澳洲澳大利亚房地产 房地产投资——有时是一条孤独的悉尼之旅

在澳大利亚地产投资



现在我们处于周期的新阶段，我发现我在风险管理、信贷紧缩时的再融资和现金流管理方面处于巨大的学习曲线上由于我们的投资组合和借款规模，我们正在被迫变得越来越有创造力 不要误会我的意思——我确实喜欢挑战，我并不胆小——但有时我希望我有更多的同行或先进的投资者可以向他们学习，从思想中汲取灵感等等。开拓新领域的先驱，感觉有点可怕我们的投资组合包括 - 短期行政租赁、开发、服务式公寓、商业、我们家中的寄宿生、13 套单一产权公寓（目前正在通过分层），我们有专注于同一地址的多个物业，这给银行带来了集中风险并增加了融资问题 大多数物业都是州际的，我在自己的州自行管理一些所有这一切都需要两个小东西来处理！我们发展得非常快，这是问题的一部分 我觉得我需要放慢速度，建立更多系统，以便从我已经拥有的东西中获得最大收益 确保租金达到目标，不断审查我们的贷款以确保我们当时处于最佳交易状态，并监控现金流，以便在它们是鼹鼠山而不是山时解决任何问题 我同意你得到的越大，财务和风险管理就越重要较少关注个人财产本身 当前的挑战：着眼于房地产的商业融资 增加缓冲——考虑到银行政策可能发生的变化 寻找在不增加借款的情况下增加现金流的创造性方法（例如“股本租金”）
评论< BR>嗨，我同意你拥有的房产本身数量越多，我什至在 3 年内都没有开车经过我的一些地方，它们离我家 15 分钟但是在一个阶段，我认为下一个最我孩子生活中的普通人是我的抵押贷款经纪人（我们不与他交往）而且你得到的越大，你的朋友就越不了解（如果他们一开始就这样做的话）所以在这方面一条孤独的路好万事如意
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在IP和投资方面，我们都经历了自己的旅程，这是我们经验和时代的结果，但这是由于前两次低迷时期的投资结果当我们开始时没有互联网，没有论坛，几乎没有投资建议，我们实际上是在进行的过程中弥补了如果您认为时代不好，请考虑一下135% 的法定最高银行利息贷款是一个令人羡慕的位置，而不是经常提到的 17% 我们支付的最高利率是 16% 我们没有一个水晶球，只能尽我们所能手头的信息 看到负资产的结果和在 90 年代强制销售 我很乐意承认拥有的 IP 比我本来可以拥有的少得多，但总是能够在晚上睡得很开心而且在一天结束时我们有足够的投资收益 Marg
评论< BR>Anna，我同意房地产投资现在可能是一条孤独的道路，尤其是当越来越多的朋友和家人发现日常生活成本难以应付时，一个抵押贷款难以应付 Marg，其实我很想听听更多关于您投资的经验房地产经历了前两次低迷 那些在低迷中航行的投资者有什么不同 是什么让大多数人出局在那段时间里有和自住业主一样多或更多的麻烦）经济下滑持续的时间是否比大多数人预期的要长
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玛格，我很想听听关于经济低迷时期的更多信息你经历过的你是否认为鉴于你以前的经验，我们再次朝着那个方向前进干杯，D
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这就是为什么这个论坛很好，它与有相似兴趣的人的松散联系可以分享故事，获得建议和学习东西 例如，与商业贷款有什么区别正如本文前面所谈到的
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大家好，我的意见只是我的意见，但硬资产在通货膨胀率较高的环境中变得更有价值，因为你的价值货币减少 在低通胀环境中，借贷成本变得更便宜，因此需要较低的租金来支付您的借贷成本 最大的问题是从一种环境到另一种环境的过渡 这通常是人们的策略出现大漏洞的时候 目前我相信我们正在从低通胀环境转向高通胀环境字段将增加以支付增加的借贷成本 当它们充分增加时，房地产将继续上涨 密切关注您的可服务性和 LVR 应该让您度过大多数情况，不包括可能的萧条 当心过度借贷，负资产是真实的高通胀周期结束时的可能性欢呼
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GoAnna 你确实有很多事情要做租户负责所有维护和维修我们离退休大约 2 年零 5 个月，需要让事情变得简单我们不使用 PM，也不想
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租金金额与什么相比如何他们会以租金自付还款对我们来说，物业的实际管理只占用了我们很少的时间它的财务、战略和通常保持脉搏的手指试图找出最好的前进方式
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我知道您可能正在寻求帮助、指导或导师，但我知道这是一条孤独的道路，从现在开始，这正是我要保持过去的方式 我已经找到了导师或人来指导我- 我被他们自己的道路所吸引，因此听从了他们的建议，我应该做的最大的错误是 - 有时很孤独，与某人交谈很高兴 - 任何人！我很幸运，我有一个年长的朋友，他现在处于放松模式，所以她对我所做的事情没有既得利益或分心的道路，享受这段旅程 - 我们都在想你并与你分享，但喜欢做出决定并遵循自己的目标
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我记得最清楚的低迷时期是 1990 年代初期，从 IP 的角度来看，没什么可说的当时的媒体很少提及它 整个焦点都集中在 PPOR 和失去家园的人身上，即“负资产”一词。出生后 4-5 年几乎没有资本增长 我想我学到的主要教训是必须牢牢控制债务，因为损失最多的人是那些被迫出售并不得不接受不管他们能出什么价格 我认为是诺埃尔·惠特克（Noel Whittaker）说的，只要您可以选择何时出售，房地产很难赔钱至于这次低迷，您的水晶球和我的一样好今天的情况非常不同20 年前，世界形势发生了变化我们从来没有在任何时候拥有超过 3 个 IP，并且生活在一个未抵押的 PPOR SANF 从来没有借过超过 80%，总是 Pamp;I 我坦率地承认很多这些事情都是介意的-sets，直到过去 15 到 20 年，金融市场才放松管制，提供如此庞大的贷款。向银行说服他们借钱给你 投资贷款比 PPOR 贷款高 2% 事后看来，现金流为正的房产无处不在，但我们没有认识到它们大多数位于被认为不太理想的郊区，那里存在问题租户很普遍，资本增长不存在 书籍很少，没有互联网或论坛，财务顾问很少，信息很少，机会有限 我们总是将我们的 IP 视为强制储蓄，再加上退休金将为我们提供非常舒适的生活退休有机会帮助家人那些敢于冒险的人要么获得惊人的财富，要么同样惊人地崩溃 我要给出的唯一建议是提防高额债务 看看你的资产负债率，也许放慢一点，直到我们都弄清楚事情的发展方向价格可能会下跌，租金可能会下降，房产可能会空置数周甚至数月——所有这些都曾发生过，出租备用房间，接收寄宿生等 Marg
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感谢您的观点 Marg 我们于 1989 年开始我们的旅程，所以我们也经历了高利率（在我们的情况下为 1675%）并且多年来没有增长（因此我专注于时间安排）我们也经历了紧缩（在购买第一套房产后结算日是工作的最后一天）以及由于高失业率导致的非常艰难的就业市场我们也知道它并不总是玫瑰和葡萄酒所以现在我们回来了在一个又是相似的地方，但对我们个人而言，事情在好的和坏的方面都非常不同 坚如磐石的伙伴关系，我们知道将度过艰难时期 1989 年难以想象的债务水平 相对y 低 LVR 大量的现实生活经验 更多关于什么是可能的知识和实现目标的热情 保护的成功（感觉与没有什么可失去的非常不同） 我非常非常感谢 somersoft，因为（感谢 Jan 和 Ian）如果没有这个社区，我将无法理解什么是可能的，当然也不知道我可以漫步的各种路径为了使旅程完美，我很想找到一小部分人也选择了我的相同路径，以便有时我们可以漫步一起交流故事，提供想法和支持 不是一个远在我身后的人，不是一个远在我前面的人，而是一个正在与我分享类似旅程的人，玛格，我希望命运有利于勇敢的
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我给你举个例子 我们要收的房租是$1000一个月 如果他们想做Rent to Own，他们会付$1000一个月+$2250首付+$300月选项 他们有 12 个月的时间购买225,000 美元的roperty 如果他们迟交租金或期权超过 15 天，他们将没收他们的首付和所有期权付款这都将被视为租金首付和期权钱是为了让他们向他们的贷方证明他们已经有首付（或至少部分）他们的合同的一部分是他们将负责所有定期维护和修理这就像他们的房子如果在 12 个月结束时，他们无法获得融资，所有收到的钱都被视为租金它没有不管他们无法获得融资的原因 一位申请人问我是否只出售房产 我说他们需要先租后买，他们可以在那一年的任何时候购买这样，我至少有一个租户,如果交易最终通过，它不会影响我们而不是我的导师曾经热衷于追随一个人或一个想法，我会因“宝石”而兴奋；并从其他人那里借鉴了一些想法，但我的策略是 100% 我的，而且一直是我的。实际上我不得不承认，我没有读过那么多书，也没有参加过很多研讨会，但财产是我的热情，所以我从任何地方和任何地方吸收信息！为了实现从依赖工资的投资到全职房地产投资的飞跃，我认为您确实需要采取一些创造性的举措并开拓自己的利基市场挑战，但随着您走得更远，越来越难找到朝着同一方向发展的人 他们可能专门从事双 ocs 或交易 renos 例如他们可能会或可能不会使用 LOC 一旦借款达到数百万你面临的挑战是不同的，这就是我试图谈论的（显然很糟糕）
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转售和额外租金的利润也是如此，你买的房产比你卖的便宜吗对于
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非常正确，因为我们各自的旅程将我们带入了不同的道路干杯，Y-man
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嗨，GoAnna 是的，做生意，无论是明显的模式还是它是投资，是一条孤独的道路很多人玩弄投资的想法，但最终什么也不做 我们经常访问这个论坛的人可能会因为我们每天都阅读这个论坛而误认为“每个人都在做” 但是看看主页上的统计数据：6,802 名会员中只有 1,312 名是活跃会员在这里，这意味着在所有曾经在论坛上注册过的人中，仍然活跃的人不到 20% 其中，有多少人真正拥有财产，甚至更少的人会拥有不止一处，当我们减少数据时下来，你在你拥有和控制的东西以及你对你的财产所做的事情上是独一无二的所以你并不是真正的goanna，更像是一只山羊，被一些盲目的本能驱使爬到山顶并站在那儿稀薄、寒冷的空气想知道所有其他山羊在哪里！我很幸运，我每天都有关于房地产投资的对话 由于 2003 年 5 月有机会参加 Ruby 所属的 Investors Club，我现在从事我所在的行业 我经常对我的客户感到惊讶正在起床，我知道我可以用自己的投资做更多事情 在迈克和我的所有家人中，我是唯一一个创业过的人，即经营企业并雇佣员工，而不仅仅是“雇佣”自己或为其他人工作 在迈克和我的所有家庭中，我们是唯一一个为了投资目的而故意购买房产的人 但是，由于我们的影响，我们的孩子和其他人他们的一些朋友也进行了投资，所以也许随着时间的推移，我们身边会越来越多。与此同时，是的，这是一项孤独的职业，但成功队列中从来没有人群，尽管总是有更多的空间 干杯 Kristine
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kathrynd，冒着听起来消极的风险，我承认我并不真正赞成这些“租买”。交易，但我很想听听您的看法，因为也许我误解了策略 如果租户最终扣动扳机并购买了您已经赚取了一点利润的房产，但现在您需要找到另一个房产和另一个租户 这个看起来很像一个以房地产为基础的业务，而不是一项投资，因为它没有什么被动的，你需要积极地不断寻找房产和租户，以使利润继续滚滚而来做，我敢肯定它可以盈利，但我不会考虑“投资”；拥有财产的主要吸引力之一（在我看来）是惊人的资本增长机会；但是在这种情况下，这种可能性就被消除了，因为销售价格是从一开始就确定的, 但我不知道从那些希望能够购买我的房产但实际上几乎没有希望购买我的房产的人那里收取很高的租金我会感觉很好，所以我知道你无法控制无论你的租户最终是否购买，但一位包装员非常高兴地告诉我，他依赖于几乎没有人真正继续购买的事实；他们只是使用打包期权作为获得更高租金的一种方式，当它下跌时，他们会以更高的租金和执行价格再次选择它如果他们偶尔不得不出售，“这只是做生意的成本”；如果您计划让您的租户购买，并且他们通常会购买或至少有一个现实的机会这样做，并且您很乐意积极参与产生新的交易，那么对您有好处 - 请原谅我的消极态度
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Ozperk 和 Goanna，对于我们的 PPOR，我已经等了 17 年，它的价值翻了一番，其中大部分发生在过去 3 年 我们收取的租金足以支付我们的抵押贷款 期权金非常少，当与“首付”结合使用时；金额，它仍然只是购买价格的 5-7 %（据我所知，抵押贷款人希望看到除了租金之外的单独付款被视为首期付款）我们还有另外 2 处房产可以这样做以及我们会要求我们支付双倍我们的租金必须是“市场租金”;对于我是想卖掉他们还是希望他们违约，我意见不一租户需要决定他们是否有资格在该时间段内获得抵押贷款 我们将寻找我们可以便宜地购买并出售以供市场出售的房产，或者只是高于奖金没有任何维护或维修电话 我们已经有 2 -11占据我们大量注意力的单元建筑 我们想要一个“一劳永逸”；收入类型也是如此，因为我们在不到 3 年的时间内搬到了澳大利亚每年夏天回家并购买家庭表演的乐趣！如果我们这样做一年能赚 25-50K，那就太好了
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谢谢，kathrynd，你的回复我知道你来自哪里，希望它对你有好处现在，回来对于线程的主题，我发现这些天来投资一条不那么孤独的道路 致 Ian 和 Jan 以及版主，非常感谢 - 再次 - 创建和维护 Somersoft 与包括许多非常精明和先进的投资者，虽然仍然为新手提供一些东西，但我相信是独一无二的获得如此庞大的关于投资的知识和经验无论您想尝试什么策略，无论您想为它融资，无论您想在哪里购买 - SS 上的某个人已经做过或至少研究过它给我的 SS 同事们，最真诚地感谢您慷慨分享您的经验 Wha你真是一群了不起的人！
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