澳洲澳大利亚房地产婴儿潮一代接近退休，没有投资，没有超级......帮助！悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 我女儿谈论这个网站已经有一段时间了，潜伏了几个月后，我决定发布我们的情况，希望能收到一些建议，以改善我们退休后的地位（我知道我们已经离开了一点迟到了！）但迟到总比没有好 我们的情况是这样的： PPOR 价值 60 万美元欠 12 万美元 储蓄 2 万美元 超级 - 甚至还不够 没有其他债务 自雇人士 - 我们之间总共 8 万美元 我的问题是：只有大约 10退休后几年，您建议如何充分利用这段时间来增加我们的储备金* *注意：如您所见，我们几乎没有储备金，如果我们什么都不做，我们将依靠为我们的退休提供资金的养老金我一直在阅读各种书籍以尽可能多地教育自己，但很想听听像你这样真正的“日常”投资者的任何想法和建议提前谢谢Maree
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嗨，Maree，这是一篇描述是我选择的涉及别墅的投资策略；联排别墅它可能对您感兴趣，因为它适合您想要实现的目标以及您想要在时间范围内实现的目标 我采用的资本增长平均 (CGA) 策略利用类似于美元成本平均的常规购买周期股票市场 其成功的主要基本原则是它依赖于你的“时间”。市场，而不是“时机”；市场，从不出售 所以换句话说，你在繁荣的顶部或底部购买并不重要，只要你在高密度地区（都会区首府城市）购买优质、位置优越的房产)，以或低于公允市场价值，定期我基本上每年都在购买 IP 目前我们已经进入了这个 10 年计划的第 9 年，到目前为止，我们已经建立了一个数百万美元的房地产投资组合，分布在澳大利亚 我们一直在购买新的或接近新的房产而不是旧式房产有几个原因，主要是（没有特别的顺序） - 1 最大化我的非现金扣除 2 最小化我的维护放大器；维修费用 3 更现代的放大器；对租户有吸引力 - 从而最大限度地减少潜在的空置率 4 要求更高的租金 - 从而最大限度地提高收益 没有进入“哪个更好的争论，房屋或单位”，我更喜欢购买联排别墅和联排别墅。具有 30% 或更多土地成分的别墅，从而消除了多层单元或高层公寓，原因有几个 主要是（无特定顺序） - 1 个较低的维护放大器；维护租户 2 较低的购买或进入更高资本增长郊区的入门水平 3 快速增长的市场（现在和未来都开始）想要这些类型的房产 这是由于有史以来最大的一群人出生（成为婴儿潮一代和空巢老人）开始进入退休年龄 他们希望缩小规模，主要原因如下：经济 4 更大的税收优惠因此，有效性最大化现金流 5 能够在您的投资组合中持有更多的个人资产 - 从而通过不将所有鸡蛋只放在几个篮子中来最大限度地减少区域暴露风险，可以这么说，我希望在历史上限增长 7 的区域购买%pa andor 正在高档化 我看看政府、商业、零售、私营部门在哪里注资 这最终会美化该地区，人们喜欢这样的外观，因此在创造需求方面有所行动我发现如果您正在寻找短线，这很有效中期资本增长，以便更快地利用和建立您的投资组合 回到 CGA，顾名思义，它会在整个房地产周期内将您的投资组合在单个房产上实现的资本增长平均化，同时考虑到房产价值翻倍每 7 - 10 年 7%pa 复利 解释我的意思的最简单方法是提供一个基本示例，考虑到所有您的投资组合现金流将通过收购阶段的工资、租金收入、税务员、LOC 和/或现金债券结构以及您可用的任何其他形式的收入来提供服务为了便于计算，假设我们以 25 万美元的价格购买了一处房产，所以10 年后它现在价值 50 万美元现在假设我们在接下来的 7-10 年内每年都这样做 现在你可以退出激烈的竞争 所以在第 11 年（自你的第一个 Ip 以来的 10 年）你在 IP1 中拥有 250K 股权，你可以提取（最高 80%）免税以资助您的生活方式或投资 在第 12 年，您做的完全一样，但不是从 IP1 提取，而是从 IP2 提取 在第 13 年，您对 IP3 做同样的事情，在第 14 年到 IP4 等等等等 你系统地逐年检查你的投资组合，直到你从每个属性中重新绘制直到 20 年 那么你得到你之后会做什么ar 20 我听到你说嗯嗯嗯，这就是一切都掉进一个深洞的地方——你必须去找一份工作——不，只是在开玩笑！您只需回到您购买的第一个 IP，因为它距您第一次使用它已有 10 年了，现在它的价值再次翻了一番（100 万美元） - 所以您再次完成了整个周期事实上您可能从未绘制过每个财产最高 80% lvr max ，所以你不仅有整个财产增长周期可以花费你还有你在第一次复利的时候剩下的东西现在你的财富复利速度比你花的快！有什么问题 回到我在开篇中所说的，只要您购买，您在房地产周期内的哪个地方购买并不重要，这是因为您要到 10 年才能利用它后来在它实现了一个完整的增长周期之后，这就是CGA的基本概况。结构正确，它是终身索引的免税收入的自我永久来源！如需更多信息，请点击此“我们已经完成”的链接；线程我早在 Maree 就开始了，如果您需要任何澄清，请随时 PM 我 __________________
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我可能是这里唯一一个会预先声明的人：你不能用我所在的地方的财产来做到这一点你是我自己，唯一可能奏效的是我正在尝试的（到目前为止看起来不错），它正在推动资源繁荣，这是（在我看来）最安全的赌注但我相信资源超级周期多年前
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我无话可说，退休在即，而你现在只是在想这个，我没有答案给你，但你让我对情况保持清醒，但我不会，对不起
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Smartass!!!但是你做到了
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我觉得翻车鱼有点悲观 通过借债来进行稳健的房地产投资可以得到很好的回报 你需要考虑的问题是确保你的策略尽可能地低风险这样您就可以避免失去任何现有资本 我的策略涉及以高收益购买的多份租约 您的策略需要考虑如果你们中的任何一个无法工作，您将如何支付费用，例如保险 查看收入保障保险，这通常是自雇人士的免税额 接下来您的夜间睡眠因素是什么 您是否愿意在房子上借更多的东西并进行投资 您是否准备在未来 10 年内为更好的退休生活做出牺牲 即使是像投资退休金这样的东西也可以尤其是在接下来的几年里，当 50 岁以上的人可以每人投入 5 万美元时，您的优势和兴趣在哪里？您可以通过 r 增加价值吗？更新或购买并为您更好地持有 阅读采访论坛 祝您好运
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但在引用的时间范围内，除非您非常擅长您的工作，否则它不会起作用没有人承认如果我（个人，这是这里提供的最佳建议）购买了“Greater Sydney 3 br BV”；七年前我今天仍然在挣扎 不可能有任何东西可以退休 或者，我买了一些股票，这些股票在六年内显示出 1,400% 的收益，这些年来的投入绝对为零，因此这就像找到富矿金，十年是很短的时间可以找到，我承认但是我有一个其他一些可能会这样做的观察名单 ps 杠杆只有在资产增值超过支付的利息时才有效 这里向读者展示的最大欺诈是“杠杆”吗？不是一把双刃剑 你的建议在过去几年我所知道的市场上并不真实，并暗示它在某种程度上是“有保证的”。在广阔的市场上是虚伪的
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为了增加菲什先生的贡献，在这里和其他地方提倡的那种 LOE 思想是基于这样的假设，即贷方将允许您以股权为抵押借款。正在发现，这不应该被视为既定事实，鉴于当前的信贷限制和 NCCP 法案的影响，将人生计划建立在一个不明智的假设之上只能通过出售财产来实现 - 全部或部分想从现在开始的 10 年、15 年和 20 年，例如，我怀疑您至少希望在 10 年内拥有“无债务”居住的房子——您是否有能力在 10 年内节省 12 万美元如果不能，您可能需要缩小规模 您可能需要至少 300 至 40 万美元的储蓄投资10 到 15 年的超级股权让生活更美好快乐 基于上述“计划”，购买投资房产如何帮助您实现目标假设精心挑选的房产将在 10 年内翻一番，如果您现在购买价值 40 万美元的房产，那么您最终将在 10 年内获得 40 万美元的股权 加上每年节省 12,000 美元，您就可以实现您的目标！我建议您考虑一下您可能想去的地方并继续提问希望这会有所帮助
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大家好，我们又来了，长时间的海报和读者会理解Marrob，1你需要锻炼10 年后你需要什么 2 你需要计算出你愿意花多少钱才能到达那里 3 然后你需要检查可能的选择，看看是否有可能到达你想去的地方是，如果您对所涉及的风险感到满意，再见
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这是成功的关键花比收入少，这似乎可能需要改变生活方式 Marrob，在您一直在阅读的书籍中，你看过《隔壁的百万富翁》吗？它可能有助于改变成功所需的生活方式
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一个人对特定资产类别的经验会影响他们给出的建议 例如，我在股票方面的经历很糟糕，在全球金融危机之前就做好了准备，所以对房产更满意根据您的资产基础和时间框架，您不想犯大错误，所以我建议您阅读大量内容，与几个财务顾问交谈（第一次咨询可能是免费的），然后询问他们的建议，并认真考虑您是哪种投资者例如，如果股票投资组合下跌 30%，您将如何反应如果您只能投资一处房产，它会在哪里，以及为什么< BR>评论
Marrob 至少你即将开始为你的退休舒适负责，你有 10 年以上的时间来计划，在经历了一些好的和坏的经历后完善这个计划 1 你没有超级为什么不行动考虑开放超级基金和去 wwwatogovau 有一个计算器r 计算出要缴纳多少才能获得部分政府共同缴款 询问您的会计师的建议 牺牲薪水可能是您的一种选择 我不知道，这取决于您找出 2 PPOR - 它是校长和利息贷款或仅利息 - 教育您自己了解差异以及为什么在不同时间可能对您更有利 3 Rixter 的策略很好，Rob 也有一个很好的策略恕我直言 [在 SS 上寻找它，否则有人会发布链接]注意 Token Funder 所说的，并制定自己的计划，了解您可以实现的目标，或者更重要的是，您将牺牲什么以达到您想成为的目标 示例计划 - 购买高达 300K 的 2 或 3 卧室单元作为 IP IO 贷款出租 10 年，然后卖掉你的房子，将 PPOR 钱用于抵消贷款（也许还清你现在居住的 IP 单元，或者不付清） 如果超过 60 年，房子的额外资金可以存入 Super 4 股 - 可能是一部分你退休了，还有一些优秀的股票交易商BU不要指望它，我一直在交易股票；工作 10 年，有时在精神上很辛苦，你必须自学 5 你总是可以工作更长的时间，例如到 70 岁，然后兼职工作 如果你想退休，这应该是你现在的动力 6 两个脑袋比一 - 如果您的女儿将您推荐到该网站，她一定有一些想法 讨论并发表她对您可以在这里做什么的想法 一年内不会发生，但 10 年可能是一个很好的时间框架 祝您好运 Sheryn
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我不是在提倡高杠杆，事实上我的IP我的最高LVR是70%，我现在的LVR是36%，今年我可能会增加到60% 我的投资一直很谨慎，以防止资金流失，因为我没有太多开始我的租金是我的P amp的两倍多；我按揭还款 我不主张靠股权过活 我也假设 Marrob 想要更舒适的退休生活，但不一定要在 10 年内取代全部 80000 收入到目前为止我所做的不到 10 年所以 Marrob 它只要你开始还为时不晚
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你的情况没有那么糟糕 你的房子会在这里还清是你应该做的 但是一个单位 250k 放下 10% 只借利息 在 10 年内它应该会翻倍价格有你的 250k super 10 年后卖掉你价值 1200 万美元的房子 有你的 145 工厂资产和现金，还有 250k 的债务 在 10 年的时间里，要么搬进你的单位，要么花 500k 买另一个小房子 养老金有什么问题支持你的退休生活比你更糟糕的数百万 - 保持你的下巴！澳大利亚
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Marrob，困难的部分是决定10年后你想去哪里你是否打算住在你现在的房子里直到时间带你离开或其他什么同时开始将至少 10% 的薪水投入到您的行业超级基金中你在退休时想要的奢侈品 我不相信股票——让你的退休基金担心那个 每当你有意外之财时增加你的退休金供款——也就是说，在你把几千现金放在家里以便你可以交易之后处理紧急情况和账单，而无需在免费信用日之后使用信用卡如果您打算缩小规模、搬到乡下或其他任何地方，您可以现在在家中以股权形式购买某个地方，以获得现金流为正的房产最终你可以搬进去，慢慢地把它变成你梦想中的退休之家，这要归功于负扣税（太阳能电池和水箱等）通过立即购买来节省 如果这符合您的计划，您甚至可以决定留在附近并住在您根据上面段落在您的街区创建的双 occ 中，并获得您原来的房子可以获得的额外租金您有十年把这一切放在一起，但决定一个具体的退休计划，而不仅仅是一般的“退休”然后你就有了一个目标和一些可以关注的事情——这有助于计算美元现在我们生活在富饶的土地上，所以抓住每一个收获未来的机会，虽然它仍然相对容易ts（包括养老金和养老金），老人没有政治权力，未来更少，每个人都想要你的钱这就是为什么我也建议每个月左右购买一枚不可收藏的金币，Kruggerand之类的未来 10 年并出售它们以获得退休时想要的奢侈品（谷歌金虫评论，添加大量盐，您仍然有理由持有一些黄金）关于那个 - 把几千现金放在家里，这样你就可以处理紧急情况，而不用在免费信用日之外使用信用卡 ps 并找一个好的会计师来最大限度地减少税收，并充分利用你的养老金。过渡到退休
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Maree，积极的事情是你已经认识到了这个问题，并且有 10 年的时间来解决它 研究不同的策略，但主要的是实际做一些事情作为您选择的策略，不要忘记将每人 1,000 美元存入养老金，以便您从政府获得 1,000 美元共同捐款的大部分，每年向你的超级基金赠送 1000 美元的礼物，这个计划继续下去 玛格
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在你的投资阶段——你需要追逐现金流，而不是增长你一生都在利用增长，现在该窗口关闭，除非它是一个长期战略，继承遗产等，换句话说，如果你 65 岁，如果你的计划要工作到 75 岁，你仍然可以期待增长，如果不是，则通过（传统上）较低的增长来追逐现金流收益资产，或商业投资，高收益股票或通过投资于股票期权的财产信托来增加一些现金——记住，在这个阶段，这不再关乎股票的价值——而是关于初始投资资本增长所支付的股息将成为“意外之财”；副产品，如果您投入 10 万美元寻求 10% 的股息，而投资组合“价值下跌”，这不是投资的唯一理由；到 75,000 美元，这无关紧要，因为股息基本上仍然支付您最初的 100,000 美元的 10%，您正在寻求替代收入，而不是寻求增长任何应付的利息通常也可以免税 - 在某些情况下虽然不清楚的地方
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这个财政年度每人大约730美元（假设收入分成4万美元），你只需要每人存入730美元（1美元就是1美元，最高 1000 美元 - 但最高收入会因任何收入超过 31,920 美元而减少）几年后，每投入 1 美元，它就会增加到 125 美元，然后几年后会增加到 150 美元（就像去年一样）信息都在这里：http :wwwatogovauindividualscontentaspdoccontent42616htmamp;page1amp;H1 超过 10 年你可以增加 $34,000 (+ i投资收益）以每年 1460 美元的费用（总计 14600 美元）存入您的超级基金（记住 - 必须从税后收入中存入存款）
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到目前为止，您有很多建议您真的需要选择什么适合你自己和你的舒适风险水平我不知道你的年龄，但你会考虑工作超过 10 年（可能没有太多选择 - 即使只是兼职）还是那是不可协商的 个人我会考虑投资正向资产，用每一美元尽快还清您的 PPOR - 然后在此之后逐一偿还 IP 的抵押贷款 这意味着您将能够更快地还清房屋，并且您将拥有来自知识产权退休后的收入我还建议认真考虑增加你的超级贡献我对股票不太了解，所以我什至不会提出这个主题但它当然值得一看我相信多元化对于成功设置至关重要你自己p代表退休 你需要问问自己——你需要什么样的每周收入来支持自己的退休生活，你如何设置自己，这样你才能达到这个收入，这样你就可以退休了 想出你最保守的数字和你最离谱的数字 - 然后你可以瞄准最高的，因为它可能更准确 迟到总比从不好 但是不要急于做任何事情，只是因为你对没有时间感到恐慌 确保你做你的尽职调查，您不想再受挫也许买几本理财杂志并阅读其中的文章，然后货比三家寻找一位好的财​​务顾问我不认为买入并持有是致富的方法，但这是一个很好的长期计划，但你必须买得很好，有了合适的贷款和合适的 LVR，你需要进行其他活动，比如工作、生意或发展——将收益用于适度的投资财产和其他资产c lasses
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我强烈不同意别人说10年时间不够做任何事情，而且有点太晚了pffft！如果我们不能在 10 年内实现某些目标，为什么还要牺牲投资等，以及我个人不希望在 10 年内实现真正的财务自由 我对财产的唯一建议是，你的时间很重要墨尔本、悉尼、布里斯班等首府城市的市场；珀斯，如果您正确把握市场时机并快速获得价值增长，那么您可以更快地利用您的下一个房产，例如我 18 个月前在墨尔本买的，在那段时间里我看到价值增长了约 20%，我有那里的股权可以作为另一处房产的存款，但我的问题是可服务性（只是临时的，不是全职的，银行不会放贷）并且在过去 6 个月左右一直存在，否则我会使用 IP #2 已经在 10 年的时间框架内，您可能很容易考虑收购 2-3 百万美元的房地产投资组合恕我直言
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我真的不相信一个人能够把握市场时机会很有趣知道您是怎么做到的晚了，但好在还不算太晚！我会先与专业会计师或财务顾问交谈，因为您可能会更好地将更多的钱投入退休金，您可能会更好地购买房产或一些股票 我认为您需要对冲一下赌注，因为您只剩下 10 年了，首先你需要弄清楚你实际需要多少现金才能退休，你可能会发现你不可能像你想象的那么早退休也许现在卖掉你的房子，缩小规模可能是一种选择，把现金投入无论如何，其他投资物业都会与专业人士交谈，因为可能会对您的退休金等产生巨大的税收影响，具体取决于您拥有的投资策略，所以首先要做到这一点
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10年后我个人而言，我也不很多问题 一些其他建议： 1退休时进行反向抵押贷款 2将您的房子卖给您的孩子，退休后将其租回 3在您居住的地方附近购买大房子并出租房间，并自行管理 4在新斯科舍省购买出租物业（我们的小镇），我们将为您管理您也可能有资格在这里获得免税旅行
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我喜欢这个帖子对我来说，原始海报代表了大多数梦想拥有自己的澳大利亚工作的人自己的家 干得好我可以补充！这是一种奇妙的感觉，你几乎实现了你的目标我如此喜欢它的原因是因为它强化了一个观点，即你的一生都没有必要工作，但大多数人“只是去做”因为这就是其他人都在做的事 永远不要再考虑在一份工作中工作对他们（或不把他们）经济带来的影响 我的观点是：不管你是什么年龄，如果你是 18 岁并且有渴望在 28 岁退休就这样吧，只要你有一个计划并正确执行 最初的海报（代表大多数在职的澳大利亚人）一生都在工作，并没有比他们做的时候更好30 年前同样的事情（除了他们在抵押贷款中的积蓄和本来可以更早投资的一点养老金）他们的工资都用于生活成本，以及沿途一些贬值的爸爸祝大家投资愉快，愿它带您到生活中想去的任何地方
对于那些有一点时间而不是匆忙的人财务自由（如果他们能忍受日常工作），这是最诚实、最合理、最简单的计划，也许可以把它变成“房地产投资小书”；不过，布里斯的高额 BC 费用可能有点问题 - 必须仔细选择 IP
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我在布里斯班有几处房产，BC 费用从 2500 美元到 3000 美元不等 根据我的经验，这似乎对于有游泳池和大小合适的公共区域的物业来说，在这方面经验较少的人必须记住，如果您选择购买和投资房屋，BC 费用并不是您愿意支付的额外费用超过别墅镇房屋类型的财产 如果他们还买了房子，他们将支付 BC 费用中包含的大部分项目 它支付您的建筑物保险、公共责任保险、建筑物和公共区域外的维修和保养，以及 BC 管理人员的费用为您管理所有这一切 - 类似于您支付给物业经理的费用以管理租户问题并照顾您的物业内部 这是计划，一旦我完全退出竞争，一本书就在我的“待办事项清单”上我希望这有帮助
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