澳洲澳大利亚房产 如何为被低估的房产获得贷款？悉尼

在澳大利亚地产投资



我有机会通过私人出售的房产 它位于一个新的开发项目中，该开发项目以前是一个住房信托区 它周围的大部分街区都是空的，作为房屋和土地包出售 RP Data 说它很有价值在 127,000 和 147,000 之间 这是一个 940 平方米的 3 间卧室，但它周围的所有街区都大约 450 平方米 这条街对面的街区可以以 243,000 美元的价格购买，带有免费围栏和景观的全新房子 业主要求 220,000 否定但之后有点讨价还价，他不会让步低于 200,000 目前价格过高，但几年后，当它周围有全新的房子时，我看不出这不是一个好的投资问题是得到银行给我贷款，因为我知道估价师不会认为它值 200,000，因为它需要一些工作 街上经过几次装修的小木偶要 185,000 我有什么选择 谢谢 George
评论
你在问如何做已经进行了价格过高的低估购买也许可以给一些现金小费，或者搬到价格不高的被低估的房产
评论
我知道这可能看起来很愚蠢，但从更大的角度来看，最终还是值得的是 450 平方米 是 90,000 哦 好吧 不用担心 我想我们继续下一笔交易
评论
我想你正在考虑细分 你能在不拆房子的情况下细分吗 如果你不得不拆房子,你可以做到这一点并获得细分的批准，无需付出任何努力；成本那么你多付了20,000
评论
如果你有信心委托估值并利用说服力将估值推高一点显然你需要支持数据来做到这一点
评论
不幸的是，房子在中间，所以除非被撞倒，否则没有细分，但我想细分，直到更远的轨道它仍然租住到 2 月 8 日，可能会在做任何事情之前再租 12 个月 估价要花多少钱院子有点乱 我敢肯定如果它被清理一下会有所帮助，但我自己并不能真正做到这一点，而且不认为业主愿意在上面花任何钱从来没有考虑过购买街区显然不会有任何收入，但是仅仅从土地上可以获得多少资本收益另一种选择是街对面243,000的房屋和土地套餐，但我不确定这可能会获得良好的租金回报和折旧但没有没有做任何计算研究rch
评论
你是说这块地价值18万美元左右，还有这么多的土地，上面还有一栋房子，这就是供应商的估价方式，你是如何准确估价的？路上的木屋在你有多少土地实际上已经被银行估价了，还是你只是根据自己的假设走开评论
GoAnna，我不确定这块地是否值 18 万，但是是的，它附近一半大小的地块正在以略高于 9 万的价格出售，所以这个地块如果没有房子，理论上应该在 18 万以下马克 我不确定供应商是如何估价的，但就我自己而言，我之前提到的 RP Data 数据显然很低，因为该地区出售的大部分房产（主要是复式别墅）都是由公众或开发人员以便宜的价格购买的公司被撞倒了，我敢肯定，快速的雷诺，200 pw的租金应该是可以实现的，我是通过你的帖子猜测，在我知道是否可以购买之前，我显然太容易放弃了我该怎么办完成独立估值并将其提交给银行，或者只是向我的供应商提供报价我确信他会接受并让银行对其进行估价谢谢乔治
评论
嗨，乔治，有两种估值方法，一种是你想知道一个地区房产的真实价值，然后是你想要的房产价值，如果你正在再融资并且你想如果您为我购买，请提取股权或现金您不想推高估值您想要的真实价值因为您以该价格购买现在价格和价值之间存在很大差异价格是协商项目你可以向上或向下移动它对你来说价值是有价值的，所以你可以而且通常确实有两个给你和供应商定价，给你和估价师定价，如果你认为这会上涨，那么对我来说，你应该接受估价师的价值，把钱放在协商好的价格上，然后如果价值确实像你认为的那样变动如果您以另一种方式进行并提高问题的价值，则可以为后者再融资你认为你有一个价值 x 的财产，但实际上它的价值低于 Y，这不是一个地方我会推荐一些人开始像你一样（再次在现实中）处于负资产位置 我完全赞成正资产定位它非常适合获得您想要的估值并给您一种温暖的模糊感觉，但是您在市场或低于市场价的价格购买，或者如果您以高于市场价的价格购买，该物业必须能够在购买后很快证明它在您的计划中获得了很多收益房地产和未来的增长不是发展可能或非常快速需求的标准之一，但正如你所说，其他街区是空置的，这并没有表明在 6 个月内这个区域将实现 45% 的增长，我没有对您正在查看的这个区域没有任何线索，并且在购买我的 002 之前会非常仔细地查看它
评论
好吧，我的想法您不确定该房产的真正价值，只是在猜测它的大部分价值在任何改进中都有潜力到房子或细分市场在此基础上，您正在考虑甚至在高于市场价的情况下购买它的想法最多回报率是 5%，而且更有可能更少我真的看不出这笔交易的资金在哪里，因为它将花费你持有，听起来在细分或细分和建造中不会有太多利润所以我假设唯一可能的赚钱方式是增长，但如果你在市场上买入，这将如果我是你，我会处理整个过程，支付估值，计算出你将如何融资，做所有的数字（购买加上流动的现金流和任何未来的利润预测）并向您自己（和我们，如果您愿意）证明这是一笔好交易还是坏交易 这将花费您一笔估价费，但这可能是一次宝贵的经验 与估价师聊天 了解他们如何看待该物业与周围人的关系银行面板，以便如果您决定继续购买，可能会基于此估值与当地代理商（来自另一家公司）交谈，与物业经理交谈 了解整个事情 不是这样我认为你走开太容易了，我不确定你会从走开学到什么你的行动基于如此多的假设你需要测试这些数字，看看这些数字会把你引向何方希望能提供深思
评论
这很有趣，如果你不介意的话 干杯在哪里
评论
该物业在霍克斯伯里公园 http:wwwhawksburyparkcomau http:cwebsalisburysagovaumanifestservletpagepg8625 项目一直在进行几年了，该物业位于开发的第 5 阶段
评论
根据信息，我假设该物业位于北郊 我会问，是什么让您认为 RP 数据127-147k 美元的价值是正确的 他们只是基础这是来自councilgovt的数据，通常低于实际市场价格从你提供的信息来看，听起来房子价值20万美元，给或拿几个你，而且以这个价格可能是一个相当不错的购买如果它像您所说的那样被新开发项目所包围 半路的价格证明了这一点 940平方米，取决于街区的形状 - 您有可能购买 3 套住宅 当然，这些评论是在没有看到实际房子的情况下发表的- 我认为它相对宜居，不需要价值 2 万美元的维修保养
评论
史蒂夫，该地区位于索尔兹伯里北部，介于滑铁卢角路和爱丁堡的 RAAF 空军基地之间几公里外 是的，我知道 RP Data 的价值很低，因为它最近在该地区进行了销售，而且大部分销售都是旧的 SAHT 房屋，这些房屋的售价非常便宜 我看到房子的外面状况相当不错但是院子里没有ds 有点清理 通常杂草丛生，波纹铁栅栏倒塌等 它目前正在出租，所以显然租户并不太担心，因为他们可能支付低于市场租金，但我认为不需要很大的延迟关于维修 只是通常的清理和油漆
评论
哎呀，没看到这篇文章 从最近索尔兹伯里北部类似土地面积的销售来看，20 万美元可能太高了 1 万美元虽然很难说因为目前市场发展很快，而且土地上仍有房子，而不是空置地块。我个人认为 20 万美元似乎是合理的5 年后大部分郊区将是新的
评论
是的，这就是我认为的一些销售数字即将到来可能会扭曲结果，因为这几个街区周围有很多空地对我来说似乎很好，特别是如果它比昂贵的维修更费力的话 我不得不在达沃伦公园完成大约 150 平方米的整个后院大约 2 年得到吉姆的割草花了我 2000 多美元将整个区域剥离并移除（杂草长到你的腰部），大约 30 平方米的人行道除草，整个区域立即种植草坪换上新草坪，所以你可能会付吉姆的 500 美元来清理后院，然后只是修理栅栏的费用（如果真的很糟糕，或者更换，但希望现在）不会让我失望交易
评论
好吧，我可能会贡献15k存款，这意味着我只需要借185K，即925％我应该完成估值还是留给银行至于清理，我可以找几个朋友周末过去，所以不用担心
评论
只要你在，我就不会费心估价我对你支付的价格感到满意 我猜估价会在 18 万美元左右，所以这对你没有多大好处 如果你签了合同，银行会免费为你派估价师，但一般来说，他们应该在你的购买价格上签字花园
评论
记住那个故事-他们在索尔兹伯里放弃土地 前几天广告商有一篇社论说：“在北郊，10人中不到3人有全职工作” ;我只见过 2 个来自索尔兹伯里的人，他们都是第 2 代失业者，每周 200 美元的前议会大楼，周围是被拆除的空街区，你确定这不是有点乐观吗？那只是比我在距离中央商务区 2-3 公里的街区租我的房子便宜一点，而且我不必担心我的车被盗或人们每晚在路上精疲力竭
评论< BR>是的，我们都知道索尔兹伯里的人口统计数据 200 美元有点乐观，但并非不可能- 不 我们在伊丽莎白北部、Davoren Park 等地的房产正在快速接近 $200pw 的水平 - 目前在 $180-$190pw 水平 我个人不在乎是我的租户工作支付租金，还是 Centrelink - 要么我得到现金棒的方式以你所知道的 HG，未受过教育的意见无助于做出明智的投资决定
评论
好吧，发现房产以 $175pw 的价格出租给一个家庭，但租金将在 2 月 8 日上涨 $10 家庭已经在那里很多年了自从当前所有者 5 年前购买以来，物业还没有做过任何 reno，所以确定 200pw 并快速清理，油漆等
评论
但是，这不会限制租金增长吗，例如租金已经上涨过去几年工资增长率为 75%，但我认为福利支付不会增加那么多，他们会不会
评论
这就是你我不同的地方你分析了很多比我想的要多，并且正在寻找不购买的所有理由 就我个人而言，我不知道什么是社会保障福利，也并不真正关心（尽管我冒险猜测说 2 个成人，加上 3 个儿童福利会加起来）如果我付钱时他们付不起房租，他们会继续前进，我会找到下一个可以的人，我一次只需要一个家庭来填补每个IP，而且我的总理办公室有超过 1,000 多个租户的租金，我每隔几年只需要其中一个（甚至不需要，因为在那之前我会拆掉这个地方来建造新住宅）
澳洲中文论坛热点