澳洲澳大利亚房产 我是否适合在阿德莱德购买我的第一个知识产权？悉尼

在澳大利亚地产投资



想在阿德莱德南部郊区（Seaford 或 Aldinga）购买新的 3 居室房产 我在自己的房产中有 130,000 美元的抵押品 赚取 $1400pw 总抵押贷款 $1600pm 任何关于负扣税以及我将拥有多少的建议将不胜感激在减税后为我的第一个 IP 做出贡献我显然知道这取决于贷款规模和租金回报，但希望有人可能处于类似情况并可以提供一些建议建议新的或现有的财产是否更有利问候，Ian
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嗨，伊恩，欢迎来到位于珀斯的 Somersoft 论坛，一名政府雇员（不会持续太久）收入低于你，并且个人在澳大利亚拥有数百万美元的房地产投资组合 这是一篇描述我的帖子涉及别墅的投资策略联排别墅 你可能会感兴趣 资本增长平均 (CGA) 策略我采用的定期购买周期类似于美元成本平均对股票市场的影响 它成功的主要基本原则是它依赖于你的“时间”；市场，而不是“时机”；市场，从不出售 所以换句话说，你在繁荣的顶部或底部购买并不重要，只要你在高密度地区（都会区首府城市）购买优质、位置优越的房产)，以或低于公允市场价值，定期我每年购买一个 IP，我们目前已经进入这个 10 年计划的 8 年，我一直在购买新的或接近新的房产而不是旧式房产原因主要是（没有特别的顺序） - 1 最大化我的非现金折旧扣除 2 最小化我的维护放大器；维修费用 3 更现代的放大器；对租户有吸引力 - 从而最大限度地减少潜在的空置率 4 要求更高的租金 - 从而最大限度地提高收益 没有进入“哪个更好的争论，房屋或单位”，我更喜欢购买联排别墅和联排别墅。具有 30% 或更多土地成分的别墅，从而消除了多层单元或高层公寓，原因有几个 主要是（无特定顺序） - 1 个较低的维护放大器；维护租户 2 较低的购买或进入较高资本增长郊区的入门水平 3 快速增长的市场（现在和未来都开始）想要这些类型的房产 这是由于有史以来最大的一群人出生（正在婴儿潮一代和空巢老人）开始进入退休年龄 他们希望缩小规模，主要原因如下：经济 4 更大的税收优惠因此，有效性最大化现金流 5 能够在您的投资组合中持有更多的个人资产 - 从而通过不将所有鸡蛋只放在几个篮子中来最大限度地减少区域暴露风险，可以这么说，我希望在历史上限增长 7 的区域购买%pa andor 正在高档化 我看看政府、商业、零售、私营部门在哪里注资 这最终会美化吸引人们的区域，因此他们会在创造需求中期资本增长，以便更快地利用和建立您的投资组合 回到 CGA，顾名思义，它会在整个房地产周期内将您的投资组合在单个房产上实现的资本增长平均化，同时考虑到房产价值翻倍每 7-10 年 - 即 7%pa 复利 解释我的意思的最简单方法是提供一个基本示例nt 您的所有投资组合现金流将通过积累阶段的工资、租金收入、税务人员、LOC 和/或现金债券结构以及任何其他形式的可支配收入来提供服务为了便于计算，假设我们以 250 美元的价格购买房产k，所以 10 年后它现在价值 50 万美元现在假设我们在接下来的 7-10 年内每年都这样做 现在你可以退出激烈的竞争 所以在第 11 年（自你的第一个 Ip 以来的 10 年）你有 250K 股本在 IP1 中，您可以重新提取（最高 80%）免税以资助您的生活方式或进行投资 在第 12 年，您所做的完全相同，但不是从 IP1 中提取，而是从 IP2 中提取 在第 13 年，您对 IP3 进行相同的操作, 在第 14 年到 IP4 等等等等等等你系统地检查你投资组合中的每个财产，直到你从每个财产中重新绘制一次所以你之后会做什么我听到你说嗯嗯嗯，这一切都属于一个深洞 你必须去找一份工作，不，只是在开玩笑！您只需回到您购买的第一个 IP，因为它距离您第一次使用它已有 10 年了，现在它的价值再次翻了一番（100 万美元）所以您再次完成了整个周期实际上您可能从未绘制过每个属性最多 80% lvr 格言嗯，所以你现在不仅有一个完整的房地产增长周期可以花掉你，你还有第一轮未提取的东西，那是很长时间的复利现在你的财富复利速度比你花的快！有什么问题！！回到我在开篇中所说的——在房地产周期内的哪个地方购买并不重要，只要你买了就行了 这是因为直到 10 年后你才想要重新使用它。完整的增长周期 这就是 CGA 的基本概况 一旦它建立了一个自我延续的免税收入货币机器伊恩，我希望这对你有帮助
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嗨 Rixter quot;所以在第 11 年（自您的第一个 Ip 起 10 年）您在 IP1 中拥有 250K 股本，您可以提取（高达 80%）免税以资助您的生活方式或投资“那是如何工作的付款 还是我弄错了 玛格
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好问题 玛格 为创收目的借入资金的利息可扣税 为生活方式资金借入的资金利息不可扣税 CGA 是一种 LOE（以股权为生）策略因此，您无需缴纳所得税以核销对 LOE 的扣除额，您已经在为您的生活方式和生存提供资金，而无需任何税收减免，无论如何从现金流的角度来看，这是您最糟糕的情况。换句话说，用于生活的贷款的利息不能抵税，但是您的投资组合的增长要大得多有时我们作为投资者可能过于关注什么是可抵税的，什么不是，那我们只见树木不见森林 LOE 是一种彻底的思维模式转变，从传统的现金流模型最糟糕的放大器；中产阶级的人从小就学习，习惯了他们所有的生活 深思 玛格 我希望这会有所帮助
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我想我已经明白了所以基本上你一直在为生活费加上股权支付已用于生活费的贷款利息，但有 10 个 IP 的权益增长将不断超过生活费贷款的增长 Marg
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正确的 Marg 不仅会超过您的生活费用重提，而且它将超过您所有的投资组合债务加上不要忘记您还将拥有 7-10 年的租金收入，这些收入已经累积复利用于偿还您的债务换句话说，您的投资组合的价值升值速度比您重新提取它的速度更快，前提是您在此过程中构建了正确的增长属性 希望这会有所帮助
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谢谢里克，听起来不错 玛格
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里克，你用过股权还是现金存款作为一路走来的工具 如果要使用股权 LOC 来帮助简化现金流，以实现在第 11 年为生活方式提供资金的目标，他们显然希望注意不要过度投资开支 如果使用这 10 处房产您在下面概述的示例，在构建时是否可以安全地获得高达 80% +在 x-colled 一笔贷款中，然后随着购买的房产价值增长，贷款变为 80% LVR 我让银行取消 x-coll 由于我的购买标准，我能够为前几处房产做到这一点这让我接触到了良好的中短期 CG 后来我开始从投资 LOC 为我的房地产存款和购买成本提供资金，然后通过新的 IP 贷款为购买的剩余 80% 提供资金，我一直希望最初的收益最大化在购买和或通过增值 af 制造时因此，任何现金流短缺都会被最小化，要么通过可用的可支配收入提供资金，要么通过投资 LOC 进行资本化80% LVR 在我的购买中，因此从未发生过 LMI 我希望这会有所帮助
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它确实有帮助，谢谢我接受它我应该学习更多关于在购买时增加价值的知识当我创建 amp;发布了一个显示我当前情况的 ss amp；然后使用资产使用 LOC mtges amp 来积累财产；只出租，在整个旅程中保持 LVR 低于 80%，有人问我希望谁借钱给我做这件事（大约一个月前）——显然我希望银行这样做（）！我没看错吧
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我建议你找s一个精通知识产权的抵押贷款经纪人的服务来解决你的情况你想要它做什么听起来很简单，没有什么不寻常的是谁在问你，你做了什么
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Rixter，我可以问一个问题 如果你每年都购买一个 IP，但在 10 年的增长周期后只利用之前 IP 的股权，你如何为购买 IP 提供资金 2 - 10 你会从工资中节省下一个 IP 的押金吗每年我都无法理解这一点，因为为了购买更多的 IP，我必须获得我已经拥有的 IP 的股权，到 11 年，它们可能都将被完全借入，你是如何避免这种情况的情况
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你好瑞克，我已经发布了这个 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt42032
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你好 Natmarie，最初我借用我的 PPOR 中的股权来购买前几个 IP，后来从那些早期购买的 IP随着您的投资组合随着每次后续购买而增长（假设您购买了 goo d 增长属性）您在投资组合中的复利 CG 提供了充足的股权以继续购买它就像滚下山的雪球 - 开始时小而缓慢，但随着它的增长，其增长频率会加剧我希望这会有所帮助
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这在价格上涨的时候效果非常好，但我看不出它在低迷的市场中会如何运作。你只能吸收这么多的现金流损失，还有资本损失，你怎么能继续借钱或拉钱支付利息 过去 10 年有效的计划以及掩盖策略中固有风险的收益如果在未来 10 年内尝试，可能会让人们破产 从理论上讲，他们每年购买 1 个负扣税 IP 3 年，然后有负资产（没有 LOC），没有更多的自由现金流他们做了什么
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感谢链接 Jaycee 当我第一次开始积极构建住宅物业组合时，我和你同龄lio 和你一样，我不想成为 4040 俱乐部的终身会员，所以设计了我的 CGA 逃生计划
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这就是购买标准的目的 - 最大化增长。以坚实的基础功放为基础，继续采购；从一开始的结构希望这会有所帮助
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谢谢 Rixter - 我没有 PPOR，所以我什至没有想到 (duh) 我想我将不得不将 IP #1 视为PPOR 并将其用作我的摇钱树
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是时候排第二了 大家好，我们从 IP 编号 2 回到市场 我们的第一个 IP（Morayfield 布里斯班）在过去 12 年中表现相当不错几个月 以 27 万美元的价格获得了它（获得了 29 万美元的贷款来支付费用），刚刚获得银行评估，现在是 32 万美元（保守）等待银行给我们预先批准的金额 我认为我们应该得到大约 40 万美元 我们目前住在悉尼 ​​Lidcombe 的一个 3 居室单元中，最初的想法是买房子并搬进去，因为我们有三个孩子以下6 年，他们需要空间 但是鉴于我们无法在我们想要的地区以 40 万美元的价格购买房屋，我们正准备购买 IP 2 根据我的研究，我认为我们应该购买任何一个 布里斯班和阿德莱德我计划下周购买一些报告（居住）以确认这些发现但是我寻求的建议是，如果我可以在上述首府城市的一些郊区名称中以这种形式给出一些指示，我应该另外，我计划搬出我们的 3br 单元，将其作为 IP 出租并为我们自己出租房子，这样我们就可以得到我们需要的东西，并且（可能）在市场上拥有 3 个 IP（Morayfield，Lidcombe , 尚未购买房产) 有了这个计划，从财务角度来看，这是一个糟糕的举动吗？我知道这取决于个人情况，但一般来说，如果你在我的位置，你会这样做吗？将不胜感激 Trev
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非常激励 Hi Rixter，你的帖子非常激励 CheersHey Kip 你的 nunbers 对我来说听起来很健康 我们对我们在 Aldinga 的 IP 增长非常满意 购物中心正在扩建，一个新的学校已经开学并且有新的推动力Noarlunga 铁路线的延伸 到目前为止，郊区房价明显下降 10% 似乎并没有影响这里的价格或地价我们在 Aldinga 建立了我们的 ppor 和 3 个 ip，明年将再建立一个，然后再寻求在其他地方实现多元化我们，- 至少在上一个 Aldinga 项目之后有一段时间问候 Jodie
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W每当我与人们谈论我的 LOE 计划时，我得到的很多人的回应是“但利息不能抵税”，就像抵税是目的，而不是手段 抵税是让我们到达目标的工具去，但这不是最终游戏 关于那个论点我不明白的另一件事是，如果你做 LOE 的事情，你借来资助你的生活方式的钱不是收入，所以你不用纳税那么，如果利息不能扣除，那有什么关系呢？反正你不纳税！！这一切在我的脑海中都是有道理的然后，也许我的范式转变有点过头了
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朱迪，很高兴听到在阿尔丁加一切顺利，我的兄弟刚刚完成了一些零碎的工作交出他的 IP 你知道那里有一个好的 PM 还是你自己管理另外，你要在 Birkenhead 寻找什么样的房子（顺便说一下，我喜欢你的郊区选择） - 更大的街区，或者设置并忘记
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Hey Steve 抱歉这么久才回复 ss 没多少时间 最近真的很忙 是啊，Aldinga 仍在继续前进 你的兄弟希望对他的建造感到非常满意 现在只要我们能做点什么就好了快点开往南外的铁路服务！ 2018 臭虫！顺便说一句非常好的采访！ - 只是阅读它！ Birkenhead 你喜欢 嗯 是的，希望我们能早点准备好行动，但截至 7 月 1 日，我们正式失业！生意卖了！稍后将在下午解释一下现在就足够了，尽管对短期内的现金流感到紧张，但我们很高兴我想我们希望在 Birkenhead 选择更大的街区，但它们并不容易老实说，我认为任何一个选项都可能适合我们的最终计划，即设置并忘记或稍后开发我真的很喜欢你推荐的郊区，但他们行动得太快了，我们无法采取行动现在就像在阿尔丁加的下午一样，我是一个我自己管理的傻瓜，如果你可以这么说的话，租户没有问题，从第一天起就让他们租了高租金回报她大约一年或更早之前才从妓女那里买了她的租金，并聘请了三名助理来帮助管理她不断增长的市场份额我知道她的费用更高，（抱歉不确定多少）但她很受投资者欢迎 很高兴收到您的来信 向所有乔迪致敬e
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Jeez Jodie，忘了这个帖子 - 你是个懒鬼！是的 我绝对喜欢 Birkenhead 已经经历了很大的发展，但我仍然相信它有很大的潜力 很难找到开发区，虽然我前几天在我爷爷的老街上遇到了一个（他在中途卖掉了他的房子90 年代 7 万美元，现在价值高达 30 万美元 - 哦！） - 漂亮的临街面和土地面积，有足够好的房子暂时出租 那里的机会总是比我买得起的多！很高兴听到业务出售感谢代理信息-他将尝试自我管理，所以希望一切顺利我可以从他那里学到一些东西，仍在争论今年晚些时候是否要自行管理我在恩菲尔德的新地方< BR>评论
我很想用这些数字一步一步地看到这个我仍在努力弄清楚你如何服务（如果你不再工作的话）你正在画什么并吹走我一定是遗漏一些东西 绘制股权肯定需要银行的可赎回性 如果有人拥有它，想看看一个可行的例子 谢谢！
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嘿，索佩，你有没有考虑到随着时间的推移将发生的租金大幅上涨在 Rixters 计划中描述 那里有一大块可维护性！
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那么，那些”租金大幅上涨”；支付通过访问增加的股权而增加的借款的还款

我想这取决于借款的数量，可以根据情况进行调整，或者可以将我不使用的一些利息资本化'认为任何两个人都不会执行完全相同的策略 与许多其他事情一样，这取决于环境、目标、风险状况等 我们几乎都去同一个地方，但有很多（无限的）方法到达那里
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明白你在说什么，但想“看到”它在现场工作
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谢谢罗伯
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教科书的东西
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不错的线程复活当然庆幸我没有选择自我管理的道路！
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