澳洲澳大利亚房地产 2006 年人口普查显示悉尼没有短缺

在澳大利亚地产投资



这是 2006 年人口普查：http:wwwcensusdataabsgovauABod2006amp;javascripttrueamp;navmapdisplayedtrueamp;澳大利亚的人数从 18,769,249 增加到 19,855,288 总共：1,086,039 新人25-54 从 8,376,751 增加到 8,159,808 或仅 216,943 人 所以我们将使用总数，因为它是更大的数字 每户 26 人（2001 年和 2006 年的平均家庭规模）我们可以计算出新的基本需求房屋数量为 417,707 房屋数量从 7,790,079 增加到 8,426,559 增加了 636,480 所新建房屋 这意味着过去 5 年建造的房屋比每所房屋容纳 26 人所需的房屋数量多 35% 新占用的房屋数量增加by 523981 这意味着平均而言，自 2001 年以来建造的房屋中，只有 80% 已被占用 83 万套，即 10% 的住房存量是空置的, 这表明需求 >供应 唯一的答案是需求已经超过了人们自住房的需求 这不是供应问题，而是需求问题 - 每个人都想致富买房子，他们不在乎收益有多小，他们是购买以获取资本收益 这是形成经济泡沫的经典狂热
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农场工人曾经居住过的农场上有很多空房子 在丛林中的小村庄里有很多空房子 我在一个大约由于人口减少而被抛弃 很多有钱人拥有度假屋，或者第二套房子，或者他们不需要租的度假单元 反正你的意思是看你的
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没有人结束54 岁的人为他们建造的房子应该是两个单元，以匹配该年龄段（50-60 岁）的离婚率
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不仅仅是乡村和度假屋是的，很多是度假屋，因为整个国家 35% 的过度建设远高于 20 左右的过度建设这是自 2001 年以来为使新移民和出生人口保持在 26 岁的房屋而建造的房屋供过于求的百分比 自 2001 年以来，供过于求的住房总存量占新建房屋总数的百分比： 悉尼 321 墨尔本 228 布里斯班 67 珀斯 188 阿德莱德318 霍巴特 -40（实际短缺） 达尔文 1094（负增长但建房） 堪培拉 430 想知道为什么正在建造的房屋数量在下降 自 2001 年以来，每栋房屋的平均人数一直保持在 26 人因此离婚，单身人数等等没关系，我们在这里谈论的是平均入住率，所以它们已经包含在统计数据中
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HiredGoon，你的数字没有叠加 - 正在建造的住宅总量少于需求根据通常引用的 HIA 数据，住宅增长约 17% 可能您的意思是，等待价格下跌可以获得更好的收益 许多人无所事事地投资，等待房价下跌rop - 他们认为这很聪明 如果说如果房地产价格下降 30%，那么我可以买那个海滨别墅！蒂姆
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嗯 开发商购买的大量空屋等待 DA 批准进行下一次开发 大量空置的房屋委员会等待新住户装修或私下出售 这通常需要超过 6 个月的时间我住的地方他们每周都在卖一对我也不住在乡镇所以乘以乡村的每个城市放大器;你很快就会得到一堆空置房产
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这是来自 ABS 的政府数据 这是一个非常简单的公式 新人 需要 26 套新房 HIA 如何得出他们的数字 我说需求 GT;供应（可能是你声称的 17%），但我的说法是，这种需求不是基于人口，而是基于狂热和投机 达尔文价格飙升，但人口却出现了负增长！请解释一下！
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HG 你忘了考虑日本鱼的价格，这确实会改变你的数字 http:wwwglobefishorgindexphpid3889 也许你应该试试河豚 http:japanesefoodaboutcomcsseafoodfishafugublowfishhtm Steve
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如果有供应如此过剩 为什么租金上涨如此之多 每间像样的房子都有很多租房者 我敢肯定所有那些贪婪的投资者都不会坐在空房子上玩耍 因为每户的平均人数正在减少, 这是合乎逻辑的假设很多新的住房存量将（平均）针对较小的家庭市场上已经有很多住房存量可以满足 3-4 人家庭的需求
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租金有增加了工资增长的 75%过去 5 年（5 年内 31%） 租金有时低于 12 只利息成本在同一个地方 这是因为租金受基本面驱动，而价格受投机和信贷条件驱动2001 年和 2006 年都是 26 人（我已经说过了） 2001 年和 2006 年平均每间卧室的人都是 11 人
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这里的需求量很大，空置率不到 1% 我认为租金正在强劲上涨这是一个简单的供需案例，尽管我们紧邻西部是该州增长最快的地区，您认为推动纽卡斯尔租金的基本面是什么
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很可能会出现房屋短缺的情况某些地方 你能计算一下租金数字来证明吗 数据在 http:wwwabsgovau 我的两个朋友在租了 6 个月后就被赶了出去，当时房东决定在 7 月的养老金缴款期限之前装修和出售 房产没有'不卖，目前是空荡荡的 就像我以前的隔壁的露台一样 它正在由 LL 进行部分时间（几个月）翻新，他们正在做这件事来出售 他们甚至懒得把它租出去，因为收益率太低了 为什么要使用当你可以用它来致富时，房子作为人类的庇护所
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我仍然不明白你的意思是什么不要买房产好吧，那就不要！如果您的意思是吓唬我们不要购买房产，以便价格下降，从而提高负担能力 - 祝你好运，大部分房产归自住业主所有，而不是投资者 OO 不受投机、信贷条件等驱动他们正在购买他们的房子，他们的未来生活，他们会为这种奢侈支付他们想要的东西，而且他们不会卖掉，因为有些人在尖叫着厄运和悲观或房地产繁荣如果你的重点是说服我们房地产是一项糟糕的投资——过去 100 年的房地产价值告诉我们并非如此快速的利润，我们找到了一种具有长期资本增长机会的投资工具，能够利用杠杆来大大增加我们的股权（或亏损），一路上的税收减免以及有助于持有资产的收入事实上，这里的大多数投资者都是计划举行许多许多很多年（你会经常看到“从不打算出售”；在帖子中）所以他们可以在此期间不太关心波动，这就是市场上发生的事情，如果你等待并等待那场巨大的崩盘（通常只会让它回到过去几年的价值） - 你会永远等待！你等了多久 你在等待和等待中错过了多少股权，厄运和悲观也许你对等待和等待错过的资本增长量感到不安，这就是你攻击这个论坛的原因或者你确信你是对的，50 年后你仍然会等待我真的无法理解你的意思，但你有没有研究过房地产投资的积极因素杠杆，税收优惠，资本增长我看过你关于负面的帖子，是的，它们确实存在，但到目前为止，我们都发现正面和其他方面都超过了负面，因此不值得花精力去对抗这一切的现实，接受事实，是不是我不是要攻击你的观点，我只是觉得你一定是错过了很多次，你确定它会回到岸上干杯，Jen
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主流媒体，普遍看法是住房短缺吗 我希望我已经证明没有这就是我的全部观点，我不在乎你是否购买房产，只要你用我的税金取代自住业主！信贷条件不影响 OO 投机确实会影响 OO，他们必须与投资者竞争，并且即使租金明显便宜，因为预期资本收益要便宜得多OO 现在在澳大利亚多付了钱 我是 20 多岁，并且已经有能力购买大约 1 年 我去年在阿德莱德市以 12 的价格租了一个露台 去年阿德莱德市的露台价格下跌了到房地产 SA（虽然我不相信这些数字） 根据这些数字，我节省了 10k 的利息和 45k 的价格下跌 是的，我父母拥有 IPs（他们卖了 1 个，现在没有债务）我不反对投资房产, 我反对政府把我的税款给其他人，这样他们就可以在不提供任何净新住所的情况下取代自住业主（94% 的房地产投资者不建造任何东西）我确实打算买房子，但价格会更好吨我现在比现在现在是购买 IMO 的糟糕时机 Mainstrea 有一种狂热在“房产总是上涨，巨大的短缺等”的社会中；它是从主流媒体喷涌而出的 我希望用数学和事实来了解真相vs 每年购买，同时拥有明显更好的生活质量稍稍落后，但这只是因为我在其他投资中不使用杠杆，我将被迫使用 90% 的杠杆来买房 10% 的修正会消灭我
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你知道，如果您将它们放在忽略列表中，线程实际上会更有意义！如果没有短缺，有人忘了告诉我的租户，因为他们接受租金上涨而没有任何抱怨！亚历克斯
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HG，你的同类是一个完美的例子，说明为什么我们不投资资产来为你提供一个屋顶确实是第 135 位，这很糟糕 - 不是净值 我们很高兴让其他房东拥有更多金钱比我们支持您的“更好的生活质量”； Chin chin !!!
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我向所有人道歉，我已经让 PM 指出我在喂巨魔，我同意，所以这是你最后一次听到我的消息 Ta ta
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所以让我说对了 - 你不喜欢负扣税和不建造新房的房地产投资者，因为他们可以获得税收优惠，从而保持租金价格不变，从而让你住在一个漂亮的房子里并节省开支为了你自己的投资，然而，所以你正在咬着养活你的手——但为房价上涨的主要控制者——自住业主而战！推高价格的不是投资者——是自住业主 是投资者和“你的税金”； （即使他们实际上收回的是他们自己的税金），使租金负担得起但是，当然，你对房地产投资、负扣税和一般房地产市场的理解和研究必须有很好的基础，再次，我我不是要攻击你的观点——但你一直在攻击负扣税，这就是为什么你的租金这么便宜！这不是您的税款，而是投资者自己的税款，他们正在收回（如果您的收入为负，税务局不会退还您的钱！）您的逻辑没有意义-这些投资者没有赚到钱从政府收回的巨额资金，他们最多可以退还他们已经为投资所花的钱支付的税款的 45%——因此，他们最终为经济增加了至少 55%比他们根本不投资 干杯，Jen
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你 31% 的增长是整个市场的租金 它并不代表个人投资者在个人财产上获得的租金 21 个月前我妻子租了她IP 为 $205wk 9 个月前她以 $230wk 的价格将其出租 现在租金估计为 $250wk 到续租时，租金可能在 $260 左右 租户之间的空置时间从未超过 1 周，而且还没有到期给一位杰出的 PM 2 年内增加了 25% + 该物业已经有 2 年的磨损所以他们现在的房产比两年前更差 如果你说大多数 IP 投资者都在投机资本收益，甚至不值得出租，因为收益率太低，假设他们不购买 IP 是合理的基于可接受的最低收益率 相反，他们正在购买并与他们的 PM 接触，以了解市场租金是多少 租房者正在决定市场租金，而现在有足够的竞争让我看到租金急剧上涨（在人行道上行走）你意味着投机者不准备以任何价格购买也许他不出租的原因是因为他不能（在装修时）-与收益无关也许他自己做是因为他节省了一些钱所以这与房产的市场价值无关 它与每周租金有关（你说这是合适的，因为它基于基本面） 租金不包括额外的招聘成本专业人士更快地完成工作
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租金随着工资上涨，但由于高债务水平而价格上涨应该是，负扣税允许投资者偿还更高的债务水平，从而推高价格 当基廷在 1987 年恢复负扣税时，租金是下降还是价格上涨回到1987，是什么时候被废除（仅在一年前） - 租金暴涨！干杯，仁
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嗨，你能不能给我提供数据来证明这一点 从来没有这么多的负扣税，但我们仍然有租金危机 你为什么认为这是你相信股市崩盘或负扣税对投资者重返住宅物业负有更大责任 为什么我们是唯一一个负扣税的国家 每人拥有超过 100 英亩的土地和负扣税，您会期望工资低租金，但事实并非如此，事实上，在这个国家，我们的租金压力发生率非常高。为什么我们如此不同，即使*带有*负扣税，我们也有如此昂贵的住房来自这份报告：http:wwweconmqeduauresearch2005HousePricespdf 1985 -gt; 1986 年除悉尼外，所有城市的实际价格均下降，仅上涨 13% 在 1987 年重新引入负扣税后，1988 年每个首都的实际价格上涨，悉尼上涨 7%，悉尼上涨 12%墨尔本 房价下跌不会受到政界人士的欢迎 这份文件：http:wwwgooglecomauurlsatamp;cegiRWFWVTg5SsiPogamp;sig2mYU1enFthLbH6auyU0-3oA 表明虽然在 1986 年左右租金价格确实飙升，但从负扣税结束到重新开始，出租空置率几乎保持不变引言 事实不支持取消负扣税导致供应下降的论点 我没有找到任何租金统计 - 我们看到什么样的租金下降 有人记得 1987 年降低租金
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这意味着我可以节省至少 10-15k 更多用于投资其他地方而不是每年购买，同时拥有明显更好的生活质量有趣的是，你投资什么这显然不是专业的perty，是股票还是债券你在那里创造什么，顺便说一句，房东要承担风险、货币短缺、利率等，为那些买不起或不想买的人提供补贴住房不管什么原因 有的买IP也是为了给孩子未来的居住地做准备，也就是让他们在楼市里站稳脚跟，当我和老婆早已不在的时候，你20多岁，我大概和你一样我是你的年龄当你盯着退休的桶，或者担心如何帮助你的孩子时，你做你必须做的
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危机因为租金太高他们在市场上根据你危机，因为没有足够的出租物业但是房屋供过于求（根据你的说法）和如此多的负扣税很多时候人们给自己施加压力他们更加努力地消费更多如果租金下降到董事会将人们a）乐于将多余的现金收入囊中，或者b) 支付相同的费用为自己和家人提供更好的住所，或 c) 将现金花在其他消费上
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如果租金价格飙升且供应保持不变，您会预期更高的空置率，因为人们找到了替代的住所，和人们住在一起，有一个室友，等等 事实确实支持取消负扣税导致供应下降的论点
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说实话，我确实有点感觉对不起，如果你真的相信你所宣称的一切，包括等待修正，这将使你能够在某一天购买你计划的房子但是你有你的信念，尽管有任何其他理由，你仍然坚持，所以祝你的财务好运未来还有“将 HiredGoon 添加到您的忽略列表”；
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ooooookay - 在考虑投资房产时，您是否考虑了每 5 年发布一次的人口普查中的事实，表明该地区有多个住房空缺一个固定的夜晚 - 或者你采取在给定区域明显缺乏出租物业的情况下，hia、residex、rpdata、rei 和各种主要银行的统计数据我知道我押注谁 - 这不是一个扭曲的人口普查，如果 5年（imo）不是房地产市场的指标，市场是一个活生生的实体，不能在一夜之间被拍成快照，也不能像福音一样被听到——这就像一个人一天花 5 个小时说“啊，他们睡觉，因此他们必须把所有的时间都花在睡觉上”；没有意义，我正在考虑在未来六个月内再购买 2-3 个 ip
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空置率保持不变嘿-这里使用的低空置率不是为房租上涨 这里的人似乎忽略了人口普查，这是迄今为止全国最全面、最受尊重、最严格的统计调查，而相信从房地产行业获得最大部分广告收入的主流媒体，相信谁就相信谁，我相信 ABS
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我认为这里没有人相信电源Tream 媒体 - 并且会在他们的头脑中这样做我们都知道媒体是多么公正和不耸人听闻，但是 - 我们确实遵循独立、公正和无附属关系的协会报告，hia 是其中一个主要成员，而澳大利亚财产委员会是另一个 i个人也遵循市场的实际指示 - 这是你只能知道“如果”的事情;如果有这么多空置房产可供租房者挑选，那么您就在市场上，那为什么我只将租金提高到每人 10-20 美元，而我的租房者没有一个发出吱吱声 ps 我们确实喜欢主流媒体，因为如此多未受过教育的投注者确实相信他们所看到的，他们要么成群结队，要么分散，离开我们这些正在循环工作的人，以摆脱这种情况
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有人能坐在那里安培，这不是很有趣吗;向有经验的人宣讲；可能经历了至少一个财产周期，他甚至还没有接触过一垒哦，好吧，他可以在一天的等待安培中永远坐在栅栏上；希望，这真的就像在等待你的数字出现在 tattslotto 话虽如此，我认为他是来搅局的，所以最好忽略他的消极态度。让他相信他想相信的
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是的，这是假设的类比澳航在飞往亚洲的航班上有 2% 的空座位，并且由于外部因素（例如更高的燃油价格）导致价格突然飙升认为有很多人会乘飞机 我的猜测是否定的 - 有些人会被定价，有些人有钱，但认为价格不值得 空置率只会保持在 2% 是澳航削减航班 - 即减少供应
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无法理解此线程 人口普查数据衡量的是特定晚上空置的房产，REI* 数据是提供出租的房产占出租房产的百分比 完全不同 可以想象，在人口普查中有 50% 的空置和0% 正在出租
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有可能出现 HOUSEHOLD 增长和人口下降 不是说这就是发生的事情，只是说有可能另一方面 - 如果你的朋友不承诺给房东更大超过6个月，房东为什么要承诺他们我是人也一样，如果我看到一个地方只要求 6 个月的租约，我很清楚为什么不要与资本主义的优势争论 没有其他制度比这更自由和高效 如果您知道更好的方法，您可以自由提出建议 我们已经讨论过这个 理发师也不建造任何东西 房地产投资者提供服务 你真好正在寻找真相 继续计算，我们将继续讨论它们 是否考虑到其他 9 个家庭（在我的 12 套公寓中）回答说：“嗯，是的，我出国了，没有住这个家庭那天晚上，当人口普查男孩过来收集它们时，我站在街区的前面检查我的邮件，而他在那里嗡嗡作响每个单元并在人口普查区记下所有的邮件填不上表''空房子'，我可以告诉你有很多人填不上租金价格是供需关系中最简单的情况之一 房东根本不会如果我们处于供不应求的情况下，他们能够提高租金
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我不相信人口普查数据反映了真实情况 我毫不怀疑有些地区供过于求- 很多乡村地区的人口都在下降 还有很多地区供应不足 当你查看个别房产时，实际上并不难在对租金和 OO 需求都很高的好地区找到房产，因为澳大利亚的人口是随着时间的推移，这些区域的“排他性”增加 这里有很多关于“抵押带”的讨论，以及它如何随着时间的推移向外移动 - 这是同一个概念 我认为这个话题已经被做死了d支配市场，做出情绪化的决定 人们通常也是愚蠢的——他们借了太多钱，拒绝为得到他们想要的东西做出牺牲 投资者在市场中筛选，找到那些数字有效的个人房产，然后租用这些房产无论如何，是时候换一个新话题了，我想
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我完全同意一旦指甲好了，并且真正击中了头，还有什么更多的可能是时候唤醒Geoff eek了：）在此之前变成另一个 30 页的怪物 ciao Nor
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我同意 那么为什么租金收益率大约是无风险现金的 12 不帽子通过计算贴现的未来收入流来暗示价格至少高出 50%
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HiredGoon，你真的相信向人口普查员报告的一切吗？你相信那些说他们的宗教是“绝地武士”的人吗？骑士或者其他很多人（我认为）对政府有一点乐趣，或者没有足够的关心来正确填写它，或者根本不知道，或者知道他们可能会被罚款，用任何想到的垃圾填满它怀利
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这是投资者不喜欢拍卖他们情绪激动的潜在业主的原因之一
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更多假设 - 关于我最近购买的三处房产（在过去 18 个月的黄金时期内）地区）租金分别为购买价格的 56%、55%、42% - 不到一半，但低于现金利率但是，如果我们再考虑退税、折旧和资本收益，那么这些数字就不是了毕竟这么破旧
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你还记得有一个人口普查框可以勾选“我们把这张表格放在上面的房子吗”？还有莉齐，我想你忘了写*预期*资本收益但是你必须问 - 为什么人们会继续为风险回报低于现金的投资支付越来越多的费用哦，对了，因为其他人会然后其他人会然后等等等等这行得通，直到它不起作用我的观点是，Hired Goon，任何人都可以在任何形式上写任何东西并且谁会挑战他们统计数据可以从任何角度读取如果没有人回答门人口普查之夜的那所房子，假设没有人住在那里就回报和风险而言，除了我自己的树林之外，我真的不知道其他房子，但只知道我们以 156,000 美元购买的房子十年前，我们花了大约 30K 美元在那段时间里逐步重新估值为 690K 美元以上但是房子在三个门之外，同样大小的地块，同样的街道，刚刚以 81 万美元的价格售出，将被拆除重建即使价格下跌，这所房子仍然是一个小宝石所以当敲门人谈论资本收益时只是在纸上而不是“真实”，我不听，因为这所房子已经向我们证明了自己我不擅长数学，但从 19 万美元（15.6 万美元加上 3 万美元渐进式雷诺）到 69 万美元以上似乎是7 到 10 年翻一番多一点 房租在那段时间也翻了一倍多 所以，我们不在乎我们得到的回报率 我们不费心做任何计算 如果我们十年前没有买这栋房子因为有人告诉我们，房价不可能在未来十年翻一番，我们岂不是错过了巨大的收益 Wylie
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不，不是这样不仅仅是租金收益的原因您可以将此公式用于不涉及情感的股票和商业地产ved，但不是在住宅中 大多数 OO 并不关心收益是多少，他们只是想要拥有一个地方的那种温暖模糊的感觉我们目前的情况表明情况就是这样，伦敦的情况和纽约和我们在垃圾上的创纪录高水平向我表明，这并非完全不可持续。在我们全部爆发之前，可​​以牺牲很多东西，例如接收寄宿生，孩子们共用卧室（就像我在我还年轻，才29岁！），放弃了麦克豪宅、新车和液晶电视（以及新车中的迷你液晶电视），很多投资者也寄希望于资本收益，所以他们乐于接受亏在你说之前我已经知道你认为房价不会上涨
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嗯，不管是否“亏损”；等待资本收益时的钱是好是坏，它仍然归结为风险 我对负现金流的风险感到满意，因为我有信心在很长一段时间内有足够的资本收益 像许多其他人一样，我也有更多的流动性中短期投资于其他地方的资产 到目前为止，我向房地产注入的现金通过杠杆产生了 500% 的年股本回报率 该股本已被提取并存入抵消账户（安全网） 即使价格下跌 20 %，房产价值仍然会超过我的贷款，除非租金也下降（由于我的大部分房产都有长期租赁协议，这是不可能的），我可以承受两位数的利率
评论< BR>大家好，HiredGoon，这是您忽略现实的典型陈述我之所以知道这是因为在 80 年代中期我们的房子价值在 60​​-65,000 美元之间时可能会说完全相同~6-7%（总）但风险手续费利率超过12%！！当然还有等待房价暴跌我这个水平会让你还在等待，即使现在同一栋房子的价格超过 $300K 再见
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我的陈述并没有忽略现实从纯现金流的角度来看，忽略资本收益（你想起来，我想下来）事实是，您最好租房并将差价存入现金更好的投资甚至更好如果您购买负扣税的房产，您将依赖资本收益买高收益的东西上涨只会让购买变得更加不理性 我将等待我之前解释过的便宜货，自 1960 年代以来西方世界一直处于巨大的信贷泡沫中 自 90 年代后期以来，家庭债务的百分比已经翻了一番多说这不能继续下去永远向上不是散布恐惧或意见，而是事实追求资本收益是在赌这个信用泡沫在你兑现之前不会破裂你是否计算过如果你在 80 年代后期出售然后有 10 年会发生什么复利（税后需要 72% 才能在 10 年内翻倍）然后在 90 年代买回来，当时大多数地方都非常发达在市场上（而且工作量要少得多）
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我对十年前买的房子的数据的看法是，如果我们坐在手上等待泡沫破灭，我们将大致错过半百万美元的收益 我们可以投资什么来匹配，五口之家只有一份收入那里的增长房屋很可能是平的，或者下降价值，但我们坐拥巨大的资本收益，如果我们当时没有买，我们就不会获得我们伸手去借钱买那所房子，每隔一次我们就买了房子即使房子贬值一半（不要相信，但人们曾经相信地球是平的）我们仍然领先于我们等待泡沫破灭即使“泡沫”；爆发，当然持有资产（即使它们下跌 90%）总比什么都不持有好 我只是不明白你的论点 Wylie
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你为什么认为它必须爆裂 为什么它不能就这样再往上再往上一点，然后慢慢变平，到达一个高峰，然后在那个高峰附近徘徊
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哎呀，从60年代就开始了，似乎谁说它不会再出现40 年 到那个时候，我会在泡沫中骑得这么高，我不在乎 鉴于 HG 比我年轻，他一生都在等待泡沫破灭，我为你的耐心鼓掌！亚历克斯
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我想我们现在已经开始找到我们想法不同的根源了让我们一步一步来这并不总是正确的 根本没有任何资本收益，我的 IP 在税后现金流为正 几年后，它们在税前的现金流为正获得一项大型资产，而该资产的现金流正在自动消失，对我来说没有净成本随着时间的推移，该资产产生的现金流量超过了为自身支付所需的现金流量因为资产成本锁定在某个时间点，随着岁月的流逝，拥有资产的实际成本会降低最终它是我的，不管我是否关心价值是否会移动它是白花钱！！！ quot;我宁愿不依赖资本收益，而是购买收益高的东西我最喜欢的股票开始下跌（甜蜜！我可以证明购买更多）但现在市场再次上涨（未来的股息收入购买成本更高）所以以目前的价格来看是不合理的，如果它们继续上涨，那只会让购买变得更加不合理，我会等待便宜货”；为什么房地产有任何不同 你谈论你最喜欢的股票 - 这意味着你没有购买整个市场（或代表性指数基金） 我也没有房地产 像股票一样，我作为投资者可以挑选哪些符合我的标准在这样做的过程中，有可能击败市场（如果事实上，房地产要容易得多，因为在逐个房地产的基础上更好地定义周期）应该注意的是，我还拥有（并且不断收购）股票投资组合;我之前已经解释过，自 1960 年代以来，西方世界一直处于巨大的信贷泡沫中自 90 年代末以来，nage 增长了一倍以上 说这不能永远持续上涨并不是在散布恐惧或意见，而是事实 追求资本收益是在赌这个信贷泡沫不会在你兑现之前破裂”；听说过通货膨胀的概念随着时间的推移，成本会增加，我们的收入也会增加购买资产的成本在某个时间点是固定的，因此随着时间的推移，实际价值会变得更小投资者利用这一点来获得优势;你有没有计算过如果你在 80 年代后期卖掉然后有 10 年的复利（税后需要 72% 才能在 10 年内翻倍）然后在 90 年代买回来会发生什么由于许多地方都出现了实际损失，这取决于交易成本，我相信你会比留在市场上做得更好（而且工作量要少得多）”；作为投资者，我们得到了这样的选择 这就是重点 人们一次又一次地指出，整个市场不一定每 10 年（甚至任何一个）都翻一番 但我们不会购买整个市场，我们看到了吗上面很容易从表面上看房地产，并且相信这些数字不会叠加到其他资产类别，但是您必须考虑房地产可以适应的水平，以及您可以锁定回报的确定性。是使用这些概念，连同智能 IP 选择一起创造财富，你猜怎么着——它行得通！你可能会得到 20% 或更多的宝贵房价修正，但我怀疑这会严重影响这里的许多投资者从长远来看，它不会影响到我注意到
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HG, Greig, Nelsonwhoever你被困在 2006 年人口普查中的过去所以你的论点是去年的男人聪明的 PI'ers 把他们的资金放在最需要的地方，不是今天，而是明天 在接下来的 20 年里，平均家庭规模预计会下降从 26 到 22 你能计算出： - 需要多少额外的住宅 - 以及在哪里 - 和谁 - 以及谁将提供它们，如果不是房地产投资者开发商
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Biff ,smack , KAPOW 不错的标签团队，谁是淘汰赛中的一员 戴夫
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大家好，HG，我不是说 80 年代后期，我说的是 80 年代中期，你能说出任何在 80 年代中期现金流为正的股票吗？今天仍然存在形成当时的股票基金（ABC 基金中的基金），那么我们今天将几乎一无所有。但是，如果我们今天拥有该物业，我们将拥有价值超过 30 万美元的资产，而我们的成本仅为 4.4 万美元，而我们原来的收益购买价格每年超过 28% 顺便说一下，我们在 1990 年以 110,000 美元的价格出售了该物业 在过去 26 年中，该物业的价值比通货膨胀率每年增长约 1-2% 未来可能会继续这样做26 年 如果您认为未来通货膨胀将是负数（即通货紧缩），那么您的房价下跌情景可能是正确的。但是我认为您会发现通货紧缩不符合政治家的利益，而通货膨胀是如果您看房子价格通胀（以及与此相关的一般通胀），因为西方世界脱离了金本位制，那么你会看到政客们在经济出现问题时加大通胀率 美国的贴现率上周五被美联储下调是一个典型的例子c 示例 HiredGoon，您提出的每一个理由、统计数据等，作为不投资房地产的理由，听起来非常明智。然而，多年来，人们不应该投资的理由同样可信，尽管如此，房地产市场仍在继续攀登 它在 70 年代违背逻辑，它在 80 年代违背逻辑，它在 90 年代后期违背逻辑，现在它违背逻辑，但现实是它正在发生所以顺势而为 Game over bye
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Wylie - 看来你买房子的时机很好 这并不让现在成为购买的好时机 至于你们中的一些积极准备的人，按人数计算，你在 23 位房东中占少数，上个财政年度行业整体宣布亏损 2006 年人口普查仅在不到 6 个月前发布 所有统计数据都是过去的，但人口普查是最全面和最严格的数据来源 你们不这么认为，而是选择相信你的“unb” iased";来源 HIA HIA ！！！ “未来 20 年，平均家庭规模预计将从 26 人降至 22 人”； - 根据谁，在 1996 年至 2006 年的两次人口普查期间，它保持在 26 并且只有在有适当建筑物的情况下才能达到这些水平如果建筑物较少，则无法达到这是一个循环论点>>>;为什么你认为它必须爆裂 为什么就不能只是不断地上升，然后慢慢地趋于平稳，达到一个峰值，然后在那个峰值附近徘徊 这是一个很好的，非常复杂的问题 了解我们所处的位置，澳大利亚的个人债务水平自 1970 年代以来每年增长 16%，以支持当前每年 9% 的资本收益 用史蒂夫·基恩 (Steve Keen) 的话来说：“当正常情况涉及不可持续的债务趋势时，事情无法继续正常进行”；价格上涨的速度远快于国民收入，缺口由债务弥补（总体上超过经济）如果每年有 5% 的房地产市场周转，可能需要 20 年才能偿还全部债务支持新的价格水平 如果明天价格停止上涨，债务将继续上涨十年或更长时间 如果我们最大限度地利用我们的信贷，并停止借贷超过我们的收入（我们必须有一天这样做）会发生什么 再次来自 Keen : 商品和资产的总支出是收入加上债务增加的总和 使用 GDP 作为收入的衡量标准，上一个日历年为 10,010 亿美元 同期，私人债务增加了 2020 亿美元 总支出因此，大约为 12,000 亿美元 私人债务在去年增长了 149%，而名义 GDP 增长了 74% 如果私人债务和名义 GDP 都以与去年 GDP 相同的速度增长，那么明年的 GDP 将为 1,075 美元10 亿美元，而债务将增加 1150 亿美元 因此，总支出将是 11900 亿美元，比本日历年的支出少 100 亿美元 从某种意义上说，我们现在负债累累，无法继续借贷。我们借得越多，最终发生修正时对总需求的冲击就越严重--------此外，停滞的价格意味着那些现金流为负的人（23rds和房东整体）将在没有资本收益的情况下蒙受损失整个商业模式被打破 他们会继续亏损而没有资本收益 或者他们会出售，导致价格下行压力，直到可以获得正现金流 基本上澳大利亚目前存在贸易逆差。我们每年都借钱走出衰退 听起来像是一个可持续的计划
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上一代人的价格上涨有几个原因 这里有一些重要的原因 a) 女性进入劳动力市场使家庭收入翻倍 b) 利率下降c) 贷款标准下降 除非一夫多妻制开始成为常态，(a) 不太可能重演 (b) 仍处于“历史低点”；处于上升趋势，下行上限为 0%（参见日本试图对抗通货紧缩），并且 (c) 不能再下降，因为我们有 100% 低 doc 仅利息贷款 因此，将之前的收益外推到未来是不明智的 美国已经出现下滑，新西兰已经连续第二个月出现下滑 悉尼整体下滑（受到城镇高端的支持，但仍为负数）持续了几个月 通货紧缩不仅仅是可能的，我们现在已经看到了 只是还没有在澳大利亚
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HiredGoon, 哪里有通货紧缩 你似乎把房价回调和整体通货紧缩混为一谈请使用自我们脱离金本位以来的示例）如果您想使用日本的示例，请注意 80 年代的繁荣是由 3% 左右的低利率支撑的，而且总体价格几乎没有通货膨胀 我们目前的情况75%左右的利率和3%的通货膨胀率，很难y 他们的情况 你不断提出的另一点是“历史最低”；我们没有处于“历史低位”的利率；利率，无论是实际的还是实际的，这个词的使用只是跟随媒体的引导，并且弄错了再见
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大家好，我只是想我会发布这个，我会把它留给数学家计算出占用与未占用的确切百分比似乎电子表格中的所有 3 次人口普查表明，如果使用占用与未占用，则不存在短缺我认为那是您正在寻找的 *kapow* BBor 应该是*splat* ciao Nor
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HG，在我说的房子的例子中，我们不是在好时机或幸运的时候买的实际上支付了要价，因为上面有四五份合约，一晚都被提交实际上市场与记忆中的现在相似，换句话说，是正常的潮起潮落周期的一部分如果三分之二房地产投资者是负利率的，那么如果他们负 2000 美元 pe 怎么办r 年 没什么大不了的 他们都有一些其他收入以及 Wylie
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我已经厌倦了这场辩论所以 - 根据 hg - 20 或 so 参与这场特殊辩论的长期投资者，他们经历了无数次高峰和低谷周期，政府来来去去，政策制定和重新制定，加息（高达 24%）和下降（低至 55%）以及广泛阅读房地产和股票市场的正面和负面属性都是错误的（尽管在财务上证明他们的努力是有效的），他是对的并且发布在与目标职位显着移动的同一领域（正如他们经常发生的那样，我们优秀的投资者将自己重新调整到新的目标职位，以便他们为我们工作）我认为这个线程已经运行它当然 hg 只是另一个 mbl - 但在至少他没有得到个人
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申报应税亏损和负现金流头寸是有区别的 我们作为投资者知道这一点，并使用它你实际上不需要花比你赚的更多的钱投资申报 t损失惨重！听起来很疯狂 就是这样 这也是为什么在之前的帖子中我提到了税前和税后的现金流，我意识到通过查看整体市场情况似乎有明显的趋势和可能的事件，但老实说，断言 quot ;整个市场将下跌 X 量”;无异于说“房价每10年翻一番”；我再次建议，对于个别物业，市场可以被击败，并且相对容易
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23's有纸币损失不一定是实际的现金损失我是那些在纸币损失中奔跑但现金为正的人之一对许多投资者来说，头寸是税收效率最高的点你明白其中的区别吗？我猜接下来的事情会让价格在一段时间内保持上涨吗 d) 父母（从繁荣中获利）借钱给他们的孩子存款 我的许多朋友都遇到过这种情况 e) 在减少购买房屋的费用之前减少对垃圾的支出 f) 缩小房屋规模 孩子们共享卧室（几十年前很常见 - 我就是其中之一！） 100% 低收寄宿生doc IO 贷款我非常怀疑澳大利亚有很多贷款，如果有的话，你能链接到产品页面吗？如果它们确实存在，它们将非常罕见即使是这些低 Doc 专家 http:wwwlowdoclenderscomau 也只能给你 95% 任何经纪人都可以吗对此发表评论 我的抵押贷款经纪人告诉我，在美国还有更多这样的人，这是我们和他们的情况的主要区别 此外，澳大利亚人的平均净财富最近不是从 25 万美元增加到 30 万美元吗？
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