澳洲澳洲房产房产和洪水！！！！！！悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好 我现在正在看一处房产 带 2 居室和 3 居室的复式公寓，带车库和车库 一切都很好，但我有一个大问题 我很了解这个地区，而且很容易发生山洪 我记得最好在其中一次更严重的洪水中，水会到达房屋的地基，可能会进入车库几英寸 水通常会在几个小时内迅速下降该区域是附近小溪急转弯的地方，并且在急流中雨水会积聚并流过道路并流向某些房产 长时间的雨很好，因为它会流失 只有当你在短时间内得到很多水时才能到达这个房产可能是 3 到 5 年的事件仅水堵路可能更常见由于是角落街区，该物业仍有另一条路可以进入巧妙地高出车库 6 英尺，高出院子 8 英尺 在这个高度它永远不会泛滥它只是院子里偶尔会看到一点水溅到它所以你的想法是什么（我目前从议会获得更多信息) Pro,s *位于新南威尔士州 Terry Ryders 前 12 名之一的良好 cbd 位置 * 良好的价格和租金 250,000 美元，每周租金回报为 420 美元价值会因此受到影响
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我的 2c 价值想法：1 继续前进，寻找另一处房产 2 随着更多的开发将更多的房屋带入水道的屋顶，随着时间的推移，洪水问题只会变得更糟3 您的下一个购买者（如果您需要出售）将遇到同样的问题，试图说服自己继续前进，因为您知道洪水泛滥，因为您是 4 租户经常将东西存放在车库中，如果弄湿了 - 他们不会喜欢它，他们就会离开（尤其是如果是 3-5 年的活动）- 搬进搬出家具的空置率意味着更多的磨损；为你流泪 5 我有没有提到继续前进
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如果数字堆积起来我会明白的是一样的，但同样，数字堆积起来 我们通常最终也会得到其他所有人的表土，这是一个加分 这也将反映在购买价格中，这将使产量看起来很棒 Dave
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如果您想出售，我会在您的 CG 中假设 保险公司是否有任何影响 更高的保费，保险问题等 租赁困难 当然这些数字看起来不错 - 但是在城镇的另一部分没有洪水成本的类似房子会怎样？你能以更高的价格租它吗，因为它不会泛滥如果我去另一部分镇的房子价格更贵，b ut 我这里的价格可以有 15 个，CG 还是一样影响你的产量我们谈论的是每年一次或两次几英寸的水几个小时而不是我们在 2 周内没有拉小艇的东西戴夫
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租户不是问题它是中央并且有一个恒定的需求沿着一个边界的3英尺砖墙将阻挡99％的洪水当站在草坪上时实际地板高度大约是头部高度，当它被洪水淹没时，它的下部仅达到膝盖高度或更低土地的面积，并在 24 小时内完全消失 进入物业是通过高边，不会淹一个 IP 它似乎是一个很好的收入我将不得不检查潮湿的问题我与议会核对以获取实际的洪水高度记录我仍然非常 5050 在这 250,000 美元的购买中并且每周赚取超过 400 美元并有可能获得更多我毫不怀疑在繁荣时期它会卖得更多，无论水问题如何但它如果没有洪水问题，仍然会卖不到它的价格
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只是因为你的昵称而想知道
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好的，这里是洪水地区的照片 http://wwwexplorozcomUtilitiesSoadsMembers63663125ForumPic_3__TN800jpg 照片中的小溪就在左边，但在大雨中，它冲破了堤岸，覆盖了道路，然后跳过排水沟，进入右边的房产（我正在看的那个），这只是在视线之外 土地向上倾斜向右，你可以通过 t 告诉水的角度 这和 PS 联系的时候一样糟糕 NRMA 他们说无论如何他们都不为不断上涨的洪水投保 但是其他一切都照常以正常价格承保
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我认为你需要保险非常清楚在这种情况下究竟是什么会造成损害 是“洪水”、“山洪”吗？或“暴雨径流”；索取保险公司的 PDS 的副本（或在网站上找到它们）大多数保险公司不会在没有额外保费的情况下承保洪水，如果有的话（我很确定 GIO 承保“洪水”作为标准）但“洪水”的定义“洪水”和“山洪”；从保险的角度来看是不同的 很清楚你需要什么合适的保险水平是 Gremlin
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要记住的事情：1 它现在是一个很好的收入者 - 根据目前的数据 -但长期的平均收益率是多少 2 我们所有人都做 DD 的主要原因之一是在我们需要出售的计划外事件中，我们可以尽快出售 您不会将其作为 PPOR 购买，其他可能有同样的感觉 你可能（未来）减少了很多潜在的买家群体 3 澳大利亚是一个如此大的地方，我只是不明白为什么人们觉得有必要在加油站旁边的主要道路上购买，回到学校的院子，在洪水等的地区，但他们确实考虑了不利因素并加重了它 - 这是我相信无论如何你正在做的一切你的决定一切顺利编辑：再想一个想法我见过在此之前，一处房产被烧毁，业主想要重建，但议会已将土地重新划为 f ire-hazard（它在山脊上），这意味着该地区不允许有新房屋如果您必须在未来某个时候重建类似的事情可能会发生 - 他们可能在最坏的情况下不允许它，如果洪水问题恶化或可能会限制你在所需的基础或强加的最小高度以建立在某个基准之上只是扮演魔鬼的拥护者 - 忍不住抱歉 - 这是我为日常工作所做的
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感谢回复每个人 保险声明它将涵盖暴风雨造成的所有损坏，例如漏水，屋顶损坏等 他们只是不涵盖进入物业的上升水 每边每年花费 305 美元 我刚刚再次检查了物业并与邻居交谈在那里呆了 50 年 他只记得两次对房产造成重大影响的洪水 上一次是一年前，洪水覆盖了房产的底部约一英尺半，覆盖了大约三分之二的 890 平方英尺的地块 他将其描述为低点 从包括车库在内的物业底部到起居区有 8 级台阶 水到达了第二级 所以我认为该物业会严重泛滥，但不会接近进入物业的生活区（超过一米的备用）因此，简而言之，它具有良好的回报，并且需要最少的维护，但它可能会像现在一样在出售赛道时遇到问题。可能会出现越来越多的潮湿问题，我将不得不调查但在我看来，我并没有对这个想法降温，所以也许我可能会提出一个非常低的报价并留在那里
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也许要考虑的另一件事是，仅仅因为它没有被淹没太严重到目前为止，这并不意味着它可能不会在未来看到更严重的洪水，目前有一些不错的购买和一些不错的收益，所以你可以在其他地方做同样的事情，而不必每次都担心下雨了！很高兴看到你又在看！
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感谢所有回复简而言之，房子永远不会受到洪水上涨的威胁，而不仅仅是砖基底部的一英尺左右但最大的担忧是转售，因为未来的买家会和我一样担心所以我问过自己我会付出什么代价我现在脑子里有了这个数字它是一个无论洪水情况如何都会让我跳起来的数字买它我会提供这个他们很可能会说不，我会很高兴继续前进但是如果他们说是的话，它的价格将达到每周 150 美元，这值得忍受偶尔的海滨物业干杯< BR>评论
我不会用 6 英尺 10 英尺 12 英尺的柱子水来碰它，因为它本来就不酷它是 - 最终会有一些东西会让人想象墙壁倒塌g，把屋顶拆下来，一个年轻的家庭在一个冬天的晚上睡觉，你能不能忍受这样一个事实，你把房产租给他们，完全知道它会受到洪水的影响，完全知道洪水每次都会重新站稳脚跟并导致一座房子实际上是不合理的——不管设计如何——随着时间的推移，150 美元/周真的值得，因为这是你刚刚分配给住在那所房子里的所有人的生命的价值如果那个时间是明年你估计你的保险费是多少就像当您告诉他们它很容易发生洪水时，您认为您可以在这种气候下找到一家保险公司，他们可能会接触它，这可能是最初出售它的一半原因 305 美元涵盖了屋顶泄漏-而不是洪水造成的脚部损坏我会我敢打赌，还有很多其他的房子可以看，先从一个不在洪泛区的房子开始，嗯
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公平的决定，尽管我不同意它需要像你的那样负面的前景保险很好，我认为您会发现大多数保险单不涵盖不断上涨的洪水至于房屋中的生命价值公平去它不是没有倒塌的小屋它建造得很好，并且按照理事会规格建造，考虑到该街区的洪水潜力我也应该添加一个类比r 向北 800 米的房产售价约为 450 至 500,000 美元 我正在考虑支付一半或更少的价格 那表示我只会提供我认为值得的东西 而且这个价格将使它值得购买除此之外我不再感兴趣在里面
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我们这里偶尔会发生山洪暴发（最后一次是大约一年前，在我的姻亲第一次来拜访后大约 20 分钟），也许每 20 年一次，事情变得相当潮湿，每 100 次多年以来，事情变得非常潮湿 这并不经常发生 最后一次山洪冲垮了这么多小镇的房屋，面积如此之大，以至于保险评估员都在工作 我得到了新地毯 我们让水浸透了 50 厘米厚砂岩墙（因为它在我家外面堆积起来，因为议会已经放下沥青并有效地防水了我的侧院，把它变成了一座大坝），这不是我所期待的 一场“洪水”是从河道中上升的水这里完全没有水道, 我所描述的洪水实际上是雨水径流，我们被覆盖了以为你在描述，水流出来的速度相当快，如果它还是水，那是另一回事，我得到的这些东西不会以任何速度流动，但根本不快速流动，实际上非常缓慢 Ppor 每年一次从排水沟进入车道和房子下面得到几英寸 Dave
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相当苛刻的 Bulimba 的不错选择，纽斯特德，格雷斯维尔和丁尼生在这里，没有低于 200 万美元，许多超过 400 万美元，所有这些在 1974 年的洪水中都会有相当多的水。 Bulimba Riverfront Luxury - Life On The River 的全新河滨住宅售价低于 4500 万美元！ Hawthorne - Absolute Riverfront 现在或永远 优质的河滨奢华生活方式 - Newstead Q 4006 的 WATERFRONT 滨河生活的顶峰 您的私人河流片区 确保 30m 的 Absolute River Frontage 呈现生活方式 Absolute Riverfront Riverfront Connection 该物业代表了Absolute Riverfront Living 的顶峰还要想想西区的所有南岸地区，CBD 的大部分地区都受到严重洪水的影响，所有这些都价值数十亿美元 这是布里斯班 CBD 和 Chelmer #8203 的一些 74 洪水照片；
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很酷的照片，所以我再多看几张不会介意这些东西 戴夫
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水确实在左边快速流动，因为那是小溪所在的地方 环形交叉路口（你只能看到标志）在左边有一个出口，那里有 30 米有一座桥穿过小溪 我正在看的房产在右边，就在图片之外，根本没有流量 新农场公园的部分地区受到了t的影响上周他的城市猫渡轮洗了 - 那只是一个相当大的潮汐这就是为什么我不买任何海拔低于 15 米的东西
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谷歌对房地产投资者来说是一个非常有用的工具如果我我在看一个房产 我做了很多搜索，包括洪水 尽可能多地输入你能想到的东西，包括街道、郊区水位、洪水等
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我奶奶在悉尼街有一个房产，Newfarm opp 新农场公园 快速谷歌搜索了 74 次洪水 我不记得有任何问题，但会更新（我是 73 年出生的小婴儿） 我的父母一直对低洼地带持怀疑态度 我确实发现自己总是在考虑后果与许多 ins 公司没有涵盖的一样高风险但另一方面，绝对是高增长领域
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你必须回答的一个问题问问你自己 洪水的影响是什么 有一个明显的答案听起来很明显，但事实并非如此 你已经说过它会在混凝土基础附近搭起 但是效果不会*到此为止 如果土壤包含任何反应性粘土，并且水存在很长一段时间，洪水会渗入地基并造成显着的土壤运动，从而损坏房屋 此外，白蚁侵扰的风险是什么 洪水会影响地基白蚁处理（尤其是在有木框架的地板）墙壁呢？ 他们有木框架吗？ 最后，你现在可能会因为数字而试图说服自己接受它，当你忙着布置沙袋并祈祷水不会出现时，你还会说服自己接受吗？不能再高了
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我看到了曙光！！！！
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大家都明白了 是的，购买这样一个可能受洪水影响的房产是有危险的，但正如我所说的水域不会除了部分地基外，可以靠近房屋的结构 这所房子已经存在 30 年了，没有任何压力或水损坏的迹象 它勾选了所有的盒子，除了一个这表明对这处房产显然有负面的感觉大多数情况下，如果我不接受这个，我会很傻，因为这也会在我有一天去出售时出现我脑海中的一个价格 以这个价格我会买它，因为它会给我一个很好的 pos 回报许多 pos 齿轮属性比这个矿区和一个马镇等风险更大 这与任何一个都相去甚远这是在一个增长区域所以简而言之，我仍然远离这次购买但是以合适的价格我会继续前进
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地基是整个房子的最大结构！！！！这就像说有“唯一”屋顶下的檩条里有白蚁！看，你似乎已经根据它提供的现金流说服了自己，如果你对任何价格的风险感到满意，那么最终的决定取决于你
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我了解基础（我自己建造了许多房屋） 该物业的建造考虑了洪水 虽然物业周围没有水是理想的 在这种情况下，每隔几年你就会有水到达基础 这是唯一的缺点房地产 回报率接近 10%，CBD 位置，房地产和该地区的低空置率，最近的 reno，坚固的建筑 建造得非常好的房子 可能的销售价格低于类似房地产的 50%，没有水问题 我认识很多人在 SS 上，他们承认拥有质量有问题的房产，但由于退货而他们不在乎这个房产属于那个类别，只是它真的没那么糟糕作为终身出租房产，它似乎是一个不错的选择 话虽如此，我没有改变我的立场我只会以显示出巨大回报的价格购买，并且所有建筑检查都显示没有重大问题实际上边界上的 3 英尺砖墙将永久结束洪水这将是第一个 reno 项目
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不得不说，我有一些高楼房屋被洪水淹没，在高峰期，每 20-30 年左右有几天整个街区有 3 英尺高，可能每 10 年有 6 英寸高 这些没有基础问题（不超过任何其他防洪房屋）或白蚁在他们在那里的 80 多年里这并不是说其他​​人没有，但我认为任何没有正确设计基础的房子'不维护可能有立足点和白蚁问题 Dave
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大家好，我正在看一个将要拍卖的财产 第 32 节列出了以下信息： 与第 25 节有关的附加信息158(4) XXXX Outfall Drain (0309) 位于物业附近，墨尔本水务为本物业提供主要排水服务，符合墨尔本水排水系统施工时适用的标准。暴雨超过地下排水明渠的设计容量，该物业将受到地表水流的影响 该物业的估计洪水位在任何一年有 1% 的概率为 RL644 米到澳大利亚高度基准 (AHD) A 许可应聘请测量师来确定适用的洪水位对房产的确切影响 关于这将对房产的未来价值产生什么影响的任何想法 谢谢！
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抱歉，这里不是回答您的问题，只是一些一般信息 我在这个帖子中看到的房产售价为 258,000 美元 我把它们降到了 250,000 美元 我决定​​放弃它，他们又得到了 275,000 美元的报价 但是在购买前检查，他们发现内部地基掉了一只脚，幸运的是我放手了，我想虽然即使经过一些地脚修复，它仍然应该是积极的等等等等 我认为躲过了一颗子弹
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唷 - 听起来你好像逃走了 在看到卡特里娜飓风对新奥尔良所做的事情之后，我不会去任何靠近易受洪水侵袭的房产的地方 此外，似乎有充分的证据表明澳大利亚经历了 30 年的风暴周期，而我们刚刚经历了 30 年相对无风暴的天气
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