澳洲澳洲房产资本收益..究竟来自哪里？悉尼

在澳大利亚地产投资



多年来，我一直在阿德莱德收购住宅物业，它进展顺利，资本收益很大但是就资本收益而言，投资组合的未来会怎样？我得出的结论是，充其量，什么都没有 最坏的情况是缓慢下降在价值观方面 大多数西方社会现在可能正处于暮光之城，过去 80 年来我们一直在吃石化产品 我们已经围绕石油无穷无尽的理念建立了一个社会 我们的郊区、商店、学校的布局，我们的工作都建立在自由和轻松的石油供应上 汽油价格将在接下来的短短几年内飞涨，我们将在 2 年内支付每升 5 美元或许并非不可想象 对家庭的影响汽油价格翻倍的预算不仅与家用汽车的燃料成本有关，而且与我们消费的几乎每一种商品和服务有关 房地产价格上涨是基于需求，需求在很大程度上取决于负担能力 Wi汽油价格飙升 可负担性下降，但工资没有相应显着增加 我相信澳大利亚的新 IR 立法将在未来几年看到实际工资下降增加受油价上涨影响的商品和服务的资金 这将来自大多数人预算中的可自由支配支出部分 娱乐、装饰品和玩具支出的下降将导致这些部门的失业 失业将导致更多的失业者人，更多的失业人员使工资保持在低水平 工资低，负担能力低，对房屋的需求减少，没有资本收益 今天早上开车上班时，我思考了清算几乎所有房地产投资组合的想法，将一些单位保留在靠近如果我完全错了，当下一次繁荣开始时，我总是可以买回现金，我哈现在对市场有足够的洞察力来阅读趋势，我有信心采取行动) 气候变化和石油短缺问题严重到令人窒息的程度我知道这里有关于石油峰值等问题的线索，但我们是否正处于社会大规模重组的风口浪尖上，作为拥有大量郊区房产的投资者，我应该按照自己的直觉行事还是完全错误
评论
我会说这种情况将对房价产生深远影响 那些步行即可到达火车站的地方，或者城市或主要商业区将飙升 那些需要 30 分钟车程的地方将暴跌 上述地区将成为迷你城市无线与新加坡类似的公寓楼高度集中 大多数城市都处于非常（非常）早期阶段 我认为这种转变可能需要 50 多年
评论
Duncan 的精彩帖子我怀疑它将挑战广泛的这里有很多人（包括我自己）持有的观点出于这个原因，当我思考这个问题时，我想说的第一件事（也许其他人可能希望思考）是米尔顿弗里德曼曾经说过的话：quot ;任何假设的关键检验都在于它的预测，而不是它的假设”;马克
评论
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ 亲爱的古拉姆， 1 一个男人的肉是另一个男人的毒药 对每个人来说 2 在新加坡出生和生活过拥挤的城市生活，我和我的家人正计划移民到澳大利亚，以便享受更宽敞的郊区 + 低-节奏轻松的生活方式我们也很重视我们的隐私和空间，因为一些顶级演员女演员在国外度过一个安静祥和的假期，在那里他们可以充分享受自己的隐私，因为他们不那么出名3 因此，简单地概括和得出结论认为，步行即可到达 CBD 便利设施的区域是所有人的首选生活区域是危险的；- 尽管我知道一些来访的新加坡人也抱怨珀斯 CBD安静且缺乏活力 + 活力，正如他们在新加坡的家乡所经历和享受的那样 4 虽然我们在新加坡有这样的区域，但它们是主要由外国人居住 鉴于其 24 小时嘈杂的喧嚣和过度拥挤的街道区域和购物中心和购物中心等，这从来都不是大多数新加坡当地人的首选 5 就当地新加坡人而言据我所知，它由于可用空间和目前新加坡严重的土地稀缺，仍然是社会上被认为更可取和首选的有地房产 6 敬请更新，请 7 谢谢你的问候，Kenneth KOH
评论
你说你有对你阅读房地产市场的能力有信心 你对你对石油和其他事物的预测有信心吗 如果没有，那么在没有任何真实数据的情况下出售你的大部分投资组合将是一项昂贵的工作 约翰
评论
+ ++++++++++++++++++++++++++++++++++ Hiya Duncan, 1 SA 仍然面临人口下降的老问题，就个人而言，我认为采取“买入-持有-永不卖出”的做法并不合适。在这样的经营环境下的投资策略，除非你真的很富有，并且能够安全和盈利地长期持有房地产投资组合 2 从你自己的帖子来看，似乎是“在上涨的市场中买入并在市场高峰时卖出”；对于那些投资 SA 的人来说，在房地产周期期间似乎是一个更好、更有利可图的投资策略，因为您自己的投资经验似乎暗示了 3 对于您的更新和进一步讨论，请 4 谢谢你的问候，Kenneth KOH
评论< BR>邓肯，我同意你的问题是，几十年来每隔几年就会有一些令人信服的“理由”。为什么房地产不会继续增长 事情是，“解决方案”；不断出现，证明这些原因是错误的人们需要庇护所，并且更喜欢他们能负担得起的最好的，随着时间的推移，社会变得更加富裕，因此，价格将继续上涨 玻璃杯是半满的！
评论
肯尼斯，我想你错过了我的观点 这不是对新加坡社会的攻击，我只是将新加坡作为高密度生活的一个例子和自行车因此，提供此类交通选择的地点将供不应求众所周知，需求量大的土地通常被开发为产生最高回报的住宅，即公寓楼
评论
昨晚在晚线约翰霍华德说：“就汽油对普通澳大利亚人的影响而言，这是我政治生活中最大的担忧”；成绩单：http:wwwabcnetaulatelinecontent2006s1703364htm 所以我决不能对油价做出有见地的预测，但在我看来，其他专家多年来一直在这样做，但在过去几年中，如果中东真的爆炸了，如果另一场飓风摧毁了墨西哥湾的生产，如果恐怖分子在某个地方炸毁了一家炼油厂，在我看来，速度不仅会加快，而且会爆炸 燃料价格上涨肯定是不可避免的，他们不可能是任何人他们的头仍然可以在那里
评论
我可以坚持，但这将是一项消耗财富的活动，尤其是如果我们进入 15 年的零增长时期（除非租金飙升，但负担能力肯定会限制这些）问题是，我认为我们正在进入世界的大规模重组时期，过去 50 年来，面对即将到来的短缺，我们对石油的盲目效忠已经真正回到了哈让我们以依赖石油的方式建立我们的社会的选择，现在就像是对我们经济和个人财富负责人的上膛枪，所以我可以坚持，但看起来毫无意义
评论< BR>我在参加过的许多财富研讨会上都听说过这种方法和概念，它给新投资者带来了温暖的绒毛，让他们有信心购买这些楼盘推销员互不甜言蜜语
评论
+++++++++++++++++++++++++++++++++ 亲爱的Mdk92, 1 你的杯子只能是“半满”；或“完整”；假设房价随着时间的推移不断上涨 2 看到过去 20 年日本 (-80%)、香港 (-60%) 和新加坡 (40%) 的房地产价格从之前的市场峰值急剧下降后，我仍然认为“低买高卖”对投资者来说还是比较安全的；在每个房地产周期中的中短期投资策略，以“趁着太阳晒干草”；而不是试图从冬季的几个月中获得一些干草 3 这在南澳尤其如此，尽管澳大利亚政府在那里增加了人口，但一直报告人口下降趋势 4 对于您的更新和进一步的评论和讨论，请 5谢谢你的问候， Kenneth KOH
评论
+++++++++++++++++++++++++++++++++++ 亲爱的邓肯, 1 如果这是您真诚的信念和评估对于SA的房地产市场，那为什么还要首先持有 2 没有更好的方法来部署您的资金，同时为自己赚取更好的回报和更多的财富 3 期待您的澄清和进一步评论，请 4 谢谢你的问候， Kenneth KOH
评论
邓肯 我认为出售财产并坐下来观望然后再买回来并没有错 我可能对长期没有那么悲观像你一样的任期 这是我方法的一部分（并不是说这是最好的方法，只是我对重新 SANF 感到满意）在过去两年中，我们已经出售了一半以上的投资组合 我们用它来资助一个开发 完成 后 , 计划 出售 , 然后 观望 , 然后 再 买 回现金流投资组合 I'我会考虑买回来，在不同的情况下我看到绝对便宜-不是在这里谈论 10 - 20 % 的折扣我看到市场正在走向的证据（是的，我认为你可以看到这一点）开始移动我是一个坚定的信徒在房地产周期中，我看到了一个特定区域将在一个平淡的市场中移动的充分证据一点点看变化
评论
可是卖房再买回实在是太低效了！ 1) 除非它是家庭住宅，否则 CGT 会占用将近 14 个（即使最近地铁顶部地铁有所下降）——尽管其他资产类别也是如此 2) 代理的佣金放大器；相关成本 - 出售股票要好得多，因为经纪费用要低得多 3) 回购时的新印花税 (哎哟) 4) 在许多州仍然是抵押税（尽管如果你等到 2012 年，新南威尔士州可能已经取消了它到那时 ) 5) 是时候找到比你刚卖掉的资产更好或更好的资产了收益加上您带来的任何咨询收入租金难道不是股权（以及通过债务提取的现金）为您购买时间如果您的观点是在新的增长之前还有 10 年的时间，那么我想您需要 10 年的生活费用加上 10 年的生活费用还本付息 上述条件的一个条件（我认为这就是 seech 所做的——如果我错了，请纠正我）是，如果您在偏远地区购买并经历了强劲的增长，那么您已经形成了这样的看法很长一段时间，直到进一步 g rowth 并且您想降低持有区域性房地产与城市房地产的风险（我不想进行辩论，但恕我直言，区域性通常风险更大），那么降低风险可能是退出该区域性市场的原因 正如我所提到的，纯粹的买卖房产的低效率向我表明，你需要一个很好的出售理由，特别是如果你认为你会在某个阶段以我的价值 22 美分的价格买回干杯 N
评论
引人入胜的邓肯帖子太频繁了那些对财产有既得利益的人倾向于避免像你一样问资本收益来自哪里的关键问题即使被问到，股票标准答案是人口增长（人口资本收益不断增长），或者，如果前者是正确的，那么人口较多的美国的房价将远高于澳大利亚， h 反过来会比新西兰贵得多，我们知道通常情况并非如此 至于后者，其他发达国家的人口变化与澳大利亚相似（如果不是更大的话），但英语国家倾向于有更高的房地产价格增长 其他答案包括双收入家庭的崛起（因此家庭收入的增长超过了个人收入），但这又不能永远持续下去，这发生在 90 年代初，当时价格下跌或是静态的 我并不那么悲观 请注意，像墨尔本这样的城市在 19 世纪末已经郊区化，比大众拥有汽车早了 50 年火车和电车网络、电网街道和当地购物街表明，当拥有汽车时，郊区生活就存在并蓬勃发展并且使用率低于现在 墨尔本郊区的住房密度现在与 100 年前没有汽车之前没有太大区别 你是对的，郊区和购物中心建在过去 30 年以无穷无尽的廉价石油为前提 与许多人的想法相反，我们的零售结构、就业地点耳鼻喉科和街道布局比住宅密度的微小变化更重要 在城市内，内城区相对于外城区可能会继续增长 然而这些并不是普遍负担得起的，因此靠近外城区购物和交通节点的便利位置将是次佳悉尼、墨尔本和阿德莱德包含许多 1970 年代之前的郊区 三个城市的大多数人口都居住在这些地区 珀斯由于其较高的增长率，仅将一小部分人口安置在较旧的郊区 作为一个“老”城市可步行的网格街道布局，阿德莱德可能比在珀斯占主导地位的新郊区更能承受更高的汽油价格，但这不应成为定局；珀斯在公共交通方面的投资比任何其他澳大利亚城市都有效，而且它所花的钱比其他城市（例如墨尔本）的同等支出更有价值。回到阿德莱德，除非它可以在制药或更高领域发展教育，它可能会被汽车行业及其供应商困住 如果它不改变，后者可能是一种负担，因为它主要生产动力过大的“恐龙”汽车，不适合面临高油价的绝大多数城市人口如果澳大利亚汽车如果进口继续失去市场份额，那么这可能会抑制就业如果有任何安慰的话，由于燃油税，中央政府对汽油有一定影响取消燃油税（尽管不负责任，因为它鼓励更多地消耗稀缺资源）可能在下一次经济衰退期间被未来的政府用作凯恩斯主义的启动（和投票购买）的一种形式据我所知，IR r改革发生在两个主要阶段 截至 1996 年的变化主要是为了将工资设定从奖励分散到企业级协议 2005 年的变化实际上是希望人们签订个人合同 每个人都是为自己的，“无劣势测试”规定已经废止和降低最低标准 尽管新法律很复杂，许多企业可能不会理会它们，但它们的理论基础是劳动力的自由市场，工资根据供求关系升降。因此，放松管制的劳动力市场实际上是一种将福利转移给当时拥有最大市场力量的任何一方 不仅仅是减薪，因为有些人过于简单化了 当然，在低端（非熟练）端工资会下降，但在劳动力市场水平较高时，工资可能会上涨所以技能稀缺的工薪族很可能会获得优势 如果底层的人仍然赚到足够买房，那么房价可能会更加分散，便宜的郊区显示出较差的资本收益，但富裕地区表现良好 但是如果低收入者成为仅出租或（更差）拖车公园居民（根据美国某些地区），那么底端的价格可能会下降甚至更多 如果有更多的租房者，那么收益率可​​能会稳定，但如果租金相对于收入变得无法负担，则不会这里有一些双重标准就像“好”和“坏”的债务一样，我已经决定在流行的想象中存在“好”和“坏”的通货膨胀 “坏”通货膨胀是指汽油价格、香蕉和所有其他东西使 CPI 购物篮“良好” 通胀正在飙升资产价格，如房地产和股票 尽管两者都表明可负担性下降，但后一种形式的通胀通常被认为是信心和繁荣的衡量标准，而前者被认为是反向利率有点不同；在这种情况下，低是好的，高是坏的，但是对于从现金投资中获得收入的老人来说，如果通货膨胀保持在低水平，那么越高越好汽车不要成为隐士；承担全方位的工作和休闲活动，或受虐狂；任何超过 15 分钟的步行或骑自行车都太远 如果可以，那就坚持下去 但在做任何事情之前，研究 1970 年代初期（就在罗马俱乐部报告预测资源枯竭之后）和 1979 年左右的时期会很有趣（汽油价格大幅上涨）看看那里发生了什么 人类的适应性很强 如果我们有能力建造大型购物中心和 McMansions，那么我们同样有能力建造更可持续的建筑而且必须有巨大的机会来改造现有的疲惫郊区，例如开放 cul de sacs，例如珀斯的一个城市更新项目，目前正在阿德莱德进行，其未充分利用的铁路系统和老化的郊区可能有特别的选择机会，尽管当人口增长时这些更容易利用彼得
评论
我有数百年前的数据显示房地产的复合增长，早在我们无论如何都依赖石油之前谁知道接下来的几个巨大的变化几十年将带来 我敢打赌，数百年来房地产的趋势不会发生太大变化 至于将房地产转换为现金的一般方法，我认为这不是最明智的选择 当然我们所有的法定货币都是比我们作为财富商店的房子面临更大的威胁 如果您拥有奢侈品，可能是最明智的选择是熟练的多元化，拥有足够的一切，以便您在几乎所有情况下都能做得很好
评论
购买价格 87,500 ，出售202,500 有一个合理的税后利润，特别是考虑到押金是 10%（由 LOC 出资，所以我们的钱都没有用） 持有框架 3 年 我们没有花很多时间选择房地产，因为我们努力把握时机 我们以优惠的价格为该地区购买了令人愉快的房屋，没有任何重大缺陷，仅以原始购买价格产生临界现金流 我们以低于他们几年支付的价格购买了不止一所人的房子（向上）从记忆中的一个案例到大约 10 年）出售的理由 在这个市场的这个时候，我没有看到区域性的进一步增长，而且他们可能需要很长时间才能再次移动我认为我要征收 25% 的税付钱，我可以在其他地方用钱做更多事情不是真正的风险管理（虽然也有），只是（希望）更有效地使用我们的钱查看变化
评论
虽然我看不出仅仅因为财产在过去它将在未来同样如此，我同意石油不是一个重要因素 至少在“我们都会被毁”的意义上 考虑大约 1949 年的定居模式，当时汽油配给仍然有效 你是一名房地产投资者，可以以某种方式规避限制性贷款环境expanding the portfolio Menzies had just been elected so you felt secure that your holdings wouldn't be nationalised Then someone came up to you and said that we were going to use a whole heap more oil (in fertiliser, industry and transport), but not担心，到处都能找到石油（这是真的） 这会让你担心吗 到目前为止还没有 现在，假设他们指出汽车和公共汽车意味着可以在火车和电车线路之外和之间建立郊区 这样做的效果会是立即增加可用于住宅和商店的土地供应 铁路走廊之间的大片土地可以被安置，而不是距离市中心 1 公里被认为是容易的沃尔k（10 分钟）并吸引了高舒适度价值，球门柱移动，因此它变成了 10 分钟的公共汽车或 5 分钟的车程，这当然意味着一个被放大的区域可以被认为是“靠近”一个中心 - 可能高达 5 公里半径将“轻松访问”内的可能区域增加 25 倍！很有可能提出一个合理的论点，即随着更多可用的土地供应，以及对靠近固定铁路的需求下降，位置变得不那么重要（而不是更重要） 位置限制可以放松，现有中心的稀缺价值可以下降 如果没有稀缺价值，假设未来几年不会有太多资本收益，难道不公平吗？我们知道这并没有发生，自 1949 年以来的这段时期，房地产价值显着上升 所以忽视的人上述推理本来可以赚钱，但遵循它得出合乎逻辑结论的人可能已经失去了对我来说稀缺石油的主要影响是它可能会扭转战后位置变得不那么重要的趋势（至少在运输方面）位置的复兴可能对那些在方便的地区（不一定是市中心）购买的人有利，特别是考虑到只有少数房产（即使在市中心和中部） uburbs) 的位置非常好，以至于它们对石油的依赖程度很低，如果人们只愿意走更短的距离，稀缺梯度（价值随着与景点的距离而下降的程度）可能会变得更陡峭 Peter
评论
我做了我的第一捆是靠运气，最后是靠运气，你猜对了，就是靠运气。财产中唯一真正的利润就是所谓的资本收益！你可以有很多租户支付租金，但租金真的很便宜如果你在不久的将来看不到资本收益，那么你最好把钱放在我兑现的银行里（大多数ly) 2 年前，因为我一生中看不到任何可能的资本增长你是个聪明的家伙，告诉我我错了！非常赞同你最初所说的 Dunc 资本收益需要定义和理解对我来说， CG 本质上是增加了对有能力支付更多费用的人的需求全球经济中的财富转移 在过去 20 年的不同时期，我在美国生活的时候，我看到以前富裕的工业区正在衰败 我看到底特律、布法罗、克利夫兰和匹兹堡 cbd 的衰退我看到宾夕法尼亚的许多地区，俄亥俄州、伊利诺伊州和密歇根州曾经是世界的汽车、工具和染料中心，随着这些技能被转移到亚洲，我看到了 19 世纪美国百万富翁比例最高的小镇，坐在腐烂中1980 年代（宾夕法尼亚州泰特斯维尔）美国老年人再也负担不起支付美国白人从事体力劳动的费用 相反，他们以低得离谱的低工资雇用黑人、墨西哥人和菲律宾人从事体力劳动而美国移民局忽略了这一点，有很好的理由 对于那些认为房价总是会根据历史上涨的人，我建议您将房价追溯到更远的历史 还要考虑矿山关闭时，采矿小镇的房产价值多少或比较区域性 CGs 和 Metro CGs 永远都是供需的产物 需求枯竭，价格会下跌过去 3 年在澳大利亚各地都是因为庞氏金字塔计划已经没有新员工难以支付房租或房贷的人 兼职工作在增加 临时工作在增加 离婚仍在增加 人们对关系的承诺越来越少 而那些与群众脱节的人则不会没有得到这个而且他们没有得到这个的社会经济后果在许多方面，西方正在经历道德败坏及其后果那些可能最强烈否认这一点的人可能是那些与群众最脱节的人< BR>评论
邓肯，恕我直言 由于我对南澳大利亚的房产价值一无所知，尤其是在上一次房地产繁荣时期，只有你会明白销量和价格之间的关系，如果你认为过去的快速和大幅增长已经停止，那么它可能更像是一种预感，然后你认为从我多年来所看到的情况来看，房地产繁荣每 6 到 9 年发生一次，我仍然认为从 2001 年到 20 年底04 在昆士兰，我们在短时间内经历了 3 次繁荣，所以这可能也是如此
评论
彼得 我同意哲学意义上的观点，即除了死亡和垃圾邮件之外，没有什么是可以保证的。在我看来，人们仍然是人，我们在内心深处并没有太大变化，所以推动人类社区的因素可能会持续存在 好吧，这是一个很好的观点 幸存者偏见绝对是这些多世纪研究中的一个因素 我想你应该选择一个政治安全国家的首都，想想过去一百个国家中有多少这样的城市几年已经消失或资本贬值，我想不出我的头顶我猜世界大战，瘟疫和其他黑天鹅事件会不时从你的账户中抹去所有筹码，但是天哪，你有多安全想要你的投资tments to be 100% 祝你好运 我最近看到一个不错的报价，不记得它到底是怎么回事，但它是这样的 投资资产类别的最佳时机是当那些最喜欢它的人，最不信任它的时候远非如此，我们目前拥有 resi 财产我想知道
评论
PS Dunc，我看到了在不久的将来为澳大利亚社会增长最快的部分，单身兼职工人提供负担得起的住宿解决方案的机会我从查看祖母房开始，在过去 3 年中，我看到对祖母房的需求以难以置信的速度增长。我遇到的问题是地方议会是一个真正的障碍他们的法规落后于我正在寻找的社会经济趋势线
评论
哇，现在还不如把自己从悬崖上跳下来，拯救自己的痛苦 人们失业了，所以仍然会有 80 或 85 0r 90% 的人就业 那些失业者是熟练的还是非熟练的 我敢打赌是非技术人员 那些有技术的人仍然会有一大笔钱 运输成本会，从你的情况来看，建造成本也会更高 人们不想走远 你的房产是否位于中心工作地点附近 是的 需求可能会改变，但你是否考虑过在日本，用于交通生活的混合动力车和氢燃料电池至少要贵三倍，但由于我在这里没有抵押贷款，所以价格可能只有两倍！！！！！！！！！！！！人们最终会适应变化如果气候变化令人担忧，那么财产或现金将无关紧要一个更客观的决定 10 年后我们可能会有一场大流行 更多的战争 肯定会有更多的人口，谁知道恐怖故事会走向何方 影响太多，无法做出准确的猜测 我会说 坚持你已经成功做的事情 学习sharemarkerfutures 债券 货币期权是一个新的球类游戏
评论
大家好，回答最初的问题，即上限增长将来自哪里between higher inflation and depression will come down to which will more easily get them re-elected Inflation being the easier However, I do not subscribe to the impending doom and gloom scenario that is more often hel在过去的 25 年里，我一直在投资，有很多理由相信末日即将来临不同”；如果油价真的要涨到月球，那么我们应该预计大型石油公司将在“煤制油”和“页岩油生产”等项目上投资数十亿美元，这两个项目的成本仅为每人 30-40 美元。桶生产 主要参与者之所以没有投入资金，是因为他们不相信原油价格将保持在这些水平之上 一首老歌中的几条小节总结了人们在困难时期应该做的事情 再见
评论
我记得70年代的时候汽油是18-20c/升同时报纸上的专家自豪地宣布到2000年这个星球上将没有石油了 发生了什么 看看这个图表：http:futurestradingchartscomchartCOM 不久前，石油价格低于每桶 20 美元，全世界都被它淹没了，难道我们真的在短短几年内就用完了吗？我不认为这里有一些力量在起作用（比如欧佩克）我们的控制（以及大多数国家，包括uding ours) 我们只需要抓住我们的木筏，乘风破浪，我看到的情况类似于 60 年代后期到 70 年代后期停止，更高的利率和；通货膨胀，当然还有经济衰退，尽管我不会出售我的房地产，但我在过去 3 年一直在降低我的 LVR，并将在接下来的 2-3 年继续，直到 LVR 达到 20-30% 左右将出售是我拥有的所有商业利益，因为我认为在 2-3 年内经营任何类型的业务都将具有挑战性 对于商业 RE 恕我直言更糟糕 出售或不出售真的取决于个人情况 如果您遵循高度获得 RE 的齿轮（跨越式）策略 建立安全缓冲区甚至出售一些狗 IP（正如 willair 指出的那样）以向您的木筏添加一些漂浮物可能是明智的 至于 Andrew_A 的问题，有一个非常简单的方法来确定何时 RE过时了，只需在图书馆翻出一些旧报纸，看看 90 年代初期的分类广告 特别注意价格（000 年代）租金（美元）比率 你会看到类似 $220k $300 租金的广告合理地接近城市和 3 床 LUG $100K 租金 $170 在 South amp;西南悉尼 整个 70 年代的相似比率 那是我的线索，RE 在其他人眼中已经死了
评论
然后你会买，海滩流浪汉我会在悉尼 7% 的收益率我不相信利率会接近再次降至 20%，因此“均衡收益率”低于过去有火车的郊区，一直都是这样 汽油是 499 美分的时候是这样，现在是这样 个人认为，一旦中国陷入衰退，汽油会下跌，如果不这样，它将推动研究替代燃料 即使没有，事实上，我们确实耗尽了燃料，因此，随着每个人都涌入内城，郊区市场将暴跌，内城价格将被推高到普通人买不起的地步，他们会搬回郊区只要人口还在增长，房地产会上涨 我一直对繁荣顶峰的 Rouse Hill 等地区（西悉尼，没有交通）持怀疑态度 在房价和汽油价格大幅下跌之后，它们可能会成为不错的投资 Alex
评论< BR>确切地记住，通货膨胀的正确定义不是价格上涨，而是货币供应量的增加，究竟什么时候有人期望任何政府停止印制过多的货币他们不能，未来的义务太多，这将是政治自杀并不是说邓肯是错的，但是我相信未来几年我们今天的生活方式将会发生根本性的变化我向你们保证石油公司在这些项目上花费了数十亿美元我认为我们今年的总数字不到 280 亿美元
评论
谢谢！我真的很感谢大家对此的投入，我已经从一种观点来回切换到另一种观点，同时阅读它肯定感觉更好一点，现在有这么多不同的角度和想法需要考虑
评论
++++ +++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++ 亲爱的奈杰尔， 1 作为一个使用这两种方法的房地产投资者，我可以告诉你，用大量的房地产投资组合借贷并试图等待以股权为生是一个高风险的提议 2 我们可能会完全失去整个房地产投资组合，因为单一银行贷款召回引起的多米诺卡效应 3 我个人认识一对澳大利亚夫妇，他们过度杠杆化并完全失去了他们辛苦赚来的 3200 万澳元的房地产投资组合，原因是由于不可预见的现金流量不足情况 4 因此，我决定走另一条路 5 虽然看起来像你建议的那样效率低下，但我发现这是一个非常谨慎和愚蠢的做法h 通过房地产投资创造财富的更安全方式 事实上，我自己的财富创造使用这种方法增长得更快，关注我们自己的货币流通速度，为自己创造更多利润 6 我现在关注我的银行账户余额是否真的增长与否，与之前关注房地产投资组合规模的方法相比增长速度有多快，以及我们在现有房地产投资组合上进一步扩展的速度有多快 7 供您更新、考虑和进一步的评论和讨论, 请 8 谢谢你的问候, Kenneth KOH
评论
bill L 所以现在我们得去买一个工具包在添加到会计师律师和 PMs sheeeeeeeeeeeeesdh
评论
Kenneth 你的 3200 万美元的人显然没有建立足够的安全边际，当我说“借到刀柄”时，我有点激动。应该始终根据您的现金流以及空缺、失业和 IP 损失的潜在不利影响来考虑您借款的程度
评论
我已经卖掉狗 IP 以减少债务 3 年了由于银行拥有投资的最大部分，我认为我只是在出售 cr*ppy 银行，并使用资本收益来偿还我的好 IP 的贷款。这是有道理的，如果你购买了一个 IP 10% 的收益率，在资本增长之后，你现在只有 4% 的收益率，你做得不好尤其如此，如果你持有许多其他 IP 并且你支付 7% 的利息，我没有一次全部出售，因为资本利得税会占利润的很大一部分，但每年少一些 IP 是可以忍受的利润还清了更好 IP 的债务 IE：售出的 IP 仍在为我工作 就在上周，我卖了一个 I我拥有 4 年的 P，当我买它时，它急需一个 reno 我花了 36,000 美元买了它原来的租金是 $90pw，所以收益率为 13%，我以 95,000 美元的价格卖掉了它，它仍然急需一个 reno目前的租金为 $115pw，因此它的收益率为 629% 以 $115 pw 或每年 $5,980 的价格计算，在不增加租金的情况下，总租金需要 15 年以上才能达到 $95k 即使您扣除 $36k 的购买价格并分割5,980 美元的租金，要花将近 10 年才能赚到这样的钱 出售所得用于偿还另外两个 IP 的贷款 一个在我买的时候已经翻新，另一个吸引了非常好的利率租金 所以 IP 间接地仍然为我工作，因为现在我不必为那两笔贷款支付利息，我稍后将回购市场，当总租金收益率随着租金的增加而提高时，所以我不要错过下一批资金al growth
评论
奈杰尔 在接下来的 3-5 年里，你知道国内和海外的经济会如何发展吗？你知道你的工作会如何发展吗？我们已经看到了去年的例子在人们陷入不可预见的财务问题的论坛上，这就是问题他们是不可预见的，随着经济开始转变，我认为谨慎抛售投资组合没有任何问题，我打赌布伦达、肯尼斯和我自己（希望如此） ，无论经济给我们带来什么影响，除了处于相当安全的位置之外，也将能够在很少有人能够购买的时候开始购买（根据我的观察，那是最好的讨价还价发生的时候）如果人们保持着较高的 LVR，他们可能会发现，当市场死气沉沉时，银行对放贷不感兴趣，现有房产的估值正在下降，信贷的自由度普遍较低 现在，了解你，你可能会处于类似的位置也一样，但这 是 应该 提出 的 一个 严肃 的 选择 , 所以 访问 这个 网站 的 访问 者 , 不要 认为 每个 人 都 认为 一个 连续 的 循环 购买 , 再 融资 和 减少 债务 是 每个 人 接近 市场 的 方式 查看 变化
评论
对此的需求是无可争辩的所有人们需要做的就是弄清楚如何让它付出代价（因为许多精彩的计划都没有）！ Kiyosaki 的其中一本书提到政府援助将贫民区建成经济适用房和安全住房 南澳的人可能希望调查适用于出租和购买房屋的经济适用房创新计划 http:wwwhousingsagovauaffordable Peter
评论
我的水晶球似乎仍然被打破 如果他们真的为不可预见的突发事件做好了准备 你可以为工作带来许多风险，好吧，失业率很低，劳动力需求很高（失败了所有其他西方年轻人）没有什么错 只是有点低效 但也许这就是采取更保守方法的代价 保守可能是好的！但是，如果您首先获得了他们的钱，并且您正在谨慎地储存它，那么您可以继续偿还债务，直到奶牛回家并像减债者一样猛扑那些便宜货但是，减债者可能无法如果贷款做法已大大收紧，则调整到他们想要的程度 但是您的观点是正确的，正如我所提到的，审慎的负债率是关键 审慎取决于财务和非财务方面的许多因素 有一句印度谚语可以说是比如“通往山顶的路径有很多”，我只想补充一句“有些比其他的更短或更长，或多或少危险！”继续攀登！我要混合隐喻了 干杯 N
评论
奈杰尔 鉴于我之前引用的数据，我不明白为什么出售房产必须是低效的对我来说，持有该房产直到下一次是低效的房地产周期 当然，我可以为房产再融资并提取股权，但在该房产上，它实际上会让我获得的钱比我出售的钱要少 购买价格 87500 销售价格 202500 假设购买和销售成本约为 15 K（实际上会更少比那 ) 提供大约 100K 的资本收益 税率下降了（我们今年卖掉了） 通过妻子分配的边际税率（我认为大约 40 % ）给了 20K 的所得税，给了 80K 的税后利润 这是手头现金，我们可以将其投资于更高风险的策略或其他任何策略，因为我们不必担心如果我们松开它会发生什么，但由于我们从资本中提取了剩余债务，因此我们现在还可以使用给钱当我们购买房产时，我们从 LOC 中提取来支付 10 % 的押金和律师费印花税 所以除了手头的 80 K 现金之外，我们至少还有另外 12 K 可以从现有贷款中借到设施 第二个场景，我们再融资 售价是 202,500 ，但是由于市场一直在快速变化并且接近感知的峰值，所以估价师很前卫，所以你猜怎么着，他们不估价 202,500 他们从 2 开始-3 个月前 因为没有直接的比较，所以他们在保守的一面将其估值为 180 - 185 （如果你认为我在开玩笑，你显然没有在移动市场期间重新评估房产）好吧，所以在此进行再融资在这种情况下，您可能会选择 80 LVR，因为您是保守派 80 % of 185 148 K mmm 您已经借了 78,500，所以您只能将贷款增加 67,500 这更少比你出售的可用数量财产 如果您打算在 thi 获得高于 80 % 的 LVRs 市场阶段我会很惊讶我之前已经说过，该物业在购买价格为 87500 时是临界现金流，所以如果您要提取您的 67500 ，您不仅在资本方面可用的资金更少如果您出售该房产，您还必须为您提取的资金（67500）支付利息，因此影响您在借入更多资金方面的可服务性记住80 K没有任何借款您也没有'没有额外的 12 K，你会在 LOC 上还清是你卖掉了哦，对不起，你将通过取出现金债券或将你的钱投资于一个可以产生现金的基金来修复你的可服务性flow 哎呀，这让你有更多的钱来购买你的现金债券或投资基金 我想卖 所以告诉我为什么卖财产效率如此之低 我很想知道答案 我不明白为什么这种方式更保守 我只看到风险更低，资金更多背心并借用您的短语，危险性较小如果您发现我的论点有缺陷，请纠正我查看更改
评论
查看我对蝙蝠群的想法但是，对我来说，变得更糟，因为我无法利用完全公平（倍数与单数有不同的规则；自雇不到2-3年的人，在股权上会遇到麻烦）谢谢你表达得这么清楚
评论
+++++++++++++++++++++ ++++++++++ 亲爱的奈杰尔， 1 有了这个新的投资策略，我现在有银行接近我们并主动向我们提供贷款，以作为审慎的投资者进一步投资 2 这与我们之前的情况形成了鲜明的对比当我们采用您的投资策略和方法时，追逐贷款银行以获得更多贷款以进一步投资 3 因此，我当然不同意您的 am 陈述 4 当贷款银行始终充分了解我们一贯的情况时尤其如此并且我们的银行账户中的账户余额不断增长 5 如有您的更新和进一步的评论和讨论，请 6 谢谢干杯，Kenneth KOH 大家好，Seech，Seech，Seech 永远不要让数字的真实性妨碍良好的发展story bye
评论
Hi Seech amp;比尔 当然，你在某一点上是正确的，数字不会说谎 作为一个单纯的文字匠，我不愿意将计算器与你们俩匹配，但这是我的信封背面 calcs 公平地说，我认为你高估了销售成本，但也许你要支付广告费和拍卖费等在我看来，现金大约是 9 万美元，是购买价格加上转让税加上抵押税，我想一些适度的法律费用你的现金大约是 19.7 万美元销售价格减去代理佣金，我认为约为 55,000 美元所以你得到 107,000 美元鉴于 50% 的 CGT 折扣，你只会对 535,000 美元征税，40% 约为 215,000 美元，所以税后（我接受有一个时间收益，因为税收还没有到期）你将剩下大约 855,000 美元在再融资方面，我不怀疑估值师是反常的生物*开玩笑*，但你为什么不能等几个月呢？流动的比较销售额使您的估值达到 20 万美元假设您可以获得 200k 美元的价值（哦，没有假设）然后 80% 的贷款将意味着 160k 美元的总债务减去已借的 78500 提供 815,000 美元可用在这一点上，暂停 785K 几乎是 90% 的贷款是有用的87500购买Yoiks！但公平地说，那是超过 12 个月前的市场，当时市场处于不同的位置，因此也许是合理的。其次，卖出策略似乎领先于很酷的 4,000 美元所以向卖方致敬！第三，用于偿还 LOC 的 12000 美元从哪里来 对不起，也许我很困惑，但不是只有 197000 美元的销售收益，您必须从中取出 12000 来恢复 LOC 余额第四，重新部署怎么样出售策略的资本成本 购买 20 万美元房产的转移税将超过 5.5 万美元，忽略购买所涉及的所有其他成本 现在总资产头寸是多少 出售策略约为 85.5 万美元，再融资策略 281,500 美元 所以如果你能得到从卖出策略的资产中获得 5% 的净回报，第一年的回报约为 42,000 美元 对于 refi 策略，约为 14,000 美元等等！现在当然有额外的 815,000 美元的额外成本 8% 这将是大约 65,000 美元所以如果我们从 14,000 美元中扣除它，第一年之后它会留下 75,000 美元 更接近但仍然比卖出策略多一点多年来，通过复利的奇迹，refi 方法开始发挥作用。在第二年，卖出策略的资产为 94 美元+k，即另外 45k 美元，而 refi 策略为 310,275 美元，即大约另外 15,000 美元的毛额或大约还有 8,000 美元的净额而且它运行的时间越长更好 现在当然我假设（该死的我又做了一次！）北方的狡猾的房产将获得适度的年增长率正如我想我在之前的帖子中提到的那样，如果你已经形成了这样的观点不会发生，那么 Seech 的提议可能是有道理的 但是与其他资产相比，财产的交易成本如此之高，以至于我认为尝试只购买饲养员是有意义的 财产的主要好处之一是您可以获得的杠杆在我看来，您应该在最大程度上利用您可以安全地提供安全边际服务 为您增长的更大资产基础优于为您增长的较小资产基础 不太确定现金债券与讨论的相关性也不是产生现金流的方法来支持债务如果你可以通过你的工作、销售小部件、看病人、通过高收益的财产信托或股票收益基金或通过你自己的直接股票交易来做到这一点（顺便说一下情况如何 Seech）那么这并不重要没有确定性（除了死亡税和零钱）我希望这能澄清为什么我认为通常有比出售更好的方法谢谢你提供了一个非常有用的帖子 Seech< BR>评论
嗨，伙计们，你们能不能把你的数据表并列出你的假设？ 所提供的数字都与文字联系在一起，所以理解起来有点麻烦，但我确实想遵循你的数字 销售的另一个方面是人们出售后的资金泄漏 啊，看，我们银行里有这么多钱，我们应该有一辆新车，新船，新厨房等等 清单还在继续，大多数东西都是小玩意 我承认偿还“坏账”的概念如果使用得当，只会为最终的回撤洗掉钱 出售与再融资中要考虑的另一个概念 如果打算投资于股票或管理基金，那么可以选择以合理的方式为这项投资提供保证金贷款le 提取然后是保证金贷款，您可以获得与销售相同的资金（如果不是更多，但我是保守的），并且仍然保持房地产投资的增长（如果有的话）干杯 PS 我永远持有阵营“资本收益”（收入）通过对提取的资本进行再投资

对不起安德烈亚斯我和奈杰尔都不是电子表格的人，我不愿意开始引用具体的例子，因为这个原因我不是说出售总是更好，尽管当奈杰尔发表评论说出售财产是“有点低效, 我觉得需要挑战奈杰尔假设房产会定期上涨 它并没有 甚至悉尼位置优越的房产也会倒退 我认为他关于估值师不是一群反常的人的假设也是不正确的 他们是他们会查看过去的销售情况，不会（根据我的经验）准备接受当前的销售价格一旦市场走软，他们会说，哦，对不起，市场走软了，所以即使 2-3 个月前的销售表明你可能有得到 200 ，我们担心市场疲软，所以我们只准备将其估值为 180 ，因为我们认为这是强制出售所得到的一切（这就是银行所担心的） 我会感兴趣在论坛上的抵押贷款经纪人的意见中，如果我今晚有足够的时间，我将重新审视数据并更清楚地提出假设奈杰尔还假设我同时没有用我的钱做任何事情 Per就个人而言，我认为我可以将其从市场上撤出并在我可以获得比现在更好的交易的时候回购比 乐于 在 更 便宜 更 易变 的 郊区 和 区域 物业 进行 交易 也许 这些 不是 Nigel 的 典型 物业 , 但 他们 可以 盈利 , 并且 笼统 地说 出售 物业 效率 低 （ 没有 资格 ） 是 不 正确 的 见 改变 见 改变
评论
我认为第一段突出显示的文字是关键 我不同意这一点 同样，我不同意 Seech 的断言，即这些区域性房产可以盈利 通过无可挑剔的时机 Seech 已经证明了这一点，和其他人一样，我想关键问题是：正如我所提到的，房产的交易成本很高，所以这意味着你需要获得比没有时更好的交易回报这些成本 可以做吗 当然很难ps 迟到了感谢 Duncan 开始 such 一个发人深省的帖子 干杯 N
评论
感谢此帖子的所有贡献者，这就像我不断进行的书面内部辩论 我特别喜欢这一点：“奈杰尔也假设我是在此期间我的钱不做任何事情 就我个人而言，我认为我可以将其从市场上撤出并在我可以获得比现在更好的交易的时候回购 我会在悉尼位置优越的地方这样做吗 不 我会持有它们，但我非常乐意以更便宜、更易波动的郊区和地区房产进行交易”；我认为这不仅适用于悉尼市场，我还一直在考虑通过复兴旧城区的郊区，这些城区的战争房屋被拆除并由项目房屋取代它们-我认为进行复兴是明智的当项目房屋再次变得陈旧和陈旧时退出，即郊区正在重复其库存周期，这与边缘郊区经历繁荣，因为它们被建成美丽的新庄园，然后它们坐在那里贬值并失宠
评论
我对这篇文章的评价非常好，这里有一些很棒的贡献就我个人而言，在过去的 18 个月里，我已经卖掉了黄金海岸的 2 处房产，还有伊普斯威奇的几处房产——因为我特别看不到在未来 5 年的黄金海岸（并且将利润用于投资其他事物更适合我的目的） - 并且保留了 2 个更有可能（我知道的假设）未来资本增长的好房产 但是很好的论据圆形
评论
多么棒的话题-我们大家在这里思考的一些食物我想知道的是Nige和Seech（以及其他人）如何在一天中的时间有时间写这样的文章！！你们两个现在是休假还是只是无视您的患者客户！！添加到讨论中，我过去卖掉了房产，只是因为我没有看到 CG 有任何进展（在一种情况下，它还有更远的路要走——该死的！）并计划用钱来改善我的 PPOR （很像 Seech 的 dvpt 就在他自己的家旁边）然而，我保留了我的大部分投资组合，并计划这样做，直到我觉得是时候升级我的 PPOR（到我的海滨 5 英亩地段，俯瞰巴尔莫勒尔海滩）在这一点上，我将（希望）从一些销售中使用一些丰厚的收益来避免拥有过大的非免税债务正如奈杰尔雄辩地指出的那样，然而，这些收益需要完全清除所有交易和持有成本，以便被认为是真正的利润真实和现实地权衡这些成本本身也可能是一个发人深省的练习
评论
我现在是一个快速打字员，Rocky 并没有向每个人表示它走了多远见变化< BR>评论
但这是与快速打字相匹配的思维方式最令人印象深刻的是，是的，我们中的许多人都赞赏 Rocky 的收益 请注意，我仍然认为我的卸载时间比我应该早一点
评论
另一个有趣的线程由 Duncan 开始我很惊讶Michael Yardney 没有发表评论，因为他在悉尼的最新研讨会上争辩说，现在是在下一次大繁荣发生之前在墨尔本购买的时候了 资本增长将始终来自买家的需求和支付能力 尽管很可能受到较高利率的限制，我相信它会像往常一样继续下去，但也许增长速度较慢没有关联 但是我最近在看澳大利亚的利率图表时不禁注意到，整个 2001 年利率大幅下降，然后整个房地产价格大幅上涨澳大利亚大部分地区，一直持续到 2003 年底利率开始回升 巧合 我不这么认为 利率会影响负担能力，这会降低人们支付更高价格的能力资本增长 但是，当它们开始下降时，我不会对资本增长再次开始感到惊讶 我对汽油价格上涨的影响并不感到悲观，尽管我相信我们的社会会适应我们对汽车的依赖程度不如美国，虽然我们在公共交通方面落后于欧洲 非常理想的居住地（靠近中央商务区和靠近海岸）可能会保持高需求和供应受限，从而推高价格 干杯，
评论
我认为贴现利率的人会说，推动市场的不是每次看到的利率，而是推动利率的基本条件推动市场作为一个解释国家，我们都看到了对市场没有影响的利率变动，但后来的变化似乎会产生巨大的影响基础设置 显然不是这样 利率是基础经济的反映，而不是相反（尽管我相信如果我错了人们会纠正我） 查看更改
评论
确切地说，现在设定利率是因为过去几个季度的基本面，尽管它们确实会影响以后的基本面这就是为什么增长（或缺乏）曲线不是直的，它们下冲过冲利率基于滞后的数据< BR>评论
我什么都不卖！邓肯，如果你担心“油”；不要 石油不会用完 其他燃料只会变得越来越普遍（仅西北大陆架就有数千年或数百万年的天然气） 使用压缩天然气 (CNG) 运输运行良好“谷歌”；然后是页岩油和油砂，然后是数千年的煤所有这些只是碳氢化合物，基本上是相同的东西但是不要在晚上睡不着觉（能源）短缺“不会发生 接下来你担心人口增长不会 只能建议你去亚洲旅行，更重要的是中国 我认为你没有意识到这个国家（和我们的房地产）中国有多好有 150 亿人 只有一小部分会对我们的 2000 万人口产生巨大影响（在我看来，如果有一个问题会限制流入）考虑我们的气候，我们稳定（如果无聊）的政府，我们的自然资源等等等是一个伟大的国家，我们可以永久拥有它！呜呼！！ 7 到 10 年后，它的价值将再次翻倍 LL
评论
你能发个链接吗？对我来说是新的
评论
像邓克一样，我发现我们已经达成的论点石油峰值是引人注目的 和 Dunc 一样，我认为这会产生比驾驶汽车成本更严重的影响 世界上最大的油田，Gawar 多年来一直在下降，据说它可能会突然坍塌 第二大油田油田，坎特雷尔今年的产量比去年减少了 18% 北海和阿拉斯加大陆架油田也达到顶峰 Bass St 几年前达到顶峰 如果仁慈的上帝奇迹般地取代了我们在上个世纪抽出的所有石油，它只会延长“石油时代”以今天的使用率到 20 年 所以让我们明确一件事：廉价石油将很快结束，可能在我的有生之年，并且肯定在大多数 SS 成员的时代 参考：http:wwwsomersoftcomforumspollphpdoshowresultsamp;pollid337 所以 100 万美元的问题是：为什么我似乎比你们大多数人更关心这个我可以选择购买一些石油股并退休到海滩我什至没有孙子可以考虑我认为退出的论点是太贵的 WRT 成本和 CGT 是反对房地产本身的主要论据，不是不出售的理由 十年在投资方面是一段很长的时间，我可以想到其他具有更光明未来的投资 有几个“光明”；我喜欢的商品以及一些黑色的 Thommo
评论
尝试用气体制造塑料、沥青、化妆品、聚酯、洗涤剂、染料、蜡等，尽管油不仅仅是一种燃料 http:wwwanwrorgfeaturesoiluseshtm高昂的原油价格只是让液化天然气、油砂、煤液化等燃料更具吸引力，并不是万能的
评论
一些看家理查德 C 对不起，但我不知道如何发布链接 但是 NW Shelf 是西澳大利亚北海岸的大型天然气项目 Woodside 是澳大利亚的主要股东（ASX 代码 WPL） 有巨大的天然气储备，他们不断发现更多 他们将其液化并将其运往中国（amp ; 其他）为“几美分一升”；新西兰的汽车多年来一直使用 CNG 首都城市的公共汽车也使用 CNG（压缩天然气），所有这些东西也可以用煤和或天然气制成石油、煤炭、天然气等都只是碳氢化合物（组合氢分子和碳分子）目前，我们只使用石油，因为（a）它最便宜，（b）它作为液体更方便但是“煤改油”；技术自二战以来就已经存在，这不是“成本”；总的来说，这仅仅是欧洲汽油的供应量（大约）是我们“永远”燃料价格的两倍。然而欧洲运行良好 更小的汽车，更多的柴油等但经济仍然有效，例如英国的房价继续上涨和上涨 英国将再次成为居住的好地方e 与许多国家相比，如果您想“担心”；关于某事，担心我们呼吸的空气和环境，以及中国的巨大发展、汽车、电力等，到目前为止，所有这些都是用化石燃料完成的！我认为这将是最薄弱的环节，我很高兴我住在南半球！但“另一半”时不时去看看很有趣 LL
评论
很好奇如果有任何更新要添加到这个线程
评论
像邓克这样的海报会发生什么！多产的海报，一时积极并在房地产上投入巨资，然后三年没有听说过事情变坏了，还是他向前和向上移动了他也不是唯一一个，有几十个像他我真的很好奇
澳洲中文论坛热点