澳洲澳大利亚房地产 资本化利息时多元化的好处 悉尼

在澳大利亚地产投资



继最近关于利息资本化和 LOE 的危险和成功的话题之后，所附的电子表格显示了 40 万美元的现金存款投资于高增长 IP 的 50% 和平均一篮子股票的 50%（场景 1）或 100 % 高增长和高负利率 IP（情景 2） 它试图证明，对高增长 IP 的投资与相对较小的股票投资组合相结合，可以比单独的 IP 策略更快地产生正现金流 假设 我假设的杠杆80% 用于 IP，50% 用于股份 对于第一种情况，40 万美元的现金平均分为 2 笔存款，总投资为 100 万美元的知识产权和 40 万美元的股票 所以第二种情况的总资产为 200 万美元IP 的 IP 增长和收益率我假设是 9% 的增长和 3% 的净收益率 对于股票 - 7% 的增长和 5% 的净收益率（这是在加盖印花税之后）所以它们加起来总共是 12% return 租金以每年 3% 的速度增长，而 div idends 随着股票增长而增长 这是资产类别之间的一个重要区别 随意将它们调整为您满意的数字 输出对一些小调整相当敏感，所以请使用您自己的假设 我假设租金用于 IP 贷款和股息支付保证金贷款 我所做的一些假设可能无法反映现实 - 利率是恒定的（@8% IP amp; @9% 的股票）在 20 年内没有额外的股权提款 LOE 或投资增长在整个期间保持不变 不考虑税收 400,000 美元的存款全是现金，不吸引利息 输出使用我的假设，输出显示仅 IP 策略永远不会变为 cf + ve，并且每年现金流都变得越来越负 仅 IP 策略最终会获得更多总资产，并在 20 年后拥有更多 40% 的股权 5050 股 IP 份额在 17 年后变为 cf + ve策略保证金贷款在 13 年后完全还清 组合策略在 20 年后债务减少很多 LVR 较低 组合策略在第 3 年后变得更少 cf -ve 对我来说，底线是多元化策略可以 - 减少波动更快地产生 +ve 现金流有一些较低的风险，更高的 SANF 显着有助于解决可服务性问题 降低总体借款，因此对 IR 的敏感性较低 无需出售 IP（amp; 产生 CGT）来创建 cf +ve 投资组合lio 退休了，但缺点是 20 年后股权较少
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如果还没有的话，你正在快速接近成为最有价值的论坛成员 keith 好东西
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有趣的 Keith，谢谢你来自我们所有人都进行了非常有趣和信息丰富的分析我可以从多元化战略中看到的主要积极因素是可服务性的帮助但是，如果一个人不使用文档贷款产品以使可服务性不是问题，那肯定是最好简单地将兴趣资本化并购买纯粹的 IP 与多元化策略相比，IP 策略产生的股本增加了近 1800 万，LVR 为 3725% 换句话说，在你达到目标之前，有大量的股本可以维持生计最大 LVR 为 80%，这将持续很多年，在此期间，房产的价值可能会再次上涨。在多元化的例子中，现金流量仅为每年 165K 左右，这对我来说真的没什么用以此为生当然，现金流可以用来购买更多的债务，这非常有用而且，我的目标是尽可能多地负债，所以我为什么想要一个减少我打算的债务金额的策略在接下来的 5 到 10 年里，让自己吸引眼球，然后享受看着我的 LVR 下降的同时看着我的净值增长 如果我在那里错过了一些基本面，我很高兴得到纠正，毕竟，游戏的目的是尽可能多地学习对吧 再次感谢基思的帖子，我敢肯定花了一些时间来整理干杯
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我认为租金收益有问题，因为在 20 年的时间里，您只从物业中获得 1% 的租金收益，我已将数据调整为始终拥有 3% 的物业价值收益，我认为这是公平和审慎的，请附上并查看差异
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因为那样你可以再次增加你的债务以利用机会
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Hi Land，当然，你的最大 LVR，最大债务策略是一个很棒的策略我提出了一个简单（简洁）的替代方案，它的缺点是最终权益较少，但更早受益这是资本化利息的特征之一 - 更多福利（如退休）提前放大器；以后少 - 一种更平衡的方法 关于“每年的现金流量仅为 165K 左右”，对于单独的 IP 策略，-$200Kpa 的替代方案egy 我相信你可以想办法将一个 IP pa（以减少 CGT）转换为 +ve cf Cheers Keith
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嗨，Belu，很高兴看到你做出自己的假设但是，我觉得假设高增长物业的租金收益率保持不变并不能反映我的现实这意味着租金以每年 9% 的速度上涨——即与 IP 增长一致 Cheers Keith
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好例子 你也可以在获取资产的同时使用限制您的保证金贷款利息的选项，以便更快地获得被动收入当然，这种策略需要您监控您的 LVR 并使用外部资金购买更多股票或偿还您的保证金贷款正如我所说很多次在这里，我不理解只使用财产或股票的人这个网站上的人已经投资了10多年，但仍然无法离开工作，因为他们没有足够的租金收入为了生活希望基思的电子表格可以让人们接受他们的眼罩关闭，看看他们有什么可能如果一个人需要十多年才能从一个 PPOR 到完全财务自由（当然假设合理的期望），那么它需要的时间太长了 Mark
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更早的福利 嗨 Keith，是的，你提出的关于更早获得福利的观点很好，我想这在很大程度上取决于你的时间框架我还有几十年的工作生活等待着我（尽管我的目标是在一定程度上减少这种情况！） ，所以我有能力将早期的利益推迟到以后的利益中我谈论的是一种稍微激进的策略 但是，将一些时机应用到您的策略中以与财产和股票之间的不同周期保持一致以从一个到另一个“跳跃式青蛙”是非常有趣的。我相信迈克尔·怀特（Michael Whyte）已经非常成功地做到了这一点他几周前开始的一个帖子讨论了他如何支付他的 PPOR 西蒙 - 我仍然有点困惑为什么我要减少我的债务，以便我可以再次增加它对我来说不是更好吗？尽可能地最大化我的 LVR 和债务 一直保持这种状态，直到我对我建立的投资组合的规模感到满意，然后通过减慢购买额外房产的速度让 LVR 下降一点 谢谢大家的有根据的讨论
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嗨，Keith，我想我的问题是投资变得不平衡，这当然会导致股票显示出更好的收入流最初你拥有：IP：9% 增长 + 3% 租金 12% 股票: 7% 增长 + 5% 股息 12% 所以一切都是平等的，但最后是： IP: 9% 增长 + 1% 租金 10% 股票：7% 增长 + 5% 股息 12% 所以这意味着你做出的一个假设是，未来几年房产会产生更差的结果
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嗨，Yeees - 那是没有的在我做这个电子表格之前我突然想到虽然应该很明显O栏显示基于租金的IP收益递减没有跟上增长最大的区别是收入确实跟上长期股价我认为现实可能介于你的放大器之间；我的 - 即高增长物业的租金增长快于 CPI 工资，但慢于 IP 增长 伦敦、纽约等地的收益率是多少 Cheers Keith
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尝试亲吻是个好主意，但在这种情况下可能会非常误导基思，但是确实说过要使用您自己的假设 这只是值得深思 让我们看看第一年结果之间的差异，只有现金流是 -$32000shares Vs -$68000 property 在随后的几年中，差异越来越大 两个数字之间的差异是 36,000 美元，因此财产受到 36,000 美元的负面影响 假设 30 美分的税率会导致额外的 12,000 美元，即 36,000 美元 x 3 如果这种差异保持不变，5% 复利的机会成本约为 480, 000 美元超过 20 年但是差异不是恒定的，而是大幅增加，所以我的计算在估计机会成本方面远远低于，特别是在最近几年 18 年，例如复合直到第 20 年 -$24000 和 -$178000 导致 154000 美元的差额负扣税 在 3 税率下，这是额外的 46200 美元投资，因此在过去 2 年您可以增加近 100,000 美元的资金
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Keith，首先，太棒了线！刚刚注意到列“L”有错误，还应该加上“I”栏，分享贷款还有，整体LVR（M栏）没有考虑到分享贷款的欢呼声
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Hi Keithj我只能重申一下TC 表示，感谢您提供详细、信息丰富的精彩帖子，请保留它们即将到来的干杯
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嗨redsquash，感谢您提到税收优惠显然两种情况都受益，IP策略在最后受益最大，组合战略在早期受益最多 我添加了一个显示税收优惠的列@30 %，并假设它在两种情况下都用于偿还 IP 贷款 20 年后的最终结果是在仅 IP 的情况下获得更多股权 但是，对这两种情况进行投资都会导致 -ve cf 不断下降，13 年后还清保证金贷款yrs 和 14 年后的 +ve cf 知识产权投资的收益在投资期结束时得到了很大的权重 - 通过复利放大器的力量；指数增长我试图让事情尽可能简单，以展示一种权衡 IP 的后期优势与组合策略的早期优势的方法而且我还修复了 Twitch 指出的两个错误 - 感谢 Cheers Keith
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我不想转移精彩的讨论，所以我会保持简短而甜蜜的谢谢！来自一个初出茅庐的新学习者
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我只想说，如果有人想借给我 40 万美元，我会测试其中一个理论
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嗨，Keith，谢谢你做这个电子表格这是一个非常有用的工具 问候 Jason
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Keith ，如果您现在将租金包含在 IP 价值的 3% 中，我认为您将使用此电子表格获得更好的指南，我不知道如何修改这个你能用这个
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twitch和redsquash，我昨天做了这个并发布了电子表格希望基思不介意我修改他的电子表格我已经添加了一个参数来指定租金的增长分别，我默认为 5% 增长 将其更改为您喜欢的任何内容 享受
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