澳洲澳大利亚房地产 首次置业者繁荣的郊区破产了。案例研究。悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨 继我昨天关于 quot; 的帖子之后对澳大利亚房地产市场有何期待”；一些读者问我为什么对监控负担能力和抵押贷款压力感兴趣这是一个警示故事对于首次购房者和郊区最近在首次购房者和买家活动的支持下经历了增长我是珀斯的买家代理在 2006-2007 年为投资者和房主购买房产 我在 12 个月内购买了大约 50 处房产并进行了高水平的研究 我观察到珀斯西澳大利亚的繁荣，特别是一个名为 Kwinana 的地区，主要有 3 床，1 浴 B放大器； 728 平方米独立住宅地块上的 T 型房屋 房价上涨非常快 例如，在 6 个月的时间里，这些基本房屋每月上涨 7,000 美元至 8,000 美元 没有像装修这样的附加值 纯粹是需求和郊区位置的增长，请参阅奎纳纳镇 http:wwwkwinanawagovau 查看我让同事在奎纳纳和一个叫麦地那的郊区购买房产的位置 价格飙升确实是不可持续的，它达到顶峰然后价格暴跌 请参阅下面我在 2009 年 8 月写的案例研究 价格下跌负资产案例研究 - 首次置业者在珀斯南部 Kwinana 的 Medina 购买房子 最初以 275,000 美元的价格在 728 平方米的地块上购买 3 床、1 间浴室的房子，例如 2007 年 1 月在西澳大利亚 Kwinana 的麦地那（周期峰值）——参见麦地那房价中位数图表 amp；将光标悬停在 2007 年的日期上 http:reiwacomaures-suburb-SC51916amp;geogroup_id1722amp;geogroup_parent_id3 查看 2005 年的中位价 2007 年为 155,000 美元，然后达到 275,000 美元的峰值 24 个月内增加了 120,000 美元，低于 155,000 美元的基数并增加了 120 美元，两年内增长了 77% 你好，这看起来是否可持续 关于价格增长率和郊区概况，请参阅西澳房地产研究所 (REIWA) 麦地那房价中位数图表麦地那过去 1 年的价格增长为 – 164%，与珀斯都会区的价格比去年增长 - 65% 这是在创纪录的低利率背景下 http:reiwacomaures-suburb-SC51916amp;geogroup_id1722amp;geogroup_parent_id3 2010 年 2 月，麦地那的价格比过去 1 年增长 - 115%，与珀斯都会区价格比去年增长 30% 贷款价值比为 90% 2007 年 1 月贷款为 247,500 美元 2009 年价格已降至 230,000 美元（比去年下降 18%） om $275,000 ) 见麦地那房价中位数图表 amp;将光标悬停在 2009 年的日期上，该日期表示中位数价格为 230,000 美元 http:reiwacomaures-suburb-SC51916amp;geogroup_id1722amp;geogroup_parent_id3 房主现在处于 17,500 美元的负资产情景中（注意，2009 年 7 月的利率处于上升和失业率上升 存在郊区抵押贷款压力增加导致过早出售和强制出售的风险 超过此风险，房地产价格可能保持平稳或进一步下跌） 负资产业主的选项一 继续支付抵押贷款和服务贷款 – 贷方获胜 净资产增长为零 – 不能以房产为抵押借款或申请无抵押贷款 房主可能会降低固定和可变成本 – 不会在零售层面花费那么多 – 政府失去对政府福利服务的依赖增加 –政府和借款人损失 对政府教育服务的依赖增加 – 政府和借款人损失 无法搬家 – 借款人损失 不出售房产– 政府和借款人损失 不购买房产 – 政府和借款人损失 总体经济中的总体支出减少 – 政府损失 更多可支配收入用于银行利息和银行费用 贷方锁定了借款人，贷方具有优势 选项二负资产的房主 以市场价值 230,000 美元或低于市场价值的价格出售房产——现实地理解它是一个持平或下跌的市场 贷款人赢了 借款人输了 考虑到销售成本，例如 3% 的销售费 8100 美元，结算成本等 如果以低于市场价值的价格出售，可能需要个人贷款来弥补不足 - 贷方获胜 房主的股权损失 - 借款人风险 首次购房者的赠款价值损失 - 政府和借款人损失 共享股权计划价值损失 - 政府和借款人损失房产购买价值的印花税被业主损失 – 借款人损失 业主然后私下出租或申请公共住房 – 政府和借款人r 失去 对政府公共住房服务的依赖增加——政府和借款人失去 对政府福利服务的依赖增加——政府和借款人失去 对政府教育服务的依赖增加——政府和借款人失去房主 借款人必须重建资产并为下一次购买存款 3 到 5 年不购买房产 – 政府和借款人损失 总体经济中的总体支出减少 – 政府损失 借款人损失，贷方再次获胜 房主的风险为负数股权 意外失业 疾病 受伤 工作时间（收入）减少 第二份工作收入减少或消失 导致拖欠、违约、财产损失和甩卖 股权损失或因短缺而产生的个人贷款债务 借款人私下租房、与 homewest 住在一起，或与家人或朋友住在一起 流离失所家庭的剩余债务负担 信用评级损失 对政府服务的依赖，例如住房、健康、教育、法律和其他 对失业救济金的依赖 家庭不稳定和崩溃 任何买家都可以轻松查看麦地那 2006 年 ABS 人口普查数据，并迅速了解住房贷款负担能力是麦地那和奎纳纳地区的平均家庭收入较低只能维持在 300,000 美元以下的房产购买 在工资增长到足以和其他财富因素发挥作用之前，任何高于该房产的价格都非常难以承受，请参见此处 ABC 人口普查 2006 麦地那社区概况 http:wwwcensusdataabsgovauABypeCommunity Profilesamp;amp;producttypeCommunity 并审查 B26 Gross家庭构成的家庭收入 B28 家庭构成的家庭总收入 B22 住房结构或任何其他因素的住房贷款还款 市场将在 300,000 美元以下达到峰值是有道理的，而且确实在该水平达到峰值 所以贫穷的首次购房者和在市场高峰期买入的买家现在被锁定了多久谁知道所以他们的个人财务状况可能会像上述情况一样发生变化投资界是否应该关心不是我的问题或者这是否符合政府的最佳利益？投资界保护买家免受银行抛售财产的影响价值会迅速下降 谁希望他们的投资房地产市场价值被强制低价销售剥夺你怎么看
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如果你看房地产周期，你肯定有，那么你就会知道房地产是一个至少 5-7 年的长期投资，甚至更长的 10 年这不是珀斯独有的（从 2003 年到 2008 年，悉尼已经有 6 年了）也不是这个周期独有的——它也发生在以前的每个周期中他们的情况 但是人们要为自己的投资决定负责成为每个人的企业问题但是我们的税收在个人层面上解决了这个问题在另一个问题上 - 市场见顶然后下跌是我的问题吗不那不是我的问题这只是它的方式从中学习所以它不会影响你下一个时间，我能说的就这些了哦，让我休息一下，您是否希望政府在您的股票价格也下跌时介入或限制卖家向市场抛售股票并导致价格下跌这是投资的风险之一如果您那里有一个IP，周围有几个-那你肯定没问题。这就是所谓的“多元化”；并有助于降低风险 你的观点是什么你似乎对投资中可能出现的问题提出了这些长篇大论，然后指出如果你坐在负资产上你可以做什么，那么这里的大多数人都会知道这些风险你不要去珀斯买东西；环绕，即使它是你的家乡，当中位价格超过悉尼的价格时（就像它有史以来第一次那样），并且预计不会出现下跌或至少会出现一些波动现在如果你在个人层面上有什么要分享的可以帮助别人，我很乐意听
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我不想挑你的统计数据，因为看起来你在那个领域有整理的东西我只想提一件事你说的是一个 Kawinana房子在 07 年从两年前的 155,000 美元飙升至 275,000 美元，这本身似乎不可持续，但我问，在那之前 5 年或更长时间的地区价格变动是多少 我的意思是，我以我所在的地区为例 我们在新南威尔士州南海岸在 2001 年经历了与其他许多人一样的繁荣，幸运的是我在 1 月 1 日买了我的房子，我在短短几年内经历了我的房价翻倍最初的想法，这似乎是不可持续的，它应该很快就会恢复到繁荣前的价值来维持一些某种市场常态没有说明我购买前 10 年我所在地区的房屋价值 我的老人在 1990 年初以 150,000 美元在同一个郊区购买，他在 2000 年以 165,000 美元的价格出售 没错，他在 10 年内以 15,000 美元的利润出售期限10年！！！！在他卖掉原始房产的第二年，我会说时机不好，但这也让他在繁荣之前进入了阳光海岸所以我的观点是，虽然它在我们地区看起来像是不可持续的飙升，但更多的是不可避免且极有可能将价值赶上应有的水平只有他们遭受最多的人在上涨的过程中仍然有正资产 这只是一个小点 对你们其他人的评论没有评论 线程欢呼
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大多数人长期购买PPOR 不应该房价涨跌真的很重要，最终它会像往常一样上涨除非业主失去工作并且无法支付抵押贷款，否则真正重要的是，如果业主坐视，政府和借款人都会蒙受损失很长一段时间的财产，但那是什么是自置居所同意没有人强迫他们购买，但似乎“专家”将他们指向那个方向 有些人可能认为不可持续的泡沫是由在如此短的时间内影响购买该地区如此多房产的 BA 造成的
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房地产是周期性的作为买家 迹象就在那里，虽然愚蠢的低收益率，价格快速飙升，人们认为商品将永远飙升
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让我坐在快餐店回想大约 20 年，阅读股市报告，喝第四杯咖啡，然后回来o 我以前每天都这样做的工作，然后不知从哪里冒出一个非常老的男人和我一起坐在桌旁，问他能不能看看我正在阅读的论文中的商业部分，我完成后，没有问题就给了他是报纸，然后我们开始谈论股票-财产-他在日本战俘营的时间，当时他拥有大约 50 处不动产，并且他自己在收取租金，他在那些中告诉我的5 分钟陪伴了我一生-matts 并且没有中间人走过它们，你可以拥有所有你想要的数据它仍然回到那些简单的规则，总是像往常一样“;”;“会”;“”中间发生的事情根本不重要，我想你以前在这个网站上发过帖子，willair
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那些在2001年珀斯繁荣初期购买的人做得很好，我相信它在2006年底达到顶峰对我来说，迹象很明显，随着交易量的增加，市场正在迅速变化评论
政府参与其中，他们无法在谚语中管理 r00t 将他们拒之门外！我已经受够了与愚蠢的官僚打交道 此外我更支持自由市场力量我这样赚更多的钱！面对现实，房地产市场是周期性的人们需要意识到的是，财产只是一种工具，主要游戏是它的金融方面和风险管理很少有人达到这种复杂程度虽然一切都在蓬勃发展，但他们做得很好，但当市场转向时，他们就会陷入困境在他们的恐慌中可能会做出错误的决定这里的很多人都勇敢地传达了他们的故事我从这些人那里学到了一些东西在我看来非常宝贵并且让我能够更好地管理风险
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是的，这两个都是问题作为一名 BA，我也会在 12 个月内将 50 处房产投入这样的领域——听起来更像是开发人员的工具，而不是独立的 BA（如果不是这种情况，我向 OP 道歉）
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这样看大多数业主不是房地产投资者 大多数财产ner 打算持有他们的财产至少 5 年（或更长时间，特别是如果它是 PPOR） 绝大多数财产所有者（主要是 OOer 的）甚至并不真正关心或理解，更不用说知道他们的财产实际上是什么“价值” - 这些事情唯一让他们担心的时候是当他们如实积极地买卖我对我的财产的价值是上升还是下降感兴趣的唯一原因是因为我想获得股权以购买更多我计划无限期持有我的所有财产，并且正在从事成为 LL 的业务 - 资本收益不是全部和全部：只要我能够偿还贷款，那么这对我来说不是世界末日，如果首次购房者无法为其提供服务 即使我自己陷入负资产，我的房产也不太可能价值 0 美元（与股票不同），这也意味着有更多租户可供选择以帮助维持我的收入并支付我的抵押贷款
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荣誉和t感谢我的朋友们在同一地区以 325,000 美元的价格购买了 5 个月后价值 285,000 美元的 FHO，尽管这是一个复式街区，但前屋是最差的开发地点，我告诉他们他们能做的最好的事情这样做是没有意义的，他们投入的钱一直在坚持，所以他们没有退后一步，现在他们仍然可以重新启动——我认为我们这里的大多数人都会经历价值下降的经历——但我希望我们中的很多人都没有不像大多数 FHO 那样使用杠杆
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我的 lvr 目前是 30%，我正处于寻求购买更多的阶段
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感谢 Propertunity Hi 作为回应，新南威尔士州政府通过了一项保护房主的法案 请在此处查看有关此新立法的其他参考资料 Ninemsn SMH 更多50,000 名面临止赎的苦苦挣扎的悉尼房主，他们的房价将根据新法律得到保障，迫使无情的银行尽可能获得最优惠的价格他说：“房产往往以远低于市场价值的价格出售，只是为了收回贷款人的债务，让房主一无所有，”他说该郊区大幅下降 新南威尔士州政府推出了一项名为“2009 年不动产和转让立法修正法案”的新法案，该法案可在以下网址找到：http:wwwparliamentnswgovauprodparlmentnswbillsnsf02D6CE9CCB4D3A56DCA2575830021A477
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快速回复 Hi Yes 同意房地产市场是周期性的，买家要当心
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我想我完全厌倦了听到关于正在发生的事情美国英国 我们可以休息一下 Oh pleeeeeease 他们在退出抵押贷款方面享有与《消费者信用法》下其他任何人相同的支持 他们可以将其财产投放市场并出售，使用收益来支付抵押贷款 如果他们在负资产头寸，那就是另一回事了——但它们又是许多安全网： 1 政府发放抵押贷款 2 最长 12 个月的还款假期 3 提前获得退休金 如果他们当然已经建立了资产，那么就没有以上是必需的 是的 - 对于一个不还款并且不会沟通的借款人，您还有什么期望 - der！不完全正确 大多数 MIP 进行拍卖是为了在公开市场上获得透明的价格，以防止借款人对贷方采取行动——这在过去发生过 如果借款人没有还款，没有与银行沟通，没有转帐直到调解，等等，我可能会补充说，大部分时间是 12 个月，当它进入收回阶段时，我不会为此失眠，没有一句古老的谚语说，“借款人是仆人贷方”；正如我在之前的帖子中所说，这是购买房地产投资的一个风险如果您持有 7-10 年的期限，这不是问题
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借款人确实有义务还款对贷方来说，没有 澳大利亚收回的百分比是多少 郊区和地区贬值需要多少百分比的抛售九十年代
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当市场由繁荣转为萧条时，购买房产以增加价值的客户是否真正实现了这一目标我来自珀斯并且一直在购买ng in Melb, Syd, Qld, 如果我弄错了我会戴上它 不幸的是我不相信我的银行经理会让我摆脱困境 干杯, MTR
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快速回复 你好 我应该解释案例研究，如果是语法错误，我深表歉意。发布日期为 2010 年 2 月 22 日的状态我观察到珀斯西澳大利亚的繁荣，特别是一个叫做 Kwinana 的地区。我观察、观察、监控了这个市场 Kwinana 添加到这个 quot;我让同事在奎纳纳和一个叫麦地那的郊区购买房产。这些是朋友，我认识的人，而不是客户 所以我关心的是我在麦地那买东西的朋友和伙伴 他做了自己的事情并做出自己的决定 案例研究与任何过去的客户无关 案例研究不是一个例子我朋友的购买 这是一个说明性案例研究，基于对市场买家的观察 我数不清我参加了多少房屋开业以及与其他买家的检查 所以我观察到市场上的其他买家做出这些决定 这是一个假设案例基于这些观察的研究 作为对在珀斯购买房产的回应，我没有提到我们购买房产的价格低于市场价格的程度，以及买家持有中长期持有的房产并且不打算出售的条件 可以这么说公平吗？悉尼的买家代理购买远低于市场价值的房产 或者说其他州的买家代理在房地产周期的任何时候都购买远低于市场价值的房产个人投资者也以低于市场价值的价格购买珀斯西澳市场上涨，下跌，现在又上涨 这是一个典型的房地产周期 理性地说，看起来澳大利亚其他州也有同样的情况 你想要一些客观的统计数据吗为了说明这一点 查看每个首府城市的统计数据 堪培拉 珀斯 阿德莱德 布里斯班 墨尔本 悉尼 这是非常有趣的信息 寻找高峰和低谷 最近有没有人在堪培拉、阿德莱德、布里斯班、墨尔本或悉尼买过 看起来这些市场已经见顶或是不是只是一个房地产周期 就像股票一样，如果您以较低的价格出售，您将赔钱 如果您不出售，您不会赔钱 所以不，买家没有赔钱，因为他们没有出售 如Propertunity所说，如果所有者持有从中长期来看，这不是问题谢谢Propertunity About Battlers 对收回的评论请参阅富士通关于 Mortgage Stre 的研究和论文ss O Meter 这里 https:www-sfujitsucomauwhitepapersjanuary_2010_mortgage_stress_reporthtml 和 quot;然而，负担能力继续恶化 quot;您好 MTR 买家长期持有 任何增值细分潜力将在完成土地细分、地块开发、建筑施工以及业主持有或出售物业后实现 一些持有，一些建造和租金回报珀斯的高人口增长表现良好 这完全取决于个人投资者的策略和决策 这是否有意义 看看统计数据 悉尼、新南威尔士州和昆士兰州布里斯班一直在上升、下降和上升 所以一个典型的房地产周期 当然是悉尼中位数房地产价格高于珀斯 我可能错了 看起来墨尔本的中位数价格开始与珀斯的中位数相匹配 见珀斯 墨尔本 悉尼 至于其他评论 我希望以上回复能提供一些帮助
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我喜欢这个词“按揭压力”这里的问题是，统计数据没有显示这种抵押贷款压力有多少是由于 1 Harvey Norman 引起的“搬家后无序”；哇，我们的新房子这么空，让我们先买一些，以后再买 2 General Affluenza 专注于更新或更大的车辆，一个新的电话我怀疑如果我们进行地面工作，我们会发现抵押贷款压力主要不是由抵押贷款引起的，而是通常由其他吸收借款人缓冲的附加组件造成的 是的，肯定有很多gen 抵押贷款压力问题，但真实数字是多少 ta rolf 我认为你错了，john taps，这就是中位数价格的问题，在大多数大城市的 R-E 小口袋里，它们并没有逐条覆盖整个画面，只是一个覆盖该地区的简单价格，没有多少人对系统的工作方式有准确的了解，从你所说的珀斯，有些人确实利用了它，并不是每个人最后都在他们的后兜里剩下 20 美分搜索一个叫Dazz的人，他好像看到了市场中的市场，做了wellwillair
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你这是什么意思
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谢谢你的帖子-你似乎刺激了一些相当有趣的讨论至于上面的评论，是的，我已经购买了堪培拉事实上，我一直在购买 Canb在过去的 7 年里，错误（和周边环境） 是的，我看到了一些不错的资本收益 但坦率地说，我现在对资本价值不太关心 为什么因为我的投资组合获得的租金涵盖了贷款利息（然后是一些），并且我正在逐步偿还这些 IP 我现在的主要投资目标只是在未来 12 到 14 年内将收到的租金翻倍 当这种情况发生时即使我在此期间不再购买任何IP，我也会舒适地退休有很多人根据当前价值和当前收益来攻击房地产投资我不太关心这些，因为他们不不能准确反映我的财务状况 堪培拉的市场是否处于顶峰 可能这是否会自动意味着它会崩溃 不，它不会，也不意味着仍然找不到个人便宜货 故事还有更多
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I don't mind Kwinana It's low social-e经济实惠，声誉不佳 90 年代开张 Leda 时以 99,000 美元的价格售出新房和土地套餐 它有当地商店，但对于大件商品，您可以去罗金厄姆（Rockingham） 如果您在其中一个车站附近您可以在 30 分钟内到达城市 从 Hub 周围有一些前往 Fremantle amp 的良好巴士服务；罗金厄姆 高速公路也不远 确实没有多少人渴望住在那里，但那里的房子价格低 200 美元也不错
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我同意这里所说的一切 - 房地产是一种投资，不幸的是人们有开始相信房价要涨，这是消费者的权利，上帝保佑房价下跌，可怜的购房者！！！错误的！这是一项投资，有风险，做你的功课，尽量减少它如果你松了，至少你试过了
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我同意你的观点 Rolf amp; Propertunity 所说的大部分内容都是我出生的。离奎纳纳 amp 不远；麦地那还有很多朋友住在两者之间的家人曼杜拉，所以在访问该地区时仍然要穿越该地区。该地区的变化花了几十年的时间！ Kwinana 被认为（并且在某种程度上仍然具有社会污名）是社会其他人的可怜表亲。因此，即使你来自那里，你也会被排斥我的丈夫在那里度过了他的一些小学时光。获得了一些可怕的回忆 我的 MIL 仍然在想到她可能永远住在那里时不寒而栗 从被视为社会经济地位低下的福利住宅、吸毒团伙地块到拥有财产所有者的受人尊敬的财产花了很长时间（PPOR amp; IP) 关心他们的家（和他们自己） 该地区周围的新开发项目肯定有助于影响流行度社会中产阶级化，因此更理想的居民搬进来了 Kwinana Freeway amp；新的火车线路现在滑过该区域的大部分区域，并且功率更大；可轻松访问珀斯 amp；曼杜拉，这肯定有助于房价上涨 火车线本来是我上高中的那一年就开通了 我生第二个孩子的那一年开通了，大约 17 年后 当然，每个人都不一样，每个人的投资需求都不一样因此，如果数字对您来说很好，那是您的选择评论
那么，为什么不将其作为免责声明添加到您和所有其他公牛的帖子中？如果在法庭上测试，网站会失败
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为什么 2009 年 8 月，与中位数价格的低点有关 为什么选择麦地那 你可以一方面计算每月售出的房屋数量，然后房地产的质量在细分街区的石棉房屋和大街区的双砖房屋之间存在差异，因此中位数价格可能因月而异Date____ Houses____Units Jun-09, $222,500, $185,000 Jul-09 , $268,000 , $185,000 Aug-09, $288,000, $170,500 Sep-09, $237,500 , - Oct-09 , $229,000, $217,500 Nov-09, $229,000, $216,250 Dec-09 , $232,500, $180,000 Jan-10 , $271,000, $215,000 我认为你已经精心挑选了一个郊区和时间段来尝试表达你的观点 如果你的房主在 5 或 10 年前买了他的房子会发生什么情况 增长率________ 1 年 5 年10年医疗na_____________ -115% 132% 145% 珀斯都会区 _____ 30% 118% 115% CPI__________________ 17% 35% 33% 现在你怎么看
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人们不拥有郊区、地区或城市 他们拥有个人地址 鉴于个人资产的波动性，引用中位数在很大程度上是无关紧要的
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麦地那已经达到顶峰并被高估2007 年我在 1998 年以 75,000 美元在那个郊区购买了我的第一处房产 980 街区的双层砖瓦和纤维屋顶 我希望我能持有它，但需要释放资金并在 Yangebup 购买，同时仍有可能获得 4x2不到 200,00 美元（现在价值 510,000 美元，没有任何改进） FHOG 确实帮助了很多人，包括我自己进入他们的第一个家并不总是能够理解风险 可悲的是，如果您被迫以负资产出售，您只会获得一次 FHOG 机会，这使得重新进入市场变得更加困难 再融资也发生了同样的情况，仅此而已很好吃g 价值增加 100%，但如果你的工资只增加 20%，那么你应该认真考虑一下郊区的可服务性和现实流动
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