澳洲澳洲房产内部收益率 621% 悉尼

在澳大利亚地产投资



G'Day 前几天与客户进行了一次非常有趣的会面后，我想我会发布一篇关于内部收益率的帖子我不能用表格和其他程式化的格式来展示这个，所以当我用文字写这个时请耐心等待格式 最近有几篇关于资本增长潜力的帖子 虽然很容易假设我们必须追求资本增长，即使这意味着现金流为负，但在评估房产的投资潜力时并非总是如此 我们有精美的新海报，房地产投资有很多方面资本增长是一个，内部收益率是另一个你自己的投资是如何旅行的： 所考虑的房产是墨尔本内高密度郊区的一套 20 年历史的公寓，价值约 500,000 美元 这些数字是第一投资年的估计值第二年可能没有任何空置费或转租费维护也是最终更换电器、地毯等的偿债基金条款损益表：租金@ 52% 收益率 500pw：$26,000 允许 2 周空缺：$1,000 每年总租金：$25,000 减去现金费用：97%LVR 贷款利息 $485,000 @ 622%：$30,167 贷款账户管理费@$10pm：$120 市政放大器；水费：$1,500 Strata Corporation：$1,500 房东保险：$500 代理租赁费@55%：1,430 物业管理费@77%：2,002 次电话：$15 维修准备金和；维护：$500 总现金运营费用：-$37,734 非现金摊销财务费用 $13,576 5 年：$2,715 非现金建筑折旧津贴，例如 $100,000 x 25%：$2,500 总运营应税利润损失：-$42,949 减去租金收入：$25,000 运营亏损 cf纳税申报表：-$17,949 普通收入：$85,000 PAYG 对普通收入支付的税款：$19,750 调整经营亏损后的普通收入投资：-$17,949 应纳税净收入：67,051 美元应纳税净额应纳税所得额：13,965 美元对已付税款的退款调整：5,785 美元总结相关收入投资物业为租金收入加上退税 实现收益率 616%：30,785 美元 投资现金贡献：净额 37,734 美元 持有投资成本（估计第一年）：6,949 美元 内部收益率：例如：第一年完成的存款资金：净额 51,553 美元运营贡献：6,949 美元总投资：58,502 美元假设 3% 通货膨胀 500,000 美元：15,000 美元假设 5% 资本增长：25,00 美元0 总增长除以总贡献：40,000 美元 58,502 美元未实现内部投资回报率：68% 第二年：净运营贡献：6,949 美元 假设 3% 通货膨胀 540,000 美元：16,200 美元 假设 5% 资本增长 540,000 美元：27,000 美元总增长除以总贡献：$43,200 $6,949 未实现内部投资回报率：621% 第一年和第二年平均：净营业贡献：$65,451 第二年末物业估计价值：$583,200 总增长除以总贡献：$83,200 $65,451投资回报率：127% 即使是简单、标准的房产购买也可能是一项非凡的投资 不要认为与您的投资有任何关系 从各个角度看交易，您可能会对背后的真实情况感到非常惊讶三面奶油砖贴面 希望这很“有趣”，对我们的一些新手有帮助 干杯 Kristine 谢谢 Trogdor对于论坛：我已经编辑并包含了两年平均值的“信封背面”计算 - 我让其他人针对他们自己的特定场景进行详细计算 我的计算显然不是点完美的，并且我的帖子的目的是希望激发其他人思考他们的投资的运作方式并拿出他们的计算器，所以现在在您的链接的帮助下，他们将能够计算到小数点谢谢！
评论< BR>有趣的帖子——但这不是你计算内部收益率的方式！！！ 621% 不相关且非常具有误导性，当然也不是“IRR”；如果您想正确地做到这一点，一个简单的方法是使用excel XIRR函数，例如：http:officemicrosoftcomen-usexcelHP052093411033aspx 将每次出入的日期排成一行（初始购买价格，邮票和持续持有成本，利息，租金等和给定日期的名义销售价格）并使用 XIRR 功能您可以通过在第 1 天投入现金支出（即仅存款）和在出售（或假设退出日期）时投入销售收益来考虑负债减去第 n 天的债务偿还额 IRR 必须始终参考投资的一段时间来计算现金流（初始、定期和退出），不是选择性的年度计算 关于这背后的数学的一些非常基本的简化阅读：http:enwikipediaorgwikiInternal_rate_of_return
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我以前从未计算过我的 IP 的 IRR！它的相关性是什么
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你好 Christine 有趣的看待回报的方式 感谢
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让 3 个经济学家进入一个房间，你会得到 368876 个相同数据的相同问题的答案rolf
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在我的电子表格中，我称之为“承诺资金回报”；我第一次看到这里提到它，我也更喜欢你的名字！我还有一个正在运行的“机会成本”；计算显示如果投资于典型的定期存款，随着时间的推移所承诺的资金今天的价值我发现它有助于更​​好地说明这一点
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听起来很有趣，softmonkey你有一个小例子你可以溅在线程上问候Jason
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Kristine，它仍然不是内部收益率与完美无关但你的概念完全错误这里解释了内部收益率的概念它是一个数字（每年不变） 以今天的美元衡量投资的所有模拟未来现金流的回报率 如果您要在估算中包括资本收益，您需要假设销售日期，因为需要有现金流量 - 即在二十年后，然后将价值折现到今天的美元，以查看它对所雇用股权的影响 您还需要指定税后或税前 IRR 您的示例概述了一系列负现金流，至少货币时间价值最有价值的前几年虽然我没有时间计算这些数字，但这些负现金流可能会扼杀你的内部收益率，因为假设超过 20 年的资本增加不会与所使用的股权相比，折现成今天的美元就值这么多——货币的时间价值！您只能希望在那段时间内在您的 CG 假设和通货膨胀之间产生差异，因此模型很少看起来很棒所以“典型”；从内部收益率的角度来看，房地产投资总是看起来很艰难（“为什么你会为自己购买多年的一系列负现金流”），但当然有不止一种看待世界的方法 贴现现金流建模有很多事实上，持续数百年的基础设施投资（想想巴拿马运河）看起来就像 IRR 狗，如果他们在前 200 年无法支付自己的费用，因为此后的现金流一旦折现到今天，就一文不值美元 政府每天都在努力解决的问题！希望这会有所帮助
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Trogdor 所说的加上你要小心向借款人提供这类东西 Kristineit 看起来非常接近财务建议 FWIW
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我知道她的意思很好，理解她试图解释的内容，但她对 IRR 的理解为零（即使在她修改之后）作为“投资者”的业余性质；许多 PI 的 - 并且缺乏对金融的理解 IRR 在金融中具有非常明确的技术含义，已被扼杀在上面它有点像将砖饰面墙称为挡风板墙，然后说“你明白了，它们都是墙, 他们挡风”!!再次，很抱歉指出这一点，她只是想帮助别人（一件好事），因此应该赞扬她的出色职位，但作为经纪人新手，她似乎很重视她在财务问题上所说的话;福音书;在这种情况下，至少应该不鼓励
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对于一个你从不出售的负利率IP来说，说实话，正如上面指出的那样，IRR是一种用于计算私募股权类型交易回报的工具，或者对于个人，您可以将其用于股票交易（即几年）或发展，即您投入初始资金，收到定期现金流（通常是正数，但也可能是负数），然后在预定日期 X 您的现金流量期望在退出投资时收到 IRR 然后给出您需要应用于这些现金流中的每一个的贴现率，使得它们今天的 NPV 等于零 通过这种方式，您可以比较不同的投资主张与不同的现金流概况和退出日期相互竞争，看看它们是否符合您的基准回报要求正如 HiEquity 指出的那样，如果您正确地为正常 IP 执行此操作，则 IRR 对于负利率的长期持有（尤其是当您的 fa印花税，销售成本，税收等 - 顺便说一下 - 这些退出成本都没有被包括在内ed above)
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令人惊讶的是 Somers 的 PIA 软件在这里没有看到改变 IRR 和所有 下面是我在 5 分钟内能解释的最好的 PIA 输出，上面的东西
评论< BR>同意这一点，但要补充一点，对于具有一系列正负税后现金流的投资，最好使用修正的内部收益率，就像你计算一个标准的内部收益率一样，你会想出有不止一个答案 此外，MIRR 假设资金再投资将按您的加权平均资本成本进行，这是一个更现实的情况 Boods
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有趣 - 我没见过这个软件所以可以'不评论细节，因此也不知道显示的内部收益率是否正确但是，“不断变化的内部收益率”;如果它是对销售日期的不同案例的分析，那将是完全合法的，例如“如果我在第一年第二年第十年出售，IRR 会是多少”；等等每种情况只有一个内部收益率——它实际上并没有“改变”；年复一年我可以说的是试图在不出售的情况下对股权增长进行内部收益率不是对该工具的合法使用现金必须流动，因此您只能在假设销售日期时计算内部收益率，无论未来有多远那可能是所以表的一半不是“IRR”；然而，关于交易成本，它仍然是一个值得注意的概念顺便说一句，这里有没有人注意到使用这个“典型”？ RIP 示例和（非常合理的）假设，如果您每五年流失一次房产，您可以享受 30% 以上的回报，但如果您保留它们 25 年，您的回报率低于 20%，这有意义吗？如果您知道其中的诀窍，请举手问题！
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我无语了 专业投资者计算资产预期回报率的主要方法 事实上他们倾向于使用MIRR（修正的内部收益率）
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我是这么想的当我第一次看到 IRR 曲线时很有趣事实上，我记得所有投资物业在 30 年后都有类似的 IRR，无论它们最初是强买还是弱买，我认为我把它归结为货币价值的日益折扣你走得越远所以，在晚年，房产的 +CF 越强，对增长的影响就不会像早年那样，当 CF 折扣较少时，所以当然，诀窍是你不会最好每5年买卖一所房子，持续30年，而不是坚持一个 30 不只是 inouts 会让你变得更好 一个似乎做得更好，因为他们继续前进 5 年折扣期的开始日期 你必须将所有美元打折回到开始30 年的时间
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大家好，我对投资的 NPV、DCF、NPV 研究得越多，我就越不喜欢它们 未来的任何模型中都内置了太多假设 WW 突出了这一点，这立即假设通货膨胀而不是通货紧缩我还没有看到任何这些对命题的前瞻性预测（从过去几年开始）会像模型公式吐出的那样，未来简直太不可预测而无法接近输入正确的（或甚至一半正确）参数初始假设中的错误使这些“模型”中的任何一个都毫无价值的投资之间的“比较”再见
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谈论过于复杂的事情！
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