澳洲澳大利亚房产 在日本制定计划 悉尼

在澳大利亚地产投资



G'day，另一位新手在读了很多书后加入了行列 关于我自己的一些信息 为了清楚起见，我将这篇文章分为三个部分： 1）过去： 35 年前出生于悉尼，过去 12 年在东京工作我是悉尼的一名大学学生，仍然有延期的 4 年 HECS 费用作为证明在那段时间（14 年前）我和我的兄弟在新南威尔士州中北部海岸买了一半的 100 英亩土地 我兄弟住在现在在那里，它不产生收入 2) 现在：没有 PPOR 和没有 IPs 工作合同还剩 5 年，但我计划在东京停留大约 10 到 15 年，然后返回 Oz 作为非居民澳大利亚公民（即，因为日本和奥兹之间的双重征税协定） 我在日本这里纳税 目前正在租一个小“豪宅”。 （钢筋混凝土单元）我持有 3 年可续签的工作签证，今年将申请永久居留权 3）未来：a）（今年）我想买一个旧房子或公寓楼，有土地居住比在日本租房便宜 我一直在寻找政府止赎拍卖和 REA 低利率和高收益，IP 也可能是可能的 b）（在未来 2 年内）我计划购买一些 IP在 Oz 这让我有时间研究和教育自己、阅读大量信息、查看各种市场、建立混合全权委托信托和受托人公司、寻找精明的会计师、财务顾问和抵押贷款经纪人，或贷款预先批准我不我觉得市场已经降温，所以现在不想急于进场 在东京，NAB 和 ANZ 为在 Oz 购买 IP 提供低廉的利率，但问题是当 LVR 达到 80% 时，就会出现代价高昂的“追加保证金”；或者，我可以申请“专业”；通过奥兹的一家澳大利亚银行打包贷款 如果有人遇到类似情况，或者可以给我一些建议，将不胜感激 后来，旭日
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g'day g'day旭日，我是在日本生活和工作的澳大利亚人 我也想在家里买一两套投资房产（谢天谢地，我所在的地方租金很便宜）与这些贷方是否有任何有关此贷款条件和其他贷款条件的在线信息鉴于利率差异和日本房地产市场的状况，我不知道为什么这里的人们没有将投资资金注入海外欢呼浪人
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这是称为“贷方抵押保险”；或 LMI 使用这些术语在论坛和谷歌上搜索应该会产生您需要的所有信息
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问候 G'day Ronin，很高兴看到日本还有另一个澳大利亚无大师武士！我还没有通过他们中的任何一个获得贷款，但我正在考虑他们的未来就像我说的贷款是给住在日本并在 Oz 购买 IP 的澳大利亚人，而且利率很有吸引力（对于日本贷款日元），但风险是“补足”的召唤；贷款 据我了解，如果有人通过他们中的任何一个贷款，并且 A$ 对 JY 的汇率下降，LVR 可能会超过 70% 到 80% 的大关（在货币波动之后考虑到），他们将通过让客户注入更多现金来要求更正（这可能相当可观）当然，如果你从 LVR 70 到 80% 或接近它开始，它会更加不稳定如果你从 LVR 50% 开始，你有更多的舒适区 东京 NAB 以资金成本加上 2% 的年利率提供日元贷款，并达到 70% 的 LVR 我认为他们提供了 80% 的 A 美元贷款（不同的利率）您可以在 http:wwwnabasiacomtokyoenpersonalaspStoryID5686 上查看详细信息 或者，您可以通过richardhenderson@nabasiacom 向 Richard Henderson 发送电子邮件，我相信他会给您邮寄一份英文信息包 Tokyo ANZ 以资金成本加上 125% 年利率提供日元贷款，在 2722004 上总计 131% pa！ （70% 到 75% LVR）他们在 http:wwwanzcojp 有一个网站，但主要是日文 我相信 toriik@anzcom 的 Ken Torii 会用英文寄给你一个信息包 他们看起来像相似的产品，有一些变化 阅读看看你的想法你有没有通过澳洲银行贷款你有什么经验你在日本工作的时候有没有设置它们很高兴听到你的故事干杯，伙计，旭日
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你好东京人！我在东京已经 12 年多了，我现在也有 2 个 IP（有 3 个，但只卖了 1 个，并希望在接下来的 12 个月内购买一个大人物）男孩，我经历过一些起伏，但完全值得！我以为东京 NAB 只喜欢 65% 的 LVR 反正我们有一个东京分会见面会怎么样，我当然在 9 年的 IP 中学到了很多东西，即使其他人没有做到这一点我所犯的错误这是值得的随时 PM 我 rt419@hponet 我位于东横线上的 Jiyugaoka 加油 Ruth
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伙计们，鉴于澳大利亚的市场状况（在繁荣的顶峰）和日本的市场状况（低迷，但有些地方开始回暖），如果我现在住在日本，那就是我现在正在调查购买 IP 不是说我'我最终会购买，但我肯定会非常仔细地检查一下（然后我会向 somersoft 上的所有好人报告我发现的东西）查看更改
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嗨，瑞星，在你去之前从其中一家银行贷款 好好看看如果汇率波动 10% 会发生什么line 另外，如果您打算离开日本，您将不得不先进行再融资 小心那些暗示银行不需要知道您不居住的人不再在日本了 关于在日本投资，考虑到低利率，IP 看起来不错，但如果您决定稍后出售，您需要了解费用（税和代理 20% 的销售价格） 不像澳大利亚，您不是允许在某些地区私下出售 而且随着房产变老，目前日本的价格正在下降，并且已经处于下跌周期十多年了 您购买的任何 IP 都必须是 + 现金流，并且这个 + 现金流必须足够涵盖IP随着时间的推移会贬值多少 关于日本银行的一个奇怪的事情是你被允许偿还或借入多少所有银行都不一样，但这是一个粗略的指南收入20-30K15％，30-50K30 % 50K~40% 有些银行不允许你更快地还清贷款，任何装修都必须先得到银行的批准 另外作为外国人，即使你有居留权，你也面临着一场艰苦的战斗 我的建议是找一个空置的街区土地并建造一套1K单元与 Leo Palace 一样 虽然购买和偿还抵押贷款可能看起来比租房便宜，但您需要长期这样做而不是短期（可能 10 年） 这一切都取决于您的租金与抵押贷款和转​​售价值之间的差异后来
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在Oz中建造单位和出租是一个好主意，但从我在日本收费县和国家政府收取相关费用，代理费买卖费用等的例子来看，这个提议看起来一点也不有吸引力有您与会计师交谈以了解细节 我有一笔日元贷款，但在 2 年内升值了 8% 您是否准备在未来几年内做空日元或美元 澳新银行需要 150,000 美元的收入并且非常当我接近他们时不专业我认为您现在在日本购买房产一定是一个特殊的人对我来说未知数太多但是有机会未来5年市场将停滞不前至少几年我相信在我的书中其他地方有很多机会我最后的评论是投资一个你完全了解的市场，否则日本会用未知的东西打击你并破坏你的计划如果你打算在日本生活 15 年，那确实会改变有些事情，但我仍然认为在 OZ NZ 的投资将在 15 年内获得更高的回报
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你好 ggumpshots，我同意澳大利亚的市场比日本好，但如果 R​​ising sun 会留在这里再过 10 年，他支付的租金完全是死钱，而不是支付，例如，每月 900 美元的死钱，他也许能够找到合适的投资，给他带来合理的回报 他在 OZ 购买的任何房产都需要回报这 900 美元的月租金或 CGG 或两者兼而有之 在日本可以以大约 400K-600K 美元的价格建造 8 个 1K 单元 这些类型单元的平均租金回报为 $550monthX10UnitsX12m $66K 贷款利息在 11%-24 之间％ 依靠如果他能以 2% 的利率获得 30 年的 IO 贷款，他的平均还款额约为 14-16Kyr 这只是一个粗略的计算，我还没有详细介绍相关的所有细节和成本，但如果完成了正确的方法可以带来不错的回报 1K 单位开发项目是进入市场的廉价方式，但与任何投资一样，您也面临风险 在日本投资的一些主要好处是：利率不会突然加息上升到 4-5%，泡沫破灭已经把价格拉下来了，可以肯定地说不会再有房地产下跌 50-75% 的破裂，一些地区的房地产价值开始再次上涨重点是做你的DD，和你的会计师核实一下，看看这种投资方式是否适合你的需要和预算
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感谢Rising Sun开始这一步我一直打算开始一些类似于投资日本 atm 和未来几年的机会 正如 SeeChange 非常雄辩地指出的那样，OZ 市场正在走下坡路，并将在未来几年停滞不前所以不急于 OZ 市场的不利方面是几乎不可能找到 cf+ 属性 atm 返回日本 REI 我只对东京 REI 进行了初步调查，但希望日本的成员教育我和论坛进一步了解 OZ 投资者在日本获得 IP 的机会和程序 主要有以下几点：1 东京是唯一拥有 cf+ 资产的城市还是在日本各地都可以找到 2 哪些其他城市对 IP 有利 3 什么是平均回报率，即收益率 4 我似乎找不到很多处理单位销售的在线（英文）网站，你能帮我们解决这个问题吗 5 是否有特定的程序要遵循，如批准、文件、居住权等,购买IP时感谢V
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大家好！感谢您的输入抱歉我有一段时间没有检查这个帖子，所以回复很晚我有一段时间没有任何回复，所以我认为没有人感兴趣但是现在我回过头来有一些兴趣我今年一直在努力，几个月前开始了我的博士学习所以，他妈的忙顺便说一句，前几天刚拿到我的“eijuken”，永久居留签证完全被激怒了在我的生活中不必再申请另一个签证只需再入境许可生活并不容易，正如一位前牧羊人曾经说过的那样，臭虫！仍然让我的眼睛盯着我的住所很想听听东京同胞或日本人或对日本有经验的人的意见也许我们可以互相帮助我希望这就是这个论坛存在的原因之一顺便说一句，东京人，你有没有在免费的英文杂志 Metropolis 看到一篇文章，关于一个外国人在一个月前在这里买房 看看它可能在网站上可以找到 东京同胞在东京的会议-itesJapan-ites 会很棒 啤酒，清酒，PI 谈话任何有兴趣的人 干杯，旭日
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你好旭日 伟大的线程！我发现这个有趣的读物对于我们这些无法获得 Metropolis 副本的人，你能告诉我们一些关于这篇文章的事情吗？你说得足以让我好奇干杯
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是的，你好日本那边的居民怎么样 哎呀，日本股市着火了！我想房地产也繁荣了 不像奥兹，在我看来，那里的股票和房地产一起繁荣 两者都在 1990 年达到顶峰，然后是 15 年的低迷 不知道周期是否会重复 有趣的房地产估值 一定是一些赚钱的机会，尤其是投资市场这么久以来都是骗子，把所有的利率都塞进去看看你的
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你好，有兴趣的人，有一个讨论组：http:financegroupsyahoocomgroupJapan_invest 问候特里w
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谢谢Terry W 我喜欢那个网站上的这个故事 想我会把它贴在这里 看看你的 从日本拿走它：泡沫伤害 由 MARTIN FACKLER KASHIWA，日本 十四年前，Yoshihisa Nakashima 看着这个距东京市中心一小时 20 分钟车程的昏昏欲睡的郊区，看到日本中产阶级幸福的所有特征：樱花林立的道路，邻居们早上互相打招呼的舒适社区，以及步行即可到达的学校。两个女儿 因此，当时 36 岁的东京市政府雇员中岛先生以几乎全部 40 万美元的价格为一间狭窄的四居室公寓贷款然后是他决定卖掉的时候 或者他是这么想的 买了公寓没多久，日本的房地产市场就崩盘了 今天，这套公寓的价值是他支付的一半 他说他想搬到离城市更近的地方，但不能：出售价格无法支付他仍欠银行的 300,000 美元 由于美国的房价在经历了多年的惊人上涨之后看起来摇摇欲坠，看看最后一个房地产泡沫破灭的主要经济体可能会有所帮助：日本美国人看到的可能吓唬他们，但他们也可以学习缓解痛苦的方法y 在日本，部分原因是投机者利用股市繁荣的账面利润来投资房地产，无法承受地利用越来越高的价格另一个不同之处是，日本狂潮中最大的投机者是财力雄厚的公司，他们推高了房价。商业地产y 市场在房价上涨的同时，对于任何想知道为什么连美国房地产泡沫的可能性都会引起这么多经济学家关注的人来说，值得研究一下日本的房地产崩盘是如何帮助压低该经济体的，这仅次于美国，并且在画布上保留了十多年当美国房主考虑如果他们的财产价值下跌 - 特别是如果他们严重下跌时会发生什么 - 痛苦的经历中有教训像中岛先生这样的日本同行中，日本遭遇了现代历史上最大的房地产市场崩盘之一。在 1991 年市场达到顶峰时，日本这个面积相当于加利福尼亚的国家的所有土地价值约 18 万亿美元，几乎是当时的四倍当时美国所有财产的价值 然后是股票和财产的崩盘，因为日本央行采取过于激进的行动来提高利率 Bot由于投资者抛售股票以弥补土地市场的损失，H 市场呈螺旋式下跌，反之亦然，价格跌至 14 年低点，现在才开始恢复 现在日本的土地价值不到 1991 年的一半峰值，而美国的房地产价值增长了两倍多，达到约 17 万亿美元 房主是日本房地产泡沫的最大受害者之一 在日本的六大城市中，从 1991 年到去年，住宅价格下跌了 64% 大多数人估计, 数以百万计的购房者在他们一生中最大的一笔购房中蒙受了巨大损失 他们的经历包含许多警告 一是要避免出现在炙手可热的房地产市场中的那种诱惑，尤其是使用高风险或异国情调的贷款来超出自己的能力另一个是避免在市场降温时可能难以抛售的资产经济学家表示，日本也为美国决策者提供了经验教训，比如本·S·伯南克 (Ben S Bernanke)，他预计1月底就任美联储主席 排在首位的是吸取日本央行未能减缓该国房地产和股票泡沫的上升，然后其未能软化它们的经验崩溃 直到最近，日本才终于找到了振兴房地产市场的方法，通过放松管制来刺激新的发展 经济学家说，最重要的是，日本的经验告诉我们有必要对所有资产泡沫背后的基本神话持怀疑态度：价格将保持永远上涨 就像今天的美国同行一样，太多的日本购房者过度借贷，购买价格超过他们理性承受能力的房产，因为他们认为价格只会上涨。日本最大的教训是不要陷入与这里一样的否认状态，”东京早稻田大学金融学教授野口由纪夫（Yukio Noguchi）说，他或许是研究日本泡沫的主要权威，“在泡沫期间，人们不相信价格会下跌”。他说：“过去已多次证明这是错误的，但人性中有些东西使我们无法从历史中吸取教训”。野口教授说，在 1980 年代，日本的狂热达到了如此极端，以至于公司甚至在很少或没有用的土地上都试图竞标。东京银座购物区的一角以 600,000 美元的价格售出，尽管它太小而无法在 Plots 上建造，只是稍大一些的地块产生了被称为铅笔建筑的奇异结构：高而薄的结构通常每层只有一个小房间作为结果，1980 年代日本的房地产市场比今天的美国脆弱得多，野口教授说，当市场下跌时，它跌得很厉害。整体经济受到重创 自 1991 年以来，日本已经度过了 11 年的衰退期，现在才显示出有意义的复苏迹象，世界银行预测日本经济将我今年增长了 22% 尽管存在差异，野口教授说他也看到了当时的日本和现在的美国之间的相似之处他说，房屋的售价通常在 1000 万美元或以上，买家表示他们觉得他们别无选择，只能在价格进一步上涨之前立即购买，“这是似曾相识”。野口教授说：“人们急于购买，以非凡的价格我在日本看到了同样的仓促心理panquot;在 1980 年代的“泡沫的经典定义”中；他补充说，“人们是否在对未来价格的错误预期下购买，并希望在未来卖出”？经济学家和房地产专家也看到了其他相似之处 在 1980 年代，房地产价格上涨的预期让许多日本购房者对承担巨额债务感到放心至少在短时间内还款 今天在美国发现了类似的模式，其中的方法包括只付利息的抵押贷款，允许购房者在几年内不偿还本金 日本有自己的这些贷款版本，包括所谓的三代贷款，一种 90 年甚至 100 年的抵押贷款，允许买家在他们的一生以及他们的子孙后代中分摊付款 但是当日本的房地产价格下跌时，房主发现自己背负的贷款要大得多许多人破产了，尤其是那些因房地产价格下跌而失业或减薪的人根据追踪此类数据的日本最高法院的数据，从 1994 年到 2003 年，个人破产数量增加了六倍，达到创纪录的 242,357打算作为终身住宅 对于 1980 年代的许多日本购房者来说，土地价格上涨得如此之高，以至于他们唯一能负担得起的地方就是远离东京市中心 许多人为了购买距离办公室两小时路程的小型或劣质房屋而陷入债务危机现在，经过多年的土地价格暴跌，东京再次变得更实惠，很少有人在遥远的郊区购买房屋这导致这些偏远地区的房地产价值严重下跌，许多人的房屋价值低于在柏市买下这套公寓的中岛先生表示，他至少还需要十年时间才能获得抵押贷款余额。将他的贷款减少到他可以通过出售他的房子来还清这假设公寓的价值不会进一步下降——这是一个真正的可能性，因为东京的较低价格导致了最近新公寓建设的热潮在靠近市中心的社区“我们不能出售并获得更好的东西，因为我们将承担如此巨大的损失，” Nakashima 先生说，他是一个严肃的人，他仔细准确地讲述了他的故事，有时会停下来检查日期“泡沫的破裂剥夺了我们选择生活地点的自由”。他对房屋被视为另一种投资的想法感到遗憾，“房屋应该不同于股票”。他说“它们不应该成为投机性投资的对象如果房价波动太大，它们会毁了你的生活”。中岛先生表示，他已经甘心在柏市度过余生。这里很安静，毕竟，他说还有一点历史：他指着公寓大楼一角的两座树木覆盖的土丘，它们是据说这里存放着五个世纪前在一场战斗中丧生的武士的断头 一些经济学家说，可能有数百万人像中岛先生一样，试图在远离工作的家庭中过上最好的生活，他们为此付出了高昂的代价“有整整一代的购房者被困在远郊区，”东京瑞穗金融集团研究部门的首席经济学家 Atsushi Nakajima 说，“这很可悲，但日本基本上已经忘记了它们，并且正在继续前进，它们只是被遗漏了”。 Nakajima 先生说他几乎没有错过自己被困在那里 1991 年，他在东京郊外约两个小时以约 600,000 美元的价格寻找一套 100 平方米（1,080 平方英尺）的公寓 他说他的妻子阻止了他 6 年后，他花同样的钱在市中心的街区买了更宽敞的房子“也许我的妻子应该是经济学家”；他说，现在日本的房地产市场终于显示出从 1991 年的崩盘中复苏的迹象，经济学家们表示，这为美国人提供了一个教训，告诉他们如何结束——而不是结束——房地产泡沫之后多年的房地产价格长期下滑爆发后，日本政府试图通过昂贵的公共工程项目来重振市场和经济的其他部分，但他们的计划太差了，以至于他们只成功地夸大了国债，直到 1990 年代后期，政府才尝试了新的策略：放松管制 为启动经济，东京开始放松对金融业的限制 虽然大部分努力旨在恢复禁令它还允许投资者创建房地产投资信托基金，本质上是投资商业地产的共同基金 几年后，政府还放宽了建筑法规，例如高度限制，并缩短了建筑许可的审批时间 经济学家和房地产高管们将这些变化归功于为市场带来了新的资金，并使重建变得更容易 结果在东京天际线点缀着起重机和新高层建筑的繁荣中显而易见 统计数据中也可以看到东京的住宅价格上涨 05 9 月政府表示，截至 7 月的 12 个月中，15 年来首次上涨,”日本最大的房地产公司之一三菱地所的执行副总裁 Toshio Nagashima 说，他说，这些变化是他的公司承诺到 2007 年斥资 450 亿美元在丸之内中央金融区建造六座摩天大楼的原因之一日本经济学家说，联合各州不太可能遭受像日本那样严重或持久的衰退，因为它们看到了美国经济的掌舵人更有技巧：日本联邦储备银行日本央行未能遏制股票和房地产泡沫直到 1989 年中期，当时为时已晚，价格高得天价，他们说，当它确实采取行动时，它的行动速度更快、更剧烈，超过了日本过度膨胀的土地和股票市场所能承受的范围，从而提高了其基准利率在 15 个月内将利率从 25% 降至 6% 经济学家表示，这同时从两个市场中撤出了地毯，信州大学金融学教授 Akio Makabe松本先生表示，美联储在处理美国房地产市场的上涨方面更加灵巧，他认为这绝对是一个泡沫 他赞扬美联储显然从日本的错误中吸取教训，更加缓慢地收紧政策，并像它一样把握经济的脉搏所以“日本显示了避免硬着陆的重要性”； Makabe 教授说“避免大冲击 那是日本泡沫的最大教训”
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http:wwwshinseibankcomenglish 向 gaijins 提供低息贷款，但像任何东西一样检查细则 如前所述，注意货币变化，如果您决定离开该国并以另一种货币赚取资金
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如果您在澳大利亚有一个 LOC，以澳大利亚财产为担保，您是否可以在没有任何进一步批准的情况下使用它在日本购买 IP 的财产（假设您的LOC 承担了购买笔的费用
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天哪，我一直在这里我觉得现在对于 Oz IP 获得日元贷款将是一个糟糕的时机，因为 ex rate 有太多的可能性来搞砸你 为什么不通过 AUD 贷款和 Jp IP 获得日元贷款 然后下降随着风向变化，您可能有机会兑换澳元以一种或另一种方式借入日元 我可能接下来会看 Jp IP 但还有很多功课要做
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好建议 亲爱的大家，感谢您的回复 Pato san，好建议现在想走这条路 我想在日本为 PPOR 获得日元贷款，在澳大利亚为 IP 获得澳元贷款 我想在这里获得 PPOR（老房子）有几个原因：我打算在这里住一段时间，房子是14年来最便宜的，日元贷款的利息很便宜，老房子在这里失去价值，20-30年后回到只有土地价值希望也从其他人那里听到继续上升，旭日
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日元 V 美元在过去 2 12 年中上涨了约 20% 如果您购买并且必须在短期内返回 OZ 可能会这样成为 未来 的 问题 现在 可能 是 借 日元 贷款 的 不明智 的 时机 , 但 如果 你 有 很多 时间 , 那么 任何 货币 变化 都 将 不 重要 .通过日元贷款节省的钱 如果您在两种货币方面都有足够的收入，并且确信您的房产不会在销售价格上倒退，那么在这两个国家购买是可行的方法，但对我来说，我有很多未回答的问题关于在日本购买房产和相关成本的相互矛盾的信息 任何人都可以提供帮助 目前，对于投资房产 有哪些资本利得税 什么遗产税 什么国家县和地方税 土地税 房产经理在看管房产时所占的百分比 什么租金纠纷退出机制 它们的有效性如何 涉及的成本最小或很大 法律s 非常 有利于 承租人 , 所以 收回 未付 租金 有多难 驱逐 租户 增加 租金 什么 是 买卖 房产 的 交易 成本 是否 所有 与 IP 相关 的 成本 利息 都 可以 扣除 您 希望 会计师 收取 什么 费用最大化纳税申报表 什么是合理的收益，在您所在地区日本的托管物业房屋公寓 折旧时间表似乎比 OZ 更慷慨 是您对事物的看法 与 IP 相比，这些法律对于 PPR 有何不同？一个 MEGUMI SOMERS，他写了相当于 JAN SOMERS 的财产书地震保险多少钱关键是如果他要离开，他将有日元租金收入来支付日元贷款，就像我有 Oz 租金支付我的大部分澳元一样现在为 Oz IP amp 提供 AUD 贷款； Jp IP 的日元 当他从一个国家转移到另一个国家时，也没有再融资的压力，因为 IP 都是由当地货币收入和贷款资助的 因此，这种方法作为起点相对安全，因为利率变化的影响很小 当然汇率机会可能会随着时间的推移而出现，这些可以在那个时候考虑
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好吧，有“Megumi”;一个相当大胸的偶像在这里她可以有一本书我必须检查书店
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如果他正在租房，我同意但如果他不租房，问题就出在哪里可能会发生强制销售，然后货币变动如果没有日元收入将是一个问题 赚取澳大利亚货币和我们在过去几年看到的货币趋势的逆转可能对日本贷款造成灾难性的影响，这将远远大于典型的 OZ 贷款而且您假设租金是正现金考虑到所有成本，在所有成本之后的流动是合理的，但我想知道的是，随着时间的推移，房产价​​值仍会下降, 你认为那里的土地价值和日元总体上会发生什么变化 从资本增长的角度来看，似乎选择渺茫，但并非不可能
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G'day Ggumpshot，我不是简单地假设 cf+ 租金收入应该照顾大部分利息 没有比这更安全的方法，因此它并不总是最便宜的方法 使用日元资助 Oz IP 或 AUD 资助 Jp IP 自然具有很高的利率风险，但可以节省大量关于地震的危言耸听地震保险 见鬼，他的 Oz IP 可能会被烧毁、淹没、轰炸，上帝只知道地震在 Jp 中是一个现实 他住在这里，所以我想他知道你说的好像强制销售只能在这里发生 请注意，我不是在说购买 Jp IP 是一件很棒的事情，因为我自己还没有做过任何真正的 DD，但我主要讨论的是财务问题，以及无论他在哪里都能安全地做到这一点的方法
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要点大家好，感谢您的热烈讨论正如我之前所写，我正在认真考虑在日本通过 J 银行获得 J 日元贷款的 PPOR，以及通过 Oz 银行通过澳元贷款在 Oz 获得 IP在澳大利亚 真是一口！但并不是真的那么复杂 这将消除追加保证金的风险 如果我通过东京的一家澳大利亚银行获得贷款以资助 Oz IP，我将受到追缴的风险 感谢大家的不同观点 非常感谢 就地震而言，我已经在这里住了 13 年，我知道随时都有一个大事件要袭击东京 上帝保佑这不会很快发生, 在那些决定在你周围倒塌的建筑物中，是否有地震保险将是你最不关心的问题 仅仅生存将是议程上的重中之重 不用太哲学化，这可能是你的数字上升的时候了考虑到这一点，我在这里想要一个 PPOR 的一个重要原因是一种生活方式的选择离开肮脏的小公寓，有一个自己的地方（无论多么谦虚）会很棒而且我可以停止支付死者的钱每个月租钱 顺便说一句，我想让大家知道，在我住的地方，一块100m平方以上的地块，有房子就算是大了！这就是为什么这里的房子通常有 2 层或 3 层的原因 显然，空间不大 所以我不会在四分之一英亩的地块上买房子，有一条 Hills 的晾衣绳，后院有一个游泳池和芭比娃娃 只是一个足够大的地方邀请Pato san提到的偶像Megumi，就可以了Mojo先生risin'，Rising Sun
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地震保险据我从研究过的朋友那里听说，日本的地震保险是下一个到无用 你只会在你的财产被完全毁坏的情况下得到付款，即你不能要求部分损坏所以，如果你的地方我被毁了，你和你的家人还活着提出索赔，你认为有什么机会会在附近有任何保险公司来支付巨额的索赔额 我会在地震一年后去神户，并且损坏令人敬畏，道路上的巨大裂缝，建筑物等等等人们正在为不再存在的地方支付抵押贷款现在随着公寓建筑欺诈案的曝光，你会在没有土地的情况下购买任何东西吗？我认识的甲级建筑师，很少有公寓楼是按照政府规定建造的，但这永远不会被揭露，因为经济会受到严重影响 话虽如此，我知道最近有 4 个人在这里购买了房屋和土地交易，并且正在对他们的情况非常满意 例如，距离市中心 35 公里，新房子 (5 LDK) 有停车场，靠近车站和主要购物区，3600 万，每月抵押 10.5 万日元（35 年 100% 贷款）或距离 2 公里城市中心三，5000万买一个4岁的三层楼的房子（又是5LDK有停车场）关于那篇关于柏那家伙的文章，我走那条线，在早上晚些时候，在火车上看到一些看起来很沮丧的家伙并不少见上下车，假装在工作，喝着清酒。这是一列非常拥挤的火车，每天早上都坐，挤在所有其他脸色发酸的通勤者身上一两个小时，知道你永远无法动弹其他地方因为巨大的负资产，对于每年大约 2-30,000 起自杀事件来说太多了 真正的通勤者地狱 至于出租给其他人，以我住了 5 年的地方 2 年前业主告诉我们公寓楼里的所有人都在一个月内搬走，因为他想重建 7 个家庭中的 3 个同意了，另外 4 个（包括我）说“给我钱”。在日本众所周知，租客只要得到大笔的补偿才需要搬家房东拒绝付款，我们还在这里他一直无法重新出租空置的3间公寓，所以我们剩下的租户非常安静祥和生活 有两个家庭可能会一直呆到死（或房东付钱） 上述情况有多种解决方法，例如只租给短期租赁的外国人，但您必须了解竞争日益激烈的市场的来龙去脉无论如何，我绝不是这方面的专家，但在这里生活了几十年，看到了泡沫和萧条 以上所有信息均来自与酒吧里的朋友交谈
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Mansion为方便起见 G'day Rabbit，感谢您提供信息丰富的帖子是的，看起来现在有很多日本人对困扰日本的公寓建筑师惨败感到困惑太多了，人们开始绊倒它 多年来，银行也在这里有自己的巨大担忧尽管如此，日本人似乎仍然非常热衷于购买或租用“豪宅”。 （公寓），因为它们“方便”；到火车站商店学校等等晚了，但我只想把我的经历与货币汇率的变幻莫测 妻子、女儿和我大约 15 年前从东京回来，并在同一家东京公司继续我们的自由职业分包工作（奇迹互联网，即使在早期），所以我们一直以日元支付报酬 在这 15 年中，当日元飙升和澳元贬值时，我们享受着赚大钱的兴奋（大约在 1995 年和几年前） ，并且在货币趋势逆转时看到我们的收入在一年内下降了近三分之一，我们仍然以日元获得报酬（但现在只是兼职），目前汇率相当稳定幸运的是，在高峰期我们并没有忘乎所以地买了很多我们不需要的昂贵的东西，而是所有的闲钱都投入了财产所以我强烈建议在贷款之前要慎重考虑受汇率波动影响 几乎没有利率是有吸引力的，但如果汇率朝错误的方向发展，你可能会遭受重创 女儿即将从大学毕业，很可能会前往澳大利亚的不同地区，甚至可能前往海外, 所以我和妻子正在考虑在大约三年后搬回日本住相当长的几年, 甚至永久 妻子在富山和名古屋有兄弟家庭, so 我们正在研究这两个城市 我们将在今年年底前去日本度假，所以我将在这两个地区对 PPOR 房屋进行一些认真的研究，无论是已建成的、新建的还是购买土地和如果有人有兴趣，我会在我们回来时简要介绍我的发现问候 Des
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G'day Des, 除了你的妻子在这里有家人，你为什么会考虑住在 Jp of Oz 你当然有来过这里的经历，所以我对你的感受很感兴趣
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嗨，我几年前在日本询问了一位澳大利亚 Buider，他说由于政府监管成本在日本盖房子的比例是在悉尼盖房子的 4 倍 不说这里的土地成本 看这里的新房子质量真是令人震惊 他的声音中当然没有任何热情 我不再有他的详细信息我期待你的研究
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Hi Patosan, Good question You'现在让我觉得家庭可能是主要原因加上我和妻子的家人相处得很好，而且我一直很喜欢日本，在我过去常常在六本木的阴沟里醒来的单身日子里，和然后和女儿结婚，去当地的幼儿园请注意，我们已经过着游牧生活，所以也许再过 10 或 15 年，我们可能会再次搬家（尽管那时我们可能已经太老了）我认为的另一个原因是，一旦女儿离开家并开始远离我们的工作，我们将寻找新的挑战和改变环境以防止我们变得陈旧（顺便说一句，我们都已经过了中期-生活危机时代）而且您自己也知道，日本无疑是环境的变化，并且无论您在那里生活了多久，都会带来一系列令人着迷的挑战，但是每次我们在日本生活时，在东京，所以如果我们不得不再次回到东京，我们可能更愿意留下来in Oz 在这个阶段我们更倾向于富山而不是名古屋，主要是因为它是一个较小的城市和更开放的空间，所以我们不会有我们在东京一直有的那种局促感我在你的签名区注意到你在稻田的膝盖深处 你是住在 inaka，还是住在其中一个城市 从 SBS 新闻和妻子的家人看来，目前那里的雪很糟糕，所以如果你在北方，请采取care 嗨 ggumpshots 这是我从一些网站上得到的一般感觉 富山郊外的合理空地似乎平均每坪大约 150,000 日元（大约 500 平方米），这似乎还不错 自然有些地段更便宜，和其他的更贵 建筑成本可能令人望而却步，尽管我认为这取决于您的需求 一个预制套件的家，他们在工厂建造并像乐高套装一样在现场组装肯定比单独设计和建造的便宜房子 但是多少钱便宜是关键 我认为购买建立可能是要走的路 问候，Des
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G'day Des，我们在大阪以南一小时车程的和歌山市实际上我们在郊区城市所以我们本质上是乡村，但距市中心仅 15 分钟，距国际机场 45 分钟，距大阪 60 分钟，气候比日本大部分地区都好 我们最近有很多寒冷的日子，但没有下太多雪，不像日本海（北）侧的那些就在昨天，首相派自卫队帮助清除受灾最严重地区的积雪
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购买新雪谷，比罗夫绅士，一直在阅读您的帖子有兴趣（尽管他们是很久以前的！）我目前正在考虑在北海道新雪谷购买房产，作为度假屋出租（滑雪季节）该地区在过去 5 年中蓬勃发展，现在土地价格处于在主村订购 400,000 到 600,000 Ysubo，越远越便宜，我对此没有什么期望同样的增长还在继续，并且每年的 CG 增长率高达 3% 我知道这是一个远景，但如果你们中的任何人都对该领域有意见，他们将不胜感激 NAB 计划提供顺便说一下，到今年年底，日本房产的 LVR 将达到 50%——你现在无疑知道这一点，在我看来，这将向更多操作系统买家开放 JP 市场，其中大部分是澳大利亚人Niseko 我计划以日元为 JP IP 提供资金，并在需要的情况下以澳元补足年度付款（并承担 xrate 风险）。日元贷款利率 - 正如您已经指出的那样，如果日元走强，风险会相当严重，而且我不得不期待更多的机会兑美元走强他 Oz 比其他方式 无论如何，处理一些数字我怀疑 JP IP 的所有权给了你一点对冲来抵消将 Oz IP 再融资到日元的 Xrate 风险，（即在某种程度上 JP IP 的价值增长（并且您出售 IP - 否则没有抵消），转换回 Oz 美元时获得的日元利润受益于 Oz IP 再融资相反方向的 Xrate 变动）要获得 100% 的对冲，您当然需要在JP IP 销售相当于您再融资的 Oz 债务——这将需要一段时间！为了降低这种风险，尽管您可以将 Oz 再融资的利息节省（int rate：Y2%，AUD 85%）用于偿还该贷款，因此您正在减少这种高 Xrate 暴露的债务，并且您当然可以更快地偿还这笔债务比你否则不会有任何风险，但我能想出的最好的它并不能让我在夜间睡眠因素上达到目标，但慢慢地爬起来抱歉长度，到其他人这样做的程度，或者知道更好的方法我很感兴趣干杯，拉尔夫
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没有阅读整个线程，所以如果已经说过，我很抱歉但你确实意识到你承担汇率风险（即澳元资产和日元贷款） 利率套利没有免费的午餐！编辑：刚刚意识到 Rising Sun 在 3 年前发布！！！哈！想知道发生了什么
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如果不承担汇率风险，就不可能从利差中受益 如果你能弄清楚如何去做，你就可以成为一个无风险的亿万富翁！我认为当您说它依赖于 JP IP 等同于澳元债务再融资时，您自己发现了您的示例的问题利率差异意味着通货膨胀差异（它们倾向于一起移动）因此，如果两种资产在实际中保持不变条款（只是随着通货膨胀而移动）那么日本房地产应该落后
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感谢 YieldMatters，同意你对 Oz 房地产 Xrate 风险的看法，除了通过大胆假设 JP IP 获得增长，而增长的那部分（高于购买价格）提供了一点对冲——尽管要覆盖全部风险还有很长的路要走！
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谁能解释税收影响在日本购买土地假设不涉及贷款，我在澳大利亚生活和工作： 1 是与投资税相关的费用 2 出售时，假设它获利，是否适用资本利得税我的澳大利亚收入还是用日本支付的pan 谢谢, Gooram
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1 是 2 CGT 在澳大利亚支付了任何超过日本部分的附加税，因为这两个国家之间有税收协定
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你能扩展一下吗你知道要向日本支付什么额外税吗？条约的细节是什么
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双重征税条约适用于工资收入是否适用于其他一切亚历克斯来自比罗夫的一家公司 - 名为 Niseko Property Q9日本的税收情况 以下信息仅供参考 如果您有更具体的问题，我们建议您寻求税务专业人士的建议 Niseko Property 将提供购买者应就每一项我们网站销售部分的房产 日本和澳大利亚有税收协定，因此您不会对在日本赚取的收入进行双重征税 资本利得税 CGT 适用于非居民的销售，购买后 5 年内的销售高达 30%和德罗ps 到 5 年后 19% 如果您将该房产用作您的主要住所并且您在日本具有居住身份，则此规则有一个例外 购置税 房产销售适用 3% 的购置税，并在售后缴纳消费税日本 GST 以 5% 的税率在出售新建筑物和旧建筑物时支付 但出售土地不收取 GST 成立不到 3 年的公司可以免征消费税 印花税 征收土地和建筑物的销售，通常在每笔交易 200,000 日元左右费率 土地房屋所有权的唯一持续年费是土地法定估价的 14% 的年度固定资产税 法定价值通常比实际价值低 50% 为提供当地服务收取少量费用，例如垃圾收集和除雪 由于通知是在日本旅行扣除中发送的，因此有必要分配一个管理公司来管理这些税款 如果您每年到北海道检查您的财产作为您假期的一部分，您可以抵消部分旅行费用抵扣您的收入 预扣税 10% 的预扣税可能适用于从外国供应商出售财产的待付必要资本利得税
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双重征税协议适用于所有收入 折旧时间表有很大不同，但总体上看起来更慷慨如果您在 4 年后在日本出售以上信息，那么你仍然需要支付额外的 20 % 澳大利亚 CGT 5 年后你需要支付 50%-19% 即 31 % 的额外 CGT 到澳大利亚 我的印象是虽然日本的税率要高得多在二世谷会知道，因为他们有漂亮的光面小册子，并且在那里有一段时间的强大存在 如果您去度假，那么访问您的 IP 的旅行将是偶然的 在我看来，您可能无法证明超过 10 % 的费用是合理的您也可以考虑成立一家日本公司 如前所述，我认为在日本投资是非常不明智的
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计算日本与 Oz CGT Geez，Oz 政府对我的一切问题都有所了解呃是，如果这是一个 Oz IP，Oz 政府是否会计算您将支付的费用，然后如果日本没有向您收取同样多的费用（如充值），则向您收取任何“额外”税款，例如在销售中赚取 10 万利润在日本 IP 上，日本要求 40k 税（40% @ lt; 5 年）在盎司中，该税将是 100k * 50% CGT 豁免 * 50% 边际税率 25k 所以在这种情况下，Oz 政府不会向您收取“额外”税，或者他们是否会向您收取日本税后的剩余利润我在下面的例子如果你持有少于 5 年，并说上面的销售利润为 100k，你在日本支付 40% 的 CGT (40k) 然后你在日本税后剩下 60k 的利润，Oz 政府向你收取只有 50% 的利润（如 Oz IP），所以 30k 是按您的边际税率应用的应税利润，例如 50%，所以 15k 您为 100k 利润支付的税款是 40Japan+15Oz 55，实际上是 55% 使用同样的例子，如果你持有超过5年，你在日本缴纳19k税，然后50%*81k405k应税利润*50%边际税率~20k所以缴纳的税是19KJapan+20k Oz39k否则，这种情况下Oz可能只收取充值 6k 以平衡 19 的日本税，使其达到 25k 你会在 Oz Cheers 支付，拉尔夫
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拉尔夫，我的理解是 t他的税收协定阻止您支付比您通常在澳大利亚更多的税所以从您上面的帖子中，您的最后一句话将是正确的情况但我需要确定 Niseko 财产人们所说的另一件事是您的费用是可以扣除的 我从非税务会计师那里听说这不是真的假设 CGT 适用于您收益的 50%，则为您一半的费用的 30% 任何人都可以确认或否认这一点 非常感谢！古拉姆
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