澳洲澳洲房产1997-2007年涨价25%不可持续？悉尼

在澳大利亚地产投资



来自 The Age（墨尔本）今天上午：澳大利亚的房地产调整风险“高” 国际货币基金组织（IMF）表示，按照国际标准，澳大利亚房价调整的风险很高据《澳大利亚金融评论》今天报道，该基金对澳大利亚住宅物业进行排名在价值下跌的脆弱性方面，在发达国家中排名第四，仅次于爱尔兰、荷兰和英国信贷紧缩以确保融资 对家庭财务压力和抵押贷款竞争恶化的担忧当澳大利亚储备银行行长格伦史蒂文斯今天出现在悉尼的一个议会委员会面前时，市场可能会被抬高
如果我没看错数字，假设我们从 1997 年的 10 万美元开始，到 2007 年，假设它上涨了 150%，所以这是 25 万美元 15 万美元收益的 25% 将是 37,500 美元当前市值250k 那就是15% 即使涨了200%（三倍），市值也是300k，25%的收益就是50k 那还是只有市值的17% 所以在这个基础上, 国际货币基金组织说房地产可能被高估了 15% 听起来并不完全像一场崩溃 在 90 年代初的经济衰退中我们不是至少有过这种下跌吗 有什么大不了的 Alex
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这必须非常接近我的说法，即修正将使我们以实际价值回到 2003 年（即 2003 年美元 + CPI 到今天） 我的理由是那里有基本面，所以它不会回到 1997 年，但其中很大一部分肯定只是债务推动的投机需求（或“恐惧”；如果你是一个潜在的自住者，需求）因此我决定 2003
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自 2003 年以来，房地产价格，当然是布里斯班，已经上涨了 15% 以上，YM 如果市场下跌 15%，你'重新谈论回馈可能 12 个月的收益 但是，请记住，未来几年可能会出现 15% 的下跌因此，如果市场在未来 5 年内下跌 15%，我们也将“亏损”收益（机会成本） 这就是为什么我只使用 72% 来计算长期增长率的原因 我的布里斯班 IP 每年的增长率接近 10%，所以如果在接下来的几年里下降 15%，那只是让我回到我的长期平均水平就我个人而言，我对在市场顶部卖出不感兴趣，就像我对在市场底部买进不是很感兴趣一样，因为我相信我会跟注都错了我的目标是在一个或多个周期内积累财产，让它们在长期市场上乘风破浪说错了（就像你做的那样）：你还砍掉了正在生长的摇钱树，而树苗还以为霜要来了冬天过后比你砍的树苗还大 你的目标是“节省” 15% 或任何你预期的损失，提前卖掉你的一个财产（价值几百千） 我的目标是建立一个数百万的投资组合并观察由于愿意在中短期内承担（未实现的）损失，每年增长 7% 你的目标是在中短期内不亏损 我的目标是在长期内获胜 基本面差异 Alex< BR>评论
这听起来像是协议 YM，你的工作已经完成了现在走开 M
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这取决于你如何计算玻璃半满半空类型的事情如果我们有 8 年的繁荣和其中 25% 不是真正的（泡沫）领域，那么它会带你回到 2 年正确的 - 但这是假设一个持续增长的情况 - 如果它是前端加权，它可能会让你回到 3 或 4 年 虽然对我来说重点不是数字，而是故事 我们在过去 8 年左右的时间里经历了无与伦比的价格增长其中一些是基于基本面和一些它是基于投机狂热我不知道分裂虽然可能是 90% 的基本面 10% 的投机性 可能是 10% 的基本面 90% 的投机性 在接下来的 12 到 18 个月内，我将找出这是因为震荡是进行中
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假设线性，简单的增长 但它不是，是不是 增长是基于复合计算的法t 证明数字的合理性 数字是王道，因为那是我财富的来源 谁在乎未来 12-18 个月会发生什么 通过不专注于短期购买，持有人将在过去十年中积累一个不错的投资组合 你的目标（在这个论坛上）只是为了讲一个故事并证明你的智慧我不怀疑虽然，作为投资者，我们的目标是赚钱这个故事是次要的亚历克斯
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毫无疑问 - 同意和你在一起，但适用于任何资产类别各种各样的资产（甚至是一些财产！只是在等待合适的时间添加一些特定类别）
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我说后端加权然后将其更改为前端加权开始让自己感到困惑 -仍然不知道该怎么说我想说t 如果一个地区的大部分增长是 0203，那么 25% 会带你走得更远无论如何-没关系-正如我所说的那样，年份或百分比下降只是我对故事的细节-我们只有在事后才知道细节
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我只是在建立财富我们同意事实，尽管亚历克斯
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可能对那篇文章持保留态度并耸耸肩也打了个哈欠
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只为准备不足和缺乏经验的人，任何一个半脑正在观察布里斯班内部仍在发生的事情的人只会嘲笑这种说法，你会发现的唯一项目是几个内城区的又一个10%的快速增长，今年是不会停止的，不管所有的媒体折腾和副业投资者认为imho willair
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估计目前有20,000 - 30,000 /全国住房供应短缺 预计到 2010 年全国将有 200,000 套住房短缺据我所知，信贷紧缩、FHOG、储蓄计划、租金援助、利率上涨等可能导致住房价值下降的唯一因素是供应，到目前为止我还没有没有看到任何计划政策，我会帮助这个马克
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有没有地方可以停放这些大胆的预测和“半个大脑”？一年后回到他们那里会很有趣 评论我注意到一件有趣的事情是媒体报道房地产市场繁荣萧条的方式直到去年的某个时候，媒体对市场相当看跌（我说的是墨尔本）我想这是从2002 年后的繁荣-停滞 媒体的态度是房地产无处可去 然后去年和之前，我们开始看到墨尔本内城出现了小繁荣，这对于那些接触房地产市场的人来说是显而易见的，但媒体未报道 媒体终于在去年年底的最后阶段开始关注它，但这只是昙花一现，因为在那之后一切都很快放缓了 所以在相对较短的“房地产繁荣”前景之后，媒体又回到了'财产破产' 虽然我觉得媒体在悲观方面做得过头了太晚了
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当你卖掉布里斯班的房子亚历克斯时你会说什么
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你想笑就笑什么，但首先要向我展示牛市在几个内区快结束了，我还在想你什么时候停止做梦开始演戏，下次你站在公交车站等上班的时候，看看你站在谁的风口浪尖澳大利亚和昆士兰的移民政策不会停止，请注意那些在我们发言时进入这个国家的人对投资的解释、意识形态和方法大不相同
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嗨，谁需要 25%收益 我所要做的就是将钱存入我的抵消账户放大器；它会自动以 92% 复利 [我认为这是我最新的利率] 记住，它也可以避税 这是我的懒惰方式，现在我不想购买 amp；我不卖，我保留好房客；扔掉不好的东西哦，我也做了 Jan Somers 正在做的事情——将一些房产转移到 SMSF 中，这样我就可以保留更多已售房产或即将结算的利润 YM，供您参考，SA 的房价没有明显下降到目前为止，虽然有一些放缓自己在繁荣时期，平均收益率在 40% 左右 税后 25% 那是 1999 - 2004 的 5 年还清了一切——完全没有债务[阅读我所做的 G Allen，在我完成他在书中建议的事情之后很长时间] 这在 2005 年和现在之间不起作用，所以我又买了几套房子 我的帖子开始于2006 年 12 月左右 在 9 年内，税后回报率甚至是 45%，年复一年 再次告诉我，房产将下降 25% 我非常关心 92% 的复利，假设利率在 5 年后不下降， 2 年后我将有 50%，我可能会吃不起眼的馅饼，现在我为今天而活今天好买，今天好卖 KY
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如果你还年轻，这可能不是最好的主意 亚历克斯
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没错，媒体不知道（一般来说，有一些有半点线索）我想当你考虑它时 - 是一群人在萌芽他们的观点市场上 任何“行业专家”（也就是他们与之交谈的当地 REA）的看法——他们都赶上了潮流，因为这是他们付钱去做的事情，而且他们不知道任何赌注ter 他们查看得出的原始事实，例如 RP Data 表明墨尔本的房屋中位数增加了 20% - “嗯，好吧，我想这意味着住房负担不起，我最好写一篇关于它的文章” 记者有一个职业专业 - 新闻不是房地产投资，不是股票市场分析，不是外交事务等 他们只报告当时的信息，而且他们所知道的流行情绪往往会卖出更多的副本A 大胆的预测“粘性”；我敢肯定，如果我们回到 2003 年的帖子，将会很有趣，会有很多“现在天要塌下来了”；类型线程 戴夫
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昨天最近似乎有很多猜测和猜测，这是对资本价值上涨 40% 的预测，然后今天在报纸的对面是这个价格高出 25% 的东西另一边租金上涨了 50%
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回到 2003 年的价格不会对我产生太大影响 反正我的 ip 位置从那时起就没有移动过 GO NSW YEAH
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Yieldmatters Hey - yieldmatters,我之前问过你，我会再问一次，你想在这个论坛上实现什么我知道每个人都有权发表他们的意见，但你从不提供任何替代方案——你真的那么自私吗几乎所有其他论坛成员都提供建议等为了所有人的利益，但不是为了你每个人都知道媒体不知道他们在说什么，也不做任何认真的分析——《悉尼先驱晨报》不是针对一个 12 岁的文学年龄的人吗？事实是如果市场确实下跌或持平，它提供了绝佳的购买机会s，如果它上涨，那么，那么 - 我们这里所有拥有财产的人（虽然不是你，因为你太聪明了）赚钱我们不能输就个人而言，我喜欢悉尼低迷和再过几年会非常适合我，因为我正忙于保持持平，而且它保持平稳的时间越长，在下一个上升标记 C 出现之前我可以做的事情越多，它提供的并不是全部突然增加，而且确实有越来越多的被压抑的需求，那么楼价也不会下降太多——别忘了70%的业主是不根据“市场情绪”出售的业主。我同意你的观点，信贷供应对成长中的市场很重要，所以我认为当前的资本成本（即由于利率上升）将使一些市场相当停滞（这是非常非常普遍的），一旦货币成本下降（即利率下降），这将为所有被压抑的需求形成巨大的催化剂，我们将看到非常令人印象深刻的增长，尤其是在悉尼 我的 2 美分 - 还给你关于“澳大利亚市场”的如此笼统的说法是毫无用处的 悉尼房屋无法与墨尔本房屋或珀斯房屋竞争 悉尼本身不仅仅是一个市场 目前悉尼在较贫穷的西部郊区和内城郊区之间存在很大差异最好专注于特定领域 恕我直言 干杯，
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嗨 McBrain，我完全同意你上面的评论 媒体在“迷你热潮”开始后很好地和真正地从 2003 年至 2006 年搬迁了湾区和东郊（尤其是高端） 其他地区（尤其是外围地区）几乎停滞不前（或增长最小） 目前的情况似乎不寻常 供应短缺，经济ic woes 浮出水面 看看结果会很有趣 问候杰森
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似乎我说我们仍然停留在这个“市场”的概念上，当你在看（和投资）个人房产时，这并不是那么重要。就个人而言，如果抵押贷款带郊区下降 20%，我不在乎我的内城 IP 增加 10% 还要考虑到大部分新住房供应处于当前郊区扩张的边缘，因此往往定价在整个市场范围的低端 这具有改变中位数和平均水平的效果价值，即使个别房产的价值相对于整体市场数据发生了变化这是一个观点问题亚历克斯提出了一个很好的观点，即需要从投资的角度考虑房产，而不是作为经济学的学术练习
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现货on 即使您的个人财产不处于“理想”状态；位置作为天真的第一家建筑商想要永远居住的美丽大房子的买家我们在墨尔本的 Point Cook 建造了一个太大的房子，2 个人都需要，这解决了 2004 年初的问题，我们花了 350 千瓦，18 个月后因为支付困难而搬走了“大”抵押贷款，（那时我们的收入并不那么令人兴奋）所以我们搬到了一个较小的 PPOR 并将点厨作为 IP 保留在家里，这实际上减少了现金流的流失，拥有一个更小更便宜的 PPOR 并出租更大的抵押贷款税后回家 我认为这很好，然后我得到了人们的说法，你不会得到 CG 那里有这么多土地，房地产市场已经见顶，你错过了阅读 Jans 书籍和长期买入永不卖出的船等等我只是继续支付抵押贷款收取租金快进到 4 月 8 日由同一建筑商建造的相同住宅设计，在一块较小的土地上比我们的住宅设计略低，同一郊区售价为 47 万美元所以总而言之，不知道，建造在墨尔本边缘的一个土地供过于求的地区，有一个 PPOR，我们没有计划将其变成 IP，在最后一个“大”结束时购买；繁荣仍然给了我们大约 77% 的复合 4 年我爱房地产
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这是国际货币基金组织世界经济展望报告的链接，只是关于住房和商业周期的第 3 章 http:wwwimforgexternalpubsftweo200801pdfc3pdf 我建议大家通读在“解雇”之前这是因为您对投资物业的偏见 第 11 页开始的方框 31 是您想要开始的地方 如果您想明白这一点 这是其中的一些引述 但是，它还引用了澳大利亚并不是其他一些中最差的发达国家的价格肯定会保持几年的水平，最终会填补空白，或者实际价格的下降会加速这个过程
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感谢链接 Temjin 我看了盒子 a P11 a其他几个报价 Oz 的家庭数量是否在增加？移民上升 当他们说来自基本变量的支持时，我认为他们的意思是租金上涨是这里发生的情况 ATM 因此，如果租金迅速上涨，那么基本面将很快支持当前价格 p12 上的图表（房价差距和实际住宅投资）出现显示澳大利亚在价格差距偏差方面正好处于 35 年趋势，即通常有这种价格差距澳大利亚在过去几年中没有对住房投资不足导致供应不能满足需求，所以我们可以假设相反的放大器吗？房子目前被低估 他们的结论 嗯，没有提到奥兹 我同意 Temjin，通读一遍
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我认为你过分强调了一群多余和脱节的理论家的报告在遥远的土地上它完全违背了当​​地进行的研究，并不是说我对 BIS Shrapnel 之类的东西也有任何了解
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所以我的投资基于 72% 有什么问题升值率 过去 7 或 8 年可能一直以 10% 的速度运行，所以即使我们有几年持平甚至几年价格下降，它也会让它回到我预期的长期平均水平对于真正的价格下跌，为什么会如此显着 我们用债务购买房产 通货膨胀对我们有好处 我一直用的一个例子是：买一个 200k 的地方，借 200k 在 10 年内，由于每年 7% 的通货膨胀，房产是 40 万美元，你的债务仍然是 20 万 零实际增长，但 y 的实际价值我们的抵押贷款减少了所以你还有 20 万美元（现在在第 0 年只值 10 万美元），这是你在亚历克斯之前没有的
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取决于你的持有成本，如果利率是 10%，亚历克斯并且您的收益率是总收益的 3%（例如净收益 2%），那么除非您享受税收优惠，否则您不会倒退
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是的，但这只是第一年e 我个人从来没有以 3% 的收益率买过房产 我在悉尼看到这种收益率处于峰值时并认为这太疯狂了增加 从长远来看，我假设它是收入中性的 实际上它会更高 更不用说我在此期间收获的所有股权 Alex
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足够公平 - 我同意如果你的持有成本低于齿轮投资的通货膨胀，那么你就可以搭别人的钱搭便车了不错的产量，看着他们最初的高产量甚至更高 只有答案我可以看到舒适因素和增值能力
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有一位绅士（抱歉，不记得他的名字，但似乎很有资格）关于凯文·特纳昨天在 4BC 上的房产秀谁还在预测布里斯祸根和阿德莱德今年的价格今年仍应上涨约 10% 他说，随着移民的持续以及严重的房产短缺，价格和租金将继续承压 这似乎与很多人背道而驰本论坛上的最新帖子
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以及更低的风险杠杆、更低的波动性、更便宜的贷款实际上为什么不在周期中的正确时间两者都做
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即使价格确实像引用的那样下跌我也会作为关心他们是否下跌的房地产投资者，我们仍然领先于我们，如果他们上涨，就会有便宜货，我们赚更多的钱-我们以任何一种方式获胜
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我也买股票我只是有这个心理问题，因为我在投资股票时有这个心理问题没有理性基础：我就是不能让自己去做 所以我买房产是因为我愿意投入到房产中，但我不知道如何给市场倾斜，所以我只是继续购买而且我已经成功了，如果我转而投资股票，我能做得更好吗？谁知道？但这无关紧要，因为我不愿意投入股票 房地产是最好的投资 可能不是 如果你有合适的技能，许多其他投资会带来更好的回报 但我没有，所以我用我的东西凑合 凑合凑合，这很好远的！亚历克斯
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我不明白需求如何自然地暗示价格和租金上涨 租金来自租金需求 价格来自购买需求和融资能力人们根本无法为一个地方支付那么多钱 这不是“有很多人想买一个地方，所以价格上涨” 这些人需要银行继续向他们借钱 如果较低最后，尤其是被收回等等，然后整个交易市场也被拉回，我可以看到增加的移民和知识产权短缺将如何增加租金，但并不意味着价格也会上涨，考虑到我们的信贷危机“至少你是诚实的，我有 Alexwell，我应该加上我的股票投资组合是所有东西的五分之二，但我想改变这个问题，它可能比买公寓更被动，而且我还太年轻，不能被动
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我看不到拯救星期一购买蓝筹股和价格保守的房产是一种被动策略 只是低调 主动并不意味着你能赚更多的利润，因为主动交易和投资需要更多的技巧 我个人认为赢家和输家之间的差距更大积极投资：少数人很快就变得非常大，但也有很多人在烧钱我只做了 10 年 Alex
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澳大利亚是否存在信用危机 只要你不想要任何文件，获得贷款仍然相当容易 我认为绝大多数那里的贷款是完整的文件，有两个收入的家庭仍然可以负担得起不仅仅是没有文件的消失 更高的利率意味着人们le 在同样的收入下，不能像以前那样借那么多钱这不是人们能负担得起多少的问题，我可以负担的比银行愿意借给我的要多得多，这是银行认为我可以负担多少这不是和美国一样大的问题，当然，但贷款肯定不如去年那么好 推动市场的不是大部分贷款 边际借款人不能再借款，全文件借款人不能像以前那样借那么多钱 你认为这不会对市场产生影响 如果我是一个 2 收入家庭，两年前银行会借给我 50 万，现在因为e 更高的利率和收紧的标准我只能借 450k，这要么迫使我买不那么好的东西，或者更有可能的是，我为两年前我愿意支付 500k 的同一房产提供更低的价格亚历克斯
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