐下来反思您的经验并从中学习 不要让这让您失去财产 好好阅读这个论坛，下次想出一个更好的计划顺便说一句，我强烈建议您开始支付自己的汽油我什至不知道当您不和他们住在一起时，您的父母甚至会为您的汽油付钱
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加油卡或帐户简单！ （我爸爸多年来一直为我的燃料买单 - 他是一家燃料经销商的老板，我为他工作，这对他很有帮助！）
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听起来你已经回答了你的问题，我倾向于追逐正现金流资产，并且随着时间的推移已经做得相当好当你控制一切时，回来加入并学习如何让投资真正发挥作用 从现在到那时，不要听从那些没有成功的人的建议你在寻找什么
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大家好，更新-我今晚有一个房地产经纪人估价36万美元！这是一个可怕的消息，考虑到去年这个时候银行对其的估价为 40 万美元 经纪人说今年价格下跌了 10%，她预计市场至少在 2 年内不会复苏 所以，在做了更多研究之后，我发现我还有 5 年的时间可以租用房产并且不支付任何资本利得税 所以新的计划是保持房子出租（而且我有一个很棒的租户，他非常照顾房产）我会得到房子每年进行评估，当合适的时候出售我会出售所以我会咨询会计师并确保我的房产设置正确并获得拥有投资房产的全部好处如果有人可以推荐阿德莱德的会计师让我知道！谢谢！
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嗨，波比，你又一次让情绪在你决定不搬回父母家时发挥作用。未来几年阿德莱德市场有很多好的预测，所以我认为你应该咬紧牙关，把它收拾好，然后搬回去和父母一起住几年。如果需要的话，可以卖掉你的家具——你可以在拥有一些房产之后再买回来！了解房地产市场并开始购买 +ve 现金流量房产 然后你会苦笑着看待你生活的这一部分，知道你打败了它也许你可以在几年内建造一个平底的奶奶并住在那里（它在SA非常便宜）-在您父母的房子或您的IP之一中慢慢建立一个帝国比过着舒适的生活要好得多现在在接下来的 10 年里，仍然只拥有一两处房产！机会成本太高，你看不到任何其他选项 imo
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你是在谈论允许你缺席 6 年并获得 CGT 豁免的规则，它仅适用于你有没买，住在别的地方
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引用了我要说的话
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