澳洲澳大利亚房产在阿德莱德悉尼分拆

在澳大利亚地产投资



在阿德莱德进行细分 今天上午 11:26 由 MPHT 发布 大家早上好，我正在寻求信息建议帮助链接程序重新在阿德莱德进行细分过程 此外，任何有关相关成本的帮助作为概括，因为不同的议会会有所不同 我们正在寻找更多的内城区 -里士满； Marleston 等 谢谢你
评论
目前我手头没有我的数据，但作为粗略的指导，我允许每个 Torrens 标题部门支付 2 万美元要完成一个子部门，你需要获得开发批准来自理事会，这意味着您需要提交适合新地块的建筑计划，然后才能划分它您是在考虑自己做还是让别人为您做它非常技术性，所以对于您的第一个您可能想要获得一些帮助 我们使用 Fyfe 有点 Gools
评论
这很有趣 Gools 所以如果我想细分一个街区并出售个别地段而没有任何建造自己的意图 - 保持在大小、正面的议会指导方针内以及新地段的其他指导方针 - 我仍然需要让建筑师为每个新街区制定房屋的理论计划
评论
史蒂夫，这是我对获得子部门的要求的理解做完你需要放入一个DA（开发应用程序lication）一旦获得批准，一旦子部门获得批准，您就可以自由出售分配的土地，条件是为每个分配的土地颁发头衔 痛苦缓慢的过程，不幸的是，在住宅仍然站立的情况下无法完成 这样做会便宜得多如果您仍然可以获得 6 个月的租金收入，那就去做吧！ Gools
评论
感谢Gools，我从来没有把两个和两个放在一起，但这是有道理的 这里有一段来自理事会的土地分割申请批准通知的摘录，它说明了你在说什么：
评论
因此，如果我们在一个平均大小的街区（大多数都是非常相似的大小）上工作，会谨慎行事，看看建筑商可以建造什么，支付一些初步图纸放入理事会以获得他们的反应理事会区域作为练习 请提出一个问题——我已经查看了 Fyfe 的网站，他们的意见将是一个 $ 指南，并且是否有一个关于整个练习的分步指南我可以遵循......所以我可以弄清楚在我们之前没有冒险过的地方冒险需要哪些步骤给你一些更准确的数字 Fyfe 的专业费用不到 800 美元我想我们得到了有点折扣，所以我不想说一个确切的数字 我认为这个费用是相当合理的，为了安心和准确起见 这是一个部门成本的大致下降 开发评估委员会 6000 美元 调查费 2350 美元 转让费 1250 美元Registrar Generals Office $1300 SA Water $8750 Mortgagees Fees $450 Professional Fees $xxx 这并不便宜，正如我在上面对史蒂夫所说的那样，隐藏的成本是在没有住宅的情况下持有该街区带来租金 你无法解决出售街区的问题或开始建设直到发行标题，这意味着您可以在没有任何收入的情况下支付 6 个月的全部抵押贷款，再加上您在市场上的时机正确，尽管 Gools ps 关于您上一篇文章的第一部分，这确实是值得的，是的，制定分区计划的最简单方法是让一个可怜的*老建筑商免费为您绘制它们（*不是便便r 根本不，您为与他们一起建造的价格支付了他们可能遇到的任何盈利问题）
评论
谢谢你，多么好的答复我将通过纸上的步骤来计算成本理想情况下我们想住在一处房产并卖掉另一处房产，或者可能继续出租
评论
你确定这是正确的吗 诚然我是新手，但我收到的信息是你需要在您可以出售房产之前获得所有权，但您可以在获得议会的规划和建筑批准后立即开始建造（即没有细分批准） 对此的警告是议会可能不热衷于给予规划批准没有相应的细分，特别是如果您计划在现有产权边界上建造新住宅当然，如果您选择在获得细分批准之前开始建造，另一个要考虑的因素是您可能会被困在一个住宅上标题如果出于某种原因，您的细分未被批准
评论
我想我在之前的帖子中留下了一些信息，作者是“你不能开始建造”。我应该把你在颁发所有权之前，您无法获得资金来开始建造过程”；我相信一旦获得建筑规划批准，您就可以开始建造，但实际上，在阿德莱德的大多数建筑商准备好实际开始建设之前，就会发布标题（目前似乎在他们开始施工前 6 个月）如果您自己为建造提供资金，那肯定会使流程更加简化，但我认为这不会使其更快 Gools
评论
该死，您的回复促使我打电话给我的银行进行澄清和你是（至少部分）正确作为背景，我的银行已经确认我可以将这个项目作为住宅项目融资，即使我正在建造 6 个住宅（这是因为它们有两个标题，每个标题三个 - 哇，我的数学很好）他们还确认他们能够为我提供必要金额的建筑贷款，最高可达六处房产最终价值的 80% 不过我的问题是，银行已经告诉我在苏之前bdivision，一旦发生细分，六个已完工住宅的价值将仅为其最终价值的 80-90%，因为这六个住宅共享一个产权（或者在我的情况下是两个产权）所以，在细分之前，他们将仅为降低估值的 80% 提供资金 这意味着他们只会为房产最终价值的 64% - 72%（08*08 至 09*08）提供资金 这是一个问题，因为我在项目中没有足够的股权在这个水平上为建设提供资金所以，最终结果是我需要从其他地方提取股权或等待细分 不开心！我确实有几个我已经拥有了大约 18 个月的其他 IP，我可以重新估价，但我怀疑它们的价值可能不会上涨太多如果是这样，我可能需要等待细分完成，这意味着至少延迟三个月 银行正在考虑何时将房产“细分”。并建议 DAC 和议会的批准可能就足够了，所以希望这只会让我推迟几个月 提议的细分完全符合所有地方议会的指导方针，所以（交叉手指）它应该通过 DAC 最少的大惊小怪总而言之，非常令人沮丧
评论
尝试个人贷款或寻找兑现的合作伙伴一切顺利
评论
所以他们实际上会为预细分提供资金，只是在较低的LVR 我们有前几天与银行发生了一次关于签署许可单以进行细分的小争论——他们想要所有这些额外的东西，而且都必须是原创的，这很烦人，因为现在这一切都必须通过邮寄而不是电子邮件或传真我认为他们我很乐意让我们细分，因为这不会花费他们任何费用，而且他们甚至不必写抵押贷款就可以在一块额外的土地上获得一根手指我担心他们需要签署的小表格会消失在银行的肠子几个月，我会得到建筑物DA 在我得到标题之前他们只需要作为感兴趣的一方签字就可以创建新标题，而不是给我们资金或任何东西，通常很难让银行让你细分一个区块
评论< BR>嗯，他们告诉我，他们会和同一个“关系经理”打交道； （他们是从哪里想出这些名字的）多年来一直认为她的信息是可靠的，所以我没有理由相信他们不会说，我还没有正式申请建设融资，所以我们会看到我的银行在我正在开发的土地上也有抵押贷款，他们当然没有提到我需要获得他们的许可来细分他们似乎关心的是 LVR 以及它是否符合成为住宅建设贷款但是，我仍然在经历这个过程，所以我不能明确回答这个问题会一直告诉你
评论
是的，我正处于这个过程的最后一步已获批准，费用已全部支付，所有角落都有闪亮的测量钉（或足够近，因为边界都相距 20 厘米，而我的房子实际上就在隔壁的街区），当我不在时，SA 水潜伏在灌木丛中安装仪表寻找——剩下的就是把一个小小的形状打成一个到土地和产权办公室，然后我有我的魔法地段 100（漂亮的整数，嗯）我只需要在该死的表格上多签一个！我什至还没有向银行申请建筑贷款，只是选择了一个平面图，并得到了抵押贷款经纪人的暂定绿灯 没有新标题，建筑商可以走公平的路
评论
银行可以贷款在没有进行细分的情况下构建成本，但它的 LVR 降低了，因为他们基于未细分分配的价值 + 构建成本一旦你如果您手中有新地契，那么每个新创建的区块都将被单独估价，从而为您提供利用一些新发现的资产的机会 例如： 细分之前：价值 200,000 美元的土地 2 个价值 200,000 美元的新房屋将建造 总计 400,000 美元 80% LVR 320,000 美元 地契发行后： 土地价值 2 x 150,000 美元 2 栋价值 200,000 美元的新房屋 总计 500,000 美元 80% LVR 400,000 美元 因此，从开发的角度来看，如果您可以坐下来等待新地契，它更具成本效益和更少的资金但是，一些银行会在您存入计划后立即释放建设资金（通常他们需要实物所有权），因为这很好保证您很快就会获得新的所有权只是一张纸上的印章我真的不除非您向他们提供一份议会批准您的建筑物的副本，否则银行不会真正释放任何建设资金，但是作为建筑商包装的一部分，您需要o 在进行建筑融资时提供银行 我相信商业金融领域有更大的灵活性但是
评论
您的测量员可以为您提供成本核算，但我们目前单个细分（托伦斯）的成本约为 22K 美元标题）-这包括转让和测量师费用等 1 到 3 （托伦斯标题）是 $38K 社区标题便宜几千在我看来总是尽可能去托伦斯人们对托伦斯标题房屋的看法比社区更有价值
评论
RumpledElf 先生，我猜现在需要多长时间才能进行细分以及需要多少成本进行施工
评论
我刚准备好我的爆米花，这将非常有趣。昨天从 RE 的一个帖子中收集到，施工有所延迟，开始日期很可能在最初引用的完成日期之后，所以听到发生的事情会很有趣建筑业有很多要回答的问题，但否rth Tce 无牙老虎太弱了，无法提出正确的问题 顺便说一句，是 RumpledElf 夫人 Gools
评论
嗨，银行通常喜欢看到既成事实的交易，所以最初的细分成本必须来自某处 一旦授予 DA，房屋计划或多或少都已确定，并且建筑价格已达成一致 建筑商知道步骤 他们向您发放“银行包”，您可以将其交给贷方 银行非常慷慨尽管他们使用他们的估价师，但接受报价的最终价值如果最终价值的 70-80% 借款无法完成工作，我真的认为这没有任何利润，特别是如果它超过 2 套房屋或旧房子可以保留不计利息，花了我8000元左右，然后我要付水费，拆迁总共不到20000元，之后，随着建筑商账单的到来，它被提取了显然，我必须支付利息成本和我的项目3年完成，到最后才真正积累起兴趣【一个月近10K】，你突然明白什么叫财大气粗了！祝你好运，这是一个全面的教育 KYIf only 施工正在进行中，我现在有细分规划批准和建筑规划批准拆除正在进行中，以便我可以固定新地段并完成准备提交给 DAC 的细分文件具有讽刺意味的是，它不是现在支撑一切的不是细分过程，而是建造者！我仍然与他们签订了预合同（我只与他们签订了初步服务协议以通过议会等），但最终确定合同价格、框架成本和准备建筑批准的工程的过程需要很长时间！他们是一个不断扩大的小型建筑商（我认为每年有 50 - 60 套房屋），我怀疑他们现在太忙了，我必须承认，虽然我对他们的工作质量感到满意，但他们一直在虽然我从其他使用过它们的开发商那里得到了很好的参考，但我有点担心这种缓慢可能会延伸到建设阶段无论如何，细分成本和我最初估计的一样，这很好 SA 水是我的主要成本，因为我需要新的道路服务见托伦斯 vs 社区细分 - 阿德莱德价值观，关于这些费用我的另一个线程的较早帖子
评论
你为什么说诚然我对此完全陌生，但是当我说我需要为我的项目成本的 80% 提供资金，我并不是说建设将花费最终价值的 80% 我是说我想为我的所有成本提供资金，我计算为 80最终价值的 % 所以这 80% 包括： - 所有细分成本 - 所有 constr拍卖成本 - 所有景观美化和装修成本 - 持有成本的资本化r 项目的持续时间（利息） - 所有销售成本和佣金 - GST - 我认为这就是一切 所以如果我的总成本，包括 GST，是项目最终价值的 80%，那么我应该不赚 20%利润鉴于这是我的第一个项目，这是我为自己设定的目标；一个我很乐意实现的目标，如果我没有做到，那么我会把它归结为学习经验，下次做得更好（假设我没有完全搞砸并闯入同时）
评论
PJ，似乎有很多人乐于将他们的第一次开发用作学习经验，如果他们从中赚到钱那就太好了每个人都会告诉你你想要从一个项目中赚取 30% 或者不值得这样做 我对预计的 20%（不包括这段时期的 CG）感到满意，但要确保我的数据在手头上是 99% 正确的 很多建筑商目前正在引用 15 个月整个过程，所以需要一点现金缓冲来度过这么长的持有成本我想知道为什么我们会打扰一些时间！！阿德莱德市场一直在不断向前和向上滚动，所以如果需要 15 个月，那么在此过程中会有更多的项目获得相当不错的资本收益，这样就派上用场了，你在哪里建造 Gools
评论
是的，30%会很好 我的 20% 预计利润不包括 CG，并假设我所有的 5% 应急费用都用完了 这 5% 可能有点低，但我很高兴我现在已经确定了大部分成本 我认为唯一的我要接近 30% 的方式是，如果市场在明年有稳定的增长，或者我在 South Plympton 建设，这似乎是一个稳定的增长区域，所以假设我们看到 5% 的增长大约在明年，我的 20% 可能会高一点 我们会看到 - 我不指望 CG
评论
有没有人听说过或使用过这些家伙 细分援助，阿德莱德 http:wwwsubsacomau
评论
嗨，PJ，20% nett 还不错，尤其是 GST amp;您是否考虑过持有 5 年之后没有 GST 并且您的 GST 计算是否基于保证金计划 KY
评论
这真的取决于理事会的要求 您可以随时出售标题 新客户签署一份统计文件，规定他们将建造已获批准的建筑并接管建筑合同然后理事会很乐意以新买家的名义签发批准等 让代理人规定 10% 的押金，这也将有所帮助其余部分由您与您的银行估价 提交产权后，银行对已完成 val 的价值甚至在产权签发之前（3 个月） 未经规划和开发批准，切勿开始建设
评论
请与您的测量师核实托伦斯产权与社区产权的服务成本 珀斯的绿色产权与调查分层产权的市政费用相似，但是，对于下水道和电力有不同的要求e 两种，真的会影响最终成本
评论
其实我也没有其他IP好（现金流+ve），我打算长期持有作为买入并持有策略一个进行开发而不是购买更多的购买和持有房产的主要驱动力之一是，我希望相对快速地偿还我在 PPOR 上的最后剩余债务 根据这个开发的进展情况，我可能会继续去，或者恢复到更保守的购买和持有策略 是的，我是从一个没有注册 GST 的私人那里购买的房产 根据我的会计师，我应该能够申请保证金计划 至少对我来说，这个问题已经被事件赶超正如我前几天在另一个线程中发布的那样，细分过程比我预期的要快，而建造过程则更慢所以我现在已经获得了细分和建造的规划批准，并且正在努力完成与建筑商签订合同以进行建筑审批和最终确定融资 这是我去年年底所做的事情 简而言之，SA 为 torren 产权提供新服务约 46,000 美元，SA Water 内部服务约 4,000 美元和（约）10,000 额外费用从 2 个 torren 标题创建 6 个社区标题的内部基础设施建设成本在此基础上，我决定使用 torren 标题请参阅我的 Torrens 与社区细分 - 阿德莱德价值观线程了解更多详细信息
澳洲中文论坛热点