澳洲澳大利亚房产买得不好，出不来 - Mandurah, WA 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好 在过去几年从马多拉湾（曼杜拉，华盛顿州）获得了可观的利润之后，恐怕我有点自大，在去年繁荣的高峰期又买了 2 个街区，我用几个月后打算卖掉，根据我之前的收益不幸的是，我的课非常昂贵，我知道我做错了什么，并且（在殴打自己一段时间后）让我平静下来有了它，我现在正处于渴望减少损失并继续前进的时刻，但我似乎根本无法出售它们现在我有两块空地和一栋全新的房子，价格都在或低于市场，而且没有一个在移动 不幸的是，我的持有成本正在飙升，我无法再持有它们了，所以我想知道是否有人对如何获得它们有任何“开箱即用”的建议即使我可以摆脱其中至少一个，它也可以减轻我们每月的利息支付，并给我们一些喘息的空间，我真的不知道该怎么办，除了继续降低价格，如果没有买家，这似乎无济于事到目前为止，但他甚至没有收到任何关于他们的询问这可能有助于我改变这种非常令人沮丧的情况非常感谢您的任何建议！ Glowkat
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听起来不是老生常谈，但如果他们不动，那是否意味着你的要价不在或低于市场亚历克斯
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我同意你的定价高于什么市场愿意付钱！
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嗨，Alexlee，感谢您的及时回复，这当然是我对经纪人的“低端”评估（并将我自己与市场上的其他产品进行比较）的有效观点，并且然后进一步降低它，因为我想要快速出售现在我列出的 3 处房产中有 2 处是市场上最便宜的（相对于具有相同特征的其他房产）并且仍然没有询问我已经在出售这两个空置很多比我去年买的要少，所以任何更低，我将不得不找到更多的钱，我不必支付贷款结算 Glowkat
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亲爱的 Glowkat，1 你可能已经知道了，Mandurah 的房价中值已经大大“超标”；在 2006 年的最后一次繁荣期间，其真实的现实市场价值 2 由于海外和州际投资者的激烈市场投机，曼杜拉目前的房价已远远超过其目前的城市住房开发阶段 3 而曼杜拉有良好的中长期增长前景，目前“供过于求”；有许多“高估”；待售物业 4 您可能已经知道，Pt Bouvard 的土地开发商准备在 2007 年 6 月至 7 月期间为其剩余的 100 万澳元运河区块提供约 250,000 至 300,000 澳元的价格折扣 5 因此，我想你必须准备好给予类似的25%-30%的价格折扣，如果不是更大的价格折扣，以有效地退出目前“供过于求”的购房者的楼市局面，在不久的将来 6 或者，由于截至 2007 年 6 月 30 日，曼杜拉的房价中值在过去 12 个月中仍保持约 415% 的年增长率，或者在过去 5 年中仍实现 287% 的年均资本增长率，以及Mandurah 郊区被正式报告为未来 20 年增长最快的郊区，您可能需要考虑持有您的部分房产，直到当地市场完全消化目前的市场住房申请并在中长期内再次开始改进 7 供您更新和进一步考虑讨论，请 8 谢谢您的问候，Kenneth KOH
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glowkat，免责声明：我没有使用我所使用的策略建议我也与下面提到的人没有任何财务关系但我有一张 Rick Otton 的 CD 描述了这种情况，在这种情况下你发现自己有 3 种可能的销售策略 根据记忆，一种是在 399 提供供应商融资1 年或 2 年的利息百分比，即使在售价略有上涨的情况下，人们的想法是，与价格相似的房产相比，人们会寻求便宜的利率 即将到来的买家仍然以 75% 或 8% 的利率获得银行融资，但卖家（你）难倒了在结算销售中增加 4% 的差价（按 300K 美元计算，每年为 12K 美元）！哇！我的记忆可能让我失望 - 但如果你与 Rick Otton 的组织联系，他可能会在这方面提供帮助或其他人记得干杯的论坛，艾米
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glowkat 与上面的艾米相同，带有 Rick Otton 类型的建议 有了你完成的房产，你总是可以通过 LeaseOption 交易出售它 你会收取比平时更高的租金，稍微改善现金流，在 1-5 年后的任何日期以固定价格销售价格他们支付的额外租金将用于购买押金，并为您暂时提供一些喘息的现金流动空间
评论< BR>谢谢大家的回复，这总是有助于在反弹其他曾经去过那里的投资者时获得清晰，完成后我再次降价以查看是否有影响，如果没有，那么我可能会考虑包装策略 理想情况下，我认为最好在这个艰难的市场中坚持下去，直到它稳定下来，并且火车线路开始运营，但不幸的是，从财务上来说，这不是一个选择，再次感谢您的意见！ Kat
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您的持有成本是基于仅利息贷款还是本息贷款左右
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它们都设置为仅利息，三个物业的持有成本约为每月$ 6k 不幸的是其中两个（空置地块）是合资企业并以家庭成员的名义完成，因此对我没有税收减免我以自己的名义支付的房子的利息可以免税，但是我将在下个财政年度出售时将其作为资本收益损失的一部分，因为我没有收入今年（0607 - 还没有提交我的回报）来抵消扣除我希望这是有道理的
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你的街区和房子在哪里 Seascapes Meadow Springs 毫无疑问，需求将从根本上恢复为状态仍在蓬勃发展 可能需要几年时间才能再次开始增加需求 相同的经验早在 03 年就在悉尼看到这里 在大多数地区，除了不受欢迎的西郊，价格已经从高点上涨 及时，它会到达那里，但不幸的是，对于我们大多数拥有负扣税 IP 的人来说，持有成本会同时杀死我们贷款的杠杆率有多高您可以重新使用其中一种资本化贷款产品，在这些产品中，您可以在前几年支付低廉的利率，然后在以后几年逐步提高
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glowkat，如果您包括在内，可能会有所帮助“体面的利润”；当你弄清楚在亏损之前你可以卖出多低时，你就赚了 通过“回馈”;其中一些利润，您将能够以更低和更快的速度出售，而不会对您在 Mandurah 的投机造成整体损失 您说您以低于市场价值的价格提供房产，但他们仍然没有出售 这是您遇到的问题非流动性投资 当你试图卖出时，你认为市场价值会发生变化 进行一些非流动性投资投机是可以的，但听上去，你已经借入并购买了如此庞大的非流动性投资组合，这让你感到不舒服我建议您将这部分投资组合减少到您可以接受的水平著名投资者沃伦巴菲特声称他不会介意如果市场关闭并且他在 10 年内不能出售他的任何投资也许您可以跟随这个建议，只保留你愿意持有 10 年的东西 你还应该密切关注类似房产的要价以及它们的售价 最后你想要的是比其他人更慢地降价，而不是每周出售和陷入更深的洞你说你的 3 处房产的持有成本是每月 6000 美元 那是一笔不小的数目 为什么不快速出售全部 3，甚至蒙受巨大损失 例如，如果您损失了 36,000 美元，那么在 6 个月后，您将在持有成本中收回这笔费用 之后您可以仅靠 6,000 美元过活，而不必担心 Mandurah 市场的方向
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和你学到的无价的教训
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房产在马多拉湾，我们总共有四个，其中一个拥有$ 200k - $ 300k的股权（$ 100k的差异取决于实际销售价格如果我们想要出售而不是评估的“纸面”价值，我们可以在今天的市场上实现）并且是出租的，我们一直计划长期保留我的另一个利润是市场上的房子这两个区块以 95% LVR 抵押，因此随着价格和销售费用的下降，我们将需要投入额外资金以在结算时完成贷款因此面临降低价格的挑战 该房屋有 415,000 美元的贷款，保守估计为 575,000 美元 - 585,000 美元，因此它的价格低于市场上似乎在询问的其他房产进入 600 美元 自从在这里发帖以来，我已经把它降到了 555,000 美元，因为利用这处房产的利润，我可以吸收其他两个街区的损失——前提是这个先卖 因为我只打算卖很快，使用代理商的长期结算（尽管标题的完成速度比预期的要快 - 机会有多大），我从未计划过 12 个月的持有成本，这就是我们现在所处的位置因此，它被消灭了储蓄账户，工作奖金，再融资，一切，我真的不知道如何支付接下来几个月的款项其他两个的价格并吸收损失，或者通过市场调整产生一些额外的收入来持有房产让我说总的来说，房地产投资对我们有利，我没有任何抱怨我很感激为我的宝贵，但昂贵在这里上课，以后肯定会更加谨慎我知道我做错了什么，我对自己在很多层面上都感到失望，因为我也让我的家人失望了我想我只是想上昂贵的课程，减少我的损失，现在继续前进再次感谢大家的投入希望我很快就会有一些关于销售的好消息！ Kat
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Hi Kat：当一个人能够微笑着承受重大损失并继续前进而不是害怕进一步的投资，那么这个人绝对是一个公平的纯粹投资企业家祝你好运，我'我相信你将来会做得很好
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投资与投机也许对不起买空置地块没有收入和“规划”;让他们升值不是投资，而是投机 有区别 也有很大的区别（我担心通常是价格），“将房产投放市场”。和“将房产投放市场出售”；只要你能负担得起学费就好好上一堂课 LL
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Hi Kat 最近有相似词从我失控的嘴里吐出来没有人失望，所以这只是钱 考虑这是你的踢 不要放弃 也许你需要寻找正确的问题来问，而不是答案 这可能会或可能不会改变你的情况 当事情没有按照我们的要求进行时计划，是时候找到一个不同的计划了 是否有任何创造性的方法可以卸载或坚持，比如说某种供应商融资，也许是合资企业，不知道只是扔了一些可能没有提到的东西 可以不同的 MB 帮助你获得有创意，也许是不同的贷款，甚至是现金流类型的贷款 在我的情况下，一切都在最后一刻变得很好我不知道是怎么做到的，但确实如此，踢球后我从未放弃 祝你好运，不要放弃up Sunshine
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你看过简的书吗 有时候我真的很想关于“你”有多少实际上已经阅读了 Jan Somer 的书，并遵循她的血腥美妙、简单、有效的方法她为我们提供了这个论坛你读过、重读过、研究过她的书吗？住宅地产带来更多财富”； LL PS 这不是“广告”；对于这本书，我与 Jan 没有任何关系，但 11 年来一直非常成功地遵循她的方法
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不确定“你”是谁；是的，我读过她的书，几乎所有其他人的书也读过 有时当试图找到自己的投资风格时，事情并没有按计划进行，吸取教训并继续前进是好的，但并非没有尝试寻找替代方案阳光
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我想这取决于对你来说最重要的是“找到自己的投资风格”;或者干脆继续致富 我很高兴绕过“风格实验”；并模仿 Jan 的“久经考验”；简单的系统，靠利润过着幸福的生活 LL
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Kat，不确定我是否正确地关注了这个故事，但你在后面的几篇文章中提到你在该地区有另一所房子，拥有大约 200-30 万美元的股权在里面（取决于售价）我是否正确理解你在那里有 4 处房产 - 2 栋房子（你想要出售的房子较少）和 2 块土地你不能卖掉有房子的房子吗？取而代之的是更多的股权，这会在一定程度上释放你每月的承诺，给你一些喘息的空间，让其他人多留一年左右，希望价格回升，或者至少不会陷入如此绝望的境地
评论< BR>或者用股权再融资房子说90％，并用这些资金来偿还给你带来问题的贷款，直到市场回暖，你可以卖掉空置的街区
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是的，第4个房产最公平的我确实是一个很好的紧急备用选择，虽然它目前是出租的，而且仍然需要时间才能出售，根据已经在市场上的那个，幸运的是，自从降价以来，我的经纪人这个月的房子运行良好作为realestatecom上的特色房产，希望能引起一些兴趣 所以现在理想的情况是让它快速出售，并在我们的口袋里给我们一些现金，以支付其他两个一段时间，并减少一个利息账单每月（超过 2,000 美元）再次感谢他们提出的建议，让我们（我和我丈夫）以解决方案的方式思考而不是专注于问题 非常感谢现在手指交叉进行快速销售！
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或将股权用作建筑押金并在其中一个部分上建造
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