澳洲澳大利亚房产 购买“昂贵”的 PPOR 作为 IP 悉尼

在澳大利亚地产投资



是否有人走上了购买 IP 的道路——而不是他们的“通常类型”，一种非常昂贵（相对于您的情况）的财产，将租用一段时间（比如 3 到 5 年），以期让您的 PPOR 走上正轨 这使您能够购买比其他方式贵得多的 PPOR，并获得“锁定”的价格；现在以及负扣税福利以帮助偿还（或节省现金以在您搬入时转移到抵消）如果您：（a）处于较高的所得税等级（b）处于一个主要的首都城市，那里有一座“古宅”；或靠近城市的大街区上的房子要花很多钱，但是普通租户无法做太多事情来严重伤害财产（或其他公认的）估价师在搬入之前，如果你卖掉了，你有责任从你购买到你搬入时的估价增加的 CGT，但之后是 CGT 豁免的（除非你当然搬出在未来的某个时候再次）
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我用来发布的Argh手持设备正在播放在我上面删除的帖子中，我基本上说我认为这是一个好主意关于CGT是的，我就是这样理解它有效 我相信其他人可以确认我认为你没有选择先搬进来 12 个月，因为你在海外，这会让你有 6 年的时间搬回来
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黑莓或iPhone 12 个月是什么意思 你的意思是获得 6 年豁免 搬入搬出 th ing 听起来有点麻烦我想这取决于你在其他地方租房时价格上涨多少来证明它的合理性
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这通常是一个很好的财务策略但是，缺点是：a）大多数人不能让肮脏的租户住在他们梦想中的家中并破坏它 这不太可能发生在高端房产中，但有一个情绪因素需要克服 b）您的 IP 租金短缺的综合成本，加上你已经为自己的住宿支付的租金可能对臀部口袋造成太大打击 C) 我很确定你需要先住在里面，这样你就可以把它归类为你搬出去时的 PPoR，所以那里d) 相对于 c) 是否存在搬家麻烦 如果您从第 1 天起将其用作 IP，您将在其用作 IP 期间承担 CGT 责任（如果您应该出售它） 这可能不是一个大问题如果你持有它，比如说，20 年，并且只将它用作 IP，比如说，前 5 年税收中的金额将看起来这段时间之后无足轻重
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黑莓手机 不够时尚，不能拥有一个iphone！一切都取决于您将离开多长时间以及您是否会在价格翻倍后的某个时间转售，但如果您不出售，这一切都变得无关紧要
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por 6 年规则 6 年规则的缺点是您居住的另一处房产不会是 PPOR，因为一次只有一个房产可以是 PPOR
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这样做的一个问题是，除非您早于搬入，否则您将失去首次置业者补助金3-5 年 但如果你对此没问题，它可以帮助早期的可维护性 如果在繁荣之前购买该策略特别好，因为你将获得额外几年的资本增长 彼得
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如果可能的话，我会建议一个好的策略，如果可能的话，我会在短时间内立即住在其中 两个原因 1 可能使用 6 年规则 2 使用估值方法来计算 CGT，如果您之前没有住在房子里你不能使用估值方法 CGT 将按比例计算
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嗨 Trogdor 对我来说听起来是个好主意我现在正在做类似的事情——在悉尼内西区买了一栋维多利亚式的大房子，虽然我的计划是住在底层，在上面出租 4 个独立的公寓（已经这样配置，有独立的后部通道）并最终归还房子当财务允许时，它的昔日辉煌只是问其他人关于 CGT 的影响 - 因为我的计划是将财产作为混合 PPOR IP 将如何处理它用于 CGT 目的
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我们做到了另一种方式是买了一个我们知道的昂贵的 ppor，稍微翻新一下（大约是购买价格的 10-15%），它的价值很容易翻倍并且目前正在出租自己，因此即使我们搬回我们可能会出租的区域（也许让信托购买一些东西并从信托中出租），我们也不会在 6 年内失去任何 cg 上涨 - 而且只会搬家让inkick租户出去完成reno并出售，但我们从一开始就有 6 年的时间来做到这一点，我们将这个 ppor 视为一项投资
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我们可能会这样做 - 建立一套适合我们需求的房子（不难，只需要一个普通的 4br 房子）并且可能第一年把它出租，这样我们就不会遇到太多现金流问题然后在那一年之后我们可以决定是否要搬家进入那所房子并卖掉我们的房子，继续出租，或者再去其他地方因为它是我们的 IP 已经是我们 PPoR 的“价值”的 3 倍，到它完成时它将是 4-5 倍以上，租金应该接近我们为两处房产支付的抵押贷款第二个 IP 将带我们进入疯狂的正齿轮领域 我们没有能够搬家和租房来省钱的奢侈，这是我们通常的建议喜欢搬家的成本比我们从 PPoR 获得的租金要高得多——任何高达 $100pw 的东西——这都会严重影响我们的预算虽然只是考虑一下，我可能会得到 $40pw 的租金比抵押贷款成本和政府提供的 $50pw 租金援助，所以我们可能会接近收支平衡，直到保险和市政费以及关于谁支付水费的辩论开始
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Pom - ATO 如何看待现金流方面 你是否将购买价格的一部分分配给你的“PPOR”？部分和利息支付的余额是可扣除的
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这就是我打算做的（结算要到下周五）然后在我占用 1 楼以及 PPOR 时重新估价，但在我装修之前
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我最近也在考虑这个问题，我不确定我们的 PPOR 租金价值是多少，所以我需要先找到它，只是出于好奇，我不确定我是否真的能做到，但最好打开选项
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可以将六年规则应用于最初作为 IP 购买的房产 如果您在任何时候搬入该房产，即，将其设为您的 ppor（无论最初购买的目的是什么）然后您搬出，则将适用六年规则 我与 ATO 进行了核实
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我们确实做到了 以“蓝筹股”购买； 2005 年初，珀斯海滩旁边的郊区作为一个 IP，而我们住在我们廉价的 PPOR 中，在一个“破旧”的三层楼里。郊区 如果没有 IP，我们就不可能负担得起这个地方 - 只对 PPOR 支付利息对我们没有吸引力！在可扣税利息和少量租金（！）之间，持有成本作为知识产权是可控的。郊区街区（有一个 80 平方米的破旧房子！）是土地价值，应该有很好的 CG，我们会等到它的价值上涨，然后再免费出售 CGT，并将资金用于新的 PPOR 好吧，生活已经开始，我们无论如何，现在已经有几年没有在珀斯生活了，但结果是随着珀斯的繁荣，这两处房产（以及其他房产）的价值在这段时间里都翻了一番以上，这意味着我们现在可以免费搬进这所房子了并且没有 CGT 出售我们的“下跌和淘汰”；房子 当我们最终出售我们的“蓝筹股”时，我们将不得不支付一些 CGT；房子，但这不会太多，因为它至少是一个十年的计划，可能会更长 一个长期的基地来抚养我们的孩子 延迟的满足现在似乎即将结束 - 经过多次讨论后，它似乎我们将很快搬回珀斯工作，并且该地方的租约将在六个月内结束，我们应该能够在海滩上度过一些美好的时光，我想我们只是幸运
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我我实际上正在做你现在提议的事情，负扣税帮助我买得起房子，否则我将无法知道它的风险，但至少我可以在一个非常好的郊区计划中拥有一个 PPOR，并计划在 5 年内搬入它与此同时，我将我从 NG 节省的所有 $$ 存入我当前的 PPOR 中，您是否决定在您进入 IP 时要如何处理当前的 PPOR 出售或将其转换为 IP 出租 如果是后者，确保您现在的财务结构是正确的，以便在未来最大限度地减税！
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关闭主题，但在吉姆麦克奈特（非常好）的书“普通百万富翁”中；有一对夫妇（我记得是老师）的详细资料，他们的投资策略是拥有 1 处房产（PPOR）并随时进行交易 我记得他们最终住在一栋俯瞰悉尼港的海滨别墅中当然是一种有效的策略，并且从税收的角度来看可能是有利的（尽管仅凭这一点并不是做某事的理由）
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这本身几乎就是一个话题，但我想该策略的问题是如何在退休时获取您的 PPOR 中的财富 有多种方式各有利弊 (1) 出售 PPOR、降级和以释放的股权为生（卖房的大情感价格）（2）重新提取股权，以高于利率的回报再投资并以利润为生（您的回报不会显着的风险>贷款利率） (3) 反向抵押和以股权为生（你失去了很多股权以换取一些现金）稍后为您提供退休收入流 如果它是一个家庭住宅并且孩子们都离开了，选项一可能很有吸引力 不喜欢选项三 我想我们听说过一些投资者拥有 20 多个高收益 IP，所有这些都很好，但无处可住，这对他们来说是一个永久的基地，我看到一些人出售大部分（如果不是全部在一个案例中）只是为了获得一个大的 PPOR CGT 法案将是可怕的！我喜欢双管齐下，保持较高收益 IP 的平衡，以抵消支持美好未来 PPOR 的损失这样您搬进来时不必出售它们只需要出售以前的 PPOR（免费CGT)
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成本也有很多变化
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谢谢大家，这很有用 当然是未来几年的计划 如果能“锁定”就好了。一个体面的 PPOR 为未来“安顿下来”的时间;
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好书！我买了一个很棒的旧 4BR PPOR，有水景和高资本增长，但被严重低估了 我们无意搬家，但它就在我们隔壁的下一条街上，我像你一样徘徊在一个粘性喙上这条街被称为成为郊区最好的街道 令我非常高兴的是，该物业附有一个议会批准的新公寓，但代理人没有做广告 大错误 原来的房子建于 70 年代，原业主的女儿年纪大了，需要退休我刚刚看到讨价还价，我做了数字，我们做的下一件事就是将报价低于 50k，即使它已经低于市场价值 那是 2005 年 1 月 没有 reno，我们至少赚了 200k，而有了 reno - 至少 300k，还在装修我们一直在出租公寓——现在它给了我 210 美元的杂货钱周维持了一段时间，太多的人在做我们想做的事情，为了省钱而缩小规模决定我们现在也不纳税，所以 NG PPOR 目前不会产生任何影响问候 Jo
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Heya Trog，相信伦敦一切都很好 - 我会在 4 周内到那里我已经思考了一段时间，我认为首先购买昂贵的 PPOR 作为 IP 是有意义的，因为一旦你减少了债务，出售其他 IP 等，就可以继续前进。这是你可以享受和制作的少数资产之一钱从同一时间更进一步，如果您能找到与您情况相似的其他人，并且都在同一地区购买相似价值的PPOR，然后互相租房，那将是理想的两全其美-节税，但您自己家的安全，这将在“设置”时更为重要安顿下来”;我们最近帮助一个项目的一位顾问即将这样做 - 他的姐夫和他打算以大约 800k-900k 的价格购买房子然后互相出租 干杯，Grimey
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PPOR作为投资嗨，特罗格多，我是伦敦的外籍人士，刚刚完成了您为购买我的第一处房产而提出的建议，我想说这对我来说是一个不错的选择，因为我无法在澳大利亚收入 购买楼花似乎也适合我，因为在支付押金后，有足够的时间来完成所有的文书工作、产权转让等，我认为一般来说，在海外，可能需要更长的时间才能把所有事情都整理好，所以结算期需要更长的时间正如其他人提到的那样有考虑住在你家的租户的情感障碍但话虽如此，除了照片我没有看到或踏入房产，所以我也有点超然（虽然我是也在考虑不要很快购买更多房产，这可能是PPOR）明显的缺点之一是您必须支付更高的印花税并且没有任何让步（我认为如果您实际搬入定居点，您可能会获得优惠） ）您可能知道（这可能会因州而异——但这适用于我购买的昆士兰州），您必须在定居后一年内搬入该物业并在那里居住大约六个月才能成为可以申请首次置业者补助 但是，如果这不适合您的情况，您可以在第二处房产上申请，只要您不搬进第一个房产 所以将来您可能想购买更便宜的当你回来时投资房产 - 先住进去 - 然后交换位置 无论哪种方式，我都会购买持有，所以我认为这个策略是双赢的 干杯，贾斯汀
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从伦敦购买我不为这些公司中的任何一家工作，等等 他们在伦敦，如果您还不了解它们，您可能会发现它们很有用： http:wwwmigrantbankingcouk http:wwwsmatsnet http:wwwaussiepropertycom http:wwwdms-londoncouk
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我忘了提嗨，特罗格多，我忘了提（也是最重要的一点）是澳大利亚税收方面 如果澳大利亚政府认为您是“澳大利亚非居民”，我将要说的内容适用于您出于税收目的”；基本上，您可能已经知道这一点，通常作为澳大利亚居民，您可以根据租金收入申请房产费用（利息、物业费、物业费、市政费等），当前者大于后者时，您的投资是以“亏损”经营，您会遇到负扣税情况但是，作为非居民，并且可能收到由英国政府征税的英国工资，您没有其他澳大利亚收入来抵消您的财产损失 在这种情况下，当您仍然是澳大利亚非居民时，这些财产损失会无限年复一年地累积。当您回到澳大利亚时，这些累积的“税收抵免”；可用于抵消租金盈余、出售资本收益或抵消澳大利亚的应税收入并且没有规定您只能在返回澳大利亚的第一个纳税年度索赔这些损失 您只需索赔直到它们都已经用完了，不管用了多长时间 所以理论上，你可能会遇到这样的情况，当你回来时，你可能会在 X 年内不缴纳澳大利亚所得税，这取决于你在损失中积累了多少。是真的，但绝对精彩 这是作为非居民购买房产的主要优势之一 如果您还没有这样做的话，我建议您在伦敦找一位澳大利亚会计师 干杯，贾斯汀
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谢谢大家- 非常有价值和有用的建议 确认 - 如果您将房产作为 IP 贷款，其显然可以扣税 在您搬进来的时候，贷款当然不再可以扣税，如果，以后再下来轨道，你再搬出去重新-开始租房，有没有什么技巧陷阱，或者贷款是否再次可以抵扣 谢谢！
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Hi Trog 最好的谈话对象是熟悉海外贷款和结构的经纪人 试试喜欢的人来自 wwwasapfinancialcomau 的 Rolf Latham 在您的情况下帮助了几个客户 最好在开始寻找完美的 PPOR 之前正确设置整个结构 至关重要
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是的，如果您作为投资物业购买，请在 PPOR 时搬入，然后再次搬出 - 并再次开始租用 - 它可以恢复与投资物业相关的所有通常的税收减免 没有我知道的技巧或陷阱 您需要考虑如何构建您的贷款 - 作为利息only 显然是最好的投资方式，但是当你搬进来时，你可能想改变 Pamp;I，这取决于你的计划 另外还有一些事情浮现在脑海中——当我作为海外居民购买房产时，我被告知这是非居民的法律要求，我需要支付至少 20% 的押金（我确实这样做了）但我听说这可能不再是这种情况了！值得四处购物 祝你好运！
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我们确定是这样吗
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你们在谈论的这6年规则是什么我目前几乎拥有自己的PPOR并且正在寻找在购买一个带有 3 居室小房子的土地面积的房产，并打算在几年内在同一个街区建造另一个住宅（不细分），然后搬进更大的住宅并出售我目前的 PPOR这个 6 年的规则是否适用于这种情况，因为我不确定我的上述建议将如何影响 CGT
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我已经完全做到了，我和我的 GF 最近在悉尼北部买了一套昂贵的 5 卧室带游泳池的房子岸上 8 周前 我们都快 20 多岁了，甚至还没有订婚，也没有孩子 我们将在接下来的 18 个月内结婚，并在大约 5 年的时间里生孩子 我们将在 10 多年后搬进这处房产，当我们有更多的时候比一个孩子 房子对我们两个人来说太大了，即使有一个孩子 我们做到了不要去寻找我们会在 10 年后搬进的房子，而是要买房子订婚后我们会搬进去 碰巧我们发现了这栋很棒的房子，我们认为它有良好的骨骼和巨大的潜力 我们的动机是我们不想在 10 年内支付近 300 万美元，那时我们已经准备好房子 房子条件很好，马上就出租了 现在出租给一个有 3 个孩子的家庭 我们已经有一个 2 床公寓 不知道下一步是买一个小 IP 还是未来 10 年的 PPOR< BR>评论
恭喜！！请问减税折旧和租金后，持有这是否需要很多费用
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6 年规则适用于您搬出 PPoR 并将其出租时您可以这样做长达 6 年，然后必须搬回去以避免在将来以及如果您将来出售它时对 CGT 承担责任
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当人们将购买“昂贵”的 PPOR 作为 IP 时，他们指的是我问这个问题，因为当人们谈论购买廉价房产时，有些人指的是 8 万美元的房产，而另一些人则指的是 30 万美元的房产
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在墨尔本，你同意“便宜”吗？会说 20 万美元，80 万美元加上干杯，Y-man
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不确定是否在大多数人不知道他们在 5 年后想要什么样的房子之前提到过，他们的工作地点，他们的个人情况，他们将拥有的孩子（或伴侣）的数量，他们的品味我会说在其他地方投资（可能具有更好的服务能力），并在需要时担心闪存 PPOR
评论< BR>对我来说，便宜的是 3 万美元，贵的是 25 万美元你甚至不能花 3 万美元在墨尔本买一个停车场——这都是相对的！
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我认为都是相对的——取决于人 50 万对某些人来说很贵，但对其他人来说非常便宜 1m 对某些人来说可能很贵，而对其他人来说负担得起 我只是说更“昂贵”；主观上对你来说——这意味着你不能马上住进去，或者这样做太费力了，不管美元数字是多少
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