澳洲澳大利亚房产更新我的美国冒险悉尼

在澳大利亚地产投资



感谢 LynnH 和 TPFKAD 对我的美国“协议负责人”的善意想法；我决定就该主题开始一个线程，以免劫持其他线程，但基于我对“为什么不在美国购买”的不幸经历；线程，我不会像在那个线程中分享的那样详细信息，我已经研究了美国市场一年多，并在大约 9 个月或更长时间前决定我的目标是多户住宅（即街区公寓）我这样做而不是购买房屋的动机是： 1）物业管理 - 对于美国的房屋来说通常是可悲的 租房者几乎只住在那里的公寓大楼中；不是房子 绝大多数拥有房子作为IP的人自己管理物业 如果我有一个公寓大楼，我将有现场管理，这意味着一个工作人员只关注我的投资，而我只是必须管理现场管理 2) 财务 - 没有 FICO 和 SSN 以及美国居民拥有的其他东西，商业借贷比住宅物业容易得多 借 100 万美元比借 10 万美元房产 CF+ 容易得多, 较大的房地产投资 - 拥有更多的租户 - 被认为比小额投资风险更低 我在美国度过了四月了解我选择的位置（一个繁荣的南部城市 > 500K 人）我遇到了一些很棒的人，并且觉得我在这个领域投资的选择是一个可靠的选择；我所看到的证实了我在去之前通过阅读和查看统计数据得出的结论 在美国的这个地区，典型的复杂尺寸约为 250-300 个单位大约有 80 个单元的综合体，我计划对其进行修复（翻新）并改造成老年人负担得起的住房，因为我已经确定这是一个需求巨大且该地区几乎为零供应的区域 该综合体由几座建筑物组成，几乎所有这些都是单层的，占地 2 英亩，我将无需支付任何费用即可入住（所有数字均为美元） 购买价格约为 200 万美元，需要 50 万美元的修复（新屋顶，一些电气设备，一些烟雾报警器和标志，重新粉刷外部和内部，新地毯，弥补被忽视的维护，以及相当多的景观）“购买加修复”；成本是 2500 万美元，我可以借用本质上是“商业 lo doc”的 80%；因此，在结算时，供应商将从贷方收到 200 万美元的全部购买价格。然后，供应商将把康复所需的 50 万美元借给我，即“我的”。对合资企业的股权出资 这笔贷款将由对该物业的第二留置权（第二抵押贷款）担保，并正在向贷方披露 该物业作为老年人住宿的预测修复后价值 (ARV) 为 3500 万美元 所以在一年，我应该能够再融资 80% 的 3500 万美元 2800 万美元，这将使我能够偿还供应商欠他的 50 万美元 我知道每个人都在想“如果它不升值怎么办有两种方法来确保这一点，我不确定我们会走哪条路：1）首选选项，如果贷方同意 - 一些贷方现在将评估处于修复后状态的财产，并批准（原则上）贷款最高为 ARV 的 80%，逐步提取，即在康复完成之前提取限制为 200 万美元 2) 备用选项 - 供应商同意合同中的条款，将 50 万美元的贷款期限延长至最多Pamp;L 的预测数据表明，在康复后，数据将看起来像这样： 总收入：________________ 80 万美元 费用：___________________ 50 万美元 净营业收入：_________ 30 万美元 抵押贷款利息（2500 万美元的 6%）：15 万美元 正现金流：_____________ 15 万美元- 现场管理、杂工等 - 确定并感到非常有信心我遇到了一些一流、可靠、值得信赖的人在美国购买”；线程，以及有关此交易的完整信息，位置，我看到的其他一些交易等 有兴趣查看的人可以通过 PM 与我联系
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恭喜 HOAmay 你的硬码和街道上的脚展开以与您对追随梦想的努力和热情相称的方式评论

特蕾西，在整个翻新过程中您会回到澳大利亚吗？如果没有，您是否有项目经理来照顾它？我的印象是75% 的贷款，使用供应商融资并不是很困难 假设他没有股权，但他知道自己在做什么，即有计划、联系人、经验等，有什么可以阻止普通乔这样做 听起来很棒！感谢您分享所有细节，祝您一切顺利！
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Tracey，请随时更新d 在这我希望一切按计划进行
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出色的工作 ozperp - 你现在肯定正处于困境中 - 唯一的办法就是起来 你应该得到所有应得的奖励，鉴于巨大的你在这笔交易中倾注了多少热情、活力和活力！！给你和你老公最好的英国人
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我不打算住在美国，但我想我会积累一些我很乐意搬迁的常旅客积分6 个月或一年，但我不认为老公这么热心，所以我们会看到 当然，如果我不在那里，我计划至少每两个月访问一周，或者类似的事情有几个人排队为我关注事情，我相信他们有能力保持事情正常进行，并且会照顾我的最大利益仅就财务能力而言，你是对的 - 任何人都可以这笔交易（谁够勇敢） 完成交易取决于说服贷方放贷，并说服卖方您已说服贷方 贷方不太关心这些房产的现金流；现金流非常好，交易本身也有资金 他们更关心保护他们的股权，他们想确保你不会走开，给他们留下半装修的房产，因为他们的态度完全不同以“翻新者的喜悦”；比我们在澳大利亚做的 考虑一栋状况良好的房子可以卖到 20 万美元 假设它需要一层新油漆，墙上有几个洞需要修理，也许木地板需要抛光，所有其中专业人士需要花费 2 万美元在澳大利亚，像这样的房产可能会卖到 17.5 万美元（未完成的工作可享受 5 千美元的折扣），然后买家将以 5 千美元的价格自己完成油漆、打磨等工作材料，并通过自己完成工作获得 2 万美元的股权（花费 18 万美元加上一些汗水才能获得 20 万美元的房子） 在美国，买家真的不喜欢组织要完成的工作，更不用说自己动手了！像上面这样的房子通常售价约为 12 万美元，一个鳍状肢会进来并支付专业人士 2 万美元在一周内完成所有工作，并在下周以 20 万美元的价格卖掉房子，赚到 6 万美元利润 这就是为什么所有这些节目都像“Flip That House”这样的节目。和“翻转”；存在;这在美国市场确实很可行，比这里要多得多，但这意味着如果你只进行部分装修，你可能会赔钱，因为在定价上似乎没有太多歧视需要完成多少工作 属性“需要工作”；或者是“零售”，如果需要工作获得 60% 的 ARV（维修后价值），或者他们已经完成工作并获得 100% 的价值，但中间几乎没有所以在装修期间，你通常有负资产——你投入资金来改善房产，但在你完成项目之前，你不会获得任何价值回报因此获得这样的融资交易就是要让金融家相信你致力于交易并将完成交易 最简单的方法是拿出一些你自己的现金；如果项目没有完成，我会失去一些东西；我没有 50 万美元作为零钱闲着（还）我所做的是与贷方和供应商讨论我在这里完成的项目，我遇到了什么样的问题以及我如何解决它们，我为什么想要购买这处房产，以及我计划如何完成这个项目 虽然（几乎）任何人都可以做到，但不同的是我做到了——通过花时间在美国建立网络并让自己广为人知 不要低估“出现”但简短的回答是，你是对的：没有理由其他人不能复制我正在做的事情 ****，希望如此 LOL 谢谢 Dazz，也感谢玩家和滑手的鼓励
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Go Girl！我非常喜欢关注你的博客，特蕾西，恭喜你把看起来很棒的东西放在一起！我期待阅读更多关于这次收购的收尾阶段，以及这四条腿的家庭成员是否参加了和解派对，如果没有，请在你回来时认出你干杯，地平线
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恭喜Ozperp - 一个非常鼓舞人心的故事现在这是否意味着您将把昵称更改为 USperp
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阅读您的帖子后，我可以看到您致力于这个项目就像生活中的很多事情一样，似乎承诺是成功所需的 50% 以上 我相信你，就像美国金融家一样 H一切顺利 Giddo
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谢谢，Horizo​​​​n Puppy不会去美国 - 隔离是一场噩梦 - 每次我离开时都会忘记我，但幸运的是很快又认识了我谢谢，但我觉得有必要指出银行里的钱还不是钱。无论如何，哈哈，我可能会把它缩短为“Perp”。实际上适合全球攻势谢谢你，我亲爱的生日双胞胎
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嗨 ozperp，我知道我总是想出扳手，但要小心在美国呆太久，否则你会被视为纳税居民目的 这在美国国税局打开了一个真正的蠕虫罐 当我填写我的美国纳税申报表时，我的会计师必须证明我在美国的时间 你还需要工作签证 签证豁免计划不赋予你工作的权利我会认为，当您正在建立一家有限责任公司时，您可能会从中获得某种形式的工资，这可能会引发有关您是否有工作资格的问题
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感谢您的提醒；你想扔多少扳手就扔多少 我不会领薪水，因此不会“工作”；我不认为成为税务居民有任何问题，但我会向我的会计师确认 不，我不认为我需要工作签证，因为我不会工作 你可以在免签证计划下开展长达 90 天的业务 最糟糕的情况是，我可以获得 B-1 商务签证，这应该不是问题
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你好，特蕾西，我知道你会做到的工作，但看在上帝的份上 - 确保你到达大峡谷！
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嗨，特蕾西，只是加上我最良好的祝愿，一切都会比你希望的更好！也感谢您发布这些数字-它们确实讲述了一个非常有用的故事您知道我对荣誉的问题！如果你不介意我问，如果没有 renorehab，像这样的房产会吸引什么样的净收益？它的价值是否与价值相同 - 即固定器上层的租金非常低，花里胡哨的租金可观我想这是一种迂回的方式来询问对于一个更被动的 Bamp;H 投资者来说，如果你仍然可以获得不错的现金流，那么这种交易是什么样的，他们可能准备投入你提到的 50 万美元
评论< BR>不，“固定鞋帮”；几乎无法以任何价格出租，我想这就是为什么他们以如此大的折扣出售的原因（我不是因为物业状况不佳而进行康复治疗；我主要是在康复治疗以“重新定位”它以针对老年人，但是虽然我'''''''''''''''''''''''''' as as well as re-paint etc.'可以挑剔即使是最贫穷的人也希望房子粉刷一新、地板好、灯具漂亮等等 美国的房产维修总体标准更高 大量廉价劳动力（“非法移民”和未受过教育的人）当地人与非法外国人竞争）意味着那里重新粉刷和其他非行业的工作相对便宜，而且大多数房东每隔一两年就重新粉刷和更换地毯，甚至每个租户猜猜你至少不必太担心条件报告记押金似乎很标准——一些房东吹嘘他们从未归还押金——他们认为“哦，好吧，我会用它来为下一个租户康复”；在大多数州，房东控制着押金——押金存入他们的账户，由租客尝试并证明收回押金的合理性（有点不同，嗯）如果您只想购买并持有并拥有 50 万美元现金，您仍然可以获得正现金流 您可能会购买与我正在购买的房产相似的房产，并且作为较低社会经济阶层的经济适用房的数据看起来像这样：总收入@ 85% 入住率：35 万美元运营费用：17.5 万美元 净运营收入：17.5 万美元 1500 万美元贷款的 6% 利息：9 万美元 正现金流：每年 8.5 万美元 在您的 50 万美元投资中，您可以获得 17% 的现金回报而且还有空间通过提高入住率来显着改善这些数字；有了新的管理层，您应该能够将数字至少提高 40-50K 美元 如果我有 500K 美元的现金并且想要被动投资，我更倾向于购买租约的商业地产，租户支付所有费用支出（NNN，“三重净”租赁）您可以获得 80% 的贷款，购买价值 2500 万美元的房产，并且在许多地区只需很少的努力即可获得 9% 的净回报（当然，取决于租赁，有空缺风险要考虑）净营业收入@2500万美元的9%：22.5万美元利息@200万美元的6%：12万美元正现金流：10.5万美元现金回报：21%显然，如果你如果能够为部分或全部 20% 的定金获得供应商融资，数字还会变得更好 在美国有很多很棒的交易要做；对我来说最大的限制是没有现金股权可以投入这限制了我进行可以获得供应商融资的交易，然后当我找到供应商融资时，获得融资变得更加困难如果我有 50 万美元现金，我真的会有玩得很开心（嗯，也许那里有一个商机，作为一个专门为有现金但几乎没有当地知识的澳大利亚投资者提供美国商业地产的买家代理）
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那里的多汁多汁的交易特蕾西 -感谢更新我喜欢购买 5 包以上并进行翻新以获得最大收益的想法，只需要花几大美元就可以得到这里的 3 倍的价格保持下去！
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算上我让我先把我小小的本地开发打掉！很棒的作品 OzPerp，爱你的坚韧、动力和能量 好东西会降临到那些勇敢地伸出援手的人身上 干杯，迈克尔
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Think amp;致富 特蕾西 想想那 80 个单位的租户 你会在那里持有相当多的债券资金 eh 足以帮助为下一次购买提供资金 每个单位有多少债券 说真的，听起来你会投入很多信任你的管理团队的手 - 正如你所说，管理他们将是你成功的关键 对你未来的成就的良好祝愿，并感谢分享经验
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谢谢，特蕾西，所有的更新我也是，一直在关注你有趣的旅程！我三月份的美国之行并不成功-家庭总是一个大麻烦所以，我们现在正在考虑在澳大利亚购买另一个IP而不是在美国购买，一路走下去，实现那个梦想！
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嗨 Ozperp 我是这个论坛的新手，所以请原谅我的无知，但是你给你发私信是什么意思我也非常热衷于研究美国市场并且一直在研究 Multi-family - 5+ blocks，但程度不高你已经走了 恭喜你取得了多大的成就 我会非常有兴趣阅读你以前关于“为什么不投资美国”的帖子？如果您能告诉我如何私下获取我的电子邮件地址 期待您的回复下点击第二个表示“发送私信”；写你的消息然后发送剩下的相当直观欢迎来到论坛
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哇！看好你！恭喜特蕾西！我希望一切顺利我相信你会获得丰厚的回报评论

嘿，谢谢玩家会努力的
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你好特蕾西很好读！如此鼓舞人心的东西，梦想成真 有一天当那本书出版时，我知道我会说“先在 Somersoft 上阅读”；相信一切都会好起来的 让我们发布 Amelia
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谢谢大家的支持和鼓励有时，我简直不敢相信我自己也在这条路上！但是当我有那种感觉有点不知所措的时候，我想：“有人要买这个房产；为什么不是我呢？我做的研究比大多数人都多，我有资金支持，而且 Dazz 取得了更可怕的飞跃”；无论如何，我现在正在记录合同中的细节。我的买家代理从他的委托人（他是一位非常有经验的商业地产代理和投资者）那里得到的一个建议是，尝试让供应商参与其中康复中心，并将他的利益与我自己的利益保持一致 卖方是一个非常大且知名的投资者，在行业内人脉广泛 这是他最小的房产之一，他在 30 多年前购买，他之所以出售只是因为他的合伙人患有晚期癌症并且想要退出，所以我们现在向供应商提议，他在康复期间继续担任顾问，而不是偿还他的供应商资金和利息，而是获得利润分成（基于完成后的银行评估）因此，如果项目表现不佳，他将获得更少，如果评估更高，他将获得更多
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嘿，ozperp，你的企业似乎在美国都安静了前面你有进步吗
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我g没有被洪水拖慢（如果你错过了这个消息，我们家在 5 月 20 日布里斯班的暴风雨中通过了 3 英尺的水），但是是的，交易仍然有效 我们正在来回发送文件来谈判细节- 利润分享将如何运作，以及各方之间货币流动的时间量我认为我们最终会到达那里希望比“最终”早一点;
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这听起来就像交易罗伯特清崎在 t 做此刻，上个月参加了他的研讨会，他们作为例子提出的交易听起来就像这个，除了我认为这是一个 300 单元的综合体，你去试试吧
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谢谢，卡琳娜！我没去，但玩家去了，他告诉我清崎的“房地产专家”。推荐他绝对最热门的房地产建议，在我正在寻找的城市购买多户住宅 当然，这可能会或可能不会，但有助于增强我的信心，我在正轨
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嗨 Ozperp 我每个周末都会听 Jim Puplava 的网络广播，他评论了很多“经济”的事情。这个周末他报道了（除其他外）一些令人担忧的立法 奥巴马可能会通过关于房屋能源效率的立法 似乎他希望现有房屋在转售之前达到新房屋规定的标准 听起来你最好做一些阅读上 第四个小时的前半部分涵盖了，我认为：http://wwwfinancialsensecomfsnmainhtml
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没什么好报道的，唉 我的美国抵押贷款经纪人和我玩了几个月的电话标签，然后去了沉默 我最终发现，就在上周，他“控制了他的信托基金”。因此在巴哈马喝可乐对他有好处！所以我现在正在与同一家公司的另一位经纪人合作，谢天谢地，当我在美国时，他参加了我与我原来的经纪人的会面，所以我仍在与与我有私人联系的人打交道他带来了自己加快交易进度——这变得相当复杂——我应该在接下来的几天里从他那里得到一些关于财务方面的建议 我正在关注的领域的所有指标都令人鼓舞获得批准的公寓大楼（每栋有几百个门）没有建造，因为它们无法获得资金 对开发商来说非常糟糕，对我来说是个好消息，因为住房短缺将在大约 5 年内变得相当严重，恕我直言价格是仍然小幅下降，在接下来的 3-6 个月内触底，仅比峰值低 10% 就业和人口仍在增长，区域经济相对较好地经受住了风暴 我想知道我的经纪人缺乏响应能力是因为它没有存款很难为交易提供资金（“诚意金”；用他们的行话），并考虑组建一个辛迪加，在某种程度上，我很高兴了解我的经纪人的情况，因为这可能意味着财务根本不是障碍，只是我的经纪人正在清盘直到退休
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