澳洲澳大利亚房产 My 2c on 'Doom and Gloom' Sydney

在澳大利亚地产投资



我在“厄运与悲观”上的 2c！大家好，我就是忍不住！这是我最近发给论坛成员的 PM 的一部分，因为它太长了，我想我也可以在这里发布：“归根结底，今天对我来说最好的投资工具，也是我知道的并且了解最多的是住宅物业我读过人们谈论“现金周期”（不管这是什么！），但我更愿意将我的钱投资于杠杆财产而不是现金，不管你对近期未来的猜测是什么房地产市场或经济，例如崩盘或衰退 此外，人们似乎坚持将潜在的房地产“崩盘”比作股市“崩盘”，但从长远来看，甚至可能是中期，它们的表现完全不同- 长期来看，选址得当的房产价值肯定只会上涨 正如我之前所说的，住宅房产对我来说就是选择好，不管“市场条件”、“基本面”或繁荣的时机。我认为，在短期内，如果财产公关冰的增长放缓，那么这只是意味着我的下一个房产估值可能不会比上一个高很多如果我的下一个房产估值可能由于“崩盘”甚至低于上一个，那就是这样很简单——我只是不会重新评估房产！这就是房地产与股票不同的原因，股票在证券交易所持续估值此外，今天在澳大利亚，您的房地产贷款“追加保证金”的可能性似乎很低此外，如果房地产价格上涨放缓，这也意味着我将需要能够更长时间地弥补我的负扣税损失，而不会在短期内获得太多的资本增长但是，如果您有稳定的工作和收入来源并且没有过度投入，那么这应该不是问题总是可以在这里为您提供保护的保险 人寿保险（以防您死亡）、完全和永久性残疾保险、创伤保险和或收入保护保险 如果这些不适用，至少有几个月的工作收入或现金储蓄的贷款利息支付，或可在 redrawLOC 设施中使用将有助于降低风险 下一个问题是，如果利率上升怎么办 我认为我们也太重视这一点 利率上升利率可能会对房产价值产生影响，但正如我在前面的段落中提到的，这不应该让你太担心 此外，它可能为你提供良好的购买机会 那么接下来，利率对房产的影响呢？你的服务能力好吧，如果你有 100 万美元的房地产贷款，突然间利率上升了 2%（请记住，澳大利亚央行一直将基准利率提高到 025%），那是什么？这意味着这是每年额外支付 20,000 美元的利息 如果这种不太可能的情况最终发生，并且您没有现金支付，那就更难了，但是那些已经投资房地产几年的人应该有无论如何，一些股票坐在 redrawLOC 设施中来支付这笔金额，当然在短期内投资策略y，是：(1) 将知识产权贷款的利息资本化 (2) 以股权为生你在论坛和媒体上听到的“噪音”还有一点是人们在评论海外国家、经济和房地产市场，例如日本和美国，然后说如果它发生在那里，它可能会发生在澳大利亚我也觉得有点可笑这些国家的住宅物业作为投资工具的性质完全不同，这种比较毫无价值住宅物业是本地的，而不是全球的！这是关于在 realestatecomau、domaincomau 或您当地的报纸上搜索房产，然后出去亲眼看看房产，然后将它们相互比较以评估它们的价值 这是关于在最好的郊区找到你今天能买得起的最好的房产最好的位置，一次购买不会过度承诺这是关于与代理商，供应商，经纪人，银行，物业经理等交谈，并就您想要的价格，条款和条件进行争论和谈判，并为自己争取最好的交易 这就是我已经做了一整年，所有在后台发生的短期“噪音”并没有产生任何影响如果我听了所有这些噪音，我今年会损失大量资产！忽略短期的“噪音”，专注于构建g 从中长期看财富 住宅物业投资真的没那么复杂GSJ
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Good call Kudos to you!
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好帖子 GSJ！
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好得不能同意更多
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bravoooo
评论< BR>无聊 这样做的主要缺点是，它很无聊，很慢而且很无聊 忽略它的工作原理，它很容易，没有太大压力 你必须一直工作到 50 岁左右 我不认为很大一部分人口会跟随你的领导 GSJ Cheers quoll
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嗨 - 我想知道为什么你认为日本、美国、英国等与澳大利亚不同 你说它们完全不同，比较毫无价值 它们是非常有力的词所以想知道你的理性是什么在我看来，日本，美国，英国和澳大利亚有一个资本主义市场经济，拥有可以自由交易的私有财产。有一些地方差异，但完全不同。不确定这是否是case 朝鲜和澳大利亚完全不同！
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可爱的帖子 GSJ 经过深思熟虑和解释 我已经锻炼了我的作为一个论坛用户并在 Yieldmatters 上使用了我的忽略按钮这意味着这个烦人的任何帖子都不会出现在我访问的任何线程中
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如果你认为你显然没有读过太多关于日本的文章它类似于美国、英国和澳大利亚 我推荐“拯救太阳”亚历克斯
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害怕另一种观点 有点逻辑对你来说太多了只想要积极强化你的行为没关系 - 命中忽略-显然是您的损失（对不起-我应该说是您和您的银行的损失）
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实际上，我对日本的了解比您想象的要多得多，但是为了争论，让我们把它放在一边为什么美国、英国和澳大利亚完全不同
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如果你对布伦达和她的成就有所了解，你就会知道这是你的损失获取API的后刊并阅读她的故事她一直在这方面并取得了成功比我们成年更多年了 亚历克斯
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不，让我们谈谈我住过的日本，我会说这种语言我也住在英国，但语言很困难 Alex
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好吧，如果她这么聪明，那么她可以吸引我并帮助我“了解”为什么我的问题如此“烦人”，我认为是相当直截了当
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因为她对你是否“学习”没有任何责任你学习，好吧你不，对她来说没关系这不像你付钱给她不是她需要你的钱，无论如何 想想巴菲特“吸引”每个问他“我认为股市定价过高，我是否应该等待购买”的人论坛，是你的损失告诉我，如果你认为现在的房产这么贵，为什么不买便宜的时候，比如在 90 年代末或 2000 年 Alex
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で？　かんけんないですよう　！我自己在那里呆了一些时间 下周要去事实上　たのしみ！但是不要改变话题-有人声称这些国家与澳大利亚完全不同 我不是确实是这样 只是问一个公平的问题 - 为什么我们认为它们不同 仅此而已 - 公平的问题
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这是 KANKEINAI，不是 KANKENNAI 而且它不是 DESUYOU，它是 DESHYO 放一个“SHI”而不是“ SU'，请使用一个小的 'yo' 日本本质上是一个一党制国家，官僚们告诉银行该做什么在日本崩溃期间，日本银行部分应政府的要求，继续向拖欠公司贷款，因为他们没有不想让他们破产并导致失业 认为他们会在澳大利亚这样做 你确实意识到我也没有责任教育你，而且我也有一个忽略按钮 如果我也让你忽略没有人会在这里和你一起玩亚历克斯
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好吧，她可以直接忽略然后不需要声明我不在乎她做了什么（ps如果我有钱读它，我不会读API）至于财产昂贵现在我只是说目前它的价格非常高 - 相对于其他商品，相对于 t o 收入 唯一支持它的是债务 所以这就是我的观点>评论
是的，你有你的观点我有我的我已经拥有财产，所以如果它繁荣我赢，如果它下跌我也赢，因为我可以买更多再见！ （忽略按钮）
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我认为desuyou和deshou是可以互换的，但谁真正在乎-我们都是澳大利亚人而且我不赞成成为日语专家虽然经济学不差关于银行，澳大利亚银行确实如此继续向拖欠公司贷款ed '住宅物业投资物业' - 他们亏损，但银行继续放贷！嗯 - 是的 - 感谢参与 - 很有趣 - 我很感激 我喜欢这样的论坛 - 很好的讨论 未读 今天，晚上 11:09 从忽略列表中删除用户 yieldmatters 此消息已隐藏因为 yieldmatters 在您的忽略列表中 如果一棵树倒在森林里，周围没有人听到，它还会发出声音吗啊，周五晚上的深思
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它们是不容忽视的大事实！短期我的意思是1-3年，中期我是3-7年，长期超过7年我个人用中期时间框架投资如果你知道自己在做什么并且做得很好, 有很多方法可以加速财富积累过程 我不打算等待 15 年或 20 年才能实现财务自由 我知道，这就是为什么很大一部分人口不会在 5 岁、10 岁、15 岁或20 年 Ummmre-read my post我特别提到“住宅物业作为这些国家的投资工具”！ GSJ
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这是我听过的最荒谬的逻辑但是很高兴你把它放在那里 - 因为其他一些正在考虑订阅这个宗教的人可能会被关闭而且我不相信你已经击中忽视！我想你和我一样喜欢这些讨论！
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新手通常不会意识到我的意思是，一年买一套房产有多无聊和简单 持有他们 保留一些现金缓冲必要时再融资 做 20 年 从 25 岁开始，到 45 岁就可以完成工作 不只是 Gordon Gecko 大多数月份它只是收集邮件，更新电子表格，检查银行账户 此外，几年后（特别是，我承认，在繁荣之后），正如你所说，GSJ，你有股权、现金和其他投资（例如股票）来度过大部分的颠簸而你投资的未实现收益意味着你不会从中受益除非世界末日来袭，否则出售和回购谁更有可能生存没有经验的新手或拥有财产并知道如何回购的人亚历克斯
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我只是重新阅读它仍然没有获得“住宅物业作为投资工具”； - 你买了房产，有人住在里面，然后付给你租金 你有购买价格，你的融资成本，你的租金收入 税收可能有差异，但除此之外，我不太确定它根本不同
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如果澳大利亚的每个人都做这个 Uno，我们 2000 万，我们能不能都辞掉 45 岁的工作
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所以澳大利亚的大多数人不会投资任何东西，而且它不会很快改变我 25 岁和我的年龄组 我的同龄人把钱花在去不同的国家旅行、啤酒和快车上，他们这样做是因为如果他们投资，这意味着他们不会经常外出，并且在他们还年轻的时候使用公共交通工具或摩托车，过着无聊的生活，所以他们花钱而不是存钱 我不能代表任何其他年龄段的人
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好吧，当我打到 45 Dave 时，每个人都不需要人来做这项工作
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++++ +++++++++++++ 亲爱的 Alex 和 Brenda， 1 喜欢 Yieldmatters，我也想知道为什么这些资本市场的房地产市场alist 民主国家与其他亚洲房地产市场大不相同 2 期待向你们每个人学习，请 3 谢谢你的问候，Kenneth KOH
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你有不同的玩具和瘾可以代表任何年龄组但你既没有责任也没有能力引导群众
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作为猜测，我会说，嗯，也许没有如果每个人都这样做，那不会让整个供求关系是基础，更不用说，由于各种原因，并不是每个人都这样做——而且对于我认识的很多人来说，这不是因为他们不能，只是因为他们不这样做't：不认为他们可以，不想放弃他们可以没有的东西，不想冒险 我什至不想远程暗示我了解日本或美国的房地产市场或欧洲或英国 就我而言，珀斯的市场与悉尼的市场不同，悉尼的市场与悉尼的市场不同在墨尔本 不同的国家、不同的市场、不同的驱动因素，有没有人真正知道，100% 肯定，到底会发生什么以及什么时候蒂姆
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非常有趣的话题住宅物业不仅是一个非常独特的资产类别它是由人口净增长、租金收益率、经济等硬性数据决定的 它也有情感因素和外表等无形资产 GSJ和YM的观点都是有效的，我个人认为没有任何冲突是什么让澳大利亚房地产市场有点不同从历史上看，澳大利亚人一般不像其他人那样投机，而且收益率通常需要更少的时间来赶上资本增长，从而稳定市场在我们谈论任何资产价格的投降之前，我们必须采取考虑到总是先于这种投降的海啸贪婪浪潮中的欣快感
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是的 - 这就是我试图通过提出这个问题来表达的观点，我不认为财产总是无用的 - 人们做得很好（即使我赚了一些钱）但我反对几乎是宗教信仰，你不能失去 - 世界没有那么简单要从财产中赚钱，其他人必须准备支付更多的钱比你为同一个房产所做的 没有这个，你只剩下一个不值钱的收益 - 低于定期存款
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我不明白为什么人们会认为该房产一直是一个过去好的投资，突然变成坏投资随着供应减少和需求增长，我对经济学的有限了解表明，随着供应减少和需求增长，房地产将继续是一项不错的长期投资 与此同时，谁在乎美国、英国或亚洲——我不买国际房地产，我长期参与其中，所以在购买房地产时我什至不考虑全球市场或短期波动市场情绪（尽管股票是完全不同的鱼锅）你不能考虑短期与财产 IMO 否则你只会瘫痪
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是的，这里的一些人似乎正在以与他们分享股票相同的方式分析财产，我认为这是浪费时间住宅房地产投资是本地的，不是全球性的！简单得多的 GSJ PS：看起来 Alex 和 Brenda 忽略了“短期噪音”！ PS：yieldmatters，还有另一个房地产论坛，你可能会发现它比这个更有帮助、有趣和有趣，我强烈建议你去那里：wwwpropertyinvestingcomforums
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论坛状态大家好，Brenda 有正确的想法带有忽略按钮 其他人可能会有所不同，但我会看这个论坛，偶尔会贡献一些新的想法并从其他人的经验中受益 我们中有多少人想筛选愚蠢的争论 也许在发布之前应该记住很多意见就像a###漏洞：每个人都有一个，每个人都有权拥有一个，但不是每个人都喜欢分享它们如果您发布也许应该考虑它是有用的信息还是只是发表意见 Graeme PS 也许我对这个论坛的意见的看法是只是一个意见大声笑
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大声笑，这是残酷的GSJ，但你认为YM会去吗？我们只能希望
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我喜欢这个论坛每个人都很友好！
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你为什么相信你t 这就是您的投资知识水平明显不及格的地方 我建议您从其他来源寻求该领域的进一步知识
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这是我的理解：如果租金收益率低于资本成本（债务利息率）然后还有什么只有资本收益，这取决于其他人支付的费用比你多所以也许你会好心填写我 - 我在这里错过了什么 - 或者你可以指出我的一些信息可以阅读你努力告诉我的知识很差，所以我相信多一点努力，你可以帮助提高我的知识我认为你需要租金收益超过真正的资本成本，通常是或接近到
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该死的，我在Ausprop之后一直到！因此，如果您的租金随着通货膨胀而增加，而您有固定利息的债务，那么继续下去，您的租金收益率会提高 DJ
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当然没问题，在这个和其他上有一个非常好的搜索按钮基于网络的论坛 另一种选择是查看业务放大器；在离你最近的书店投资书架 快乐学习
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哈哈！只是再想一想，即使您只收支平衡，我们疯狂的税法也会通过将收入收入转换为收入上限来获得丰厚的回报
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那么这是一个明显的误解点，因为屈服于我是根据市场价格计算的 我不认为我一个人在这里 - 这在金融领域很常见（无论如何在财产之外） 它是根据市场价格计算的，因为它会考虑到你的资本机会成本 它只是那么您知道您的资金是否用于物有所值的资产 租金随着通货膨胀而上涨，房价随着通货膨胀而上涨，那么租金收益率保持不变 也就是说，租金或房价必须实际变化才能影响您的租金收益 正如您所指出的那样，您的债务可能是不变的，但您的机会成本你房子里的资本不是——它随着通货膨胀而上升所以这一切的底线如下如果租金收益率（基于市场价格）低于你的融资成本（利息加机会成本），那么你需要别人以比你支付的更高的价格从你那里买下这个地方，以赚取高于你本来可以赚到的钱 或者换一种说法，没有魔法资本，你每周投入出租物业的钱可以被投入到另一个具有类似风险的投资工具中，你会做得更好对大多数人（尤其是会计师）来说，机会成本的概念绝对是陌生的所以这篇文章可能没有任何意义，但对于那些做过任何经济学研究的人来说，它是相当直观的在评估任何事情时，我们倾向于不看绝对数字，而是看相对数字——相对于下一个最佳机会在任何人跳下我的喉咙之前——这并不意味着你评估事物的方式必然是“错的” ng' 每个人都有自己的 - 我在这里保持政治正确的“对所有人友好”的立场！只是享受讨论
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你是一个冠军 - 非常有帮助
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没有问题，任何时候都像我们其他人一样花时间寻找它，它会付出代价你很漂亮，我相信你会欣赏这些信息，而不是把它放在银盘上交给你快乐投资
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收益，你不再被忽视我也计算我的市场价值回报唐不要忘记未来的复利，尽管我也会增加你对收益率的评估，从 ato 的折旧和负扣税方面任何短缺都可以抵消你支付的工资税，希望你能从 ato 中收回一点退税的形式 如此有效地，你可以持有一个实际上不花你任何钱的 IP，但如果任何资本增长确实如你所愿，你就万事大吉了
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只是补充再强调一点：（3）地产商你是认真的！我会按照 Rixter 的建议去做，采取更多主动性，让自己更了解情况，然后再与更有经验的投资者进行烦人的辩论，正如已经发生的那样，他们只是把你放在他们的“忽略”名单上，或者，去 PIcom （说真的），因为那里有更多的新手可能更愿意与您进行此类讨论。这对我来说没有教育性，有趣或娱乐性尽管如此，如果您基本上谈谈您的一些观点，即收益和资本收益是负扣税，在某些方面你可以说你在“押注”甚至“推测”未来某个时间点发生的资本收益但是，归根结底，如果你选择得当——对我来说是住宅房地产投资中最重要的事情，以及我作为房地产投资者最关注开发的核心技能（即我不会通过使用买方代理来“外包”这个） - 真的，真的没有那么难而且，还有更多经验丰富的投资者托尔斯，这根本不是对潜在资本收益的“赌注”、“投机”甚至“赌博”，而是经过计算、衡量、明智和熟练的投资决策，在中长期可以产生相对较高的成功概率或期望 正是投资股票、衍生品、商业、商业地产等时需要什么 祝你好运 GSJ
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我知道折旧的税收优惠（不是完全白痴）我的意思是我不知道我的模型是否将其充分纳入计算我已经上传了一个 V3 可以更好地考虑你提到的其他投资工具非常不同，因为价格至少部分取决于他们的收益投资房地产还有其他驱动因素（我仍在努力弄清楚它们到底是什么！）
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并不是我实际上在所有投资中都使用了这两种方法，即衡量收益率的标准方法和“进展如何”跨越时间的方法可能有一个真正的我明白你所说的资本机会成本但我还必须计算我的个人风险状况和 SANF 我只是不乐意在任何其他资产类别（如股票管理资金，所以机会成本，当你不会以任何其他方式投资尽可能多的钱时，如果它恢复到一个收益率百分比，并不能真正显示整个画面 嗯，不确定最后一句话对其他人是否有意义 DJ
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这是有道理的 另一件事是，一旦你“进入”，你的机会成本就会降低，因为如果你退出，你就会被征税。但对我来说，重点是，除非租金（或价格）发生戏剧性的事情，否则房产依靠资本收益来赚取任何“真钱”——我所说的真钱是指高于你本来可以得到的钱，没有风险在银行中，我认为对此没有太大分歧，所以我可能不需要强调这一点
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有趣的是，美国、英国、澳大利亚、新西兰的中位数在 90 年代初和90 年代后期，以及从 90 年代后期到最近的繁荣 总会有超越宏观条件的微观条件（例如，有选择地在有支撑基础设施的城镇购买，流行增长等）但主要是宏观条件决定整体市场 从 1997 年到最近的宏观条件一直有利 近来看起来不太好 而且，伯南克推迟了不可避免的 将美国风险转嫁给他人 祝大家好运，无论你站在哪一边，快乐投资
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我想这就是我希望的地方，尽管我在 2001 年买了我的第一个 IP（现在 PPOR），当时布里斯班一个不错的 'burb 的房子可以从第一天开始就获得积极的收益和积极的现金流（和那是本息贷款）也是在尾端7 年或 8 年没有资本收益 如果有的话，郊区经历了房地产价值的小幅下跌，我认为我们又回到了那个点，租金必须上涨，房价上涨必须放缓 所以无论我买什么现在应该在短短几年内获得正齿轮（是的，我是负齿轮）然后我有一个房子可能会或可能不会获得资本收益，但不会花费任何东西然后我会看看我是否可以失去一些股票上的更多钱 绝对不是我展示才华的领域 DJ
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我敢肯定这在其他地方已经提到过，但是杠杆呢？如果我把 20% 的存款存入银行，我会得到收益比如说 6 万美元 通过借款，我得到了 30 万美元 戴夫
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杠杆只会放大你的资本收益或资本损失 所以你仍然需要资本收益（无论是否有杠杆）来击败银行的定期存款我在另一个线程“投资物业与另类投资”中得到了证明；你可以下载它并尝试一些东西，如果你喜欢（不同水平的杠杆等）
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嗯，我有我自己的证据证明我已经取得了结果谢谢但我一定会看看有礼貌的戴夫
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是的 - 我认为我们强烈同意你有资本收益，所以做得很好这正是我的“证明”会告诉你的——资本收益是关键只有如果你有兴趣才下载- 只是很好的直觉尝试一些不同的假设，看看会发生什么
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大家好，Yield，也许如果简单地解释一下，你可能会得到它你以 30 万美元的价格购买房产，6 万美元的存款收益率 5% 你每年有 15,000 美元用于偿还 240 美元借款的利息 快进 10 年，15 或其他任何时间，房产价值为 600,000 美元，仍然收益率为 5% 您每年有 30,000 美元用于偿还 240,000 美元借款的利息 您可能有从该物业获得了正回报，加上您现在拥有该物业价值的 60%，而您第一次购买时只有 20%！然而你还没有还清贷款的一分钱！！！仅由于通货膨胀就会发生上述情况！！！！再见
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