澳洲澳洲房产 还清IP还是再买一个？悉尼

在澳大利亚地产投资



是否值得购买另一个 IP，或者还清我最近购买的现有 IP，价格为 365,000 美元 我预计 10 年后它的价值为 730,000 美元 我有 292,000 美元的贷款 现在如果我额外偿还 1000 美元的本金在现有的 Pamp;I 付款之上，我将在 10 年内还清房子因此我将创造 73 万美元的股权 另一种选择是在 2 年内购买另一个 IP，这将花费我大约 12,000 美元的税前保留, 或每月 1000 美元，因此对还清的类似贡献第二个 IP 也将翻倍，因此我可以有效地出售它，并还清我的第一个 IP 所以在第 10 年，我还将拥有价值 73 万美元的股权，但跨越两个 IP所以我真的想弄清楚获得第二个 IP 有什么好处，除了将你的风险加倍之外，结果基本上与我的 47,000 美元 PA 相同，所以我有 17,000 美元可用于我的 30% 税级在我下降到 15% 之前，有了这个 IP，我得到了大约 15,000 美元的扣除额，所以大部分都用完了第二批扣减真的没那么有效
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继续分析如果你10年内不卖第二套房产，又持有10年，你的投资组合看起来像亚历克斯
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我不确定我是否遵循你的数据: 目前365k房产, 292k贷款 方案一: 10年还清贷款: 730k房产, 零贷款, 净资产730k 方案二: 买IP2 1460k房产, 657k (292k +​​ 365k)贷款 卖IP2 730k, 还清贷款净额资产730k左右（大概） 方案三：买IP2，持有20年 2900万房产，贷款657k 这种情况你肯定是CF+ 踢脚在后端Alex
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原来真的是2nd IP 10 年后会有回报 你也可以在 10 年后购买价值 73 万美元的第二个 IP，并在 20 年后达到 2900 万个数字据我所知，IP 是当您有可用的税收可以消除时很好，即 30% 由 Kevin Rudd Plus 支付您的 IP，保证在 x 年内归您所有，但是依靠资本增长让您的股权有机会
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你真的认为一个在过去 10 年还清了房产的人会突然转身购买另一个 IP 如果是我，我会在这 20 年中再融资并购买更多房产，最终得到更多超过 2900 万（假设长期资本收益约为 7%） 如果您有税收，IP 会更好 但请记住，在以后的几年中，您可能会从财产中获得正的应税收入 那是较低的边际税率将使您受益的时候 那就是你冒的风险如果它成功了，虽然如果你不想冒险，只需付清这个地方并将储蓄存入定期存款亚历克斯
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拥有可注销的税款并不是让IP变得好的原因这是一个好处，但它只是让你有能力持有它们的一种手段他的好处不是每年节省 5000 美元的税款，而是在 20 年后拥有 100 万美元以上的资产——即使没有还清资本，实际上你甚至可以通过资本化来增加贷款，最终你会变得富有 是的，依靠资本增长总是取决于“机会”——但实际上，我们知道地理位置优越的房产会继续上涨不要用自己的钱，所以不妨把它留在银行，然后放眼大局重要的是我还清了他们现在可能欠的 100 万美元债务，所以我将拥有 400 万美元，而不是拥有 300 万美元的股权 不要误会我的意思，这很好 - 但如果按照原样保留原则，我本可以再提供一个价值 400 万美元的 4 个 IP 让我达到 800 万美元——这是更好的选择 没有正确或错误的答案，b ut 我知道我会选择哪条路
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所以也许获得第二个 IP 的最佳时间是一旦你获得 50% 的 LVR 和现金流中性位置 比如说 5-7 年在我的例子中我的IP价值约$580k
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我看到的财产的好处是可以要求折旧，扣除利息损失和它的高杠杆如果你不能得到这些，那么从我看你的更好把你的钱投入股票 就我而言，我最好将每月 1000 美元投入股票，这样我的房产将以每年 72% 的速度增长，而我的股票投资组合以每年 14% 的速度增长，我买不起另一个第二个 IP 损失 10,000 美元 PA 损失，因此我的投资成本后收入将降至 20,000 美元 PA 但是将 10,000 美元 PA 投入股票将是灵活的，如果我的情况发生变化，我可以停止存款，卖出股票 ea如果我需要钱但仍然有两个资产在增长我还可以继续每年从 IP 中重新提取股权并将资金转入股票这里拥有 10 个 IP 且 LVR 为 50% 的人真的我看不出有什么区别他们的位置与 50% 的股票投资组合相比，但如果他们只有几个 IP，他们每年不断地重新提取资金并建立一个股票投资组合，结果会更好你怎么看
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我认为这是一个绝妙的主意正如你所提到的——这在很大程度上取决于你能负担得起什么，但也取决于你处于什么阶段相”; - 这意味着如果我能负担得起，就不会停留在 12 个 IP 但我现在正接近那个阶段的结尾一旦他们完成了工作并创造了股权，并且我达到了我的可服务性极限 - 然后我会进入一些股票使用 LOC（对保证金贷款的想法还不满意）然而，我正在做更多的事情，专注于创造收入，而不是为了资本增长（尽管这显然也是为了搭便车）但你不能击败您提供的财产杠杆（是的，我知道，有人会以 90% 的 LVR 股份和差价合约等回报我 - 但同样，这比我愿意承担的风险更大）我绝对同意多元化投资股票，但我认为一个人需要在正确的阶段这样做就个人而言，在第一或第二个财产之后这样做会极大地限制我的资本增长和开始进入更高杠杆增长资产的能力现在我有了这些，我很乐意开始研究股票 如果我在财产 2 之后多元化进入股票，我仍然会做得很好 - 但我不会拥有 IP 的 3 amp； 4 坐在那里几乎没有我自己的现金（持有成本除外）坐在那里增值你必须看看可能的情况，并根据你对什么感到满意来决定什么对你最好
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但是这个我的观点是，您不能继续以 90% 的水平利用房产 这将在您达到可使用性时开始下降最终您将无法使用高于 50% 的利率，因为您的租金将不得不支付您的利息 当您达到这一点时点，然后我认为进入股票更有利，因为您还可以轻松地以 50% 的利率利用它们，进出很便宜，从长远来看，如果有任何股票增长超过 72% PA从长远来看，所以基本上股票会给你带来更好的结果所以从我的立场来看，如果你的年收入为 6 万美元，你可以将 3 万美元的年收入用于弥补负债的损失，这意味着你基本上只能借钱在租金的基础上再增加 35 万美元 例如，如果您购买IP 总额为 1,000,000 美元，您的租金为每年 40,000 美元，但支付的利息为每年 7 万美元，因此您需要从工资中补足 3 万美元以及 20 万美元的押金工资直到租金上涨，但是你只能通过租金上涨来增加借款金额
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我刚刚做了一些相反的数字假设我将$ 200,000投入股票@ 14％PA未配股然后我贡献了$ 2500每月或 30,000 美元 PA 就像我在 10 年的财产中所做的那样 我将拥有大约 1500 万美元的股权 有了我的财产投资组合，我的 1,000,000 美元将翻倍，价值 2,000,000 美元，债务为 80 万美元，所以我的股权将是 1200 万美元基本上两者在 10 年结束时都有相似的结果和承诺 财产的好处是，税务人员将退还您当年支付的大部分税款，如果不是全部的话！所以你的税后贡献只会说 $15,000 PA 所以我真正能看到的财产是它的税收策略，因此
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我不相信你最初的数字实际上我认为这可能是实现收支平衡的情况我会整理一个电子表格，允许您将增长率从 7% 改变，并查看其他替代方案，这些替代方案可以让您在未来几年提取一些股权以资助更多 IP，并查看在哪里这让你也许考虑将其转换为 IO 贷款，这意味着你可以获得第二个 IP 并使用你不再支付的本金支付新 IP 的持有成本，那么你每月 1000 美元仍然可以抵消原始 IP，有效地支付它并获得第二个 IP（希望这不会太混乱）顺便说一句，每月 1000 美元将在 10 年内偿还价值 12 万美元的贷款当然，正常付款也将有助于减少它，但你确定他将完全取消 292,000 美元的贷款
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是的，我认为我们同意这一点虽然不要忘记 - 你持有房产的时间越长，成本越低您并最终开始将现金放入您的口袋租金每年都在上涨，因此您的可服务性每年都会变得更好回顾您的第一篇文章-如果可以的话，我会确保您对个人IP感到满意买得起第二个 IP，我会去争取，一旦建立了一些股权，我会再把股票投资组合留一两年 事实上，刚刚写过我认为我可以更好地强调我的观点 - 如果我有额外的现金流, 我会得到更多的 IP，而不是担心用它来投资股票 股票可以在以后使用股权购买，而不是你的收入储蓄 但是再次 - 非常个人的决定，以及像亚历克斯这样使用储蓄购买股票的其他人可能不同意
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当然，如果你的 PA 增长率超过 72%，那会改变结果，但低于 72% 的情况也会如此，Going IO 每月将释放约 170 美元我认为当你获得第二个时你会忘记IP，您将不再能够每平方米投入 1000 美元继续抵消，因为现在您的 2 个 IP 的持有成本更高 它会得到更多回报，因为当您偿还贷款时，由于支付的利息减少，您将能够每月增加 1000 美元，因此在几年内您每月将投入 2000 美元，因为现在你有更多的免费资金
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这就是我的想法 可能会节省 3 年的钱，然后购买第二个 IP 到那时，第一个 IP 的租金会上涨，我将有更少的折旧，为第二个房产免税然后我应该增加我的股票投资组合
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这些数字也可能取决于你购买的房产最近几周，我一直分两种情况做数据： 1）持有IP1预计年增长率为7%，并以15%的年增长率入股 2）不持有IP1或股份，而是购买IP2，预计增长率约为9% 两者合计相同市场中的美元数字 情景 2 的效果更好，尽管事实上持有成本高于情景 1 所以很多都取决于你的预期结果虽然我想我可以 - 15%pa 的股票并不一定像听起来那么容易，而且可能过于慷慨
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也在你的计算中你需要在计算中加入印花税 你在购买房产时损失了 2 万美元，而股票不会损失这个 长期股市回报率为 14% PA，所以你应该能够实现这一点 我认为两者都可以给出类似的结果结果，并且取决于您的假设，因此归结为风险和多元化，这就是为什么我个人持有知识产权和股票的原因我不会在现阶段出售所有股票以获得第二个知识产权通常两者都应该反对相互循环并降低你的整体持有风险
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为你的第二个 ip 寻找一个中性的正现金流资产怎么样，而不是让你的优先高资本增长我同意，尽管你的薪水 atm 你必须是小心不要把自己拉得太远也许等待一个好主意几年，先积累更多的储蓄
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你的数字不加起来（就像你的第一篇文章一样）你需要考虑税后成本你比较每月将2500美元投入股票但你没有不考虑纳税申报表，租金等要获得真正的比较，您需要将苹果与苹果进行比较计算出您的股票总支出减去股息和税收减免然后与房产成本减去税收和租金进行比较您不能看看资本增长 一路走来的成本会有很大的不同 租金上涨，物业将在一段时间后自行还清 股票不会 5年后，您仍将支付相同的金额 当两个净数字相等时，您可以计算出哪个最适合您您可以在国家/地区获得一些不错的 + 现金流 ips，例如，我刚刚在 realestatecom 找到了一处房产要价 $155,000 目前正在以每周 $200 的价格出租 将每周租金除以 2 $100 乘以 $ 1000 将结果与要价进行比较（来自 Steve Mcknights 的书） 房产的价格是否等于或低于这个数字 是的，按 55,000 美元计算 注意：还要根据现金流量进行 dd 和彻底研究 + 只是一个组成部分
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不，不是Kim5，这里没有接近现金流的地方 该物业售价为155k 200 2 * 1000 100k 超过55k 如果价格在100k的水平，它的收益率约为104%，大约是现金流中性 使用该规则，您的计算值必须大于要价 200 x 52 155,000 67% 在 9% 的利率下，您必须存入 50% 的存款才能使现金流保持中性 不要使用这些袖手旁观的规则，直到你知道它们背后的数字意味着什么开始时，做详细的电子表格做数学时，你需要一个“精神错乱检查”简而言之，你需要知道什么时候回答没有意义 当我读到你认为一个要价 155,000 美元的地方以 200pw 的价格出租并且你说这是正现金流时，我知道你错了因为我知道我已经看够了租金价格计算知道没有办法可以工作 Alex
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哎呀，我忘记了一些东西，你把我打到了帖子刚刚回来编辑它我没有考虑押金 付费5 万美元的押金，应该是中性的 - 很快就会是积极的
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见鬼，如果你愿意支付 30% 的押金，我可以在首都找到很多适合你的房产标准 在这种环境下 6 奇怪 % 的收益率是可能的 但是放下 30% 的存款真的有效地利用了你的钱 另外，你必须质疑一个国家地区 67% 的收益率是否表明这件事已经被高估了 Alex
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在珀斯，虽然 atm 很难找到收益率为 6% 的东西，这就是为什么我认为这个国家会变得更好选项另外，如果我能提供帮助，我不想超过 25 万美元 20 万美元或以下将是理想的 我想我只会支付 2 万美元的押金，然后再花 1 万美元用于安装成本 你会选择更低的押金吗 10对于我的第一个，K 是一个更好的主意，如果 ip 低于 20 万美元，我只会支付 1 万美元的押金
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我认为股市是一个很好的放松和赚钱的工具你估计7%的增长是保守的，但如果你在贫困地区买便宜的房产，那么我预计10%可能是现实的我长期投资的一个地区的百分比你似乎比较了股市回报，但不包括你计算的净租金回报虽然我没有阅读所有帖子
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