澳洲澳大利亚房地产出售以在更便宜的悉尼回购

在澳大利亚地产投资



大家好，有 20 分钟的空闲时间，所以我想我会尝试一些练习，将价格过高的房产卖掉，以换回更便宜的价格，正如我在过去几个月中多次提到的那样 假设：75% 的债务原始购买价格 + 成本（大约 80% LVR），30% 的税级，房子在出售时是中性的，所以不需要持续资金 20 万美元的房产购买 + 1.2 万美元的成本 21 万美元（17 万美元的债务）价值增加到30 万美元 预计下跌 30%，因此卖出以稍后收回 买入成本 1 万美元 卖出成本 6.5 万美元 CGT 12.5 万美元 总退出成本 2.9 万美元 偿还 17 万美元 IO 债务后剩余的现金 10.1 万美元 假设市场需要 2 年下降 30%，同时您的资金（即股票、基金等）赚取 15% 出售后剩余的 101,000 美元资金 101,000 美元 + 15%pa x 2（无额外贡献） 133,000 美元 2 年后出售 增值32,000 美元的入门功放； 1% 的退出成本（保守） $23k 出售的 CGT $45k（假设 CGT 盘适用于整个上限收益） $1262k 剩余现金 重新进入房产的成本为 $210k（下降 30%）+ $13k 成本 $223k 借入再次增加 75% + 成本（因此总 LVR 为 80%） 需要 178,000 美元的债务融资现金 45,000 美元 1262,000 美元（现金） - 需要 45,000 美元的现金 剩余现金 812,000 美元 最终结果拥有相同的财产，希望获得更高的收益率，以及 812,000 美元的现金剩余 做了以下假设： - 最大的假设是房产实际上会下跌 30% - 如果没有，您最好将存款资金留在中性杠杆但杠杆率较高的环境中 - A 30%可比物业在 2 年内下降，即出售后没有进一步增加，但立即开始下降（如果在您出售后又上升 10%，然后下降 30% - 数字看起来不太好）换句话说，你必须选择市场的高峰——假设价格在整个 2 年内都在下跌——如果他们只你需要一年的时间下跌然后再次开始上涨，你不会在另一项投资中赚到那么多现金，或者可能完全错过购买。换句话说，你必须选择市场底部，并且必须将其置于适合您的时间框架 - 假设您可以在 2 年内用现金实现 15% 的回报 - 这假设投资 – 房屋或股票都不需要任何持续的承诺房子是中性的——所以不会拿苹果和苹果比较，因为你必须为保证金贷款支付利息，要求你要么资本化，要么从你自己的收入中提取——假设你的税级只有 30 % - 否则数据看起来更糟，更多的 CGT 被扣除 - 假设 100% 的基金份额利润可以扣税（除非您在第一年赚取所有利润，而在第二年没有利润，否则 CGT 折扣将不适用于总利润t）现在我确定有些因素我已经忘记了，但这只是我的想法上面证明是可以做到的，但考虑到所有需要做出的假设，我不知道不相信我会对自己的时机和市场判断有足够的信心来进行上述练习 祝那些做的人好运 作为一个兴趣问题 - 这里有多少人愿意尝试一下
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我投了反对票 我的水晶球从来都不是什么好东西，卖买总是要花钱如果我知道我会长期持有它，我不会这么快改变主意
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我的问题是；有没有人期望价值 20 万美元的位置优越的房产在 2 年内下跌 6 万美元？这就是为什么我喜欢光谱中便宜的一端它当然可能发生在一个时尚郊区的一栋 25 美元的磨坊豪宅上，那里经常有高收入者，没有太多的金融头脑与隔壁的琼斯先生竞争
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我看不到价格下跌 30% 如果城市地区的价格下跌超过 10%，我会感到惊讶（珀斯可能除外）。在那些目前过热的地区，价格只会在几年内停滞不前 这是我的赌注，FWIW
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几年前一个熟人这样做：在卡布尔彻卖掉了房子 六个月后他被定价了市场 即使价格下跌，买卖成本也不值得，在我看来 RK
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我们有几个朋友把自己归类为“房地产投资者”，他们认为可行的方法是以更便宜的价格出售和回购 - 毫不奇怪，这似乎对他们没有用！恕我直言，买卖成本实在是太高了！有多少人可以准确地“阅读”市场有谁知道用这种策略取得成功的人egy Cheers LynnH
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正是我在过去几个月里听到这里有人提到它，说房产价格过高，他们现在已经卖掉了，以后再买回来我只是看不到人们在制作很大程度上是成功的方式太冒险了，太依赖于一切按计划进行
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谁想停留在一处房产，无论如何我需要更多的房产才能到达我想去的地方这意味着我应该买更多，而不是卖 没有人能预测市场亚历克斯
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所以谁投了赞成票
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这就是我想知道我很想听听某人的意见他们成功实现这一目标的策略 我认为这充满了风险和不确定性

我很了解一位女士，她是一位经验丰富的投资者，投资商业地产超过 15 年，她拥有几栋整栋建筑（写字楼，主要是）在过去的一年里，她一直在逐渐卖掉她的投资组合（布里斯班），她的最后一个现在正在出售 她告诉我她计划静坐市场 2 年，然后在她预期 2009 年布里斯班商业市场的萧条后买回 听到她这么说我很惊讶，但我必须说她比我更有经验，而且她说的是一致的与 Chris Lang 的警告视频 但我认为住宅市场不会出现同样的价格暴涨和暴跌 当然可能是错误的
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要成功实现这一策略，你要么：1）能够预知未来，或者 2) 时机把握好 无论如何，任何已经投资了几年的人，如果他们卖掉了，他们将承担重大的 CG 责任 如果您的房产翻了一番，您可能会支付至少 20% 的代理费用出售费用、CG 和费用以及回购印花税 不值得，因为我看不懂未来 Alex
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谢谢 Tracey，这就是我要找的东西哇！出售（我假设）价值数百万的财产并完全退出市场，因为她相信她会以更便宜的价格回来即使我确信我的信念我认为我没有勇气跳槽像那样完全退出市场对我的心态来说太冒险了（但话说回来，我不会卖掉一处房产来换回更便宜的价格，所以在 PI 的这个方面，如果你这么称呼它，我会非常保守）必须佩服她对她的信念的信念！不过你是对的，在这种情况下，商业市场与住宅市场是不同的野兽
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这是我不明白的部分，有些人怎么能如此确定房地产市场会下跌那么多，他们会采取这种行动
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是的，我认为她已经 15 年没有离开过市场，如果她卖掉了价值 10-2000 万美元的房产，我也不会感到惊讶 也许实际上我应该向她借钱，也许我会的！我很确定他们刚刚在 CD 中获得了收益
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下周我将与一位来自墨尔本的高净值绅士会面 他将来到布里斯班安排出售 gt;他在 2002 年之前购买了 4 个 IP 他正在为新兴经济体和澳大利亚能源资源进行再平衡 他有非常高的工作收入，因此需要高增长和 soso 收益率的税收优势，因此对租金增长不感兴趣 我正在接受Brissy 的氛围是外部郊区趋于平缓 加息正在减缓尤其是投资者的兴趣 对战略性内部郊区仍然有浓厚的兴趣，但后来总是放缓 正如我自 12 月 7 日以来多次说过的那样，我相信投资性房地产将持平几年，在整个澳大利亚，也许只要在 90 年代布里斯班的增长率保持在 5% 以下 所有 Ords 在同一时间从 1500 移动到 3500 它将下降多少 战略区域可能会超过 3- 5%,而在未来 5 年内，外部郊区可能会名义上降价 25-30% 很大程度上将取决于 RBA 认为有多少伤害是必要的，以及 RBA 的次贷工作有多少将导致私人贷方单独发起 有趣的是陆克文将想要避免像瘟疫那样的两位数利率，因为基廷的耻辱感会消失
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我看不到价格下跌太多，但我可以看到房价趋于平缓，可能会像在1990 年代初期 融资将变得更加困难 这也将适用于企业 主要危险在于，在收缩的经济中，人们将失去工作 然后他们付不起还款 然后房子被卖掉 这是关键时刻 - 更少的人有资格获得融资的买家，这些个别情况下的价格将会下降如果幸运（并且有一些股权），供应商将获得足够的资金来偿还贷款否则，她将一直付款，直到债务偿还 BTW，当我们建造了1974 年你的第一所房子“储蓄银行”；只会贷出 65% 你必须有第三笔存款 否则你必须去“交易银行”；或金融公司并支付更高的利息即使我们有幸住在属于朋友的免租房屋中，但我们花了将近3年的时间才节省了所需的押金，这对于刚开始Marg的人来说大约是平均水平
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难道你不能再融资并“锁定”高估的价格
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已经卖掉了我今年在伦敦清算了5处房产，在经济低迷之前有3处在阿德莱德，一处在悉尼之前经济低迷 看起来今天的拍卖清仓可能是一些事情的开始 hfw
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请问你把现金 TD 放在哪里只是为了获得 3% 的实际回报 也许这篇文章是关于坐在场边等待市场下跌，因此您可以以更便宜的价格回购 正如许多人所建议的那样，您总是被定价过高 过去 18 个月我在墨尔本市中心和 Syd 的某些地区也是如此 出售和回购将花费我至少 25% 以上销售价格（回购时的销售费用、CGT 和印花税( LOC 的问题）并保持低 LVR 即使房地产确实下跌了 20% 以上（而且它可以：不仅在日本，而且在 Samp;L 危机期间的洛杉矶以及香港）我不相信”会像股市一样从悬崖上掉下来 更有可能的是，它会在几年内下跌 这让我有时间在发生这种情况时出售房产 如果你的价格足够低，房产就会出售 为什么现在不出售，然后因为我不相信我们会崩溃到我处于财务危险的地步 25% 以上的销售价格对于我来说太高了，无法防范我认为不太可能发生的情况事情发展了，我可能会改变主意，但我也相信我会有时间随着事情的变化而行动 Alex
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Alex，你自己承认您曾多次说过，您并不真正关心房产是否会下跌，因为您的财务状况良好，不需要在经济低迷时期出售；你实际上会想买一些更便宜的东西，我同意你的观点这是否意味着你已经改变了主意说不是这样我认为我们的便宜货也不会受到影响他们处于低端，每个人都买得起，想买，买得起，想租
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不是真的改变主意我会的只有在我真的买不起的时候才卖 如果利率真的很高（比如说，在几年内保持在 15% 以上），或者房地产价格下跌到地狱并且银行要求贷款，这可能会发生。实际上，我不会不认为我会达到必须卖掉才能生存的位置 我认为更有可能的是价格会下跌，我可以再买一些，然后等到下一次繁荣当然必须卖掉 我明天被公共汽车撞到的可能性也是如此 不太可能（我希望！），但它存在 亚历克斯
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出售，以更便宜的价格回购，稍后是quot;交易”；如果您希望交易很容易，但您交易的资产成本较低>评论
如果利率在几年内保持在15%，以我们社会的债务数额，很多人会陷入非常严重的困境，我想我现在带着债务旅行还不错，大约 50%，但每年接近 100000 美元的利息账单加上成本，我认为我的收入至少可以说是相当捉襟见肘
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一切皆有可能并非一切都有可能我认为这种可能性和我将如何反应这并不意味着我真的认为它会发生亚历克斯

如果你在高需求郊区有好的房产，那么我认为价格不会有太大的回落以使其物有所值如果这些郊区的任何价格无论如何都会继续上涨如果没有，那么需求可能不存在想要投资回那里我会排除任何预计将遭受回调的郊区表明基本面不适合首先投资
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另外，出售优质商品并期望稍后购买该商品或非常类似的东西也是一种我不想赌 坦率地说，我很惊讶这些辩论最近持续了多久 花时间寻找交易并赚钱
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再伦敦，上个季度是负面的，即Dec07 季度 Re Sydney, Jan08 比 Dec07 下降（来源：CBA Property value Guide）更多细节
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这有点假对于 Vaucluse 住宅，它必须是财务需求，而不仅仅是“我想住在那个地区”类型的需求 Alex
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不能真正评论特定的郊区，但总的来说，我仍然不会考虑任何下跌 30% 的区域作为我想投资的地方 我会对表现出更多弹性的区域更感兴趣
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是的，但你不知道哪个区域会下跌 30 % 直到它发生，这意味着你要么冒险购买可能下跌 30% 的区域（因为他们都可以），或者你完全置身事外 我们永远无法确定市场会做什么 Alex
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这就是我想研究的目的为了尽量减少进入可能出现这种回调量的地区的风险我的观点是，好的郊区处于高位nd不会遭受大幅回调，这些是最好的投资领域如果某个地方大幅回调，则表明缺乏潜在需求，这使其成为投资例如悉尼西郊的可疑区域
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你会认为沃克吕兹的需求最高，不，但它在上一次萧条中确实遭受了大幅回调好吧，它回来了，现在比之前的峰值高很多，但是亚历克斯
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我认为 Vaucluse 是一个坏例子——它是一个极端生活方式的郊区昂贵 这些在经济低迷时期会更好 IMO
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你要仔细检查 Vaucluse 上的统计数据 我记得流失率远低于那里的中位数，因此统计数据偏离了较小的样本，而他们的标准差偏离了中位数是巨大的，所以不需要太多就可以剧烈移动中位数 此外，正如我在尼尔森公园附近认识的一些老家伙所说的那样，经济衰退只会伤害愚蠢的新钱 他们是在快钱的支持下进入的，严重杠杆化，或仍然参与高风险企业，一旦经济下滑就被烧毁
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我做到了！ bl*$dy 的事情就上去了！但它会很好等待等待等待
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关于那个民意调查的一个有趣的观点它只是问你是否会这样做它不问成功只是因为一个人愿意出售'尝试'以更便宜的价格回购并不意味着他们会成功 Alex
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但是你能不能说在合适的经济环境下，一个需求量大的郊区可能更有可能失去这种需求如果需求是高那么显然需求可能会丢失如果需求已经很低，那么真的没有更多的损失
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我不会太担心YM不管需要多长时间，只要因为您不会惊慌并决定最好为住房支付更多费用，因为它已经变得更加昂贵 不要觉得必须拥有任何特定类型的资产 如果租金总是更便宜，那么您将永远是租房更好只要你能过得好，买投资回报合理当你购买它们时，那​​些价格疯狂的人会发生什么并不重要如果你在1998年因为疯狂的价格卖掉了互联网股票你会后悔只要你没有改变主意和1999 年买回来 任何想做这件事的人都可以成功，只要他们不试图为决策计时，而是试图定价其他人支付的费用，而不是资产可以产生的收入 他们必须非常耐心，并且更关心保持富裕而不是拥有一栋房子 Auntymyself 和其他人在 karratha 以大约 8 万美元的价格购买了房子，市场崩盘后不久以大约 17 万美元的价格出售，他们哭着卖掉它们，然后以更便宜的价格买回来，您不会破产，获利租金不能再高了，跑山没有任何意义 OMG 末日即将来临所以会发生什么我现在想买一个 blcok bac k 不到 40 万美元，唯一的问题是他们从来没有出售租金已经从每周 500 美元涨到每周超过 2000 美元 没有供应即将到来 认真地踢自己这将是有史以来最愚蠢的想法
评论< BR>这个例子不适用于房地产，除非你假设房地产会下跌并继续低于 2004 年的价格 Alex
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这是我的假设，我认为他们将在 2003 年的通货膨胀调整后价格持平这是平均水平 - 当然个别房产会高于或低于此（不是购买整个市场）
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你好pe 这就是我要表达的观点 - 你需要所有因素都恰到好处：时间，卖点，市场表现，其他投资表现等我只是无法理解支持这个策略的人数
评论< BR>不，我不能争辩说，高需求的郊区总是需求量很大，因为导致它的因素是就业机会、公园、火车站、学校等等 拥有这些的地区总是会受到追捧，我不认为大部分投资策略都是在糟糕、需求低的地区购买的，因为它们不会变得更糟 我无法想象人们会说他们不想住在某个地区，因为他们不喜欢交通便利，那里离工作岗位太近了, 学校太好了等等 让我们搬到针交换旁边的这个城市荒地 必须去需求高的地方，而且你不能错 在一些郊区的房子价格上涨，因为人们想去那里
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浴缸，我不同意wha你是说在一个拥有所有设施和工作的地区购买比那些缺乏这些设施的郊区更好的选择我不同意的是，在这些地区购买更有可能防止30％的崩溃房地产市场 经济好的时候，人们会在热门郊区花高价买房 当经济突然下滑时，没有人要花钱买高价的，结果突然30%降价
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我投赞成票；很大程度上是因为我买第一个IP的经验不足，以及我的个人情况，我创造了一个怪物！我需要获得相对较快的资本收益，尽管无疑是适度的资本收益，然后重新投入，在出现经济衰退的第一个迹象时我会更明智地这样做，然后睁大眼睛看看购买价格和收益我会但是，不要在两者之间等待很长时间，以期获得更好的交易（我相信现在我的眼睛睁大了，任何交易都会更好！）
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我不确定快速，早期成功的品种智慧亚历克斯
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我是唯一一个在这种情况下看到错误计算的人吗 1 首先：否 - 房产购买价格 $212k（不是 $210k） 我假设 $170k 的债务是正确的（基于80%），因此购买时的权益为 $42k 2 财产价值 $300k（假设正确） 3 购买 12k 的成本（不是 10k） 存款 $30k 购买 $42k 的总成本 4 出售成本 65k （我假设这是正确）CGT 125k 美元（再次假设是正确的）卖出 19k 美元的总成本 3 利润卖出价格-债务-成本到买入-卖出成本-持续亏损（假设 0 美元为中性）x $300k-$170+42k- 19k 教授它 $69k 我在这里遗漏了什么吗？我只计算 $69k 的利润 干杯，仁
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除非迅速进行大量研究和学习
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仁，在我的数字中我不是谈论售后利润-我说的是在成本和债务偿还后剩余的资金，即售后剩余的 101,000 美元我并不是说这是利润数字这是重要的数字，因为这是您必须在其他地方投资才能重新获得的收益后来，即是的，210k 美元和 212k 美元的购买价格包括成本是一个东西，因为我回去改变了它，但忘了改变总额接近 12,000 美元，所以我改变了这个数字
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