澳洲澳洲房产 Res Property VS Commerical Business 哪个更好！！悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我是一名房地产倡导者，但是一位同事通过消息向我提出的问题以及一位好朋友的类似问题让我摸不着头脑，这并没有改变我的看法，但我想我想讨论 房地产平均每 7-10 年翻一番，因此每年增长 10-14 %，您有持续成本的利息成本，通常是负利率，但优点包括，被动投资，房地产市场相对稳定其他人，租金增长最终将使其成为正向，但这可能需要几年时间 比较商业成熟的业务 一个好的可以每年回报超过 30% 初始投资有​​时可能比 IP 高很多，但这取决于, 企业的利率通常较高，LVR 通常低得多，为 50-60%，但是您可以立即提取的利润，您可能需要在该企业工作，该企业可能会像房地产一样彻底破产,很多事情都可能出错，但是如果你再投资，你可能会在 4 年内得到回报，这不太可能发生在房地产 hmmmmm 我仍然喜欢房地产，但购买企业似乎很有吸引力 请讨论
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好的 好的，首先放慢速度，每 10 年翻一番的房地产 75% 的复合增长率 在我看来，差异在于杠杆和风险 让我们假设房地产和企业的现金流相等第 1 年，我可以将 10% 的资金投资于 500,000 美元的房产，一年后我的初始投资收入为 37,500 美元或 75% 在我以 500,000 美元购买的企业中，这是我的第一年，所以我获得了 20% 的增长，这仍然很好，那是 150,000 美元 不幸的是，由于 LVR，我不得不将购买价格的 50% 存入银行，因此回报率为 60% 所以，如果我拿了 250,000 美元并购买了 5 处房产，我本可以平均赚取 187,500 美元。 , 比企业多 37,500 美元 现在，房地产有其交易成本，但也有购买企业，尽职调查等另外，在上述情况下，它是比较可实现的财产结果与积极的商业结果加上如果企业回报率为 30%，您将很难找到回报率低于 5 倍的好企业息税前利润，意味着购买 20% 的回报将更合理地瞄准
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您的 SMSF 中的商业物业使用有限追索权贷款通过您的 SMSF 购买的商业物业让在超级市场之外购买的住宅物业大跌眼镜不利的一面是您需要 35-50% 的押金 好处是正收入按 15% 的税率征税，当您在 60 岁以上出售时，没有资本利得税
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好的，很好的答案，完全同意，在阅读您的回复后，现在我的头脑更加清晰了，所以理论上，如果银行出于某种原因改变了他们的规定并允许与住宅物业相同的 LVR，例如在今天的气候下为 80-95%，这是否意味着它会多进入商业模式x3倍更好
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如果你不知道自己在做什么，商业失败的机会就更高，然后即使你做了市场也可以打击你如果你有设法找到一家成功的企业，是的，它对你来说会比房地产做得更好（我意识到粗略的概括，但仍然相对正确）它还可以让你以比你没有的更大的方式进入房地产市场但是话又说回来，您可能首先需要财产权益才能进入该业务-恶性循环不是吗！就我个人而言，我认为 Marc (BayView) 目前正在做的事情是一个非常好的主意，还请记住，在一个好的企业中，一旦你购买了它，收入将在几年内继续增加，所以你的收入用于偿还债务和投资在其他业务或房地产中将每年继续好转-第一年将是最糟糕的
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以下蓝色回复
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如果一个企业的净现金流量等于房地产它不值得拥有 或者可以以如此便宜的价格购买以使您的计算变得多余您不能以您的方式将企业与财产进行比较
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如果您谈论的是购买企业 PM，而不是商业地产，那么我会说业务是 resi property 和 business 两者中更好的，这是因为可比业务现在为您提供 pos 现金流，而不是稍后提供上限收益的 resi IP，并且现在 pos 现金流很少 问题是，企业要求很高与 IP 相比，需要投入更多的股权或美元，而且许多人并不热衷于经营企业——尤其是他们知道或不了解其背后的行业的亲力亲为的企业。利用价值 20 万美元的 IP 可以买家只需花费大约 30,000 美元或更少，但几乎可以提供现在没有 pos cahflow，当然不会让你靠它过活同时，考虑到当前的金融环境，一个 20 万美元的业务将需要买家近 10 万美元购买，但将为买家提供非常实用的投入以赚取一半体面的工资 但是，当您将每个价格范围提高到 50 万美元左右时，这就是企业表现更好的时候，因为您可以在税后赚取 10 万美元左右的工资，而无需参与50 万美元的 IP 不会给你这个 - 通常它会奴役买家在他们目前的 PAYE 工作上更长时间 10 年后，IP 的价值可能会翻倍，达到 1 百万美元，但如果你然后卖掉它并支付所有相关成本，您将净赚远低于您从业务 10 年净赚的 1 美元不仅如此，您必须等待 10 年才能从 IP 中获得资金，而业务是从第一天起就为您提供收入明智地通过谨慎的消费支出，并将很大一部分收入重新投资于投资（业务），这将使您能够更快地利用类似的投资或更多的财产 - 不会对您享受的现金流造成任何影响现在如果你将利润再投资到类似价值（或更多）的业务中，你实际上会增加你当前的净收入（现金流）更多，然后再做一遍它可能是指数级的 10 年内有可能拥有4 或 5 家 50 万美元的企业（购买价格 - 不是营业额），这将为您带来轻松的 40 万美元外加收入，并且仍然继续投资，只做很少的工作，或随心所欲 - 自由选择退出激烈的竞争时间很短 说了这么多，直到过去 12 个月，我们才使用房地产来积累财富——但这就是它所做的一切；积累财富 大约 6 个月前，我发布说我们已经实现了 1 美元的股权，虽然这对我来说是一项了不起的成就，但我们仍然感到平庸，并陷入了不够的生活中 来自它的现金流，虽然现在是积极的，但很可悲并且不会很快看到我们从中取代我们的 PAYE 收入——即使我们卖掉了全部土地并以剩余的股权为生 这对我来说是灾难性的，因为我不想从事任何结构化类型的正常工作- 更不用说直到我 65 岁，尤其是收入不超过平均工资 没有自由；在我们俩兼顾工作时间的同时整理婴儿，试图弄清楚何时何地度过便宜的假期，但仍然值得纪念且物有所值等等 我知道这对许多人来说是正常的生活，但我不是很多，我不想要正常 他们选择过那种生活，这很好，但我们想要更多 你必须走出去，得到它 所以，购买一个现有的，具有悠久交易历史的盈利企业是唯一的决定如果我们现在想增加现金流，尽快取代 PAYE 收入，并获得我们都在寻求的财务自由，那就继续前进
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