澳洲澳大利亚房地产投资组合表现悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 鉴于您已正确完成作业并已在一个有望为您提供良好 CG 的领域获得 IP 您期望 10%+ 但是，这显然不会永远持续下去，作为 Bamp;H 投资者，您需要您的总体投资组合每年都将返回良好的 CG 至少继续持有 因此，当烟雾平息 7% 或 8% 时，典型投资组合中合理的最低平均 CG 将是整个投资组合的不合理预期吗？最低3M
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房产每年不会上涨一定的百分比即使你的房产组合是AAA也会有所不同有时可能会上涨20％，其他可能会下跌5％+ 你只需要从长远来看，随着时间的推移，你的投资会给你带来不错的回报，对我来说平均每年至少有 10-15%
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这与烟消云散无关 平均，在一个完整的周期中，必须包括生活中发生的一切——繁荣、萧条、强劲的经济、疲软的电子商务onomy, GFC 等等在 Excel 电子表格中），那么可以安全地假设我认为
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嗯，这似乎是一个警察告诉你这取决于我的投资组合在 5 年内翻了一番，但有些人可能会说这是由于经济当时的气候，而不是我看过的 700 多处房产和我所做的研究 在这个月 API 杂志 Shane Oliver AMP 首席经济学家研究了自 1926 年以来的房产，提供了 114% 的年回报率 如果你改变时间框架，回报率会改变 BIS弹片是首府城市平均每年 3-5% 的负面预测因素之一自 1901 年以来的 114% 自 1926 年以来的房价中位数根据 Residex 的数据，过去 20 年，即 722% 一旦你知道你的目标，即我希望在 15 年内获得 50kpa 的被动收入，你的策略，即我将购买 reno 并持有，你的购买标准，即房产必须低于 350,000 美元，回报 5%在一个过去资本增长率为每年 7% 的地区，毗邻一个中位价较高且过去资本增长率超过每年 9% 且显然具有 reno 潜力的郊区，在 reno 之后的租金收益率为价值的 10% 只有这样才能你真的有信心计划你需要多长时间才能达到你的目标 这是一个提示，当你的房产达到今天的 80 万美元大关时，你不会在其他任何地方做你的电子表格。租金回报率降至 3-35% 希望对您有所帮助 Jane
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大家好，感谢您提供的见解 我创建了一个电子表格，试图制定一个“假设”模型并开始看到效果基于一些假设构建投资组合，我可以切换类似的东西；利率、购买成本、持有成本、购买价格、购买频率、租金收益、租金增加，当然还有首选的资本收益，这个模型向我展示了，从我开始的位置和我所拥有的时间达到我的特定目标可用 整个投资组合的最低平均资本收益需要约为每年 8% 这是最低平均水平，因此它考虑了在任何特定年份表现不如其他房产的房产 如果这是对住宅房产的不切实际的期望投资组合那么我不妨开始寻找其他方法来帮助我实现目标 3M
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这是一个很好的开始 - 看看那些做预测的人在首府城市获得 8% 的年利率可能很困难，但你可以通过低于市场的价格购买来领先于游戏，并通过翻新创造股权和更高的租金收益——然而，财富的关键，即潜在的资本增长将取决于你找到人们想要的领域生活在他们推高价格，即因此减少供应如果您的目标时间框架是短期的（不建议任何房地产投资者），那么您可能会在未来 3 年的采矿热潮中兑现如果是长期的，那么请遵循开放地区并使以前不受欢迎的地区受欢迎的基础设施，例如 2001 年至 2006 年人口普查期间为 Mt Barker SA 所做的道路基础设施 - 人口疯了 - 猜猜房价发生了什么希望这有助于 Jane Slack-Smith
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这里有一些值得思考的数字 让我们以 BIS 的预测未来 20 年为 3% 现在假设你借了 80%（刚好够在 LMI 下潜入），在所有费用之后，该物业是中性的。排除所有其他交易成本以简化分析，但无论如何都会产生边际影响时间 0：投资初始股权：100 万美元债务：4000 万美元 500 万美元的投资组合 时间 t+20：投资组合：9.03 亿美元 债务：4000 万美元 最终权益：5000 万美元 复合年增长率：20 年内每年 84% 假设我们将增长率提高到 5%，我们的复合年增长率超过20 年变为 118% 显然在第 10 年你会假设租金已经赶上来，可能会以每年 15% 的复合年增长率推动房地产所以简而言之，根据 BIS Shrapnel 的看跌预测，你应该期望在 20 80% 的年时间框架 只是一些深思 归根结底只是数字，您可以更改任何假设以适合您的论点
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我的模型向我展示了，以实现我的 10 年目标我的股权生活到 100Kyear 我将需要大约 6-7M 的投资组合价值 这相当于大约 5-6 个 IP，包括 PPOR 这相当于大约每 2 年购买一个 IP 为了持有购买的 IP 并增长下一个必要的购买成本这将意味着每年投资组合的 CG 最低平均数为 8% 假设 - 9% avaerag e 利率（跨抵押贷款和缓冲账户） - 2% 的管理成本 - 4% 的租金收益率 - 每年 2% 的租金增长 - IP 购买约 375000 美元 - 33% 的购买成本（20% 的押金、统计费、DD 费用，包括BA 费用） - 全额减税 - 80 - 90% 的 CG 被重新投资 - 资本化服务的负齿轮物业（缓冲 LOC 账户） 我是一个绿色初学者，所以这一切可能完全不正确 3M
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好的，你的“假设”对于建模场景 IMO 来说是“合理的”并且可以的，（除了租金增长）如果租金收益率在您的假设中保持在每年 4% 左右，那么您的建模将是错误的 2% 租金增长 pa，那么租金必须在以与 CG 相同的速度保持相同的租金收益 但是，就 CG 而言，有时会出现“愚蠢的现实” 在您的 10 年计划中很可能会有多年的低增长 例如，请查看随附的 Marrickville 的 CG 图表从 1992 年到 1997 年 - 没什么大不了 2003 年到 2008 年在悉尼的大部分地区都重复了这种情况 所以你需要“坚持”度过这些时期，不要灰心丧气地卖出，只会错过下一个增长突增事实上， RE CG 大部分时间都在表现，如图所示，从 2004 年开始长平期，随后是 2 年的快速增长突增，随后是长平期等等
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很快乍一看，如果那是我的投资组合，我会尽快卖光太弱并且严重依赖上限增长正如指出的那样，十年后可能为 0 在香港，一些公寓以 1997 年的价格出售 在日本，它们以 1980 年代价格的 30% 左右出售
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我很高兴我清理了我 80% 的财产过去 15 个月的投资组合
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应该关注英国
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随着骚乱的发生 - 有不少亲戚在那里感到不安，他们说感觉就像世界末日，但那里你应该看到这个房地产阶梯的这一集，这个花花公子投资银行家放弃了他的工作来卖瓷砖并做开发和雷诺我下次见到他时会把它传给亚伦
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并且在澳大利亚，他们不是！
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是的，一定要告诉他应该很快再吃午饭我有几个朋友在英国，听到你说的很悲观他们说的主要问题是人们现在正在离开国家，因为没有工作，预计将有 8 万名银行家从伦敦被解雇除了香港，但你现在需要普通话
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如果 10 年是你的时间框架，你真的必须以 8% 的增长率买好，你在十年内将投资组合翻倍 - 如果有 2-3 年如果未来几年增长率为 0%，您将不得不制造，即以折扣价购买投资者确实需要问问自己，除了 Syd 和堪培拉之外，大多数首府城市的房产是否无处可去（请参阅这篇优秀的文章 http： wwwtheaustraliancomaubusuyers-locked-outstory-e6frgac6-1226137299862），他们让他们付出了代价，为什么不推迟购买，直到市场开始复苏 问题是你正在玩赌博游戏，为你可能错过的市场计时 - 所以你需要权衡一下 本质上，如果您以低于市场价的价格购买 8%，那么您已经为自己购买了 1 年的资本增长收益，因此制造业增长希望这对您有所帮助 Jane Slack-Smith PS 如果在美国购买，我记录了对房地产经纪人的采访那里 您可能会觉得它很有趣 http:yourpropertysuccessnowcom
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嗨，简，感谢您提供的信息视角 我的模型允许在翻新购买成本内支付一笔款项 购买价格的 3% 这是预算允许的机会为下次购买之前的时期增加价值并强制 CG 我的模型还显示我需要大约 2%每年持有投资组合的投资组合价值 我将在任何时候在 LOC 中有大约 3 年的缓冲但是，它需要通过在投资组合中挤奶来补充我不需要投资组合的价值翻倍10 年后，我只需要支付投资组合持有成本，支付下一个 IP 的购买成本（希望在 2 年内），并且在 10 年里程碑之后产生我可以从 3M 生活的剩余金额
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不错！我建议根据您的购买价格范围，您可能需要为您的 reno kitty 添加更多 - 我总是预算购买价格的 10%（不是价值）持有成本计算是最错过的，但创造了股权（购买和 reno ）和更高的收益是关键值得为支付持有成本而做出牺牲，这样您就可以实现更大的目标 前期工作做得很好，大多数人都没有 这就是为什么在 16 家房地产投资者中只有 400,000 人购买第二套房产，而只有不到 14,000 人购买了第二套房产有超过 6 个（我怀疑其中很多都在 Somersoft 上）祝你好 JSS
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嗨，简，哇，好数字特别是你的持有成本 600 万美元到 700 万美元的投资组合价值是我自己的球场同样在 10 年内，我试图将这整个事情视为一项业务并发展使用我的电子表格模型至少作为基准来制定商业计划，表明可以从我开始的地方达到我的目标通过调整因素（CG、利息、购买价格、管理成本、收益率等）我可以尝试并预测我从购买到购买的风险 这给了我下次购买的预算津贴和我的缓冲账户的潜在压力 我在我的模型中注意到的一件有趣的事情是购买价格的差异及其对可持续性的影响，尽管它拥有尽可能大的资产基础很重要，这并不意味着您可以在任何时候购买最昂贵的房产 如果我购买 375,000 美元范围内的房子，十年后的数字实际上会更好，即使我可以买得起 50 万美元的房子 现金流的影响是一个主要因素 它突出了投资组合在长期内的可持续性（当然是假设） 对于我的第一次购买，尽管我将不得不依赖某人喜欢 Metropole，因为除了我自己的后院，我根本没有在任何地方进行必要的研究 到我再次进入购买周期时，希望两年后，我会在澳大利亚进行广泛的研究并有更好的感觉对于我的预算来说机会在哪里 3M
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你自己的后院通常可以成为一个很好的训练场，并且比依赖别人更成功的投资尝试（更低的成本，你获得经验，你非常熟悉社区、人口统计、品味等）Y-manHi Buzz，如果你不介意分享，我有兴趣了解更多关于你的投资组合的信息 持有你的投资组合是否要花费你每年 8 万美元 - 税后或税前（什么是你的 LVR) 你的投资组合是纯粹由 resi 组成，还是 resi、com 和股票的组合 你的最终游戏计划是什么 你打算通过出售一些财产来偿还贷款，还是让贷款自己偿还有很多经济不确定性目前，许多评论员认为澳大利亚的住宅市场正在大幅调整这将如何影响你继续购买的意愿你会相应地调整你的最终游戏问候杰森
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只要你的投资组合不包含你可以在经济低迷时期坚持下去的垃圾属性
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你明白了！ - 这是一门生意，你需要这样想，我试图教它，但大多数人没有得到我对那个理论的微妙介绍这完全是关于改变心态 - 而不是一些拯救鲸鱼，紫色衬衫的穿着方式 - 只是'得到'你正在投资你的未来并创造财富，让你在你想要的时候得到你想要的结果，所以你需要知道数字并战略性地思考（她慢慢地走下肥皂盒），不要从你的计划中拿走任何东西使用买家代理——我完全赞同那些需要帮助和时间有限的人，或者从你选择的 Metropole 中拿走任何东西——这是我的谦虚想法 免责声明是：这取决于你的个人财产投资策略即，如果不是在区域性、商业性、开发性等方面购买，如果您的 PIS 是首府城市、资本增长和提高收益率的转折点之一，那么预测未来 12 个月左右的增长缓慢 - 您个人有时间得到第一个道具erty 对 - 不必上厕所回头想想，我本可以用这 37.5 万美元的投资做得更好 听 Y-man - 需要注意的是，像投资者一样了解自己的郊区 - 即中值增长、预测增长、议会和基础设施计划、空置率、收益率, 人口统计数据（我最喜欢的） 直到你知道哪个年龄组是主要年龄组（与地区标准不同）然后你不知道你是为谁买的或租给谁很高兴这对你有帮助，现在去吧！ Jane Slack-Smith PS 我很想看看你的电子表格
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哇，好吧，让我看看我能不能回应租金和利息之间的差额约为 $30kpa（即将变得更便宜），其余的都是成本（约 25%）LVR 开始时约为 90%，现在更接近 60% - 如果您相信发现事物，那么 DernKeen 对市场下跌 40% 的预测足以覆盖我 随着一些房产变得更加积极更多的雷诺数和收益率的增加 卖掉它们没有意义 他们都是 Resi - 有人在我的超级基金中玩股票并且赔钱 最终的游戏仍然是在不断增长的市场中保留我们需要的数量并出售一个因为我们想要在其他地方没有产生的收入没有税收优惠考虑到我的方程式中，因为我是保守和低风险的，那是锦上添花 现在你什么都知道了 - 嘘，我现在必须去挣美元来支付他们所有的费用，所以必须破折号 - 希望能回答你的问题 所有最好的 Jane Slack-Smith PS 如果你想学习我是怎么做到的 我花了过去 18 个月的时间把所有东西都放在一起，准备了我认为是有史以来最实惠的价格最好的在线房地产投资课程 因为我是一个完美主义者，所以花了很长时间，它甚至包括 2 次旅行美国看看硅谷的最佳实践，所以我去了一点OTT它将在Money Magazine Readers推出10月5日刊，以正常价格的80％折扣是的，这是一个无耻的插件我的任务是帮助日常澳大利亚人实现他们的财务目标所以得到你的副本，你告诉我是否可以改进它现在正在开发 Kindle 和 Ipad 版本，以使每个人都更容易访问，一旦他们准备好就会添加
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出于好奇，我认为你支付的持有成本为每年 8 万美元（即负扣税 8 万美元）因为其中 25% 与非利息成本相关，这意味着你的利息成本约为 60,000 美元是利息 现在退出 n这意味着： 利息：每年 6 万美元 其他费用：每年 2 万美元 租金：每年 5 万美元（因为你提到你的租金是 3 万美元的“差价”；到你的持有成本，我认为这意味着它少了 3 万美元）你的投资组合价值 600 万美元（最低结束）并且你的房产在 600 万美元的投资组合中以 5 万美元的价格出租，换句话说，这是 08 年的总收益率% 另外，你的投资组合是 600 万美元，在 60% 的 LVR 下，你应该有 3600 万美元的债务，根据 6% 的利率计算，这大约是每年 216,000 美元的利息成本无论如何我肯定错过了一些值得深思的东西，没必要如果你不想回复，请回复
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我认为租金和利息之间的差额是 3 万美元，即 - 每年租金可能是 30 万美元，利息支付是 33 万美元 剩下的 5 万美元是弥补的保险、费率、维修等 Rooster
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谢谢 Rooster - 在 Somersoft 工作了 10 年后，你认为我会学习，不要具体说明它会导致太多数字，每个人都会感到困惑，我刚刚给出您可以通过这些数字来显示投资组合如何随着时间的推移而转向更加中性的位置，以及您是否根据可负担性和增长选择了正确的区域那么它就有了自己的生命，但是你不能忘记 on 成本 On 成本，正如 Rooster 提到的，是持有成本 这些通常在你的租金回报的 20-30% 之间，具体取决于建筑物的年龄（维护成本） ），房产的位置（国家超过了土地税门槛，因此多元化很重要），令人惊讶的是房产的实际成本占平均值的百分比（根据我的经验，当房产处于价格的较高区域时，租金回报下降在一个地区，根据我的经验，首都城市这超过 80 万美元）所以不用拿出我的纳税申报表和花哨的计算——（老实说，我每 6 个月才做一次），25% 是我会使用的数字 成本是什么人们只是不屑一顾，所以我想表明，这不仅仅是租金和利息之间的差异，即在这种情况下为 30,000 美元，实际成本实际上构成了更多的成本基础，因此控制这些很重要，因为租金增加这些增加和将l 成为未来持有房产的主要成本 对不起，如果我把事情弄糊涂了，我只是想把它提升到一个新的水平，以进行长期投资组合计算，并想分享我的经验作为例子，以及我与许多人所看到的我的客户投资组合r 一个更具代表性的投资组合模型 我希望这对 Jane Slack-Smith 有所帮助退休是不可行的 在某些时候，谨慎考虑投资，例如商业地产或股票，其中持有成本要么由租户支付，要么像股票一样，不那么高 出售大量投资组合以平衡债务也会带来成本 - 即销售成本和 CGT，这在多年投资之后可能非常重要 无论如何 - 你在公共论坛上分享你的数字真好 没有多少人这样做 - 这是完全可以理解的问候杰森
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谢谢这更有意义 如前所述，出于好奇
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很高兴它有助于 Deltaberry 正如 Jingo 提到的那样，从长期退出策略开始，以及到位的后备紧急退出计划很重要 直到最近，显然 th e （非）可持续持有方法包括获得股权和资本化利息是支付成本的一种流行方式 放款人对套现不满意 所以像所有好事一样，退出策略必须灵活，包括制定 B 计划支付oncosts的几种方法销售是一种策略，多元化是另一种策略，构建另一种策略我们喜欢的一种策略是转换和翻转作为中期持有策略无论是2br到3br reno，还是我什至接受了财务规划师的指导在 SMSF 内进行翻新和翻转的可能性（仍在尝试确定 ATO 出现问题之前多少次——我认为这可能就像 PPOR 和定期翻转）现实是有几年更有成效的，并且预计会有更多的政府经济贷款变化，应该有一些很好的机会来合作，调整和发展策略来支付成本希望这有助于简·斯莱克-史密斯（PS 我的个人目标之一是保持好奇 -好奇心没有错）
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