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在澳大利亚地产投资



大家好，我一直在定期阅读论坛，最终决定开始发帖并在此过程中尽可能多地学习。在这个阶段，我可能无法帮助很多人提供答案，但不一定非要如果是这样，您可以通过鼓励人们实现他们的目标来为论坛做出有用的贡献，或者在他们实现梦想时祝贺他们，或者甚至向感到沮丧的人提供鼓励的话另外，非常感谢感谢论坛成员以非常谦逊和礼貌的态度发布了如此出色的答案 看到我和妻子分别是 30 岁和 26 岁，没有受抚养人和少量个人债务（汽车贷款），我们都获得了不错的收入，这真是令人耳目一新并且没有过度的消费习惯 我们现在结婚才一年多，我们现在想购买 PPoR 并加入房地产潮流 这些年来，我（像大多数人一样） e 我知道）只有一个野心；购买 PPoR 并进行额外还款并尽快还清 但是，我一直有一个挥之不去的怀疑，即在您的工作结束时购买和拥有 1 个 PPoR 并没有多大意义，因为与您的 PPoR 一起，其他所有东西都会升值，在那个阶段降级似乎是一个糟糕的主意 在这个阶段，我决定买几本房地产投资杂志，并看到有关人们如何利用杠杆成为百万富翁的案例研究，就像如果我体内的一个灯泡自己打开了 这促使我借了一些书（Yardney、Fitzgerald、Somers 等），然后又借了一些书，现在我很着迷，迫不及待想要开始我们决定先购买 PPoR（想要一个可以称之为家的地方），然后通过适当的贷款结构受到足够的约束，从而在一两年内将其用于我的第一个 IP，然后在此基础上，我正在与一位非常乐于助人且乐于助人的优秀抵押贷款经纪人合作随着他的时间和时间，我希望自己身边有一位知识渊博的会计师，也许是我第一次购买 IP 的买家代理我开始的目标是拥有足够的资产来产生被动收入，从而减少对我的工作驱动收入的需求15 年内 50% 但是在阅读了许多人实现的一些惊人目标之后，也因为我不想射得太低（以免我达到它）我现在的目标是能够在 15 年内完全退休（我可能会选择兼职工作，但那应该是我的选择没有奢侈的生活方式，除了支付房租，我们还可以节省很大比例的收入 但最大的动力来自最终有机会退出激烈竞争并实现经济独立的前景 谢谢您的时间在阅读本文和其他非常感谢所有定期在这里发帖并慷慨提供专业知识的所有人我非常感谢
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欢迎来到橙色街论坛，我们期待着跟随你的旅程我想开始退出 PPOR 是个好主意；真的没有什么比拥有自己的家更安全了你是不是正准备购买 PPOR，或者你知道你在拍摄什么
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祝你好运你来对地方了学习
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谢谢 Perp 我还有大约 3-4 个月的时间才能拿到一笔可观的押金知道我会支付溢价，但我认为如果它可以为我的家人打造一个美好的家，我会很高兴而且，我希望那是我们未来几年的家而且我也希望房子的土地价值很感激，然后我可以买一个IP（可以在任何东海岸首府城市）但我绝对不想过度投入
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橙子，你明白，赶上房地产潮流并不一定意味着要买房住自己
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哦哦哦，我的孩子，你来对地方了！我们都是房地产企业的专家！
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嗨，Orangestreet，首先，这是你的第一篇文章，欢迎来到好船 SS 论坛你当然找到了通往最佳地址的路在网上学习 这是一篇描述我选择的涉及别墅的投资策略的帖子；联排别墅它可能对您感兴趣，因为它适合您想要实现的目标以及您想要在时间范围内实现的目标 我采用的资本增长平均 (CGA) 策略利用类似于美元成本平均的常规购买周期股票市场 主要基本原理它的成功在于它依赖于你的“时间”。市场，而不是“时机”；市场，从不出售 所以换句话说，你在繁荣的顶部或底部购买并不重要，只要你在高密度地区（都会区首府城市）购买优质、位置优越的房产)，以或低于公允市场价值，定期我基本上每年都在购买一个 IP 我们已经投资了 10 年，迄今为止已经在澳大利亚建立了一个价值数百万美元的房地产投资组合我们一直在购买新的或接近新的房产超过旧式房产有几个原因，主要是（没有特别的顺序） - 1 最大限度地减少我的非现金扣除 2 最大限度地减少我的维护放大器；维修费用 3 更现代的放大器；对租户有吸引力 - 从而最大限度地减少潜在的空置率 4 要求更高的租金 - 从而最大限度地提高收益 没有进入“哪个更好的争论，房屋或单位”，我更喜欢购买联排别墅和联排别墅。具有 30% 或更多土地成分的别墅，从而消除了多层单元或高层公寓，原因有几个 主要是（无特定顺序） - 1 个较低的维护放大器；维护租户 2 较低的购买或进入更高资本增长郊区的入门水平 3 快速增长的市场（现在和未来都开始）想要这些类型的房产 这是由于有史以来最大的一群人出生（成为婴儿潮一代和空巢老人）开始进入退休年龄 他们希望缩小规模，主要原因如下：经济 4 更大的税收优惠因此，有效性最大化现金流 5 能够在您的投资组合中持有更多的个人资产 - 从而通过不将所有鸡蛋只放在几个篮子中来最大限度地减少区域暴露风险，可以这么说，我希望在历史上限增长 7 的区域购买%pa andor 正在高档化 我看看政府、商业、零售、私营部门在哪里注资 这最终会美化该地区，人们喜欢这样的外观，因此在创造需求方面有所行动我发现如果您正在寻找短线，这很有效中期资本增长，以便更快地利用和建立您的投资组合 回到 CGA，顾名思义，它会在整个房地产周期内将您的投资组合在单个房产上实现的资本增长平均化，同时考虑到房产价值翻倍每 7 - 10 年 7%pa 复利 解释我的意思的最简单方法是提供一个基本示例，考虑到所有您的投资组合现金流将通过收购阶段的工资、租金收入、税务员、LOC 和/或现金债券结构以及您可用的任何其他形式的收入来提供服务为了便于计算，假设我们以 25 万美元的价格购买了一处房产，所以10 年后它现在价值 50 万美元现在假设我们在接下来的 7-10 年内每年都这样做 现在你可以退出激烈的竞争 所以在第 11 年（自你的第一个 Ip 以来的 10 年）你在 IP1 中拥有 250K 股权，你可以提取（最高 80%）免税以资助您的生活方式或投资 在第 12 年，您做的完全一样，但不是从 IP1 提取，而是从 IP2 提取 在第 13 年，您对 IP3 做同样的事情，在第 14 年到 IP4 等洞 - 你必须去找工作 - 不，只是在开玩笑！您只需回到您购买的第一个 IP，因为它距离您第一次使用它已有 10 年了，现在它的价值再次翻了一番（100 万美元） - 所以您再次完成了整个周期事实上您可能从未绘制过每个房产最高 80% lvr ，所以你不仅有整个房产的增长周期可以花掉，你还有你在第一次复利的时候剩下的东西 现在你的财富复利速度比你花的快！有什么问题 回到我在开篇中所说的，只要您购买，您在房地产周期内的哪个地方购买并不重要，这是因为您要到 10 年才能利用它后来在它实现了一个完整的增长周期之后，这就是CGA的基本概况。结构正确，它是终身索引的免税收入的自我永久来源！如果您需要任何澄清，请再次询问，欢迎来到 Somersoft
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嗨，Alexlee，我确实有点理解但经过与家人和 MB 的多次讨论，我决定拥有一个我们称之为家的地方不是毕竟这是一个糟糕的开端，我认为我们可能会坚持这种策略（购买 PPoR）并以此为基础未来几年买IP 到时候一定要买PPoR，我觉得还是现在就买吧
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Rixter，非常感谢你的详细回复，会详细介绍下午你应该我有任何问题感谢你提供帮助
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嗨，橘子街你的方法现在买一个 PPOR（因为无论如何你都需要住在某个地方，而支付租金就是在你可以帮助别人偿还抵押贷款时）用那笔钱来还清自己的钱）一旦你建立了足够的股权（通过偿还和资本增长），你就可以用额外的股权购买 IPs（而不是为大多数人存下押金，因为这很难）我认识一些人，他们在 12 年前开始了这个过程，现在已经是退休的百万富翁了目前有一些活跃的 grannflats 线程建议您可以花 $ 构建一个10 万至 12 万美元，然后以 200 至 250 美元的价格出租）
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欢迎来到论坛，祝你投资之旅好运 - 希望你做得好干杯杰米
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如果你愿意为了能够在 15 年后退休，你将不得不每年投入大约 10 万美元来投资你有收入吗
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EB，你是如何得出这个数字 OrangeStreet 没有说明的什么规模的资产基础，也不是他需要从那个基础产生的收入水平在那个时候你能展示你的工作我对你的陈述感到困惑
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好吧，我只是根据平均PI把它扔在那里我认为你需要在我的想法中“退休”一些疯狂的假设，除非你愿意将大部分收入用于投资你不会在 15 年内以 10 万投资年退休，假设你想要 10 万退休后我的想法是基于没有债务，所以与其他人有很大不同 yr1 - 节省 100k yr2 - 再节省 100k 以 200k ren 买东西t at 5% 10k pa yr3 - save 100k +10k110 yr4 - save 100k +10k220 etc etc etc 用借款建模它
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天啊我不知道任何平均收入的人如何每年可以节省10万美元一般人只有年收入的一半 我在这个星球上的这些年里从来没有存过这么多钱 为了每年产生 10 万美元，一个人必须在生活成本之外节省 1,000,000 美元并直接购买房产 似乎是一项非常具有挑战性的任务我想，但如果你是收入最高的 1% 的人，我想这也不是不可能

天哪，说说试着把双手绑在背后做事吧！
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这还不错开始，但你为什么要选择“不错”的选择 你的家庭是否富有，你的 MB 是否与很多投资者打交道多年的潜在增长你没有得到另一方面，首先购买IP意味着你有更多机会在购买之前拥有更大的资产基础ng 你的 PPOR '我会在某个阶段买一个 PPOR' 没有意义 未来有更多的资产，你可以买一个更好的 PPOR
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绝对不富有 我们将不得不从从头开始 是的，MB 确实与投资者打交道，同时自己也是投资者至少有 10% 的定金 + 购买成本 现在我们已经开始存钱，并不是说要拿出 10% 的定金会很困难 而且，这是否意味着当我们将来确实想购买我们的 PPoR 时，我们会必须支付更大的金额才能承担更大的不可扣除债务你肯定给了我一些思考的食物欢迎任何想要贡献 OS
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我的观点是，为什么要听从不弱的家庭成员的致富建议？ lthy 当我得到建议时，我想解释为什么他们认为先购买 PPOR 更好 这是我的观察 理论上不应该，但一般来说，那些通过 PPOR 过度使用的人 他们买了太多房子并最终拿走了处于令人不安的债务水平 他们看着一大笔不可抵扣的债务并希望尽快还清，这意味着他们不会用钱购买 IP 他们想要改善 PPOR 他们“筑巢”普通夫妇买了PPOR，孩子走了以后再考虑投资 那是20年的经验和投资，他们永远不会回来 如果您在2001年之前没有拥有财产并且只购买了IP，不，FHOG仍然可用但是，印花税优惠可能会失去 你可能可以借到 90% 以上 会不会更难沙沙作响当你试图偿还 PPOR 债务时，我会给你一个例子你的“梦想”PPOR 现在是 500k 你可以购买它，或者购买 3 x 250k 的 IP（因为你可以获得租金和税收减免）帮助你）10 年后，“梦想”的 PPOR 是 100 万，你的投资组合至少有 1500 万，所以梦想的 PPOR 现在在 10 年后相对便宜（与你的投资组合相比）稍后再购买 PPOR 当然 有这方面的策略，如果你拥有 IP 的股权，它会更干净 看，你做你想做的也许你或你的伴侣真的想要一个“你自己”的地方只要记住 PPOR 是通常是一种情绪化的购买 情绪化的购买很少能做出好的投资 PPOR 是一种不错的资产，尤其是如果您将其与根本不购买任何东西进行比较，但有更好的方法 第二，您可以在任何时间按时居住多少 PPOR 一个如何你可以拥有很多 IP 如果你假设房价会随着时间的推移而上涨（很多争议关于这个），是拥有更多还是更少的财产更好或更少
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所有公平点谢谢您的深思熟虑和平衡的意见我会好好考虑一下，我还有一些时间，因为我在储蓄存款模式，我还有几个月的时间才能做出最后的决定 我认为这是我很幸运的地方 我正在开始我的房地产之旅之前学习投资的基础知识 我迫不及待地想学得足够快 只要我不不要落入分析瘫痪的陷阱，它只能帮助我我不认为使用 PPOR 进行房地产投资有问题 这是我个人采取的方法 - 到目前为止效果很好 还有可能为 PPOR 增加价值，同时生活在其中租金 PPOR 上也没有 CGT - 如果他决定出售 在投资贷款方面，是的 95% 再次可能 拥有自己的房子也有稳定性方面，而不是租用 Cheers Jamie
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在普通民众中，当然，但我不认为这需要适用于刚开始打算购买 IP 的人 很多 SS 用户先买了自己的房子，然后在几年内跟进了他们的第一个 IP租，或拥有 PPOR，您的现金流应该大致相同（假设房产标准相似） 如果 50 万美元的房产每周租金为 400 美元，通过购买 PPOR，您每周放弃 400 美元的租金收入，但您也可以节省必须支付 400 美元才能租到某个地方并且鉴于贷方仅将 75%（ish）的租金收入考虑在内，这将超过 IP 对现金流的税收优惠，我怀疑您实际上会有更高的可服务性购买自己的房子而不是 IP 是的，购买IP 为您提供负扣税收益，但如果您首先购买 IP，您会以其他方式失去这一点购买，并且您以 10 万美元的押金开始 如果您首先购买 IP，您只有 40 万美元的可扣除债务 在几年内，您为自己的房屋借了 100% 的购买价格（60 万美元），然后您有 40 万美元的免赔额债务和 60 万美元的免赔额 但是如果您只是颠倒订单并首先购买 PPOR，您将有 40 万美元的不可免赔额债务和 60 万美元的免赔额 我没有计算过，但是超过了几年，我怀疑税收优惠方面的差异很大 从 CGT 的角度来看，在第二次购买之日，在这两种情况下，你都拥有价值 1200 万美元的财产和价值 100 万美元的债务，但如果你买了首先是 IP，您将获得 10 万美元的资本收益（应税 5 万美元，因此未来累积的债务约为 1.5 万美元），但如果您先购买 PPOR，您还没有任何 CGT 我并不是在争辩您*应该*首先购买 PPOR，而是试图证明它在经济上不一定是次要的选择，并且当您将其与生活方式的好处结合起来时，它很容易证明是合理的，恕我直言，即使纯粹从财务角度来看购买 IP 更有利，我发现我作为租房者的生活质量明显低于作为自住业主 我讨厌任期的不确定性，我讨厌无法改变我自己的事情考虑到丑陋或糟糕的设计，我发现有人每 3 个月走过我的家，并祝贺我没有生活在肮脏的环境中，这是有辱人格的。自己的房子如果你不介意租房，那么你可能不愿意为贝的利益支付那么大（或任何）的保费不要忽视，在追求财务目标时，金钱只有在你可以用来改善你的生活（包括为他人做事）的范围内才有用，所以如果你从住在自己家中，这并不意味着购买 PPOR 是不合理的购买，而是意味着购买自己的房子是您选择用钱来提高生活质量的方式之一 太多人似乎失去了视力并认为金钱是唯一应该指导理性决策的东西 但是可以做出让你花钱的决定，只要你认为你获得的收益等于或超过成本钱本身就是目的，而不是手段
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Ozperp 的精彩帖子我完全同意我会说，如果我还没有孩子而且刚刚开始我肯定会考虑先购买 IP，但实际上, 由于你概述的所有原因，我讨厌租房所以我可能会先购买 PPOR 我特别喜欢您的观点，即如果先购买而不是相反，则在 PPOR 上的债务会减少 而且，一旦购买了 IP 并开始将现金带入家庭，清除剩余的 PPOR 债务可以加快速度 我们这样做了，令人惊讶的是，我们摆脱 PPOR 债务的速度如此之快
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这样下去，如果您已经拥有表现良好的 IP，是否会更容易和更快地偿还 PPoR 债务而且您正在使用可抵税债务的收益来偿还非可抵税债务，这也意味着更多的知识产权暴露于时间和增长，从而为自己提供了利用股权进行更多购买的最佳机会算术上，也许两者之间没有太多纯数字的两个选项但我认为这是一个现实的场景，其中许多打算购买知识产权的夫妇在孩子和生活受到阻碍时偏离了他们的目标也许在那个阶段，拥有知识产权已经在你的腰带是保持专注的最佳动力 只是一些想法
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我认为没有适合每个人的正确方法，只有适合自己情况的正确方法 当我在一个 IP 中获得四分之一份额时当时不到 20 岁，然后分了一半，我搬进去住了几个星期，以体验自己生活的滋味 23 岁时，我买了自己的房子，独自生活，直到丈夫搬进来和我一起住，并且他的房子成为我们一起的第一个IP 有了三个孩子，我想在家带孩子，我们的IP收集很慢，但这不是我们优先考虑的事情。 PPOR 债务，但不准备回去工作做这只是归结为个人需求和想要对我来说，即使它加快了速度我也不想租房，但这只是我
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Rixter，伟大的帖子，你的成功做得很好 一个问题 - 如果住房损坏，这是该策略中唯一的潜在漏洞ket 不会按照历史规范升值 - 例如，保持平坦十年 干杯，格雷格
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有很多潜在风险，例如洪水，地震，火灾等，包括您保持平坦的例子十年，但给我看看位于首都大都市区的优质房产
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将 Rixter 的策略与 Ed Barton 的策略进行比较很有趣 他们处于财富积累谱的两端 Ed Barton 的储蓄方法显然需要高收入 像 Ed 这样的储蓄计划所产生的税收会有些令人望而却步
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Jingo，您的比较洞察力非常好 - 这两种策略处于投资连续体的相反两端这样做的美妙之处在于，一个人不需要拥有极高的收入——正如 Ed 提到的那样，他会定期出现——来支持 Rixter 类型的战略 住房的无情长期增长——加上没有马尔杜松子酒电话 - 似乎允许在追加保证金的环境（即股票市场）中控制使用高杠杆，这可能是非常危险的
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