澳洲澳洲房产卖IP买PPOR？是还是不是。悉尼

在澳大利亚地产投资



您好，这是我们目前的情况 我们目前在阿德莱德拥有我们唯一的 IP，最初在 2004 年以 PPOR 的形式购买 2004 年以 34 万美元的价格购买，目前估计市值约为 38 万美元 所以回报并不高 IP 是租用的为期 12 个月的租约将于 2010 年 1 月到期，每周 340 美元，所以除非可以与租户达成协议，否则我们需要在租户到位的情况下出售，也许会推迟目前第一购房者的涌入，尽管我相信他们仍然有资格获得如果他们在 12 个月内居住，他们将获得补助 IP 每周现金流为负约 50 美元，这很容易支付 目前我们在悉尼的北部海滩租房，并希望通过购买联排别墅进入北部海滩市场因为我们的 PPOR 问题是这样的 我们有很高的综合收入，可以轻松支付 600-800k 美元附近的房产的还款，但我们缺乏存款 只有大约 40k 美元可用于存款，所以盖章后关税等并没有留下太多的存款由于目前 100% LVR 贷款几乎绝迹，我们发现现阶段用这么少的存款不可能获得融资我的问题是：-我们是否应该将阿德莱德的 IP 出售给出售费用后实现约 5 万美元（当前未偿还的贷款为 32 万美元）用于支付悉尼 PPOR 的存款 - 保留 IP，并继续节省 12 个月的时间来积累存款 我的意见是我可以在可预见的未来看不到 IP 产生多少资本收益，所以我们是否应该射杀这条狗，然后在 PPOR 市场上重新开始，几年后回到 IP 总是感谢您的宝贵意见 Cheers Scott
评论< BR>嗨，斯科特，我认为这取决于您在进行房地产投资和购买 IP 时的目标是为了积累财富还是能够在您想居住的地方购买一个不错的 PPOR 如果是后者比我会出售 IP 并继续努力在我看来好吧，我会再节省 12 个月，这样您就不必出售并拥有两全其美的东西，尤其是因为它几乎是中立的，如果您拥有 3 个或更多 IP，那将是一个不同的故事，我认为当我准备好时购买我梦想中的 PPOR 我肯定会卖掉一个 IP 来获得它，因为这就是我参与游戏的全部原因我是投资新手，这些只是我的意见 安德鲁
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谢谢安德鲁 当我们购买此房产时，并没有因为作为 IP 而受到关注，只有当我们搬到悉尼工作时才如此我同意你关于拥有一个 PPOR 来享受和养家糊口的评论 目前还没有家庭，但在今年晚些时候会有一个家庭 如果我不能享受它，那么积累财富就没有意义这让我想到另一个点 妻子明年很可能会休产假，因此在 12 个月内获得资金可能会变得不可能她的问题 如果我们现在在我们还有 2 份收入的情况下购买，融资可能会更容易通过 1 份工资还款应该仍然可以，但不确定银行在申请融资时是否会看不起只有 1 份工资 Scott
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嗨，斯科特，你有 40K 美元是现金存款，还是阿德莱德的 IP 股权有足够的现金+股权作为存款，以 95% 的贷款购买 700,000 美元的 ppor 它还值得注意的是，CBA 仍在提供 97% 的贷款（我现在以 497,000 美元的价格获得一个）对于 700,000 美元的购买，与您需要 95% 的贷款： 700,000 美元购买 2,000 美元法律和杂费 21,000 美元印花税 15,000 美元 LMI（不确定这个数字，我在猜测） 总共需要 738,000 美元减去 665,000 美元（95% 贷款） 需要 73,000 美元资金 所以，您可以： 1 将 radelaide IP 再融资至 95% $361K 我假设您当前的抵押贷款约为 $306K（原始购买的 90%） 2 $361K - $306K $55K rema宁宁 3 使用 $55k 和您的 $40K 加起来作为 $700K 的押金 PPOR 或从父母那里借来的
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Scott - 如果你很快要生孩子，我可能会考虑去你的 PPOR 预算结束时更便宜 不仅你的收入减少了，而且孩子们跑起来也不便宜！你在哪里工作 你必须住在北部海滩吗（是的，我知道它们很可爱） 你是否考虑过购买 PPOR 来养家糊口的更具成本效益的区域是一个很大的变量！
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感谢 Witzl正如预期的那样进来！）不幸的是，从父母那里借钱可能不是一个选择如果可以的话会很好，但我认为他们应该享受即将退休而不必担心我我在北悉尼工作所以悉尼北侧是我们最好的选择和偏好北海滩（恕我直言）显然是最好的选择，但我们也会考虑其他地方任何建议个人意见 如果我们可以解决财务方面的问题，那么位置将紧随其后 一些非常值得思考的食物 谢谢
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与抵押贷款经纪人就财务选择进行交谈 这些方面有相当多的非常有帮助的论坛 他们将能够建议您可以做什么，甚至可能根据他们丰富的经验提出更好的建议 没有关于父母的戏剧 - 无论如何都是开玩笑的评论！至于其他要考虑的地区，如果你们都在悉尼北部工作并且不介意乘坐火车旅行——也许霍恩斯比是你的选择，或者霍恩斯比北悉尼铁路线沿线的其他任何地方都是便宜的郊区之一铁路线虽然 - 显然离城市越近，它就越贵
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嘿斯科特，大约 5 个月前我和你的情况完全一样，我选择走 Witzl 提到的那条路, 我为我的 IP 重新融资，正确安排我的贷款，并且能够在一个很好的地区购买 PPOR 并保留我的 IP 我的 IP 现在几乎是中立的，应该在八月之前 +ve，及时让我再买一个 所以在 12 个月内，从正确构建我的贷款、保留我的 IP，当然还有利率下降和租金上涨，我将从 1 个 IP 和租赁，到 PPOR 和 2 个 IP 当然这一切取决于你想做什么你想投资房地产我的猜测是“也许”，因为你找到了一个PI 论坛提问 我们大多数人都会有偏见，说保持 IP 和买家更便宜的 PPOR，这样你将来就可以买得起更多的 IP
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目前的贷款是 ANZ 的，所以再融资到 95% 是不再是一个选项刚打完电话，他们只会达到 90%，所以让事情有点紧张我猜另一个选择可能是与另一家将完成 95% 的机构再融资 我猜另一个因素是 LMI再融资，不完全确定这将如何运作 BrendanG- 理想情况下，我很想保留 IP，但它只是获得了我在那个地方拥有的小但可能至关重要的股权你提到你最近重组了你的贷款你组织了这个自己做跑腿或者找房贷经纪人帮忙 有推荐人的都是好的经纪人，可以在这种情况下提供帮助
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我在这些论坛上用了房贷经纪人PT_Bear，这里有不少人如果您想在当地找人，也愿意提供帮助看看论坛的财务部分，这是许多 MB 经常发帖的地方
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您不会出于任何原因“出售”您的 IP，而是“再融资”它并保持不断增长的资产和租金，出售将您的“利润”转换为税后钱你在 LMI（贷方抵押保险）和贷款设立费等方面有一点点，但是这个成本很快就会被持有 IP 和你的 PPOR 的长期 CG 好处所抵消
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嗯，如果你重新- fi 到 90% 它会给你 22K（假设估值叠加） + 申请费 + 现有抵押贷款的可能支付费用 + 342k 的 LMI 假设这是 2% $6840 你可能只拿出 13-14K 我猜这一切有帮助，但这是否足够这是一个艰难的过程你说的 easons 我不知道如果投资者在阿德莱德和墨尔本一样稀缺，那么我不知道你现在是否能成功地以现有租户的价格获得你的价格6 月之后的 PPOR - 但显然如果您计划在一年内生孩子 BTW，银行不会“看不起”；一份工资，但这显然会影响您的服务能力 我同意 Witzl 的观点，即不要全力以赴购买价格 嗨 LVR 在平坦市场上的风险相对较高，更不用说从 2 份工资变为 1 份工资 如果您已决定绝对必须购买今年PPOR，我会像疯了一样存钱，甚至可能会为20k或其他任何东西获得个人贷款律师基金（我听说8-9％）考虑到您的良好服务能力，这并不是很多钱哦，如果您没有没有租户我会说出售不是一个坏主意取决于IP，区域等的质量，但是如果您认为未来3-4年内不会有任何CG，也许您可​​以投入$更好地使用购买 PPOR 并支付一点费用 您可以随时在市场上涨时撤出股票再次关闭购买更多 IP
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感谢大家的精彩回复 我一直在联系 Jane Slack-Smith aka Buzz，她是这个论坛的常客，相信她能够帮助我重组事情以使其工作将让你们所有人都知道我们如何看待斯科特
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很高兴听到斯科特希望你一切顺利
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我知道它是一个旧帖子，但我想保留当时有兴趣的人更新了我们确实设法在北部海滩购买了 PPOR，并将 IP 保留在阿德莱德与 Buzz 合作，我们设法与现有贷款人一起为 IP 再融资高达 90%，后者与估值远高于预期，因此释放了更多现金 在寻找我们的 PPOR 时，我们能够节省更多现金，因此我们不用担心为押金和其他费用提供资金 然后我们在 PPOR 中获得了一笔新贷款95% 通过 Homeside 这绝对是一场噩梦，因为当时银行的贷款标准非常严格，但在 m超过 4 周，银行终于获得了无条件批准 是的，从有条件到无条件超过 4 周！在此期间，等待银行批准，我们差点被另一位买家吓到。显然，另一位买家有财务安排，当天下午正在等待 Bamp;P，并希望在这次检查后无条件签字，但在几乎放弃希望之后，我们那天早上从银行得到了批准，所以实际上我们有点像 gazumped 了 gazumper！就是喜欢这个词！这一切都回到了去年 7 月，我们在 9 月确定了 PPOR，正好赶上我们的宝贝女儿 ​​11 月的到来！！！我只想感谢那些提出了一些出色但现在显而易见的想法的人 我们在这个过程中学到了很多，现在有了更多的知识，我们觉得我们已经准备好为 IP2 迈出下一步（一旦股权建立再次！）干杯斯科特
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斯科特，感谢更新好消息！做得好
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