澳洲澳洲房产未来现金流还是过去亏损？悉尼

在澳大利亚地产投资



由于信托结构设置不当，我们可能很快就会面临一个困难的难题——根据 7 年前一位老会计师的建议——我们可能很快将不得不面对注销过去的巨额亏损的决定（永远不要再次被看到）或为那些没有看到我关于我们的损失被捆绑在家庭信托结构中的古老帖子的人获取未来的现金流 - 情景是我们的负扣税财产的这些损失，近 300,000 美元，还没有能够针对丈夫目前的健康收入进行索赔，并且一旦房产转好，将需要数十年时间才能慢慢清除我们已经让悉尼的专家评估了我们的家庭信托，了解将其转换为混合信托的潜力 - 因此，所有租金收入将还清这些过去的损失，5年内清偿，老公就可以“全部”索赔；当前费用（总利息、利率、折旧等）与他的收入相比 - 而不是仅仅能够申请差距，看起来我们可能无法在没有转换为 hdt 的情况下转换被视为重新安置 重新安置意味着旧信托将被关闭，损失被注销（再也不会被看到），并建立一个新的信托作为 hdt - 但我仍然希望有办法解决它，我们正在探索其他一些可能性，我正在等待悉尼专家确认可能的决定是或否，但如果决定对我们不利，我们将不得不认真考虑是否转换为 hdt，从而将我们的现金流量增加约 17,000 美元，并将过去的损失视为非常非常昂贵的学习经历，用我们的个人收入来弥补 17,000 美元的差额，并且从哲学上说，过去（在这一切之前）其他财产对我们非常友好，还是我们继续保持现状，没有增加d 现金流并保留损失以抵销信托的未来收入，并利用我们的个人收入来支撑 34,000 美元的负负债缺口，我觉得，在 7 年前否决信托结构时，我让我们这样做了糟糕 - 并且把我们的投资退回到那 7 年，几乎就像我们没有参与上一次繁荣一样，实际上感觉相当糟糕 - 但真的很感激关于下一步该走哪条路的诚实和坦率的意见
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对不起 Lizzie ，我无能为力我处于类似的位置，有 4 处悉尼房产在家庭信托中，还有一些区域性房产，不断消耗老公的工资刚刚拿到土地税账单；我想尖叫我正在考虑逐步出售我的信托财产，以缓解这种情况，所以会对其他人要说的话很感兴趣
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Lizzie，这很难，但如果是我，我会把过去的错误记为昂贵的学习经历，在沙地上画一条线，然后跨过它，继续下一个计划向前迈进 当你把这段时间花在向后专注（你必须这样做）时，它可能代表迷失从现在开始的机会——所以不要流太多汗，否则会让人沮丧，而且天生就会瘫痪更难原谅自己而不是“让自己付出代价”；为过去的错误原谅自己，制定未来做得更好的计划，继续前进，去抓住他们！我的 2c Aimjoy
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我们最近卖掉了成本最高的负扣税资产（约 50,000 美元负年）-但不幸的是，即使我们在信托中卖掉了其他所有东西，也不足以弥补损失，因为该信托中的剩余财产是在上一次繁荣时期购买的，我们以 105% 的利率借款（本地存款和成本）并将部分负齿轮缺口资本化 2 年，因此抛售并不是真正的选项 - 希望专家给我们“好的”仍然是有希望的； nod
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这绝对是一个棘手的问题，我想你对未来事件的看法将决定你的决定Aimjoy 建议并继续前进 几年前我在股票市场上接受了更昂贵的教育收益，不是收入 很高兴得到纠正
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损失不是资本损失（价值下降），而是经营损失——抵押贷款偿还、租金、维护、折旧等，因为我们资助了 105%，意味着利息还款是 105% 的 x% 利率 - 不是要求实际资本成本，而是资本成本，加上持续成本，使其无法出售和收回 - 也许- 今晚可能会做一些总结，有很多选择 - 可以赚很多钱！有很多东西要学（不要过于渴望是其中之一 - 耐心的蚂蚱）
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好的，谢谢我一定看错了
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你需要注入多少美元当前的信托使其成为 CF+ 如果您可以获得针对您的 PPOR 的 LOC，以提供 $$'s 注入信托使其成为 CF+ 并且信托支付您的贷款收入，您的问题可能会得到解决，即信托可能会开始蚕食经营亏损，并且“注入”贷款可以免税，因为信托会为贷款返还收入我不确定这是否可能或是否适用于您的情况，或者即使您可以设置针对您的 PPOR 的 LOC（或者即使您有 PPOR）
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您能否在全权委托信托 (DT) 中为您的投资组合再融资，并以高昂的利率将任何股权借给 HDT< BR>评论
一些外方思维！不幸的是，如果我们向信托借钱以使信托内的现金流为正，我认为有很多选择可以与会计师讨论减少我们的应纳税所得额，我认为将考虑从信托中取出的基础抵押贷款和还款之间的差额收入并按付款人税率征税（或者，天堂禁止，将我们放入下一个括号）-因此，这只是贷款的转移，实际上并没有增加现金流
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这里一样，除了不完全是在高度繁荣 即使在出售之后，也会有重大损失，但它会限制我一直在玩弄的想法（还没有告诉哈比）可能涉足一些股票以弥补一些损失的永无止境的流失不会'但是，在删除某些财产之前，不要这样做
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您好，如果信托有LOC，以正常的市场价格，信托可以借给您的丈夫以购买丈夫名下的IP由于这笔贷款是“无抵押贷款”； （信托借钱但没有担保）信托可以收取更高的利率（向银行查询无担保贷款的利率，我相信相当高 10+% ）这意味着信托现在赚了一些钱来弥补当前的损失，同时，您的丈夫可以通过-ve gearing 财产来获得更多税款 回收损失 我相信我得到的建议是IP 需要是新购买的，如果您为现有IP 再融资，ATO 可能会质疑动机
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lizzie，你是说你的信托财产净资产不到30万，你有30万的损失被困在信托里面
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是的-主要贡献者是我们的新财产在 2004 年市场崩盘时建成（并且刚刚出售），我们无法放弃它现在的售价比繁荣时期的类似房产低约 100,000 美元 - 所以我们从中获利财产不见了-但是，环顾四周还有什么卖的，然后我们g对于今天的市场来说，这不是一个好价格，我们确实考虑过保持它直到市场反弹 - 但现金流流失是无法承受的 - 大约 30,000 美元，因为它是新的，有相当大的折旧归因于损失，而且因为它是一栋昂贵的房子我们实际花费的成本与我们将其出租 18 个月（等待市场改善）之间的差异造成了很多损失，其中一些损失将在我们的结算中考虑到折旧时消除大约 100,000 美元的信托净资产
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arrrrrgh - 我感到非常沮丧，我去年底联系了悉尼一位极力推荐的财产法专家，询问“我们能否将我们的 dt 修改为 hdt 并因此发布索赔费用”；我向他详细解释了一切，他对结果非常积极，所以我给他发了一份信托契约的副本，让他在 4 周后阅读我跟踪他，只是让他不知道我是谁，他想知道为什么我在再次解释后向他发送了信托契约，他再次积极，但他只与会计师和律师打交道，而不是最终用户（我）所以，我被迫通过我的会计师交谈，他是修正案无法制造，我们将不得不“出售”；将房产转让给 hdt，失去过去的损失并产生印花税cg 我再次要求她与法律专家确认，因为这不是他口头告诉我的，她回来并说她再次与他交谈，答案是同样——因为她所说的与专家口头告诉我的大相径庭，所以不能这样做，我给他发了电子邮件，要求他给出明确的“是”；或“不”；至于我们是否可以修改而不是转换他通过电子邮件发回给我的会计师，她重申了她无法做到的立场，然后将专家回复的副本附在我的电子邮件请求中，要求很好地给出明确的答案——他的回复充满了“可能”、“考虑的权利”、“可能涉及”等。对我来说，这不是一个明确的“是”；或“不”！我已经让我的会计师再次问他-答案是什么需要进一步调查我需要走哪条路才能找到有人可以推荐一位不怕直接回答而不是直接回答的房地产法律专家持续的模糊性
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Lizzie 看起来你需要一些可靠的建议 谁建立了信托 但看起来损失被隔离在信托中 你是否调查过你是否可以出售一点信托每次对自己说 25%，以尽量减少损失，但增加费用可扣除性 我认为信托，但正是由于你指出的原因，我没有继续此外，如果你使用多个金融家，它也会像银行一样提供一些有限的资产保护。不喜欢与财力雄厚的其他银行竞争 此外，土地税的打击和费用的可扣除性会阻碍我的收购路径，更不用说现金流了 此外，通过信托获得融资可能是一场噩梦，通常你必须存入更大的存款我这些天大多数情况下我这些天只存入购买价格的 3-6% 由于积极的齿轮投资组合，我仍然没有碰到服务墙无论如何，最好的运气确实看起来很复杂我很高兴私信我得到建议的人的联系方式，如果这会有所帮助
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lissie，也许你可以把你的案子带到ATO，纯粹基于利息可扣除性来解决问题作为最初的意图是建立一个允许你负齿轮的信托，ATO 可能会为你的具体案件做出私人裁决 你有任何文件说明信托的初衷
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我不能推荐任何人，但其中一位 HDT 专家是会计师 Chris Batten 你与他或他的律师有联系吗
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没有 - 我一直在努力与麦格理集团服务的 chris balalovski 打交道，无论结果如何，我我只是在一个明确的、有约束力的回答“是”之后；或“不”；所以我可以决定以哪种方式推进信托是由一位老（和年长）会计师建立的，所以我不知道文件中指定的原始意图是什么克里斯在哪里Batten 位于他是否与像我这样的前端用户交谈
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Lizzie 一些想法，它们的价值然后用这笔钱偿还一些债务，最好是利率最高的财产贷款（在我看来，将其贷给信托不会解决您的任何问题，因为信托必须支付利息您而不是银行）此外，信托是否可以将其中一项财产（最好是“最大的输家”）出售给您的丈夫 - 至少这样，一些负扣税可以抵消丈夫的收入显然需要 CGT 影响被检查，但如果你在繁荣时期购买它们，也许CG不会那么繁重这是一种让自己摆脱困境的非常缓慢的方式，但也许它会对自付费用有所帮助，同时让您保留对所有财产的控制权，从而利用未来资本收益 祝你好运，找到一个可行的解决方案来解决你的困境 干杯 LynnHLizzie，我会回应 WillG 提到的内容 你可能已经回答了这个问题，我们上次谈论它 - 但你和 ATO 谈过关于问题 这可能是他们以前遇到过的问题，并且他们已经知道了答案（该死的，他们可能已经就同一问题与人们进行了斗争）-这将为您节省大量时间和精力来追查其他专家如果您与 ATO 的权威人士（不仅仅是拿起并正在阅读脚本的随机操作员）交谈，他们直接说“不，你不能” - 那么至少你会知道什么如果你尝试用腿进一步追求它，你就会反对其他专家等如果他们说“不”，那么你知道你将面临一场艰苦的战斗，最终可能会付出相当大的代价，只是为了最终得到相同的答案只是一些想法
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巴拉洛夫斯基是（一个of) Batten 的律师 我相信 Batten 从 Balalovski Batten 的详细信息中获得了关于他的 HDT 契约的法律意见： 网站：wwwinvestoronecomau 邮寄地址：GPO Box 512, Sydney NSW 2001 注册办事处：Beanbah Chambers Ground Floor, 235 Macquarie Street Sydney NSW 2000 Australia电话：(02) 9231 5111 电子邮件：info@investoronecomau 我相信他确实看到了最终用户，但会rge 每小时 550 美元（我只是打电话给他们检查）如果你有足够的说服力，你也许可以偷偷和他打 2 分钟的电话
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Lizzie 这不是这些人的插头，而是当我考虑建立信托时，我与他们交谈过 他们是专门从事信托业务的账户，并在账户中得到保障 他们的负责人也对财产友好 确保您与他们的一位合作伙伴交谈，因为他们是专家 他们现在已经在海岸 http:wwwchan-naylorcomau 希望这有帮助
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另一个想到的是 Rob Balanda，一位经常被引用的财产律师（虽然位于昆士兰州，但可能值得打个电话，他正在吃午饭根据秘书的那一刻！ - 不会告诉我他收费多少）：http：wwwmba-lawyerscomaupublic_htmlareas_managementhtml 还有Kevin Munro（我认为Chan amp; Naylor使用他）：http：wwwtaxlegalcomau
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但是ATO 甚至还没有决定 HDT 本身，更不用说转换了把 DT 改成 HDT！
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试试尼克，他是我遇到的最好的 http:wwwstrategicwealthcomauabout
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我今天晚些时候和会计师谈了话，她联系了专家，看看是否她可以得到一个明确的答案——即使我必须为他进一步调查支付费用（到目前为止一直是免费的建议，相信如果可能的话，他会得到报酬来进行修改）专家的回答是那个“他不知道结果将如何被 ato 看待”；由于过去没有与将 dt 修改为 hdt 相关的判例法或立法，所以我可能不公平地对模糊的答案感到沮丧，显然他也在 ato 工作了 14 年，过去 14 个月关于 hdt 的任期与专员一起，他评论说专员非常关心 hdt 的操作和滥用我不想滥用 hdt 只是想知道这是否有助于案件可能不好- 所以我该从哪里开始也许私人裁决看起来我不会从任何 ato 外部专家那里得到明确的答案，因为没有已知的先例我想直接飞入 ato 雷达并开创先例< BR>评论
我认为你也不会从 ATO 得到答案 这是另一个线程中引用的 Thomas Henn 的摘录，关于客户对 HDT 的 PBR 申请：我怀疑你的私人裁决可能会遵循别人的路，或者被拒绝ed，鉴于涉及 HDT刚刚做到了quot;并迫使问题是-在信托契约和会议记录中进行了修改，只是修改了信托，发行了单位并进行了再融资，或者是地狱般的骰子有时会偏爱勇敢的人，而某人却是开拓者 errrr 溜冰者，之后你
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不是我太鸡了
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嗨，Lizzie，我感谢你与我们所有人分享你的情况，因为我们都从“现实生活中的例子”中学习和受益不幸的是，我根本无法提供任何建议或提出解决方案但是，我曾在某个阶段调查过设立信托等，我得出的结论是，这似乎是正确的，涉及到许多问题，并且它们可以（并非总是也不一定）抑制投资进展 例如，可能很难找到资金，而且正如您在当前的困境中所证明的那样，难以抵消收款人收入的损失 我相信这对信任结构——显然资产保护是一个很大的好处，因为能够以税收有效的方式隔离和分配收入我确实成立了一家公司，并将我的一个 IP 放入其中无法根据我们的收款人收入索赔我们的损失 该物业非常适合，并且在最初的几年里，我们确实失去了很多税收优惠 但是，我们已经通过将贷款偿还到一个水平来纠正这个问题，即知识产权是中立的 所以这意味着在未来，任何来自知识产权的盈余收入都将按 30% 的税率征税up LOC 等 对我们来说幸运的是，我们还有其他 IP 可以“玩”，到目前为止，我们已经能够通过利用这些 IP 在我们的投资中取得进一步进展但是，所有这一切的不足之处在于，如果结构设置正确，与一个人的财务状况的各个方面考虑到（连同未来的投资目标），那么它们可能会有很大的好处 但是，如果它们设置错误我相信没有公司我们会过得更好，但无论如何，幸运的是，事情已经解决了，我们从这次“错误”“经验”中吸取了教训！我真的希望你的情况能尽快得到解决 我相信你真的受到了不公平的对待，首先给你的建议很糟糕 考虑到你去寻求专业建议，而不仅仅是在没有此指导的情况下设置一些东西 也许正如 JIT 建议的那样，您可以向您以前的会计师寻求追索权（可能说起来容易做起来难）问候 Jason
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在两难境地中睡着了 - “命运眷顾勇敢者”；而且我一直遵循格言“最好请求宽恕”。 （问我妈妈！）一个选项可能是以老公的名义再融资，但他然后以相同的利率将钱借给信托，而不是取出单位 - 所以信托名称或所有权或分散没有变化唯一的问题是我们将失去我们目前在这些房产上拥有的有利的固定利息（649% 和 757%）——但我相信无论如何，2009 年的利率会下降，我们要到 3 月中旬才能做出决定——将随时发布您可能有的任何想法
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有什么理由不能让自己摆脱困境 买卖资产以获取利润，不支付任何资本收益承担损失，从而减少债务，将信任从负面变为正面在负现金流方面与您有相同的问题直到最近我们还很乐观
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