澳洲澳大利亚房产 First Post - D Koch 今早在悉尼发表的评论

在澳大利亚地产投资



我很高兴看到这个论坛，我很喜欢阅读关于它的各种意见，我今天早上正在观看第 7 频道的早餐节目，他们在谈论燃料价格、弗朗西斯、保加利亚等地的卡车封锁和大卫科赫提到现在的实际燃料价格与石油危机期间（70 年代）的燃料价格相似。他评论说，高燃料价格引发了通胀上升，将利率提高到 17%，而这需要 20 年才能达到将自己从系统中洗掉 作为拥有自己房屋 95% 并希望使用股权购买 IP 的人，这些评论让我停下来思考大局 我是否会等着看我们是否会得到 10% 的通货膨胀, 15% 的利率 价格触底后再入市 70 年代石油危机得到解决， 据说我们已经过了石油峰值， 燃油价格是否有可能继续以目前的速度上涨， 导致通货膨胀严重ov er 比 70 年代更长的时期是否有可能我们在过去 70 年中看到的周期将被不同的周期所取代也许我只需要确保我在城市附近投资，那里有良好的公共汽车路线和自行车道为第一个帖子的负面帖子道歉，但我在 Jan 的书和关于进入市场的工作中途，直到我考虑了今天早上所说的内容，我对其他人的看法很感兴趣也许我我只是让恐惧战胜了我
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嗨，欢迎！很高兴看到您对房地产的兴趣和购买欲望 像我们这样具有经济预测的良好策略是确保您在现金和收入方面有足够的缓冲，以应对长期持有期（10+年）关于高利率和市场情绪低落的最好的事情是你可以真正关注廉价购买这确实是一个买方市场，你需要为此调整你的策略只要你能处理持有成本，我不会急于购买您看到的第一件事，浏览大量房产，选择真正被低估并且可能在压力下出售的东西一旦您通过大量折扣按钮进行谈判并度过湍流 祝你好运
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请记住，自 70 年代以来，燃料使用量发生了变化。我们是你更有效地唱燃料这就是为什么即使我们在通货膨胀调整后的价格与 70 年代的价格相似，但我们没有看到相同的效果 Alex
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Mamp;T，欢迎来到 SS！ Stu 所说的确保你有足够的缓冲空间很有意义 看看你可能有兴趣购买的单个房产（如果你已经走到了那一步）——然后计算一下它可能会花费你多少钱坚持下去 如果在你完成这些计算之后，你得出了一个你觉得舒服的数字，并且认为它是现实的——那么就去做吧记住在你的计算中加入不可预见的维修，最多可以提高 2% 的利率（如果你'没有修复），以及所有可能不会立即浮现在脑海中的附带成本，即 PM 费用、市政费、水费、保险、dep 报告等至于石油价格等宏观因素 - 进行投资的选择是您只能自己决定的事情 但是请记住，在过去的 100 年里，不投资的原因有很多，例如经济衰退、萧条、油价飙升、大规模通货膨胀、通货紧缩等 最后一个想法；如果您投资，您就有机会获得财务自由如果您不尝试，情况会怎样
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阿德莱德的大幅折扣 这不是西悉尼！ Gools
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我非常怀疑我是循环的坚定信徒（财产循环，不是两轮的那种），我也坚信每一个循环都有很多人比我更了解比我说的“这次不同”总是一个好的策略，不管燃料价格如何
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同意 否则，一个足够大的财产来种植你自己的生物柴油材料干杯，Y-man
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进入一个能源更加昂贵的未来，澳大利亚的高能源使用、低密度的房屋非常昂贵、低收益并受到巨额债务水平的支撑，这几乎是我能想到的最糟糕的投资 Well, that and航空公司 如果您认为石油会上涨，为什么要买房购买能源股或石油期货
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即使阿德莱德也还不够远，不会受到青少年利率的影响< BR>评论
让我们休息一下嗨伙计们我的第一篇文章 - 一个多月前我发现了这个网站，一直忙于挖掘它或者我自己的自私ds 是一个很好的想法和灵感来源 - 感谢所有顺便发帖的人 - 如果我知道 SS 几年前就存在了无论如何，我想我应该走出我的沉默角落（感谢 Dazzling！）并可能做出贡献有点 HiredGoon - 我在这个网站上看过你的一些帖子，通常我都支持不同的意见，但在这种情况下，我们有人可能即将开始投资之旅，似乎处于一个伟大的这样做的立场，需要一点帮助，而你所能做的就是对整个想法嗤之以鼻为什么为什么试图改善你的生活如此糟糕的动机我只是很高兴我没有采取行动几年前我开始时的争论类型 - 他们没有改变！看到您显然认为您知道房地产是一项如此糟糕的投资，为什么还要在一个完全与房地产投资有关的网站上闲逛，我可以理解一些社区服务来打破所谓的房地产泡沫，但您努力让我们所有人醒来对我们自己来说太不成比例了，一定还有其他东西——我很想知道是什么无论如何，即使我们投资者停止购买，它对“泡沫”也没有太大影响。因为与所有高薪的 PPOR 向上交易者相比，我们只是市场的一小部分，也许您应该向他们宣讲！带着我胸口的那一点点咆哮，我同意 stu 和史蒂夫的观点——史蒂夫的最后一句话对我来说已经说明了一切，如果你不尝试，你肯定不会到达那里！购买尽可能靠近交通和服务的地方，并且拥有不错的土地，您仍然可以在“公寓”中赚钱。市场，然后每当它再次繁荣时，就是快乐的日子！
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布里斯班这里的价格刚刚开始停滞，可能会下跌一点这里的每个人都认为房价不能下跌，太多人搬家这里有很多人来自英国，带着大笔资产来到这里，这即将停止，房价上个月（是的，一个月）下跌了 25% 咔嚓——看看那张图表也许我可以插入它，这提醒80年代后期我是个pommie，80年代在英国，没有人买房子，因为他们知道明年会更便宜房子的价格在89达到顶峰，最终恢复到之前的高点95左右, 不错, 只有 6 年 不幸的是, 通货膨胀率在 10-12% 左右, 所以实际上它们仍然是半价左右 我的大女儿现在 19 岁, 我认为大约 4-6 年是帮助她开始的时候她的财产组合 Mike
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我个人希望我能我会为他们在 70 年代想要的东西购买一些房产，实现这一目标需要多少百分比的下降
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巴勃罗完全同意 - 很乐意（以原价）回购一些房产我们已经卖了很多年了！！一个例子：1978 年在 Elizabeth Downs (SA) 以 28,000 美元的价格购买 - 今天的价格约为 200,000 美元大关 让你算出这是多少百分比 - 现在太早了，我的咖啡因还没喝完！干杯 LynnH
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lynn, 受通货膨胀的影响，它没有你想象的那么大 1978 年的平均工资不是 6 万美元 换一种说法，我不会在任何时候购买“购买房产”尽你所能，并有 10 年的缓冲期 对我来说，投资房地产必须比仅仅靠指尖坚持长达 10 年更好，这就是为什么我只在条件接近时才购买投资房地产的原因正如我所看到的那样完美现在不是帽子时间，远非任何说你无法为市场计时的人都没有尝试它是现存最慢的移动目标，并且这些天信息和数据的可用性，很容易而且伙计们，请不要给我贴上潮湿的标签；我已经经历了 2 个房地产周期，并且在我认为自己是现实主义者之前看到了这一点
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感谢您迄今为止提供的建议，这一切都值得赞赏，即使是反对住房的，只要你证实你的观点（你有很高的水平）“如果你认为石油正在上涨要涨，何必买房买能源股或石油期货》；我会先告诉你我的 4 个主要原因，然后你可以告诉我我是不是疯了装修 2 我对能源市场一无所知，而且我知道我永远不会足够接近它而对了解它有足够的信心（除非我即将发生重大的海洋变化，甚至我还不知道）假设例如风电场成为未来的主要能源技术是新的，95%的玩家可能撑不过5年，我不知道如何挑选这5%的玩家愿意我生存下来，但是我可能能够选择需要住房来支持该行业的地方 3 我喜欢住房所涉及的风险水平，我不愿意冒着巨大的风险让我的家人顶住屋顶 4 我的第一个理由因为这样做是为了以身作则，为我的孩子们以身作则 他们才十几岁，如果要犯错误，我宁愿我犯错，也不愿他们犯错，如果一切顺利，他们将拥有自己的家当他们想做自己的事情的时候，如果必须的话，我可以忍受 20 年的养老金生活，而如果我不得不住在自己的家里，但我无法忍受没有给我的孩子尽可能好的开始的遗憾无论如何，我想在我开始投资之前我至少有 100 小时的阅读时间要做，我最好坚持下去 再次感谢约会家伙的建议
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我认为这个线程提出了一个很好的问题我也相信周期往往会重复自己，但每个周期都有其独特的因素 二f “不同”；我在这个周期中看到的方面是个人债务水平和燃料成本上涨背后的原因 首先，我们从未见过如此高的个人债务水平 从未如此容易购买房产 银行一直在准备不足和生病- 装备齐全的投资者和乔·布洛格斯已经能够在房子、假期、水上摩托艇、大屏幕电视上买船，你在金融上的名字都是在 70 年代（至少在新西兰），你需要为钱乞讨拥有自己的房子，如果您想要出租房产，您需要通过律师以更高的利率获得融资 简而言之，我们比以往任何时候都进一步下跌 其次，燃料价格高的原因完全不同 现在，它很高是因为供需关系，而不是因为像 70 年代石油危机这样的特定情况 没有任何争论 我们正在用尽石油提供它没有无论有多少人抱怨和抗议，燃料都不会下降因此，大多数其他事情也不会通胀可能会在一段时间内保持高位，我们只能希望控制金钱的人意识到我们的限制降低它的能力 无论贷款利率提高多少次，它们都不会影响燃料、食品和其他必需品的价格上涨关于我在 2007 年 2 月评估了我的头寸，在经历了很多痛苦之后，我决定持有而不是卖出。物业 从那时起，我已经翻新了 4 处物业，希望最大限度地提高租金和提高租户质量年增长率约为 68% 巴勃罗 - 假设年通货膨胀率为 4%，当前价格将不得不下降 55%（至 91,000 美元），林恩才能以实际价格以原价购买房子
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我'和你一起讨论这个问题 所有这些抵押权人的收回和抛售都在 12 到 18 个月前出现，直到最近 3 到 4 个月，我们才开始看到滚雪球和房地产周期的顶峰从最后 5% 的增长到第一个 5% 的下降可能需要 12 个月 如果你想离开，你有足够的时间跳槽或为未来的事情做好准备我只是在最后一次繁荣时才注意到能隐约记得90年代初（91年我刚从高中毕业，其他更多的我需要注意的重要事项）我确实记得我父母的处境有点艰难，因为他们刚刚完成了一个大里诺并且已经购买了他们的下一个项目而没有在下跌的市场中出售前一个项目他们被抓住了，他们不得不放弃他们的定价 10 万美元并花费了他们 4 个月的过渡性融资因此，在您看来，我们处于当前周期的哪个位置 显然正在下降，但下降了多远 25% 50% 75% 到周期底部还有多久我们到达那里
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我不了解其他人-这可能需要它自己的线程-但我个人很难弄清楚我们在衰退前恢复繁荣周期中的哪个位置我知道每个周期都有它有自己的怪癖——但根据过去周期的文献，暴跌是由价格上涨、收益率下降、产品供过于求、利率上升以及各种各样的因素造成的，但形成暴跌的三个关键驱动因素是：对物业出租购买的需求（过度ply)，产量下降，销售额下降，但根据数据，出租物业的需求很高（供应不足），产量正在增加，但销售额仍在下降 次要影响因素是高利率、低信心和高通胀——我同意这三者都已到位，因此，从技术上讲，我们应该处于衰退结束、复苏开始的某个地方——但所有专业建议（很多关于 ss 的观点）似乎认为复苏的开始不会再过 2 年 主要因素是供应和产量问题 真的存在供应不足的问题，或者人们在过去 10 年中只是被分裂了习惯了一个人住在三居室的房子里，确实没有供应不足，但情绪必须改变，在复苏开始之前收益率必须达到多高
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Lizzie 我认为它比简单Resi 需求是由 OO 驱动的，他们非常谨慎，不会在利率上升的时代升级。直到 IR 开始下降，衰退才会结束，然后我们将看到大量被压抑的需求 90 年代中期表明，即使利率开始下降下去，pe ople 仍然不只是跳回市场 你需要人们相信利率会保持下降，或者你会得到一个从未见过高利率的新一代 Alex
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哦，玛尼不知道我的水晶球是今天有雾 我只是觉得我们正在进入的这种经济衰退将是一个漫长的时期 也许 3-4 年，也许更长 我相信总是有一个滞后期，比如利率上升之前的 6 个月 - 1 年和其他情况社区的感受 我要说的是，很有可能在 6 个月到一年内它会比现在更糟，然后我们可能会在几年内停滞不前，我会担心购买随处可见的 IP 作为旁注，我记得 1998 年在 SMH（悉尼先驱晨报）上读到，Mt Druitt 说，悉尼外围的租金收益率为 9-10%过了90年代又过了一年左右直到有足够多的投资者来推动市场通常在债务方面在财务上很艰难，所以那里不会发生太多事情我相信迹象不是很好但没关系，我可以等待
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好吧，首先供过于求 从来没有这么多的房子或卧室或澳大利亚历史上人均空置房屋 在当前价格下，卖家远多于买家，未售出的库存继续快速增加 这一次扭曲变得如此之大，以至于资本收益完全使收益率相形见绌 - 因此人们专注于使用房子是用来卖的，不是用来赚钱的 例如，人们试图卖房子，但仍然坚持他们的虚幻的希望价格，拒绝满足市场，因此，有些人有房子它空置了 6 个月 因此，即使房屋供过于求，出租物业也可能暂时供不应求，因为大量房屋被用作投机代币而不是庇护所 这是我试图证明的，证明使用人口普查和 ABS 数据，确实存在史无前例的人均存量供应——但您关注的是租金供应需求（当时房子是空的，没有可供人们用作庇护所！）您看到投机者如何影响房地产市场已经严重扭曲了它
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埃文，你让我在期待中流口水！我想让我的 Mona Vale 开发项目被打倒，让她今天略微消极，但接近中性 租金上涨 10% 将使其中性 我将拥有公平的股权和良好的可服务性 10% 的收益率，请让它再次如此！干杯，迈克尔
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收益率，我想我们还有几年的时间，收益率才会增加到大多数投资者可以接受的回报水平，然后才能重返 问题将是 PPOR 部门的价格上涨推动我们我最好的建议是大多数人都会错（因此忽略上面的段落，因为我错了）预测这使我们所有人都回到做出自己的判断并能够在宏观经济中偿还贷款因素自行解决 问候 Graeme
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我完全同意 - 在恢复开始之前需要大约 12 个月的较低利率 我的问题是我想处于“开始”的位置。充分利用它的复苏（以及随后的繁荣）我不想在其他人也开始选择溢价交易时购买 - 我仍然不同意你的“供应过剩”;争论（正如在以我的街道为例之前指出的那样）-但是我确实同意你的 oo 与租房者的供需争论 租房者供应不足，但 oo 的供应过剩目前我个人认为租金还有很长的路要走，利率需要在 12 个月内下降（即使下降 25%）在复苏开始之前，但正如我所说，我想在那个阶段定位，而不是在它开始之后
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你需要下跌 86% 才能回到那个价格
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如果 1 美元1978 年价值 1 美元 2008 年 不是 上面已经回答正确
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****************************** *** 尊敬的 HG， 1 你是不是在暗示 70% Owners-Occupation VS 30% Rental Houses Ownership 的基本构成已经在澳大利亚发生了变化 2 如果没有，我想认为 70% Owners-Occupiers Group即使在许多投资者开始离开“沙漠”的情况下，仍有可能为澳大利亚的各种房地产市场提供所需的稳定力量。根据您的建议“论据”，其他类型投资的房地产市场； 3 关于可用的空置房屋，您是否考虑过越来越多的社会无家可归家庭，这些家庭目前仍然没有自己的住房，并且仍然需要为家人提供住所，在这个时间点 4 KR 和他的 ALP 联邦政府目前仍然认为澳大利亚在未来 10 年内至少需要建造大约 100,000 套负担得起的新出租房屋，您是否不同意他们目前的观点 5 如果您在谈论可供出租的投资房供应，目前大多数房地产市场的整体低空置率，将间接向我们表明，澳大利亚范围内对出租物业的需求仍然很高。因此，租金已经开始上涨或正如预期的那样，由于其强大的潜在住房需求基本面，许多这些住房市场正在进一步上涨 6 如果您谈论的是目前可用于与可用买家数量相比，各个住房市场的销售量，那么我们实际上是在谈论短期市场现象，而不是基本的住房基本面，它会随着时间的推移而迅速改变 7 即使在这种情况下，70% 的房子自住业主将为各种“弱势”群体提供必要的稳定。房地产市场，在目前全澳大利亚普遍的 D+G 气氛中受到现有负面市场情绪的影响 8 我唯一担心的是，澳大利亚目前的各种中位房价是否已经达到了自己真正真正的长期住房负担能力限制，即面对临时的“玻璃”；许多澳大利亚人“不情愿”的最高价格水平；鉴于当前的市场情绪状况（包括高利率、更严格的信贷准入等）以及遍布澳大利亚的总体 D+G 氛围，购买各种现有住房市场 9 供您进一步评论和讨论, 请 10 谢谢干杯，Kenneth KOH
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Kenneth，你不需要给每个帖子伙伴添加星线和最后两点 节省一些打字时间，我们会引用讨论它进一步“无论如何，语法和标点符号的满分，一如既往！现在，如果我们能把你的技能传授给 Gross Real
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哦，加油！他不能放过这个！就像他的签名人一样，我注意到我开始在工作时用类似的几行签署我的电子邮件-希望 K Koh 不会因为版权而让我欢呼，Y-man
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MatkandTina，如果可能的话17％的利率或任何让您担心并让您重新考虑房地产投资的利率，那么为什么不将您的利率固定在今天的利率上 10 年我很想知道 70 年代和 80 年代的租金收益率是多少，因为我的看法是，即使通胀因油价推高其他一切成本而失控，但对住房的需求仍然存在，因此租金应或多或少与通胀保持一致（前提是工资也上涨） )
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HG，政府的税收政策对房地产市场的影响比投机者的影响要大得多传动装置）在我看来是一个巨大的错误在我看来，应该隔离损失，直到该特定资产（或资产组）现金流为正，然后可以用这些利润来抵消损失，需要修改 CGT 以为投资者提供其他类型的投资激励，否则没有公共住房（由于缺乏夜间房地产投资者）也许在 10 年后免费提供 CGT 是答案是 too long term 这当然会导致很多当前投资者出售，价格下跌和租金上涨以反映房屋所有权的实际成本，租房者会在短期投资者这样做的同时将其扼杀Glenn
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我认为肯尼斯在他的帖子的布局方面做得非常出色虽然有时我希望我足够聪明，能够理解他所说的一半
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明星又来了！！！我对“隐藏的因素”感兴趣；投资者涌入市场，正如 80 年代初 90 年代所建议的那样 这现在正在产生滚动效应，而且，正如油价一样，情节在下一个周期变厚
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另一个不常见的事实提到影响房价的是货币的替代用途 我们看到的长期房地产繁荣的一个因素是，在低利率的情况下，银行存款几乎为零利率，定期存款利率约为 2%-大多数期限为 3% 存钱没有意义，税后和最低通胀后你倒退了，而房地产却在蓬勃发展投资选择我并不是说我同意（我确实拥有 IP），但我听说有 3 万美元以上的人决定将其存入定期存款一段时间，而不是像他们本来那样立即购买另一处房产（或股票）大约一年前 在成名的日子里d 17% 的房价，我们有一些钱投资在现金管理账户中 我记得收到的最高利率是 18%（现在很少听说现金管理账户，它们像银行账户一样运作，钱是借给短期现金货币市场，支付的利息与现行利率一致）这延长了房地产低迷时期，因为即使在税后，它也使房屋对许多人的吸引力降低 高存款利率是压低房价的另一个因素 Marg
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它变成了一个自我延续的循环随着人们决定把钱放在其他地方而不是房地产，房地产价格不会上涨所以人们更不愿意把钱放在房地产上当然，在繁荣时期，情况发生了逆转 我仍然不明白问题是什么有能力的为了在那些萧条中幸存下来，并希望能买到更多 Alex
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预期的建筑供应不足呢据许多报道，目前澳大利亚的建筑供应不足，没有足够的新房产建造满足需求 这就是导致低空置率和租金上涨的原因 最重要的是，我们现在有更多的移民 这是否意味着对房地产的需求（无论是租赁还是购买）将在中期超过供应 那应该指出对价格上涨（或租金上涨），也许不是繁荣，但肯定不是萧条 干杯，
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不完全是 这绝对意味着对房地产的需求 可以出租或购买 但是，购买需要在大多数情况下是银行贷款，而交易需要出售现有房产 所以在银行放贷较少的环境中，价格可能会下跌 价格上涨不仅需要对房产的数量需求，还需要人们能够负担得起的价格支付 对于购买，这需要银行贷款 租金可能会增加，但在价格停滞或下跌的情况下更是如此为他们的退休购买一个 IP 亚历克斯
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;同意 干杯，Kenneth KOH
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