澳洲澳大利亚房地产 以股权为生 - 来自银行的现实检查 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我越来越多地关注通过 LoC 以公平为生的概念——这个论坛上讨论得很多的话题我想知道任何正在这样做或打算在不太远的轨道上这样做的人：1）现实检查 - 有没有人知道任何银行乐于说“我们意识到您没有收入可以说出来（除了股票股息和租金无论如何都不能支付您的贷款，或者可能是短期现金债券）只需偿还资本），所以我们很乐意根据假设的未来资本增长继续向您借出股权，我们几乎会丢弃我们的 DSR 模型，因为见鬼，您已经加载完毕，您无需证明您可以偿还贷款”； 2) 需要多少股权（我的想法：200 万美元才值得，每年提供大约 10 万美元） 3) 你认为什么 LVR 是可以接受的（我认为大约 50-60%）谢谢我正在尝试现实测试这个概念 - 也许我有部分错误很高兴得到纠正或修改我的观点干杯，蒂姆
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你提到的数字似乎与人们告诉我的一样，股权缓冲真的是个人的事情，取决于你想要资本化多少年以及你想要允许多大的时间缓冲没有正常形式的收入，通常通过低文件无文件贷方再融资，以解决 DSR 问题更大的银行我不太确定，像 Rixter 这样的人提到将一些股权投入到产生收入的股票中，但这是为了真正稳定这个过程并没有真正绕过可服务性
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谢谢Stumunro，好吧，所以不低的文件贷款是一个选择35 年 200 万美元，基于 35 年增加 100 万美元或 27% 的 37 美元（无论如何这是我的目标） 但我的主要贷方 (NAB) 基本上是在说“你的股权很好，但 DSR 是个问题”；最初我接受了这一点，并认为我会等待，但是当我做这些数据时，甚至需要数年、数年和数年才能使现金流保持中性，这永远不会可行（除非我只是有一天卖掉并靠生活实际收入），所以股权就在哪里，因此收入变得有点无关紧要来自LOE的人
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我还是不明白你为什么会选择LOE的复杂性，房产风格如果你有200万房产，你怎么能说你已经退休了 这么多现金就可以买到你 53,000 BHP（注意：我使用 BHP 作为市场的代表，而不是rec）这会给你 35,000 美元的全额免税 PA 收入（事实上，你会得到退款支票）现在我不会退休，直到我得到我的房子，汽车，高尔夫球杆和船都付了，也没有必要留出10％的投资（你是THER E已经不是你了）所以每周700美元（随着股息的增长每年增加）是一个不错的收入对我和我的女士来说绝对足够了所以你想活得更高，也想花一些股权用杠杆股票注册股票（再次不是rec）并且只需很少的文书工作，您就可以立即获得1500万美元，甚至不会被问及收入您支出的利息将永远在保证金ac中资本化，股票价值的任何增加都会自动增加您的可用资金这里的吸引力在于简单，您不再需要积极管理任何事情，并且您会收到一份月度报表，告诉您确切的财务状况直觉认为 200 万美元是您在股票中所需的最低金额，但对于财产来说还不够 您可能会因财产而死得更富有，但在您还活着的时候，您将无法获得大部分上限收益 ps 谁是nt's this rot when “retired”; http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp368007#post368007
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翻车鱼，谢谢你的回复 我不太确定你在说什么——你是说股票股权总体上比财产股权更好吗？在我目前1600 万美元的股本水平 我不相信此时有足够的财产来维持生计 蒂姆
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翻车鱼，你认为风险是否相同，无论你是否拥有 200 万美元的“必和必拓”或者在房地产方面，我认为这种方法是有风险的（而且我并不厌恶风险）更大的缺点潜力，我不希望看到我的退休收入+权益减少超过 20%（比如说）很难坐在那里让这种情况发生而且我不相信价值不重要的论点，因为你持有股票分红 另一种选择是积极管理股票投资组合，但这不是“被动”干杯尼克
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翻车鱼建议你使用所有可用股权来建立股票投资组合，比如说保证金贷款，以提高负债率，然后靠股票收入过活
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蒂姆，如果没有坏话财产，我认为我不能说得更清楚我同意你这样做没有足够的策略 McBrain，您在谈论“感知”；风险 我认为一篮子股票是低风险的，但我不能告诉你“一篮子”的风险是多少；将花费，也不知道您将获得多少股息通过使用必和必拓作为代理我可以量化这些东西它的PE和div百分比接近整个市场我一直表示我不喜欢必和必拓但这是一个有用的例子我们两人都同意在你的投资组合中只有一家公司是愚蠢的 再次，我认为高杠杆的房地产是高风险的，因为它的市盈率很低，但我也一直在说这一点
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LOE re property的麻烦是上限收益以块状递增的形式出现，并且可能相隔 10 年或更长时间，而您一直在为这笔现金短缺提供资金并且忍受租户财产的价值也下降了，并且在 18 个月前我完成了一些别墅我以为我会继续当他们的买入者，他们的估值为 40 万美元，但我今天知道他们的估值只有 33 万美元所以我已经为 18 个月的缺口提供了资金，而且上限金额已经倒退了现在真希望我鞭打他们并买了一堆股票如此简单，如此多的良率
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假设如果你使用 LOE，你将会有（% 明智的）更低的 LVR 这将是非常危险的，比如说，在 80% LVR 和绘图每年下降 5% 什么的 但是，如果你说 50% LVR，并且你每年下降 5%，你将有很多时间来弄清楚它是否会杀了你 Alex
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这件事是银行不需要逐字逐句说明没关系如果你有足够的股权就申请它除非信贷变得非常紧张我相信你会找到一个可以卖给你一些现金的贷方这也是不是一个全有或全无的策略 没有理由你不能 LOE 2 年然后回去工作
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很好的观点 DavidMc 他们大多数讨论倾向于集中在完全取代 LOE 的收入上有很多LOE 的变体，例如 1 资本化非利息支出，以税收有效的方式增加有效收益 2 提取足够的股权以支付部分工作时的基本生活成本我的工作是为奢侈品提供资金 3 抽出一些股权来购买产生收入的股票以增加收入
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我知道你以必和必拓作为一篮子股票的例子 这不是我得到的 好吧，高杠杆房地产的市盈率确实很低，但这是众所周知的 你可以在你的策略中计划它 我认为这归结为两种资产类别之间的波动性差异 你有相反的观点 - 这很好
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在某种程度上，这就是我计划的储蓄生活（如果需要，可能会用公平来补充）尝试其他事情，如果不成功，我总是可以回去工作亚历克斯
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我计划用股权为商业投资提供资金比股票风险高一点，但更充实，更朝着我想去的方向前进
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大家好，我会尝试回答这个问题，但来自我的的观点和 2 百万对我来说是最低要求 这是一个非常大的问题并且没有简单的答案我会尝试在可服务性方面从银行改变部分，我建议你听一下那些关于银行不想让你知道的 youtube 视频（在另一篇文章中），这会让你很好地理解为什么银行希望您借钱而不投资定期存款，甚至将钱存入账户，但这与可用性问题完全不同你需要一次性的 240k，这是一个很大的区别，然后说我有 3 家公司，每家公司都有 100 万的债务，而我是唯一的董事，并且是 quarrantor，结果是一样的，但贷方认为它是三个独立的实体，所以对他们来说，他们已经分散了风险，但事实并非如此，但在书籍上，现在几乎是一样的，只要 abc pty 只有一笔贷款 bcd pty 有一笔贷款 cde pty 有一笔贷款，然后 def pty 现在可以拥有得到一个没问题贷款是的，他们看 qua咆哮者看看他身后有什么，但他是隔离者，而不是借钱的人，因为def pty是借款人，只要收入包括还款就没有问题，所以当你去贷方寻求def pty时，它没有收入是全新的，但是一旦您购买了房产，def pty 就有收入，并且该收入与您无关大多数情况下，只要勾选了方框，一切都会顺利进行让我们看看风险，你有 300 万美元可以拿走你的贷款，而你的脖子在绞索中，如果一笔贷款确实有问题然后银行有 A 通过出售关闭然后 B 必须追逐董事，然后 C 如果需要清算，但公司 2 可以利用银行来维持公司 1 或公司 3 的运转（哪个曾经有问题）与它你的名字更难，因为贷方会要求你出示服务iceability 不仅适用于贷款，而且适用于您自己以及公司 2 不必提供此要求的情况下，它可以说它将支持遇到麻烦的公司 1 或公司 3 的贷款，然后贷方将在没有问题的情况下跨越这两者您的人的可维护性是一个问题您可能需要阅读一些时间才能通过这种方式来理解这个概念 可维护性不是问题唯一的要求是您的会计师的一封信，说明作为 quarantor 应该 abc pty bcd pty 或 dce pty get遇到任何麻烦，该集团可以支付所有贷款，只要案例借款不是主要问题，主要问题是 craa，因为所有贷方都会要求报告，然后您希望得到一份公司名单作为你的手臂，然后是哪家公司想要做这笔交易，我不是一个以你自己的名义购买的人，因为上面现在如果你使用信任添加到上面，这篇文章足够长，这是一个非常外行的观点，我是不是 b anker
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nice poss GR，除此之外，以公司名称持有财产的税收影响是什么
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嗨，stumunro，这是一个会计问题，我不是会计，而是想法不出售直接持有，只要出资与收入相同，除了账户管理费之外，如果你自己做这些（如果你正在寻找生活，那么账户管理费也是一分钟）关闭任何形式的公平，你将不得不自己做，因为你想减少任何成本），如果你购买一个 posi 或一个每年增加的房产，那么你的想法是不要出售更长时间并提取如果在一家公司有很多方法可以将大量非常少的收入流引入一个实体，那么建立的股权也是一个相对较大的年收入，但这不是这个问题，而是一个结构问题，这篇文章不长足以让我看到的是哪个区域正在移动并利用通过使用他人股票或现金在市场变动
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不同意；如果您是企业主和经营者，您将完全控制该公司的未来 作为股东，除非您拥有 51%，否则您无法控制自己！顺便说一句，我在同一条路上 Stu - 如果有一个也出现的话，企业可能仍然会做一些细分；他们将由企业资助回家或在美国
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我必须承认我也在培养对企业的热爱，并四处寻找各种机会
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我想通了以 IP 中的股权借贷来建立一个股票基金投资组合，这将是我的收入来源 这样，我的股票和 IP 的价值都会随着时间的推移而增长，而 IP 贷款的 LVR 会随着时间的推移而降低 似乎税收有效，并且这意味着没有借入股票我认为 400 万美元的股票作为我的退休准入标准是一个不错的数字
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这里的一些回应让我清醒了一点（我想这是一个很好的方式虽然是现实的）在我看来，大多数投资房地产的人都是长期这样做的，主要目标之一是减少他们在 65 岁之前成为 PAYE 的必要性所以除非你建立大约 2 美元的股权基础 - 3m lvr 大约 50%，那么公平生活似乎不可行（假设d 50-10 万美元的生活方式，6% 的长期增长，利率在 9% 左右，CPI 35%，我知道可能保守）或者，如果你建立类似规模的股权基础，然后抛售以获得正现金流，您支付了巨额税款，因此在此过程中“损失”了大量股权您还需要将大约三分之一的租金收入分配给费用和税收等），因此如果说 100 万美元，您的股权基础实际上只带来了大约 600 美元每周）我猜是最合理的选择l 这是为了建立股权并准备好做其他活动，以免成为专属的全职 PAYE - 这可能包括任何类型的业务，投资股票以获得收入，一些生活股权，开发，任何形式的房地产交易等 Tim
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Tim，你不是和 Rixter 处于几乎相同的位置吗？他的目标是拥有 35MM 美元的总资产，接近 50% LVR 或更低，这意味着175 万美元的借款（和 175 万美元的股本），并向 LOE 提供每年约 10 万美元的生活方式费用 您已经拥有 37 万美元的总资产，LVR 约为 57%，这意味着 21 万美元的借款（和 16 万美元的股本） ) Rixter 提到他的投资组合总体上非常接近于现金流中性，尽管这也许是你们两个之间的主要区别，以及为什么基于这些数字，LOE 对他来说是完全可行的，而对你来说不是这样吗？做一个正确的解释谢谢
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嗯，我的立场是相似的，但不完全 - 0total 头寸总额为 400 万美元，包括 30 万美元的超级、60 万美元的 PPOR 和 31 美元的 IP - 减去 2300 万美元的 IP 和 10 万美元的 PPOR 的债务）所以 IP 资产只有 80 万美元（加上 50 万美元的 PPOR）和 30 万美元超级，我只能真正将其包含在未来的等式中，但这意味着我在 60 岁之后可以部分依赖它，由于增长和旧政府定义，我应该在 175 年的时间里在 60 岁时获得可笑的慷慨超级福利我在公共服务部门时拥有的超级资产所以实际上我目前正处于一个非常负面的负债位置，在租金约为 14.5 万美元后，我的债务为 19 万美元，因此每年的资产缺口约为 8 万美元成本（通过节省约 16,000 美元的税款来抵消）所以我正在处理的现实可能与 Rixter 相似，但不确定问候，蒂姆
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啊，我明白了，你的总财产 LVR 是高得多，为 65%，而财产净值则低至 $13MM，再加上每年负 8 万美元（哎哟！），可能与 Rixter 的差距不大t，但祝你好运
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是的，谢谢它需要一些工作 - 应该从那些真正归因于个人支出（房屋抵押贷款，游泳池和汽车）的持有成本中扣除 15,000 美元，减少 65,000 美元大约 15,000 美元的税意味着每年少 5 万美元，对于 3100 万美元的 IP 投资组合来说可能并不过分 Tim
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负扣税 IMO 没什么错，只是在某些时候你希望投资组合变得更接近中性齿轮，当然不是一件容易的事，恕我直言，你现在只是有点不平衡，特别是如果你正在考虑尽快退出激烈的竞争谢谢分享
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JIT，是的，谢谢你的回复一直很有趣 没有多少人在这个论坛上透露他们的财务状况，但我个人认为人们从中学习，这并不困扰我 我正在考虑在 2011 年 5 月 23 日退出 34 年，所以仍有一些人离开 干杯，蒂姆
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我很想听听这个论坛上那些 LOE 的人的更多意见，特别是关于 T我的原创问题
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嗨，蒂姆，感谢您分享您的详细信息供我们学习，我认为您做得很好，并且有很多人愿意担任您的职位！有没有可能出售表现不佳或麻烦的 IP 以帮助减少您的贷款我知道，从我的投资组合做了无数的场景，即使我决定出售一个，它对整体现金流没有太大影响等到你把税等算进去的时候，所以这可能根本没有帮助，我只是剥夺了你在未来获得进一步资本增长的机会！将您的股本存入股票以获取收入的概念也需要时间来运作此策略需要使用借来的钱，这在短期内只会增加您的-ve现金流！！也许我的岳母是对的——定期存款是要走的路！！ （只是开玩笑！）问候杰森
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嗨，杰森，感谢您的反馈，我或多或少得出了类似的结论，即出售 IP 似乎不值得它也违背了我的核心购买和持有的策略 我认为现实情况是，积累财富确实需要时间，而且你的支出和消费在此过程中要么加快要么减慢 直到 2000 年左右我才认真对待投资，所以我我对这段时间取得的进展感到非常满意创造财富 我的主要目标之一是消除成为 FT PAYE 的需要 - 如果我不需要工作，那么作为一种选择工作会更受欢迎，在此之前我认为耐心，专注于目标并获得知识采取行动，我将实现这一点正好赶上看到馅饼鞭打轰炸机
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