澳洲澳大利亚房产 你如何评价房产？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我只是指几周前有人发表的评论，它是这样的“做大量研究，你将能够预测拍卖价格”。现在，我不记得是谁说的了，但我发现在当今市场上几乎不可能有人告诉我他们如何看待过去几个月发生在我身上的以下情况的差异，假设其他一切都相同： 1 您看到 2 栋相同的房子，其中 1 栋离购物中心较近，售价为 40 万美元，而另一栋则距离较远，那么您如何为额外的旅行距离定价，例如 390 美元、380 美元、370 美元 2 您看到2 栋一模一样的房子紧挨着，1 栋卖 40 万美元，10 天后，第 2 栋卖 44 万美元，所以如果你看到第三栋，你估价 400 美元、420 ​​美元、440 美元吗？ 3 你看到旁边有 2 栋类似的房子彼此，一个1-2岁，另一个10+岁，新的卖400美元，那么另一个值多少钱，这个房子的额外年龄如何定价 4 有没有其他的人们经过的关键因素，除了核心基础知识，但假设你正在比较相似领域的相似属性，你会每平方米增加 XXXX 美元或其他什么因素让我对这一切感到非常沮丧BR>这似乎是一件很难的事情，即使对于 REA 来说，据我所知，他们基本上都会查看销售历史和状况，这并不是那么远
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今晚的今天今晚你看了吗那些不道德的房地产经纪人每年的最低公分母耸人听闻的剂量！！！ DJ
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嗨，在我们要购买的区域中，我一直在使用 Google 地球来标记 - 待售地点的绿色图钉，我已经编辑了包含“H”的图标。 （房屋）“D”； （双工）和一个额外的“A”；对于那些通过拍卖出售的人，我包括 URL 和有关该物业的详细信息、nbr bedbathgarage 等以及街区大小和正面 - 已售房屋的蓝色图钉 - 售出房屋的时间和价格 - 拍卖通过的黄色 我们参加当前的拍卖和注意出价 - 出价衡量市场的兴奋程度搜索为我们提供了一些以前的销售信息 周日报纸为我们提供了最近的销售记录 将这些信息全部返回到 Google 地球 然后当我们检查房产时，我们可以快速调用附近房产的信息并做出判断，即 - 什么是物业状况 - 是新的还是新装修的，是否需要工作 - 街区大小 - 正面 - 正面宽且大到足以细分的房产将吸引建筑商 - 是否有景观 - 2 楼是否可以捕捉景观 - 是否DCP 包含可作为杠杆的好处 - 即奶奶公寓的补贴 - 它是否有双街道通道 - 道路噪音 - 太阳能通道 - 交通 - 是否容易进出街区 不幸的是，它归结为了解该地区 例如，我的妻子最近参加了一场拍卖，经纪人走到她面前问她怎么想 我妻子的回答是不会超过 720,000 美元，将通过结果 - 715,000 美元并通过 参加每个拍卖会eks 并且您会真正熟悉您所在的地区 我喜欢 Google 地球的另一件事是您可以叠加图片 例如，如果该地区正在建造一条火车线路，您可以 1) 查找提案的 PDF（环境影响报告）并将其打开 2) 将文档截屏以转换为图像 3) 导入 Google 地球，定向以使比例尺和道路对齐 4) 使用追踪工具追踪火车线路 5)更改图像的属性以将图像淡化为无，这将留下跟踪线（这实际上是覆盖屏幕捕获图像的单独对象）现在您在 Google 地球上有一条线代表建议的火车线路，而且很棒当您放大时它是否会平滑缩放所以您可以检查距离线路或车站有多近的属性您可以将其用于任何建议的基础设施问候 Michael G
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谢谢大家！ esp michaelg 只是一个快速的，在距火车站或主要道路的距离方面是否有特定的公式或指南我正在查看 3 处房产，一处是新的 350 美元，距离主要道路约 1 亿美元，一处是 320 美元k 较旧，平均年龄翻新内部，距离主要道路约 500m，还有另一座约 340k，旧建筑但新内部，更远但很可能更大（尚未检查） 我应该寻找什么
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您还必须记住，房地产不是一个完美的市场 公关可能会有所不同没有任何解释的冰 - 大多数买家不会坐下来确定一个公平的“市场价格” OO 可以在正确的时间出现，看到他们喜欢的地方，然后就购买 如果再过一天，他们可能会没有出现，而且这个地方的价格可能会有明显不同
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我同意 MichaelG 如果你很好地了解一个地区，你就会很好地了解价值 它正在检查房产，看着它们，找到他们卖的东西并密切关注市场 是的，爱上特定房屋的自住业主会导致奇怪的异常情况，来自该地区以外并基于其家乡地区的人也会导致奇怪的异常< BR>评论
Akumaslair, 有人为房产付出的不一定是它的价值 有些人付出太多，有些人能够在市场下购买 重要的是你要培养自己对房产价值的认识你不想在拍卖会上出价高，谁付钱r 市场，然后想知道为什么他们的资本增长在接下来的几年里似乎相对较低, 我还是有点不确定 例如这就是今天发生的事情 我去了两次看房，都同时进行了拍卖，所以我只能参加一次，但后来我打电话给代理同一地区的 2 处房产，都是 2BDR , 单位, 两个年龄都差不多, 一个内部状况更好, 阳光更好, 位于主要道路上但它是一组单位, 所以你必须走 20m, 类似大小等等等都标价 320 美元以上, 一个显然比另一个更好，但它并不是 5 星级酒店与 1 星级更糟糕的酒店，大约 6-7 人一打开就检查，它以 325,000 美元的价格通过，业主是根据经纪人的说法，将以 365,000 美元的价格进行私人出售 这个地方以 2 美元的价格出租每周 60 美元，但在接下来的几周内它会上涨到 290 美元，更好的是，大约 70 人出现了，拍卖最终以 43.4 万美元左右！！！ 2 方从大约 38 万美元起展开激烈竞争，这个地方的租金为每周 260 美元，直到 1 月 8 日，所以这相当于 31% 的收益率，这在我的书中是可怕的 我才开始关注这个领域，因为毫无疑问，我之前查看的区域的回报率低于 4%，在照片中，两个属性看起来都一样，但是当您查看它们时，更糟糕的一个显然更糟糕，我的预测会是 320 美元到 340 美元，更糟糕的一个和如果我没有看到更糟糕的拍卖，那么稍微好一点的房子要 350 美元到 36 万美元。我可能已经出价 40 万美元，但是，知道这在拍卖中以 32.5 万美元的价格通过，我很想出价 33 万美元，这就是 7 万美元的差价，基本上是 21% 的差价，这才是真正让我害怕的地方，我从长远来看，我已经决定购买，准备购买，但如果是 1 万美元的差异，这些潜在的巨大差异让我非常担心，我想说的是，但在处理这种价值的房产时，7 万美元是很大的 $$$ 我希望我有道理
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两个都看就好了 如果你对传进去的不感兴趣，何不放个链接让我们看看 那种差价肯定有更多一个在主干道上，另一个不在主干道上 我同意对于两个位置相似，大小相似的单元，这是一个巨大的价格差异 有趣的是租金也相似 很好奇 Wylie
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好主意我对过去不感兴趣 拍卖仅在 6 小时前完成，但价格曾经是 320 美元以上，现在是 365 美元的私人拍卖，我认为他们正在做梦 http:wwwrealestatecomaucgi-biamp;fmtamp; headeramp;c36893194amp;svicamp;tm1191249332 我有点怀疑，因为所有照片都所有的风景，所以也许他们有东西可以隐藏照片中的厨房看起来真的很大但是很小房子有点暗和阴暗即使经纪人说如果它不卖，他们会用一些油漆或其他东西来修饰它，以 434 美元的价格出售了一个，链接不起作用，但我会尽力找到它，它在 Riversdale 路上，光线很好，房间都很好，有一个小院子，大约有一条人行道那么宽，但是大约 10 m 长，显然更好，它在主要道路上，但您必须步行约 20-30 m，因为它是一组单元，附近有一个电车站
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找到了！！！耶 http:wwwrealestatecomaucgi-biamp;fmtamp;headeramp;c64247849amp;svicamp;tm1191664538 它仍然说$ 320 +，因为你可以看到它的里里外外更亮，他们没有庭院的照片，这是一个无赖
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实际上想想它是通过的那个与这个相比，in 看起来价格高得离谱 http:wwwrealestatecomaucgi-biamp;fmtamp;headeramp;c64247849amp;svicamp;tm1191664538
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akumaslairdamn 这是一个棘手的用户名！ IMO 房地产投资的核心技能是选择和估价 这正是您目前正在学习的内容，您的想法是正确的，但需要更多练习，即查看更多房产并了解它们的售价简而言之，售价为 434k 的那个（似乎在 Power St，而不是 Riversdale Rd），有一个很好的平面图、大小适中的起居区和卧室、庭院，最重要的是步行距离到 Hawthorn Station！就个人而言，作为一般规则，我一直在尝试在火车站 500m 范围内购买房产，而这处房产符合要求我的标准 进来的现在要365k，平面图很普通，前门有厕所，整体较小，起居用餐安排看起来很尴尬，位置不太理想 你提到的第三个要350k+是不同的野兽也是，正在装修 以非常简单的方式，是的，它们都是“相似的”，但是您需要真正了解每个可能对物业的最终价值产生深远影响的微小差异您需要做出判断当前房产的价格价值基于以前房产的售价，而不是其他当前的广告拍卖价格或私人销售数字所以，第三个的 350k+（或第二个的 365k 私人销售数字）并没有多大意义在 所有 例如 350k+ 可能真的意味着 450k+ 如果你一直在密切关注一个区域！ - 一些代理商只是不知道，他们的报价技巧毫无用处，所以不要用它来判断价格价值或一个地方的价值坚持下去，但在你达到可以提出的地步之前不要开始提供报价对房产价值的合理估计，或公允价值的价格，而不是它在拍卖中可以出售的价格 祝你好运 如果你仍然有这个问题，那么作为最后的手段考虑使用买家代理！ JIT
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我实际上搜索并找到了Scotch Hill 那个，并列出了为什么它要好得多，然后意识到它是错误的我注意到只有一张照片的那个是，厕所在入口大厅外，平面图上没有阳台，厨房看起来很笨拙，需要拆除一堵墙才能将其连接到起居区，仅举几例 Wylie
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谢谢你们两个 我同意，我正在学习这是我个人的看法，我认为 434 美元只是因为一些竞标者而被高估了，我仍然会说公允价值约为 380 美元，其中一个以 325 美元的价格被传递，或者最多 340 美元，是的，我同意，无论代理商说什么价值或他们为它做广告的目的是什么，我发现宣传 320 美元以上并以 325 美元的价格进入然后以 365 美元的价格进入私人销售是一个奇怪的举动 我的预感是要么，卖家不着急，要么代理商知道 434 美元的那个，然后说，这到底是什么，这个必须至少价值 365 美元 我认为后者的可能性更大 如果您快速搜索一下，在这个区域有一些具有类似功能的房产售价为 350 至 360 美元，这些房产要么是新的，要么是新的，所以我认为最低要价365 美元绝对是荒谬的，我的意思是，你得到了一个新的或几乎新的财产，我看到的唯一缺点是它离火车站有点远，虽然电车应该没问题，但我确实注意到它也没有后院不像 434 美元的那个 我也同意火车站可能是价格的主要因素，还有电车站因素 PS 每个人都会说 434 美元只是价格过高，即使你离火车站很近，更好的设计，更好的太阳，我发现说 434 美元减去 365 美元 7 万美元的差额是惊人的，考虑到他们以相同的价格租用，而 365 美元的租金增加到 290 美元（据说是代理），这使得 36.5 万美元的 41% 和 31我发现 434 美元的百分比是惊人的低 PPS 使用租金作为价格指标是不是一个好主意，或者这可能是 REA 或 PM 做得不够好以获得最高租金的简单案例，在这种情况下，他们都租用相同的租金我本来准备多付 2 万美元左右，但不是 7 万美元才能获得 31% 的回报 嗯，我今天学到了很多！
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请大家
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好吧，是的，用产量来计算出一个肯定不是一个坏主意关于房产价值的粗略指南 如果该地区其他类似房产的回报率为 4%，那么我认为您不会花太长时间来确定房产的价值，使用房产收益率作为指导
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是的，我同意我想发布所有细节和数字以及 URL 的原因是这个数字绝对让我震惊，也许其他人可以告诉我我是否遗漏了一个关键因素，如果它是其中之一那些“在正确的时间做正确的事”；对于卖家，那我可以继续
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伙计们，你如何根据租金大致计算出房产的价值，收益或不能你谢谢KrisK你将每周租金乘以52然后除以郊区的租金收益率百分比 例如：250 美元周乘以 52 是 13,000 美元 - 除以 4%（收益率）得出 325,000 美元的价格 这只是对价值的粗略估计！和往常一样，做你的 DD Cheers LynnH
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谢谢林恩！，鉴于租金（相当适中）$400 pw，要价 $395，大约 52% 投资者杂志和住宅似乎对ultimo，大约 6% 如果它的 52% 20 800 除以 (52%) 400k 美元 看来如果我能以 390 美元的价格获得它，我有一个很好的交易！
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