澳洲澳大利亚房地产经验丰富的开发商请 - 购买网站的成本核算悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，伙计们，一直在为我们挑选出售的新开发网站做一些功课，并且对一些开发人员现在正在寻找所说网站的成本感到有些惊讶我想我会在这里发布它们并获得一些反馈和/或有关什么的信息您会考虑某些地点的公允价值作为背景信息 - 我正在工作的地点是布里斯班市议会 LGA 内的 698 平方米、LMR 划区房产（unitstownhouses），距离中央商务区 6 公里，该房产有 60% 的 GFA 可能性马路对面是火车和巴士总站，位于街角，两条街道都有下水道和出入口 从把这个网站带到一些知名的当地开发商那里，我得到了大多数老派开发商愿意支付的反馈每平方米最高约 800 美元 - 联排别墅每占地面积约 130-140k，单元约 100k pf 现在，该站点没有 DABA，并且现有的双砖房屋要拆除（这将是一个痛苦 - 很多具体）在我看来，过去 8 个月我们在布里斯班的单元房和联排别墅市场看到的价格上涨也在提高土地价格，去年这个时候应该是 100-120联排别墅和单元房 80与当地男孩（通常是意大利希腊克罗地亚背景）相比，为网站支付的费用比上述要多得多 没有试图引发文化争论 - 有没有人经历过这种情况 似乎多代澳大利亚人（英国传统白种人）遍布目前购物 - 有些人支付大笔钱 - 其他人一直错过，因为他们试图购买更便宜的提前谢谢，UC
评论
不能真正发表评论，因为市场就是市场，人们准备好了支付他们准备支付的费用，但要尝试回答我们不是首府城市（澳大利亚第 8 大城市），但距离市区约 6 公里和靠近铁路线（更多离中央商务区更近）-所以最高 14 万美元听起来很适合布里斯班
评论
嗨，都市牛仔，我这样做的方式不同，你找出该地区的单元或联排别墅卖什么，我将使用 50 万美元消费税 50k 450 带走 20% 利润 90k 360 带走构建让我们在这里使用单价 悉尼 85 平方米 230 带走 230 的利息，在 30 个月内每年 10% 即 69k 该网站必须在 61 大关附近出售如果他们想要每单位 100k 而我的价格是 61k，那么我不感兴趣，如果他们将土地投入交易并在零售店购买最终产品，我会看看它，但即便如此成本对我来说有点高，悉尼有一些网站每个网站 50k 并且将网站投入到所有交易中有所不同，但以上内容确实为您提供了一种非常快速的估值方法，并查看贷款人是否会在上述任何贷款人会贷款的情况下向您提供贷款，请记住，开发中最困难的部分不是建筑物，建筑商甚至是销售资金并确保您有足够的资金来完成和土地购买是主要块之一我不会考虑每单位超过 10 万块土地价格每上涨 10k 最终产品将需要增加约 30k 所以对于示例 71k 土地购买转售必须为 530k，在我的计算中，100k 的土地给出的最终产品约为 750k，那是单元而不是联排别墅希望这有帮助
评论
gr是对的 - 如果你想知道他们如何计算“工资”；定价我们在纽卡斯尔的建造成本较低，因此我们可以在更高的场地价格上工作，但基本上在我们最近购买的成本预算为（每个场地）：最终价值 - 每 thouse 32 万美元的建造成本 - 15 万美元的持有成本 - 15,000 美元的理事会建筑师水板等 - 20% 时的 5,000 美元利润 - 64,000 美元，因此最高土地成本为 86,000 美元 - 我们为每个站点支付了 76,500 美元，所以给了我们一点缓冲，但我没有用消费税计算，因为我们将持有这些房产从长远来看，我们可以对我们的初始购买价格更加灵活一点
评论
Interesting 我的网站造价 70 万美元，只能容纳两个单元和一个联排别墅 但总实现额为 2500 万美元，它的利润率仍然可以接受 所以，即使是 23 万美元的网站成本每个，它仍然计算出 2500 万美元的 GR 减去 70 万美元的网站 减去 100 万美元的建设 减去 10 万美元的利息和专业费用留下 70 万美元的利润（我的 GR 的 28%）我不考虑 GST，因为我不打算出售它们而且，GrossReal，我认为 30 个月的全部 10% 利息的时间框架在你的同性恋数据包计算的背后太多了根据你的数字，我会在 12 个月的构建中工作，并逐步缩水将利息限制在该时间段的一半以进行快速计算即 $23k2 $12K 这使您的站点的最高价格实际上是 $360K - $230K - $12K $118K 在每个站点的基础上，我的看起来像这样： 最终价值：$850K 每个单元的构建成本：$330K 每​​个单元的持有成本：$15 K 每单位的专业费用：15K 美元 20% 的利润：170K 美元 每单位的最大网站成本：320K 美元 我每个支付了 230K 美元 干杯，迈克尔
评论
嗨，迈克尔，我有非常不同的数字 850k 少消费税（任何是的，你可能不卖，但你仍然必须把它从你的利润率中拿出来，因为它不是利润）所以那 765k 拿走了 330 加上利息，并允许你在通常是最高利率的 70% 的过程中提款所以这大约是 231k 加上 330 所以 3531 的建造成本所以少了 4119 的土地，再加上 250 加 10% 是 275 叶子少了 1369 15k 专业人士留下 121k，因为没有其他增加成本，对我来说是 1428% 的利润率，这也是房产的销售价格，贷方也会将 51k 销售佣金排除在外，所以他们如果他们不得不出售，会看到 70k 的利润，剩下 823% 的利润告诉我我错在哪里，构建时间真的无关紧要，因为这是由利润驱动的，并且起始价格已将其作为您的产品考虑在内反对它 之前已经花了很长时间来建造，你可以更快地建造，所以我的 3 年用于单位开发，取决于你正在建造的东西，他们会改变这个 fag 包的背面只是一个规则拇指和有很多变体
评论
你好劳伦斯，如果你不出售它是利润，因为它没有发生的费用，即你只在处置财产时支付商品及服务税，否则它不是费用构建的总体实现是银行将在进行估值时看到，而不是总变现减去 GST（如果出售）因此，在计算您创建的资产以及因此您有多少可用于借款时使用 GR 您应该只将 GST 包括在您的成本中假设您打算出售恕我直言，干杯，迈克尔
评论
您好，所有的事情 1 gr 贷款或从贷方计算 gr 总是免除最终产品的消费税，在建设中，贷方不会为建设提供贷款消费税，除非你协商分开，然后他们从下一次提款中收回消费税 2，你会发现，如果你一直在通过建设申请消费税，那么消费税将在竣工后 5 年内由部门要求很少有人要求它，即使你持有这个网站，你不能通过建设申请消费税，然后永远不会支付消费税 3 每地铁 800 的土地部分有点低 我看看我的数字，悉尼就在附近您可以达到每平方米 1200 800，但该地区不给你 500k 的销售，所以保证金不存在，我只在保证金上工作，而不是土地购买价格
评论
是的，同意但我说的是出售房产的 GST ，而不是构建成本的输入 GST 我将 GST 组件计入我的构建成本中，并且不要将其作为构建过程中的输入信用，因为我打算在完成后持有并且正如您指出的那样必须偿还它 12无论如何，在租约签署几个月后，可能会受到 ATO 的批评正如 JoannaK 在其他地方指出的那样，这也符合你的“意图”。如果您注册 GST 并在此过程中要求这些输入扣除，则持有并可能使您的 CG 特许权面临风险 但是现在我们不在话题 干杯，迈克尔
评论
大家好，对我来说是最具成本效益的，由到目前为止，最有利可图的购买土地的方式是协商土地购买，让卖方将土地投入交易，并以零售价提供最终产品，从一开始就与土地价值相乘，以支付持有和其他成本从贷款开始，银行喜欢它，并且 lvr 穿过地板，供应商喜欢它，因为他们最后得到的比一开始的多有了足够多的资金，您仍然需要做 cig 包装的背面才能看到该项目是有利可图的，但是以这种方式完成 20% 的利润会使您的利润率再增加约 10%，在某些情况下，这取决于利率和结束金额或乘数 15 倍由于产品最终是零售的，因此您的利润率是否建立了乘数 零售价格计算出您实际上是以低于原始价格的价格购买的，并且您没有支付持有成本，所以这是肯定的降​​低了底线图但增加sed 保证金，并且由于贷方以保证金贷款，资产负债表看起来非常健康，对于那些查看利润率为 12% 或 13% 的人来说，这样做将使最终保证金完全在项目所需的 22% 范围内，不仅可以获得借钱，但也要回报丰厚的利润 A 没有多少人这样做，因为他们不太了解 B 他们没有很好地解释它 C 交易中没有为供应商留下足够的肉 D 他们没有不要从一开始就打算以这种方式进行交易，它更多的是事后考虑而不是深思熟虑的计划记住，2003 年之前，任何人现在都可以开发出更冒险的交易方式，让他们越过界限，对于中国或亚洲开发商而言，利润率是王道，尤其是在昆士兰州，他们可能会为这类客户建造并使用自己的内部资金，然后他们可以为网站支付更多费用，因为最终价值更高，尤其是在更高的终端市场 750k 及以上回报n 更苗条，但现金流量更高，只是我的一些观点
评论
大家好，感谢迄今为止的回复，阅读关于 GST 的小论点也很有趣 - 没有考虑到这一方面信不信由你，这里没有那么多人在选址时进行如此深入的分析——也许他们最初是这样做的——但我认为主要原因可能是北布里斯班的许多可开发场地的价格相似鉴于我们处理的大多数场地都在同一个议会区域，我们已经知道捐款和场地成本将是多少 - 因此他将成本分解为每平方米或每占地面积成本 - 销售价格通常是整个城镇的大多数开发项目也是如此——只有那些在固定装置和配件上真正努力的项目，需要在他们的 GR 计算中考虑额外的建造成本也许我们都在这里很无聊，因为你可以开车穿越 10 个郊区，看看相同 某种网站获取相同的数字，然后看到类似的单元和联排别墅布局，并在查看价格将同时在市场上所有其他人的 10k 范围内知道目前销售价格的唯一差异是奇数吸引壮观景色的场地或建筑群拥有一些独特的财产，使其变得壮观 - 这很少见 推动价格的另一件事是周围明显缺乏场地，没有人有效地进行土地储备，现在他们都迫切需要他们的下一个站点-即对于我在原始帖子中提到的站点，我今天接受了每平方米超过816美元的报价-所以价格似乎仍在上涨！！！！！！！该报价不受条件限制，除了快速开车过去外，看不见-并且仍然没有被接受，因为它仅在市场上上市了几天，并且对您的投入非常感谢人们的兴趣-非常感谢欢呼UC
评论
我的贷款是 gst INCLUSIVE 他们支付了我所有的建筑商付款，包括 gst 我一直打算持有他们，银行充分意识到我的情况更接近迈克尔的
澳洲中文论坛热点