澳洲澳大利亚房产 悉尼房价难以承受的原因 悉尼

在澳大利亚地产投资



昨天我和一个朋友聊天，想着为什么悉尼的房产变得如此难以负担我们想到的主要原因之一是……奥运会！从 90 年代中期开始，数十亿美元被用于建设各种项目和基础设施，例如体育场、通往奥林匹克公园的火车线路、通往机场的火车、奥运村等所有这些都非常有助于推动新南威尔士州的经济发展，这也是 Syd 率先复苏的原因之一从 90 年代初的经济衰退开始 然而，一旦奥运会结束，所有这些发展都没有多大用处 奥运会在促进悉尼成为旅游、商业和外籍人士的目的地方面发挥了关键作用。标志性的郊区，如棕榈滩、邦迪、库吉等，但对布莱克敦、利物浦或莱克姆巴没有任何帮助 目前，很多基础设施和发展都是浪费，没有得到适当利用 你看到两个人坐在去机场的火车车厢里 所以总的来说你可以说这是很大的浪费 假设这些数十亿美元用于创建通往悉尼西北部和西南部增长区的火车线路以及扩展 moto rways，开发商业园区等 到 2000 年，这些项目将在西北和西南开辟大片土地，并使这些地区更加受欢迎这笔钱花在必要的基础设施等上，例如西北地区距离中央商务区只有 30 分钟（而不是目前的 1-15 小时）因此更多的人会搬到这些地区 鉴于适当的基础设施，可以很容易地形成许多新的郊区将是对他们的需求 这反过来将减少现有郊区的需求压力 一个好的步骤是，州政府现在正在重新划分许多已经建成基础设施的地区，例如罗兹、霍姆努什公园等 在未来几年这应该在连接良好的地区提供供应 政府网站还提供了统计数据，这意味着到明年土地供应将翻一番
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嗨，伙计：如果我们采取超长远的眼光，那么所有基础设施投资悉尼对子孙后代真的有好处 它反映了 90 年代马来西亚发生的事情，马哈蒂博士一直在基础设施上花钱，例如在整个马来西亚西部建造 6 车道高速公路 他因此受到严厉批评，但我可以看到未来 同样，蒋钦国（蒋介石之子）斥巨资建设“十大基建” 20年前，有人指责他浪费钱，但不是因为那些基础设施台湾现在无法在亚洲如此竞争激烈的环境中生存，信不信由你，所有重大项目都完成了或在中国进行的实际上是孙中山博士的心血结晶，他实际上可以在 90 年前看到这一切！简而言之，我认为我们需要再次衰退来摆脱过度行为，事情将重新开始
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我认为悉尼房价难以承受的原因是需求的结果很多人想要住在悉尼 更理想的地区需求最多，因此价格最高, 股票市场繁荣等 我不知道基础设施等方面的问题，所以简而言之 imo
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嗨飞龙，我同意长期内的基础设施是好的 但是，为奥运会建造的基础设施尚未得到利用，并且正在由于许多问题而难以利用 我完全是为了建设基础设施和拥有更长远的眼光 - 但是，必须以有效和有效的方式利用基础设施 从机场到中央商务区的火车与悉尼其他地区的连接是一个新颖的想法但它必须得到允许有效利用这些基础设施投资的政策的支持 奥运会的高水平基础设施投资使得新南威尔士州政府不太愿意在所需的基础设施上花费更多的钱 嗨，我同意存在需求部分，但在任何情况下市场需求由供需决定 鉴于工资增长、经济状况良好以及更便宜和更自由的货币，存在需求，但由于土地供应不足，供应也一直短缺，而土地供应不足又主要是由于基础设施不足，例如说无论出于何种原因，政府决定建造一个足以容纳、雇用等 500,000 人的大型综合体，位于悉尼西北部（那里有大量土地），并连接到 CBD，快速列车通勤时间为 30 分钟 距悉尼 80 公里并不重要，但由于通勤时间是30分钟，而且随着土地供应投入，很多人会选择l在这样一个地区，几乎所有国家都在做这件事，从美国到迪拜，再到像中国和印度这样的第三世界国家，这就是澳大利亚前几代人所做的事情 西悉尼不久前还是农田，与上北岸，没有多少人从中央海岸通勤，直到高速公路建成等人口资本主义最大化，他们想要最大化利润并最小化公司的成本，这很好，因为这只是一个公司的判断标准但是，一个政府不仅仅根据其财务实力来判断，如劳工胜利所见，它是根据社会来判断的它提供的服务和社区福祉等 一个完美的例子是德克萨斯州奥斯汀的一个城市 它的发展速度比珀斯快，大小差不多，但有使用价格低一倍，工资高一倍
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诚然，在德克萨斯州（以及整个美国），人们往往不使用火车，他们只是越来越远地建造高速公路，而且高速公路比火车便宜建造和运营 你确实得到了可怕的交通，虽然而且，他们的城市结构略有不同 更多的迷你 CBD 散布在这个地方我同意不适当的交通和不适当的交通一样无用 Alex
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亲爱的所有人，所有这些都说明了拥有一个高度务实、真正致力于改善人民福利并在经济和社会规划中理性的政府的重要性。 , Kenneth KOH
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如果经验丰富的自由党在交通、基础设施等方面的投资不足，部分促成了房地产繁荣，Kenneth，你认为缺乏经验的工党党员会突然做什么ly，不负责任地到处建造火车 我不认为他们也会在基础设施方面投资不足，如果只是因为自由党如此彻底地妖魔化公共债务 预计已经建成交通的房产会上涨 Alex
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嗨，肯尼斯，我同意，因此我在联邦和州一级投票支持工党，在地方一级的许多议会中，真的不应该有任何借口。此外，自由党政府的资本主义态度政策比工党的资本主义态度政策多，工党在简化土地释放方面有更多的社会态度政策（Syd 的土地释放量将在 2008 年增加一倍）以及可能由政府和开发商分摊的基础设施成本，我们可能会看到一些价格稳定（一个希望） 我也希望看到 GST 重新分配给新南威尔士州 为什么新南威尔士州应该支付昆士兰州、西澳等项目的商品及服务税 自推出以来，新南威尔士州（和维多利亚州）的商品及服务税收入一直外流到其他州自己的钱你回来了，我持相反的观点肯尼斯，并相信这个政府会很好地解决其中一些问题不幸的是，当全球经济陷入动荡并且美国正走向衰退或大幅放缓时，工党再次占据主导地位< BR>评论
对不起，我错过了什么是悉尼的“负担不起”吗？房地产价格自由落体 房地产市场是否完全陷入停顿（没有交易）因为这就是负担不起的实际意思——没有人能负担得起（因此价格必须大幅下跌），直到他们这样做之前没有人购买M
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鉴于我为我的 PPOR 寻找的地区更好的房屋被抢购的速度有多快，显然有足够多的人不认为悉尼负担不起 Alex
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我希望与联邦和州一级的劳动力政策更加匹配例如，如果您可以通过基础设施（在州一级）以前自由的美联储带来的人们和劳工州来支持它，则只增加移民和婴儿奖金等（在联邦一级设定）以增加人口没有提供足够的基础设施随着今年和明年的资源繁荣和生产能力将增加，政府需要使用一些盈余来解决其中一些情况 Liberlas 的手段是将一切私有化
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有很多负担得起的悉尼的房产ney 只是很多人的心愿 trensta，你可能会发现，如果那些远郊的一些服务更好，那里的房价会上涨，我不确定会不会有相应的下降郊区的人们最喜欢 Scott
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怀疑 因为现在交通远远落后于对房产的需求 为什么人们会在凯利维尔等地买房 他们别无选择：如果他们想要那些崭新的房屋，日他们不得不放弃火车基本上，即使政府建造了西北铁路线，他们所做的只是赶上需求，但他们仍然会落后，除非运输能力实际上超过了房地产需求，否则价格不会下跌选民只关注短期的现代政府根本不会那样做 Alex
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亲爱的大家， 1 就澳大利亚过去 16 年的经济成功而言，它超出了通常的常规经济学商业理论可以充分解释 2 我想在这里澄清一下，我不支持自由党也不支持工党 3 我正在寻找真正的“关键”；过去 16 年澳大利亚持续经济成功的基础，这样我就可以学会进行有利可图的投资 4 我想建议这把钥匙可能是澳大利亚政府 + 其独立的 RBA，即基于社会机构，或者可能特别归因于对与澳大利亚经济相关的某些关键人物和人物进行健全和经济管理，例如单独的 Ian Macfarlance，或 Ian Macfarlance + Peter Costello 团队组合等 5 我不知道这个“关键”的正确答案是什么？澳大利亚经济成功的因素，老实说，我自己也在寻找答案 干杯，Kenneth KOH
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嗨，斯科特，我同意那些外围地区的价格会上涨，但这也意味着成熟的郊区会如果更多的人愿意搬到服务良好的外围地区，那么价格也不会那么高，这意味着对中部和内城区的需求减少，因此价格不会上涨太多（他们会上涨但不会上涨那么多） 2000 年代的人口增长也没有那么高 事实上，以百分比计算，它自第二次世界大战以来处于较低的规模 在经济衰退期间高于 90 年代，但从长远来看，它实际上在 1950 年代想象中相当低，政府拥有目前的心态，说这就够了，我们不会在基础设施上花更多的钱，并释放更多的土地供应现在许多郊区都不存在
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完全同意，Kenneth KOH
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你的仪式亚历克斯很难过，但如果我不能指望它是真的供应增加，我将指望以更紧和更高的信贷成本、通货膨胀和投资者关系以及全球经济放缓的形式减少需求来自其他资产类别，例如一些具有更高收益率、70-75% LVR 和更好增长的保守股票（即使与自 2000 年以来的珀斯 roperty 相比）为什么要购买该道具，当您可以购买真正拥有该道具并已减轻风险的银行时能够以 80% 的价值出售资产以收回成本，同时仍然提供 7% 的毛收益率和多年两位数的增长，从而承担风险
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花旗银行、美国银行、富国银行的股东等会有不同的意见 不要误会我的意思：到目前为止，银行在我的投资组合中的权重最大亚历克斯
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嗨亚历克斯，如果应用同样的思路，澳大利亚房地产投资者可以预期价格自抑郁症以来最严重的衰退，大众萨尔es，50％的甩卖等当然，如果您可以比较银行，那么您还必须比较他们所持有的抵押贷款和资产的质量如果是这种情况，现金将是通货膨胀后的最佳现金利率，税收至少可以保留资本，而在这样的情况下，道具和股票中的资本都会破坏
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我认为这里不会发生同样的事情这就是为什么我们的银行表现得很好至少在相同程度上不是这样，主要是因为我们抵押贷款系统的差异 据我所知，我们的银行不持有伪装成 AAA 证券的次级贷款 我们所有的抵押贷款都有保险，我们不能就这样放弃抵押贷款：它们会在我们所有其他抵押贷款之后出现资产 我也不认为我们拥有像 228 ARM 那样多的奇怪贷款（或者它们没有那么普遍）我正在稍微减轻投资组合，尽管 AlexAlso，Alex 杠杆经常被吹捧为财产的一大好处所以在你发表的声明中：一个美国人会买一个 ho使用 90% 的 LVR（通常超过 100%），如果他们在花旗购买股票，他们会使用 50% 的杠杆 假设他们购买了价值 200k 的道具，首付为 20k（lvr 为 90%） 道具已经下跌了 20%，即价值 160k 他们投资了 20k，损失了 40k，因此损失了 200% 如果他们购买花旗股票，他们会以 20k 的首付买 40k 价值（lvr 为 50%） Citi 下跌了大约 30%，所以他们会损失 12k 即 60% 在这种情况下，杠杆作用是双向的 id 更喜欢与花旗合作
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嗨，亚历克斯，我不是故意在以前的帖子中粗鲁，我只是说你不能直接比较 aust银行到美国银行，出于同样的原因，你不能正确比较澳大利亚的财产和借给美国的财产不是自己的银行
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Hi Trendsta 我认为你放弃了为什么财产在杠杆方面更好的论点的第二部分股票被持续估值，因此负资产你会立即收到追加保证金通知并且必须出售找到更多在市场低迷时提供资金——即当您损失真金白银时，财产并非如此，因此，尽管负资产令人恐惧，但银行不太可能向您提供财产追加保证金，只要您能够偿还还款，您就可以坐下来it out kaf
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嗨，Kaf，因此我对实际杠杆率达到 75% 或更高的花旗银行股票使用了 50% 的杠杆。和世界上最多元化的银行）将不得不下降 50%另一方面，您也可以争辩说，尽管您不会因资产价格下跌而失去财产，但如果您无法提供服务，则更容易失去财产，即您因为无法抵押而失去财产，因为股票的杠杆率较低且具有较高的div（目前历史上他们有更高的 pe 和更低的 div）由于无法偿还债务，他们不太可能被出售，所以对财产还有另一个负面影响 只是保持论点平衡
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很高兴成为受过教育-感谢您的解释，您能否解释上述观点您是否指的是保证金贷款利息被资本化的做法，因此您实际上不必为齿轮股票投资组合定期还款但是在下跌的市场中，这会增加您的杠杆，最终可能触发追加保证金，对 不熟悉这个，所以只是好奇 干杯卡夫
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np是的，你可以这样做，你可以滚动你的债务，正如你提到的那样杠杆率可能会超过 tiome 的风险 我之所以说可能是因为它取决于股价的上涨与利息支付的增加 例如，如果您投入 20k，借入 20k，假设 IR 为 10% 您必须每年支付 4k如果您在明年累积利息，那么您借入的 24k 股需要增加到 48k 才能保持 50% 的杠杆率，但是您也有 div 付款，这是我评论 atm 的地方，即目前股票的 div 收益率优于大多数 resi 道具假设您获得 4% 的 div 和 100% 的印花税，那一年的毛收益率将达到 571%，这意味着您将获得 22k 的 div 假设您使用 div 偿还贷款，这意味着您当年只需支付 18k 的贷款即可抵税（我假设税率为 30%）因此您只需要 126k 就可以自掏腰包 将 126k 累积到您现有的贷款和等式变化，这意味着您的股票只需要 3-35% 就可以让您在 100 年期间实现收支平衡股票平均每年上涨 12%，但你的涨幅为 85-9%呃我最初的观点是，正如资产价格下跌更容易失去股票一样，在上面的例子中，因为你无法付款而失去房子更容易，即使在负扣税之后，你也会失去我的数千美元等考虑到，由于更高的杠杆率和更低的收益率，如果股票你会出局 126，而且我使用的数字对于股票来说非常非常保守 PS请自己研究我没有正式的投资资格我只是喜欢漫无边际的
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关于商品及服务税的误解之一是，钱被从较大的州（新南威尔士州和维多利亚州）“拿走”并“送给”较小的州实际上，这不是案例 征收 GST 时，归因于在组织总部所在的州征收 - 例如，Myer 总部位于墨尔本，因此 Myer 在澳大利亚各地的商店征收的 GST 被视为存在在维州收集，不管实际发生在哪家 Myer 门店 同样很多保险公司的总部都在悉尼，他们收取的 GST 被认为是在新南威尔士州收集的，以此类推 所以分配一些 GST到 WA 和 QLD 以及其他较小的州实际上是把他们自己的钱还给了 Cheers LynnH
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谢谢 Lynn - 我不知道所以昆士兰真的只需要在这里吸引更多的总部和南方人不会再抱怨给我们“他们的”了。消费税，因为他们一开始就不会得到它 创造国家之间和平的简单方法不是卡夫
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卡夫你说得很好！干杯 LynnH
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嗨，Lynn 尽管我曾在联邦财政部工作过，但我仍然遭受着同样明显的误解，我一直相信d GST 的分配是使用（饱受诟病的）“横向财政均衡”完成的； （联邦拨款委员会）的指导方针是：州政府应该从联邦获得资金，这样，如果每个州政府都努力从自己的来源筹集收入并以相同的效率水平运作，每个州政府都有能力提供相同标准的服务 请参阅 - wwwaphgovauLibrarypubsRN2002-0303rn01pdf 你有链接吗？你可以参考我吗 Ta M
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嗨，林恩，谢谢你的信息 我认为公共消费的 GST 是在联邦一级提高的，并且重新分配给各州重新分配导致新南威尔士州和维多利亚州的较大州有效地为昆士兰州，西澳等较小的州支付费用很高兴得到纠正并学习新知识
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