澳洲澳大利亚房产管理 - 悉尼没有工作的房产

在澳大利亚地产投资



大家好，我想请教各位论坛成员的智慧 我的妻子不工作，在公司丛林中被锁在办公桌上 25 年后我厌倦了它（生命太短，不能再忍受了，想继续做我喜欢做的事情）我们有足够的其他投资收入来维持生活我将出售除 3 处以外的所有投资物业（良好的增长前景并且维护起来没有太多麻烦）它们 -ve 达到 15,000 美元 -每年 2 万美元所以我的问题是：有没有办法在不出售的情况下保留这 3 处房产
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你不能用股息和利息收入来抵消负扣税吗？亚历克斯
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如果你在这 3 处房产中拥有一些股权，您还可以申请 LOC 来支付持续费用并将贷款资本化，从而让您的其他投资增长，或者在您辞职时补贴您的生活。然而，这将更具风险，并且也会要求物业增加超过持有成本不应该太亲如果你每年每所房子只谈 5000 美元，那就麻烦了，但请记住增长可能是不稳定的，所以总是为低迷做准备
我看不出保留它们有什么意义-他们提供的税收减免是他们最好的一点，否则你只有一个现金流绞索很大程度上取决于你的 CGT 负债是多少
评论< BR>Ausprop，恕我直言，我认为您不了解全局 减税不是投资的理由, 你购买它们是为了增长 Stevadl 在 Whislt Oasis1frog 没有给我们任何数据，例如，每处房产可能价值 600,000 美元，而对他们只有 200,000 美元的债务 他可以取出 80% LVR 无文件（没有收入测试）贷款（是的，可能利率略高），因此有限额为 480,000 美元的信用额度 因此，如果他在第一年的缺口为 20,000 美元，那么他的债务就会上升到 220,000 美元 但是如果他的财产在那一年增长 8%，他的价值就会上涨 48,000 美元 - 因此他刚刚通过保留他的财产赚了 28,000 美元 现在看起来是否值得出售 当然，这完全取决于他建立了多少安全网的数字 在这个例子中，如果他有最高 480,000 美元的当前贷款200,000 美元和每年 20,000 美元的缺口，他有大约 14 年的缓冲期（14 年乘以 20,000 美元使他达到 480,000 美元的贷款限额 - 出于练习的目的忽略对您的复利） 换句话说，市场将在你遇到麻烦之前坐稳 14 年 对于我的风险类型来说，这是一个巨大的利润，因为这段时间市场可能会增长（实际上，这段时间房产很可能会翻倍） 好好运 Oasis1frog，你有很多期待！
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喜兰d 你所描述的几乎概括了我们现在正在做的事情 我们最后一次购买是“资产借出”。因为我们有资产来支持借款，但没有偿还能力，除非我找到了一份工作，我不想这样做但这是一个支持另一个IP的房子，给了我们更大的发展空间, 值得花时间买它所以我们两年前买了房子，2007 年 6 月借了足够的钱来预付一年的利息，很快就收回了我们的税款，并且很可能为 2008 年 6 月准备好利息，我们也承诺预付事实上，我们已经预付了一段时间的利息，并将继续这样做按月还款 这对我们很有效 我不特别喜欢我们不得不借钱来做这件事，但它让我们得到了这栋特别的房子，而且两栋房子的升值都超过了我们借的钱是我们准备在短期内采取的措施 Wylie
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预付利息如何“预付利息”？工作 我以前从未做过，但这似乎是那些 LOE 的常见策略 我了解您可以在今年的纳税申报表中申请最多 12 个月的预付利息作为扣除正确您是否需要有固定或可变贷款 谢谢 - Ben
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当我们组织预付利息时，它自动意味着我们在固定的时间内固定利率我们这次选择了两年，所以我们有两年的固定利率，需要为 2008 年 6 月准备好资金 银行将相关文件发送给我们，我们签署并向他们提供将从中扣除利息的账户的详细信息，他们给我们提供了利息来自该账户的日期 您不需要成为LOE预付利息 Wylie
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感谢 Wyle 税收影响
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我对你有不同的看法没意见 - 只是如果我唯一的收入来源是资本，我永远不会感到舒服确实获得了一个非常公开的地位这个国家迄今为止所经历的资本收益可能不会在未来被复制（是的，我知道有图表可以追溯到今天的点，但我也接受信贷增长和货币供应不能继续像近年来一样升级对我来说，我想要一种资产，在最坏的情况下是中性的，这样任何上限收益都是红利，或者至少债务正在通货紧缩要靠 resi IP 生活，我相信你需要靠收益生活（除非他们得到回报，否则对大多数人来说几乎是不可能的），而不是通过不断增加
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嗨，Ausprop，我想如果你不相信（a）资本增长不会以我们的速度继续下去经验丰富，并且 (b) 未来将无法获得可用资金我认为关于为什么资本增长将继续存在令人信服的论据（简单地说，澳大利亚正在成长，并且远远落后于世界上许多国家，而且随着我们的人口持续增加，供需关系可能会如此我们应该看到持续的资本增长）我也不认为会有财务问题，现在比以往任何时候都需要投入大量资金，退休金是一个巨大的资本来源“大约在 30 年前，并且已经改变了金融业然而，抛开所有这些，如果你对房地产感兴趣的主要原因是为了收益，那么股票市场代表了一个更好的资产类别如果你没有” t 已经检查过了，阅读 KeithJ 的采访，Keith 意识到了这一点，并利用他的财产投资组合中的股权投入股票，因为收益率要好得多希望我能激发一些想法，但我确实尊重人们的 ri应该有不同的意见，更重要的是风险概况，这意味着每个人的一切都不同
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将检查采访，听起来很有趣，没有进入巨大的 LOE 辩论，我建议如果你想继续拉从不超过税后价值的 IP 中兑现我知道很少有人说永远不会出售，但是 cr@p 发生了，如果你将负债率保持在不高于 75% 的情况下，最终税务人员会采取行动CGT资产不是收入资产，你会没事的从资产中提取现金以维持生计后的资产税收价值 这是一种固有风险比其他策略更高的策略，因此需要高水平的风险管理 以我之前使用的数字为例，即价值 600 美元K，20 万美元的贷款非常保守e 你将从大约 33% 的 LVR 开始我认为至少 500 万美元的投资组合和 60% 的 LVR 可以开始 LOE，但这完全是我自己的观点，我也没有考虑到多少有一个缺口也需要资本化
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我们得到了一大笔税收支票，我们直接把它存入我们的住房贷款，并在今年剩下的时间里增加，使我们能够在明年再次预付我看到的唯一缺点是未来某个时候我们可能不希望提前还款，我们必须妥善管理这种情况，以尽量减少第二年支付的税款 我们有两笔大笔贷款，所以如果我们决定停止预付，我们可能最好只预付一笔贷款一年，但这是我们的会计师会在 Wylie 中指导我们的事情
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谢谢 Wylie 顺便说一句，Ausprop 和 Land 很有趣提出“不超过资产在提取现金以维持生计后的税后价值”；如果你需要清算的重要建议！
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+1 关于这个建议
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同意，如果房价不超过我们目前正在做的事情，我会非常不舒服有趣的是，到目前为止，租金一直在上涨，以至于两年后我们的处境比我们想象的要好得多 Wylie
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嗨 oasis1frog，我一直认为，一旦我达到了你的阶段, 我会开始尽可能缓慢地出售我的房产 退休前，我会确保信贷额度可用并得到我的贷方批准只要我在出售下一个之前感到舒服，这个策略可能有助于资本利得税最小化，同时可能导致一些额外的资本增长，我怀疑我可以忍受一次将整个投资组合倾销到市场上的想法-多年来一直努力建立它问候-本
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嗨，绿洲，你为什么不去兼职工作，看看生活方式的事情是如何比完全放弃工作更重要的 12-18 个月后，你可以看到你的旅行方式，也许做游牧的事情无论如何，只是一个想法，在几乎大喊大叫之后，我差点放弃了今天他（他是我的老板）但我想我明天会回来再做一次 JB
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谢谢大家的建议我会再次阅读每条回复，以确保我完全理解我的目标是这3个房产要自己支付所以我想这样做我需要建立一个LOC并且可能会预付利息LVR约为65％来自其他投资的收入足以支付生活费用，但没有'每年额外增加 2 万美元来弥补短缺 这 3 处房产几乎没有麻烦和希望资本增长，其他人是现金流中性的，但在州际或新西兰感谢 Land Ben 这是一个 2 年计划，我不是出售 IP 我知道接下来我想做什么 坐在办公桌前 25 年后 8每天几个小时我就足够了 再次感谢大家，非常感谢再次，在不了解整个故事的情况下很难给出建议，但如果它们是现金流中性的 - 你为什么要卖掉它们如果它们不会让你花任何钱持有，那么如果你把它们和其他人放在一起，对你来说真的不会有太大的不同它甚至可能对你更好——如果他们在不久的将来开始发放额外的现金，他们可以帮助抵消损失您询问的其他 3 个 IP 也许它们是您在原始帖子中寻找的答案 好吧，它们的 CG 前景可能不如您的其他 3 个，而且它们可能更麻烦，因为它们是州际公路和新西兰，但在这个大计划中ngs，如果你有一个 PM - 他是从新西兰还是 5 个郊区给你打电话有什么区别
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我一直处于类似的情况在大学期间，我通过使用储蓄来维持一个负扣税财产但是当我大学毕业后发现没有人会给我一份工作我被迫卖掉这处房产，因为我预测如果我将房产再保留 3 年就会破产，我发现的另一个有趣的事情是 Centrelink 将负损失视为收入（这颗珍珠没有逻辑）（没有收入没有负扣税的退税，即使您可以要求对收入进行退税，也不是 100% 返还）当您出售时，资本收益被视为收入Centrelink 所以我不得不在同一个纳税年度偿还澳大利亚的学习费用
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谢谢大家，我会坚持好的 IP，我只是在探索所有的可能性，这样我就可以从这份工作中退休了 日常工作的钱是很好，但我在我的生活中达到了一个点，只有钱不是足够好的理由 如果我能用更少的钱过上更好的生活方式，那没关系 目前我们靠三分之一的收入生活，三分之一用于支持投资缺口，三分之一给税务局 所以我很好只是为了靠我们现在收入的三分之一过活，但不必每天八小时被锁在桌子上，每隔几分钟看一次时钟，让它滴答作响到下午 5:00 鸭子，我猜你的意思是 Centrelink 认为租金是收入，即使 IP 是-ve geared
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