澳洲澳大利亚房地产帮助 - 负扣税 - 舒适度？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，所以你获得了资本增长，这应该比现金损失更多，从长远来看，这不是问题，但是人们如何在晚上睡觉时每年都在积累损失，特别是如果你正在使用增加的债务来弥补损失上周末找了一个IP 价格$600K，位于墨尔本东部郊区，长期增长率为12% 租金回报率低（收益率为28%），导致税后净亏损约$25K 我敢肯定我不是唯一一个处于这种情况的人，但我很想听听其他人对此的看法谢谢 BJL
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Bjl，我晚上睡觉知道从长远来看资本增长、租金上涨和由于货币时间价值通货膨胀而减少贷款额将使所有短期支出都值得
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不要购买收益率为 28% 的房产（在我看来这很疯狂）你可以找到收益率为 5 的房产% 这些天仍然是负面的，但没有那么糟糕 Alex
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不确定 h现在你在这些数字上得到-25K pa - 你一定有一大笔存款！如果它是墨尔本的东南郊区，我会很舒服，只要您是高收入者并且现金流不会每天伤害您（并且您保持抵消缓冲）最后一次在东南墨尔本（内部区域）购买对我来说是 37%以前的投资收益率为 5%，但资本增长率很低 这是一条很棒的街道，我可以看到为什么可能会发生 12% 的增长 我纠结的是，4 年后，但总现金损失为 10 万，我知道增长应该超过这个，但我的 LOC 增加了这个数量让我有点不舒服 也许我需要一份周末工作 任何人的想法 谢谢 BJL
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BJL，说以 28% 的收益率，你可以买得起 50 万美元的房产，收益率为 12% 收益率为 5%，如果你能买 100 万美元，你能买多少7%，你做得更好你不能只看增长率你必须看相对持有成本和投资组合的绝对价值亚历克斯
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有趣的评论亚历克斯你会不会（即在您投资的后期）寻求更高的增长较低的收益投资也许如果您有多余的被动现金流
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除非我正在增值发展，而且我自己正在创造“增长”，否则我不会”不相信我可以选择“热门”郊区：我假设我购买的所有东西长期以每年 72% 的速度增长 这么说来，我不会购买我对现金流“下注”高于平均水平感到不舒服的房产增长率 Alex
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感谢 Alex 和 trogdor Trogdor 评论了墨尔本租金上涨，是的，现在收益率是 28%，但租金非常低，为 320 美元，我预计很快会涨到 400 美元，这将增加收益率但显然没有达到 Alex 寻找 Alex 的水平，一个问题是即使在 5% 时您也正在经历现金损失，您是否资助这来自个人收入或债务如果是来自收入，那么您必须达到无法购买更多IP并且必须停止购买的地步，等待租金上涨后再继续如果是来自债务，您会没有尽管债务较少，但我也遇到了类似的困境再次感谢您的帮助
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嗨，Bji，您可以做任何增值来增加租金里诺，增加另一个房间，使其成为双人入住（奶奶公寓), 学生租房，逐个房间出租 去年我们买了一小块公寓，收益率约为 28%，但现在已经将收益率提高到 47%，并在购买后的一年内将租金提高到市场租金 这个地方很近以 15% 的历史性年增长率去海滩，所以是的，我们寄希望于 CG，但我们也通过制作丑小鸭建立了一些 CG 所以是的，这让我们付出了代价，但我们相信它会做得很好而且已经做到了好吧，如果我没有机会增加产量，我就不会买它了ld 迅速达到更可接受的水平 28% 对我们来说太贵了 但是每个人的门槛都不一样 干杯 kaf
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个人收入、股息和租金上涨的组合 我从来没有用债务来服务债务，并且不打算在可预见的未来我买了几年：第一批房产开始现金流为正，从那时起租金上涨 我的第一套房产是 17 万美元，从第一天开始以 215pw 的价格出租 现在它正在出租大约 290pw 所以这上面的现金流有助于覆盖新的 -ve 现金流 我还节省了 40% 的税后收入底线：我相信以 5% 的收益率购买房产意味着您可以购买y 比以 lt;3% 的收益率购买更多的房产 这是基本的 与收益较高的房产相比，您是否会在较低收益的房产上获得更高的增长，这是您要承担的风险 我的出发点是一切都增长了 72%一年长期亚历克斯
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谢谢亚历克斯和卡夫亚历克斯，谢谢听起来你做得很好，并且很好地管理了你的现金流看起来投资者要么完全支持或完全反对使用债务来弥补现金损失我仍然学习，从而欣赏您的观点 同意低收益房产将使维修更加困难 Kaf，我喜欢您的想法 我们确实有一些选择，有一个车库钉在房子上，我们可以在上面打一个洞，做成第三间卧室将是增加租金的最便宜的方式 还有一个大小合适的后院，因为它在拐角处，可能有可能增加一个住宅 主要问题是它是一个分层地契的半独立式住宅，所以很难得到认可且昂贵的无线网络我需要权衡每个人的租金上涨与 reno 成本 它也在一个 uni 旁边，所以我打算很快接近，看看出租房间
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bjl，你对房产的长期计划是什么您一定已经意识到，以如此低的收益率购买会损害您以后的服务能力您是否打算让您的预期增长高于平均水平，然后再融资并购买更多购买此房产如何符合您的长期计划 Alex
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我对负现金流的舒适度为零 我不想永远工作，成为我财产的奴隶 它必须有现金流、附加价值和上限增长；按照这个顺序 前两个在我的控制之下，第三个是可能的，假设我在该地区正确地完成了我的 DD，但不能保证 60 万美元 - 它必须是一个用于 IP 的地狱屋这个价格还可以 28% 的收益率不值得碰 今天的财务状况大约是 8% 即使像亚历克斯所说的那样是 5%，回报也很糟糕 你每周要掏多少钱 对我来说，房产需要有租金收益率接近这个水平，具有巨大的折旧和税收优惠，以及大量的附加价值潜力，甚至可以看到它 由于过去的历史而依靠上限收益进行银行业务是非常危险的 房地产是周期性的，并且有可能是几年的小增长 我希望你的情况不是这样，但这是可能的 确保你探索获得折旧表以改善税收减免的可能性 如果它是在 1987 年之后建造的，那么它们应该仍然是相当不错的数量测量员会为你做这个，大约 500 美元左右，它的税收减免并将在第一次纳税申报表中自行支付
评论担心，你将能够提高租金，而且上限增长将是一个死证明 我只能看到 Rob Druitt 和 Enzo 他的脸在他们的鼓上敲打着什么我们甚至在收音机上放了一则广告，谈论拥有那个MOA* 感觉你们这些可怜的家伙，看看你的伙伴在做什么，而你所拥有的只是 MOA* 的感觉至于我自己，好吧，我更喜欢桶中的洞理论你要么把洞弄小，要么把水倒得更快，如果你这样做太糟糕了用完水 Neg gearing 是一个很好的手段，只要你在到达那里的时候已经覆盖了基地 扩大投资组合，在所有阶段都有物业是我的目标但一如既往，每个人都对他们的自己的 ciao Nor ( * Missing Out Again)
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我也有类似的情况 - 在悉尼，类似的价格，类似的房产，bu t 46% 的收益率——尽管现金流仍然很艰难 出于多种原因，其中之一，我决定对增长较慢地区的一些更便宜的房产采取一揽子方法，只有时间会证明一切如果这是去Dallee的正确方式
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如果它在内东区，60万美元会给你一个相当普通的房子，事实上在一些郊区它只会给你一个单元或联排别墅 http:wwwrealestatecomaucgi- biramp;c32000288amp;svicamp;snfras-melamp;tm1197493649 http:wwwrealestatecomaucgi-biramp;c32000288amp;svicamp;snfras-melamp;tm1197493649 http:wwwrealestatecomaucgi-biramp;c32000288amp;svicamp;snfras-melamp;tm1197493649 http:wwwrealestatecomaucgi-biramp;c32000288amp;svicamp ;snfras-melamp;tm1197493649 干杯，Y-man
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28% 的毛收益率绝对疯狂！！！ （IMO）持有它必须花费您近 10% 的成本 您如何知道未来的增长将覆盖您的支出 您不知道 我们可能正处于墨尔本房地产增长 10 年持平负增长期的开始 那可能是错了，是的 但是你怎么知道它没有错 你没有 同时你每年在洞里有 25,000 美元，税后！加上你的 LOC 的额外利息加上失去的机会成本对我来说，“它是投资吗”
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哇，每年都要咳出很多钱（反正有一段时间）虽然目标是CG，但如果有的话，玩游戏就没意义了在实现目标的过程中您可能会失败的风险（即，如果它在财务或情感上变得过多） 就个人而言，尽管有长期前景，但我不会对初始负回报 (%) 的水平感到满意 如果您感到高兴你可以同时维持（财务和情绪），那么从长远来看你会赢
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从长远来看，你必须在收支平衡之前重新获得多年来的所有损失（包括通货膨胀损失）只有这样你才能实现收益越久越难不会再与evand就定义和语义进行毫无意义的争论，但是bjl认识到收益率比资本收益更确定从历史上看，长期持有，你会有资本收益 但是有些时期资本增长很低甚至没有负面的 你说你购买的区域的长期资本增长高于平均水平 那是多少年 如果你正在查看过去 10 年的统计数据，那么你正在查看利率普遍下降的时期, 赚钱很容易，而且在 90 年代积累了很多被压抑的需求 你也不知道该地区以高于平均水平的速度增长这一事实是否已经推动它远高于其长期平均增长率 当然，持有该物业几十年，你会很高兴你买了它，但问题就变成了，你能通过购买其他类型的房产做得更好（就你最终得到的现金流和净资产而言）我自己的我的策略一直是我宁愿有很多便宜的房产，收益率 5%+ 上涨到 72%，而不是一些收益率较低但（可能）资本增值较高的更昂贵的房产 Alex
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Blj,我在内东 LAAussie 有两个与你相似的房产 - 你不明白60 万美元的伴侣 - 公寓楼哈！！ Blj，IMO，只要你有一个计划，你的现金短缺就无关紧要了，而且该计划说，平均 CG 你将承担它我有两个这样的房产，一个去年买的，收益率为 38%（现在已经 41%）和另一个今年年初买的，收益率为 36% 他们在税后每年花费我 $35k - $40k 但是，去年的资本收益超过了 $200k（这不包括我的 PPOR），所以 CG 支付了持有的费用未来 5 年的成本不考虑产量增加 基本上，如果您计算数字并制定 10、20 年的计划，无论您的时间框架是什么，您都会知道这些数字是否有效
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坚持他，你确实说过角落街区这给你一个双occ的优势，我购买了一个3％的收益率，不幸的是，中环郊区的600k让你得到了一个sh！@疲惫的砖饰面需要工作，简而言之一个土地价值housemmmmm我最喜欢的如果它的内部东部那么房子的价格可能是50k，而街区是5 50k，所以我认为该房产的增值机会比其他房产多50k 到“构建”；有一些机会通过一些聪明的想法来提高产量 坚持下去，是的，第二份工作对 SANF pieman 来说可能是个好主意
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BJL，你似乎是个赌徒每年下注价值 25,000 美元的赌注在我看来，10 年是勇敢的，那么做一件“确定的事”怎么样？通过在不同区域拥有 2 甚至 3 处房产可能会返回 5% 也许您的 CG 会稍微低一些，但会更加确定当然我没有研究过你的具体投资这可能比我想象的要安全得多
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但如果它已经是分层标题，那意味着它是半复式或什么的如果你不这样做，你能有多少重建'拥有地层中的所有单位 Alex
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不得不同意 McBrain，如今在墨尔本市中心，600,000 美元买不起多少如果你幸运的话，你也许能以 600,000 美元找到 2 套公寓（只有！ ，他们可能是一居室公寓！）问候杰森
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在这里不要争论，伙计你有你的意见，我有我的意见而且在我看来，以那些收益率不确定的上限增长购买房产是荒谬的时间框架 对我来说，不是投资，而是赌博ation is way out of kilter 但这只是我，我做得很好
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问题是，你和亚历克斯实际上都在考虑风险回报率，只是以不同的方式亚历克斯一直强烈倡导高产特性，即降低风险的一个非常重要的策略
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我只是不像埃文那样关心标签，我更喜欢不命名东西，只讨论数字标签有损分析无论如何，我确实认为拥有更高的收益率可以为您抵御经济衰退如果只是因为它不必大幅下跌就可以使其成为“收益率”游戏而不是“资本收益”游戏假设您获得了 5% 收益率的房产超过 3 年价值每年下降 5%，而租金每年上涨 8% 这将使其收益率达到 73% 在这种环境下，利率可能会下降 所以您的房产变得现金流中性，这更有可能为如果你有一个庞大的投资组合来支持它，这不是问题，当然我特别警惕处于周期的这个阶段的低收益房产（十年后，基本上，好回报）亚历克斯
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还没有人评论上述策略我认为麦克布莱恩克定期对他的房产进行重估，增加他的信用额度并用它来弥补任何不足 如果该地区的房产价格停滞不前，这当然行不通 如果房产是在墨尔本中央商务区附近购买的，价格应该会稳步上涨，即使如果城市其他地区出现低迷
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这不是自然法则 我从不相信“内城永不倒”的说法 一切都是供求关系 在经济衰退中，即使是内城和中央商务区会跌 亚历克斯
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不一定像股票一样，所有未来的增长都已经考虑到了近郊的价格，所以在走强的时候价格甚至会下降远郊，在另一方面，增长溢价较少，因此在经济不景气时实际上可能是更安全的选择
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嗨，Bjl，我更看重资本增长而不是收益，因为偏好高 CG 会让我在我“我很年轻，只要损失不过分——我的收入允许我rd 它我还没有用债务来偿还债务，尽管将来可能会考虑它同时，在现有 IP 上，租金收益率继续上升，而我的债务保持相对固定（锁定利率等）因此造成损失在我的原始 IP 越来越小我迄今为止的最低收益率是 38%，但在这种情况下，我很乐意在距离 CBD 7 公里和其他一些个人因素的情况下获得 3 个住宅地
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如果你'担心支出有 2 种方法可以做负负债 1) 支付租金和抵押贷款之间的差额，要求它 + 折旧并用税务支票支付你的主要房屋 - 年复一年，直到你卖掉并实现资本收益 i假设这就是你现在的工作方式 2) 支付租金和抵押贷款之间的差额，要求它+折旧 a 把它放回银行，以便在接下来的一年里用完 IP 贷款我惊讶地发现虽然你只能收回三分之一的还款额，加上折旧资产和免赔额加在一起*几乎*等于明年的付款成本（减去利率上涨）你真的只需要为房产支付一年的费用，然后每年将税务支票翻滚你唯一的支出就是你的账单，比如利率等等，我以 2 号方式运行它（好吧，确实是那样运行的，哈哈）因为我经营自己的生意，所以手头现金对于那些你没有得到报酬的延伸很重要
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不要不同意你的论点，但让我们回到这个话题的全部内容随着墨尔本目前正在发生的所有经济增长，在不久的将来不太可能出现衰退如果Bjl在墨尔本中央商务区附近购买，她的房产应该显示合理在接下来的几年里增加 她可以让她的房产每年重新估价并使用增加的资产（通过权益线）来帮助她弥补任何短缺 希望在 2-3 年内她的租金和她的其他收入来源应该有足够的增长以便她不必进一步投资她的股权
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经济衰退看起来永远不可能我不依赖重新估值来弥补缺口 我确实有一个 LOC 缓冲 我很清楚我需要一个月的生活费，任何多余的都可以用来资助我已经达到的 -ive gearing ATM我的可服务性限制 - 任何更多的房产都需要我使用 LOE，我目前不准备这样做 总结：我通过工资支付费用并且有足够的剩余来维持税后生活
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我同意 虽然我“希望”内城会表现得更好，但它是否会表现得更好，这对我来说并不重要（尽管它会很好）我​​的分析假设 15 年内平均 7% 的 CG 率我不不相信这太乐观了 如果 the 平均数字假设超过 15 年，那么股权的增长将远远超过我多年来的支出 这是如何“赌博”？这是“房地产投资”；不是吗
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这也是我为我的一个 IP 运行它的方式 税务检查涵盖了明年的贷款利息（已经使用这个策略 6 年）问候杰森
评论< BR>令人惊讶的是，有多少人相信市中心的房产和蓝筹郊区的房产在某种程度上不受经济衰退的影响墨尔本，例如）问候杰森我想知道当失业率达到两位数时价格会上涨多少你说不会发生
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我相信我们在内环布里斯班的房子会上涨，有时可能会下跌，就像他们一样大约两年前做过，但会再次上涨，就像我们必须购买的面包，牛奶和其他一切我只是对此盲目相信，因为在我们购买的内部区域一直如此并且上涨 同时，租金持平，然后上涨 在我们有生活的早期很多次ed 紧张，但事情总是会好转 如果明天市场下跌，我们都会陷入困境，但我们投资者（我想）比那些只持有一所房子的投资者要少得多 Wylie
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我在哪里说的< BR>评论
大家好哇！昨晚下线，刚刚赶上，对所有不同的观点感到惊讶认为您在一定程度上免受经济低迷的影响，并且 CG 更有保障 这是我们目前的策略 由于想要购买或居住在那里的人的强烈需求，此类投资通常更有可能保值 所以，有趣的是，有些人称低收益策略很疯狂，但我认为当您考虑到这些因素时，情况会发生很大变化 低收益房产不应该用于所有房产，但我们准备只为这些类型的房产提供低收益 因为我说我们过去持有收益较高的房产（仍然有少量现金亏损）并且CG一直很低，我们现在正在尝试不同的方法我们刚刚发现我带来的这个房产实际上已经回报了13 % pa自从 10 年前的最后一次销售以来，如果 10 年后我们能够实现这一目标，我的现金损失似乎很小但是，正如我在开场线程中提到的那样，逐年梳理这一损失可能是一个挑战，我也对租金上涨持乐观态度通过早期概述的方式希望这能回答一些问题
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Noel Whittaker今天在他的时事通讯中引用来支持你所说的话
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只是这样我就明白了，这里的每个人都在谈论关于租金收益率的权利，因此根据合同计算为每年的租金成本（不是你借了多少，而是每份合同的成本）我问的原因是，我很惊讶人们能找到收益率高于 5% 的地方你们这些人是在税后计算的；非现金收益是这些商业（可以理解）或住宅物业
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300,000 的 5% 收益率是每周 288 的租金 我发现很多具有这种回报的物业，甚至悉尼的收益率也接近这个（在很多地方）
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是的，每年的收益率租金合同价格这是在成本、折旧和税收之前（如果你包括这些，你将计算现金流）悉尼有很多 5% 的收益率不必商业化 请记住，尽管利率为 8%，但收益率为 5%，您仍然会赔钱 Alex
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嗨，伙计，你意识到 10 年前（1997 年），就在之前澳大利亚 300 多年历史上最大的房地产繁荣之一 这有点像购买一家公司（例如必和必拓）的股票，并说因为在过去 5 年里它每年上涨 40%，所以它会继续这样推断以前的收益是危险的 ps 我祝你一切顺利，我个人认为 28% 的收益在我的账上是相当冒险的投资rtagage 率超过 8% 并且可能在短期内面临风险
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我明白你的观点 Trendsta - 因为我们在股票和财产方面已经拥有了这么长时间，所以我个人看起来很容易和可预测宁愿在零增长的假设下工作 - 依靠通货膨胀来“偿还”你的抵押贷款和收益率，因为资产的实际价值有点嘲弄 resi IP tho resi IP 投资的本质是失败和正视在“你相信上限增长会按照过去 50 年左右的历史增长率继续吗？”
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很长一段时间以来，我曾经做过这样的粗略数据 - 以 20 万美元购买 IP 并获得20 美元每周租金 0 （或接近） 在很长一段时间内运作良好 当然，它现在在我们当地不起作用，可能不会再那样运作，虽然随着租金上涨，它在可能的范围内 返回当每周租金（x 1000）大致等于购买成本时，房子是否有资本收益并没有打扰我们，因为租户几乎可以支付我们的利息成本所以我觉得即使房子没有获得太多收益，至少它不会花费我们太多钱，总有一天我们会拥有它，（主要是）承租人的礼貌当然，房子确实升值了，房租在抵押后上升到我们的口袋里每次我们已经买了IP 一直都是这样，住了一段时间有点紧张，但总是很好，因为我们总是在抢手的地区购买我们再也负担不起在当地购买，因为60万美元的房子可以租350美元 - 450 美元，这是一个很大的缺口所以，负扣税从来没有打扰过红我们，但它确实限制了我们可以拥有多少房子 Wylie
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这不是那么简单；可服务性也有，你只能提高LOC限制。很容易让房产升值远远超过租金和收入，因此可服务性会用完 去过那里，做到了
评论< BR>no-doc 只是一个选项
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我同意你的观点，伙计，我们的夏天去哪儿了 开始真的讨厌这种天气！
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我知道 Lo Doc 选项，但恕我直言，如果借款人正在走这条路，那么他们很有可能面临财务困境、可能的违约等，这使借款人处于更暴露的位置 在 Lo Doc 选项中，贷方实际上会视而不见借款人的财务状况；基本上他们在说； quot;嗯，我们不认为使用传统标准您有资格增加可用资产，但如果您签署此 Lo Doc 贷款，我们不必知道您的财务状况；只需说出一个数字，我们就可以用那个“当然，每个人对曝光有不同的看法；我的比我预期的其他人更谨慎
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在这里稍微解释一下 Rolf，但如果你“需要”使用无文档来获取股权，那么从银行的角度来看，这会降低风险管理它不会必须意味着您的风险更高受雇但我可以看到我可能需要更多“创意”贷款产品的时候，因为我不再符合正常的受雇人员档案我必须非常小心，Alex
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我'm with Trendsta 过去 10 年（97 年至 07 年）是房地产增长最好的时期之一我会对从 87 年到 97 年 10 年间房产价值的变化感兴趣 运行 20 年，你会得到一个更现实的长期 te rm 增长率，我认为 Alex
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这是我们最糟糕的负扣税道具 http:wwwsomersoftcomforumsshowpostphpp358433amp;postcount3
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你是认真的 - 380 pw 租价值 173MM 的房产 - 18% 收益率购买价格和当前价格的 11% 收益率 租金肯定比那个高，如果不是，那个租户有一个相当不错的交易！
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你有什么建议 JIT 从我的住宅租户那里榨取更多现金
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