澳洲澳大利亚房地产IRR问题悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，在 IRR 计算中，我是否应该将贷款还款作为现金流的一部分作为可选附加项，如果有人能够强调 Jan Somers 在此处的“住宅物业带来更多财富”一书中使用的价值，第 234 页至计算会很棒的 IRR 我不太清楚她必须使用哪些行中的哪些数字谢谢
评论
凹凸（如果有人知道答案仍然感兴趣）
评论
Mixedup，我认为你正在进入分析瘫痪领域 你不必知道如何计算 IRR 才能成为成功的房地产投资者 Alex
评论
我刚刚在 PIA 软件报告中看到了 IRR；我很想知道他们是如何计算这个的 你对这些问题有什么建议： Q1 - 判断 IP 投资如何适合退休计划 >；只需使用“公平”； Q2——判断某栋房子是否是投资的好选择>；使用“产量”； Q3 - 判断一个特定的投资策略（例如 $XXX 左右的房子）是否风险不太高>;使用说 LVR（贷款价值）放大器； DVR（贷款支付合格收入）
评论
Fwiw，我同意 Alex re: IRR 事实上，我什至可以说在大多数情况下 IRR 毫无价值 详细解释如何计算 IRR （以及为什么计算它）可以在这里找到 如果只有那么简单的 MU，那就是课程马的情况 M
评论
我从未计算过我的房产的 IRR，我当然不会计算它作为我购买决策的一部分 你知道什么是好的购买，MU 我实际购买的那些，而不是我没有购买的那些 MU，不要让它太复杂 了解现金流，然后购买当你可以长期持有它时 Alex
评论
Alex 和 MB，我不同意 MU 应该全权委托忘记 IRR 我想你们可能不欣赏你在你的生活中进化出的更大的安全感投资策略，通过了解 IRR，我会鼓励 MU 掌握它，然后最终放手（如果他愿意的话） 投资分析我有点像学习骑自行车，首先你需要辅助轮的帮助，然后随着你先天的感觉而让它们离开。不如过去 7 年那么强劲 风险调整后的房地产回报可能是微不足道的（尽管您有什么选择） 请记住，内部收益率取决于您在计算表中保留的未来房地产价值，这可能是一个很大的数字 记住以下概念比较投资时的风险回报 您希望将风险溢价计入您从具有更多风险和时间能源投资的投资中获得的回报百分比中 我认识的许多人都远离 res 财产，因为采购财产所涉及的能源压力和时间以及麻烦租户导致在 DRIP 的指数跟踪基金中更容易利用他们的资金
评论
我了解 IRR 的概念，至少在学术上我从未想过我的投资组合在那是的，我从来没有计算过 IRR 从来没有影响过我的投资决策 每个人都有他自己的 MU，如果你想分析到死，那就继续吧 只要记住，如果你最终分析得太多，这没有任何意义不买任何东西 利用指数基金和使用股息再投资计划也是一个完全可以接受的（而且是长期的，最有可能成功的）策略 Alex
评论
谢谢WW 我卡住的地方是贷款是否还款在计算 IRR 时，应将超出利息的部分视为收入或支出 例如，最初假设一个人存入 20,000 美元作为押金，这是否被视为财产的收入，或您自己的支出除此之外，我假设租金是 +ve, 利息 amp;费用 -ve, 去年净资产 +ve
评论
感谢 WW 我卡住的地方是，在 IRR 计算中，是否应将超出利息的 LOAN REPAYMENTS 视为传入或传出 例如最初的说一个人存入的 20,000 美元 这是作为财产的收入还是你自己的支出 如果你的意思是你有 Pamp;I 贷款，我会根据即使本金是借来的, 还款是来自您的现金储备的现金流量，如果您提前还清贷款，IRR 完全是关于现金流量的，您将在 IRR 中包括您从销售收益中最终支付的本金，因此同样的逻辑应该适用于支付每月扣除本金 恕我直言，IRR 不适合将现金转移分为资产权益负债和收入支出 我不认为现金用于偿还本金，应被视为流入现金流，即使它建立股权 股权是在您处置资产之前未实现的资本收益谁说当您出售时，您将获得您认为可以处理有形现金流量的价值，并且在尝试预测时，使用您预计的销售价格的税后收益除此之外，我假设租金是 +ve，利息 amp;费用-ve，最后一年的净资产+ve 是的，租金是流入的现金流，而其他东西是流出的顺便说一句，还有1点令人困惑我认为PIA通过处理税后现金流来解释这一点，但我没有t 允许将折旧等非现金扣除视为现金流
评论
WW 众所周知，使用 IRR 进行房地产的问题在于，资本增长很难预测是否称其为有根据的猜测，明智的购买，赌博，等等——当你购买一个 IP 时，CG 是你只能假设的东西（也就是说，除非你有一个预先存在的安排，可以在特定日期以更高的价格出售）所以，每当有人使用 IRR，结果在很大程度上取决于他们插入数字时的情绪 乐观的高 CG 和高 IRR，悲观的低 CG 和低 IRR，等等 IRR 对输入非常敏感，如下例所示（我有以前在这个论坛上使用过）一个内部收益率只告诉一个小面值一个更大的故事 - 我相信这不是一个非常重要的部分 * * *#8203;以下 3 个现金流的内部收益率大致相同（1991 年到 2060% 之间），但现金流模式和净现金流量大不相同 在每种情况下，第 0 年的净现金流为 -$20,000（减去 $20k ）选项1Option 2Option 3年0-20,000-20,000-20,000 1100015,0000 2200011,0000 3300000 3300000 4400000 4400000 5500000 5500000 6700000 7900000 7900000 811,000025,000 913,000035,000 1015,00000045,000 1015,000045,000净CF $ 50,000 * * *#8203;我同意 - MU 应该与 IRR 达成协议 我敢于建议如果他花时间阅读我之前就该主题发表的帖子（上面的链接），那么他们会比 99% 的投资者更了解它耻辱布鲁斯不再支持我 M
评论
thefirstbruce 一个有这样一个绰号的人能有多少信任我本来打算包括 MU，你不会找到更简洁和互联网上任何地方对 IRR 的解释都比 MarkB 上面提到的要清楚相信我，我看过我同意 Mark 关于你用什么情绪或信息来决定你插入 IRR 的价值或销售价格的评论但不同意 POV 有没有理想的投资比较工具，而IRR是一个相当合乎逻辑的折衷方案，虽然Excel的MIRR应该更好，但该死的东西似乎从来没有做它应该做的事情
评论
如果你不能回答这些问题中的任何一个你想要正确的答案，因为外面太多了影响答案的因素对我来说，你的问题也太简短了，没有多大意义，所以我不知道你到底在开什么车，例如 1 % 或 10 % 的收益率不会告诉我房子是不是一项好的投资 资本增长可能是 5 % 或 50%，但收益率是根据购买价格计算的 如果某件事的风险太高是一个判断电话 您可以根据您心目中的财产来解释这些数字，例如您的 LVR 可以非常高，但未来的增长也可能非常高总是喜欢比较银行利息的回报
评论
可能与绰号WinstonWolf的家伙相同的信用
评论
或多或少，GeoffW
评论
每个我发现 IRR 是一个非常有用的分析工具对于那些有兴趣的人阅读很多人会购买 IP 以实现资本增长，知道他们每年都会花费他们拥有该房产的费用，但也许根据一个简单的经验法则，例如房产价值将以每年 7% 的速度增长，或者价值将在 10 年内翻一番做出我的假设并查看 IRR 我没有 PIA 软件，但我不介意为我的分析敲出一个电子表格 这是一个非常简单的示例 假设我以 25 万美元的价格购买了一个 IP，并在 10 年内出售50 万美元 我每年购买该物业的净成本为 4 千美元 我的购买成本和押金为 4 万美元，而我的销售收益（支付贷款后，销售成本和一些资本收益为 21 万美元） 需要考虑内部收益率我注入或从投资中获得的所有资金 我每 10 年的现金流为：-$44k，-$4k，-$4k，-$4k，-$4k，-$4k，-$4k，- $4k, -$4k, +$206k IRR 可以用 Excel 公式计算：IRR(-44,-4,-4,-4,-4,-4,-4,-4,-4,206) 122 % 这意味着我获得了等价物我注入投资的所有资金的年利率为 122%我认为我可能从另一项投资中实现 我可以将此回报率与我认为我可以通过长期股票投资组合实现的回报率进行比较 请记住，尽管上面的示例给出了税后回报率 IRR 也常用于开发公司（或和个人）只有在可行性表明可以超过一定的回报率的情况下才能继续进行开发一个运行多年的项目可能显示出合理的利润率，但支出和收入的时间非常重要 成本或收入的任何变化以及时间的任何变化都会对内部收益率产生影响一家公司将依靠 IRR 或其衍生产品 NPV 来比较两种引导资本的途径 +- 债务偿还能力 如果使用 OPM 进行下一级别的投资，没有什么比 IRR 更能唤醒某人获得更高的收益 但是 IRR 的不足它是否不符合风险与回报的平衡
评论
我完全同意纯粹比较回报率并没有考虑到比较替代投资时要考虑的许多其他方面
评论
实际上，我刚刚发现我可以执行高达 5 万美元的退休金工资牺牲，所以我真的应该在这个重新投资的好处下，再投资一个人的额外美元有了这个你投资到 super 的 $$ 被征税为 15 % 而不是边际利率（大约 40%） 猜你在这里失去了杠杆 然而也许 IRR 可以帮助比较选项
评论
不仅仅是杠杆 为了获得所有超级减税优惠的资格，你把钱锁起来直到 60什么的 这取决于你的年龄 30 岁，super 是对我来说不是一个很好的工具，因为我可以在不到 30 年的时间内致富亚历克斯很容易断言一种投资形式优于另一种投资形式是否有人愿意评论这些数字有多现实无论如何让球滚动为了争论让我们坚持下面的数字 如果您在税前有 50k，那么其中 85% 可以进入超级账户，即 $42500 假设增长率为 12% 或以您的 40% 税率，假设所有这些都以该比率计算，您可以将 60% 投入房产，即 30,000 美元，其余部分在税款中消失 假设购买 190k 房产 仅 90% lvr 利息，净回报为 7%，其中包括资本、增长 你选择什么我很想看看显示房产的最终数字比超级好，反之亦然ing 成本，尽管我更喜欢在可能的情况下购买和持有
评论
我的妻子有欧洲背景 她有年长的亲戚（受教育程度有限）已经成为百万富翁的房地产投资者，但不知道 IRR 是什么意思或任何其他财产这件事的相关首字母缩略词所以不要强调它伴侣他们依赖于所谓的常识和努力工作的老式东西我想这可以追溯到我喜欢的一句话“做总是比知道更好”。顺便说一句，我觉得很有趣，很多这些年长的叔叔等正在把财产卖给他们的孩子，这样他们就有资格获得养老金（或试图）等等。相当讽刺的 huhAhhthats Italians for you Love 'em
评论
这是一个那时的世界监管较少，竞争较少作为技工为技工收入工作 在那个时候，这也是一种现金经济，ATO 对所有这些都进行了更严格的控制，现在我并不是说他们不努力工作，因为他们确实并且仍然这样做我尊重意大利的职业道德和家族企业的事情非常重要 但是今天要模仿他们的成功将更加困难 房屋开始时收入不是中位数的 8 倍 事实上，我认识的许多意大利老家伙不得不为他们的孩子每人买房子，因为孩子们可以负担不起n 他们自己的围棋图
评论
第一年的IRR非常高 我在PIA软件中注意到他们有一个IRR加班图 但是IRR的值在开始前的前几年非常高下降 任何人都知道他们将如何计算这个以及在 IP 房地产投资 1 年后它是如此之高
评论
你可能是 co是的，当时比较容易，但现在没那么难了 房地产投资是一种非常简单的赚钱方式 这就是为什么它如此受欢迎并且进入门槛相对较低 我的观点是你不需要过度分析与房地产相关的所有内容作为投资者取得成功 他们缺乏正规教育可能是一个好处而不是一个障碍 人们需要更多的行动，更少的投资细节分析 当然我的意见
评论
取决于你的假设你借的越多越高IRR，即当第一笔现金流为零时，如 100%+ LVR 这就是为什么我在上面所说的 IRR 非常适合通过更高的 LVR 教育一个人使用其他人的钱进行投资的好处 你最初在交易中拥有的现金越少, IRR 越好，所有其他条件都相同 对于低于 90% 的 LVR，在最初的 1-2 年内 IRR 为正并不常见 在大多数使用 80-90% LVR 和 2 -12% 总收益率，您会在 3r 左右达到 IRR 峰值d 到第 7 年，然后是一个非常温和且逐渐的下降（我已经对这些东西进行了很多建模）但请记住，这是当您使用平均成本和收入时，例如在现实生活中随着时间均匀分布的增长率为 7% , 增长标志着没有增长或低增长的时期，这改变了我所描述的 IRR 图
澳洲中文论坛热点