澳洲澳大利亚房产 CGA - Rixter 或其他悉尼

在澳大利亚地产投资



我只是在回顾 Rixter 的一篇旧帖子，有人在另一个线程中链接了该帖子，我喜欢这个策略，但我有一个简单的问题：这是否假设您不使用以前 IP 的任何股权来购买下一个 IP否则在第 11 年，IP1 将达到 80% LVR，因为您继续使用不断增加的股权购买以下 IP，也就是说，您必须以 80% LVR 购买每个 IP，然后别管它，而不是利用积累的股权史蒂夫
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G'day Steve，这是一个该死的好问题，我相信 Rix 有你的答案，我想我可以猜到，根据我自己的观察 想法 - 我认为这是其中之一“保持简单”的危险；这个想法有优点，（很可能在 10 年后实现），但是，根据我的观察，它通常更像这样：- 第 1 年 - 使用 PPOR 作为部署成本购买你的第一个（也许是你的第 2 个）第 2 年 -您的工资上涨允许您购买另一个（所有 3 个在 A 区） 第 3 年 - A 区停滞不前，但您通过 SS 追逐其他区域 - 在 B 年购买一个 第 4 年 - 您有一个孩子，这会使您的进度停滞不前位 5 年 - B 区曲柄，它的增长允许您再借一笔存款 银行说“不再有”，但您（现在）找到了一个知道事情如何运作的优秀抵押贷款经纪人 6 年 - A 区看到租金增长 - 您从 3 年增加的租金 (DSR) 中受益 第 7 年 - 5 个 IP 的增长允许再购买两个（在 C 区） 第 8 年 - C 区繁荣，您再购买 2 个（感谢您的 MB 的贷款专业知识） 年9 - 你持有 9，C 区仍在蓬勃发展，A 区也在攀升 - 你在一个新的（即将到来的）D 区购买另一个 10 - C 区的价值翻了一番3 年内 - A 区也增长了（花了一段时间） 租金增长，净资产增长 - 你的 LVR 在前 8 年一直徘徊在 80 - 85% 左右，现在已经缩水到 65% 那么，你在哪里好吧，您在第 7 年在 C 区购买的 2 个每个都有 60% 的 LVR（即使在使用了第 8 年的股权后——请记住，C 区在 3 年内翻了一番！！ A 区还没有翻倍！！）现在是第 11 年——你用你的一个 C 区道具借生活费，第 12 年你用第二个 C 区道具借款 13 年，A 区现在翻了一番——引入 Rix 的 CGA 原则是的，我知道，这都是 BS - 但张贴是为了表明“事情刚刚发生”。您可能从第一天开始就完美购买，并且您可能有足够的资金不需要向其他 IP 借款 - 或者，它可能会像上面那样工作（即您将无法向 IP1 借款，但 IP7 是 quot; 11 年级来的时候）没有规则手册——除非你不投资，你不会收获太多的 CGA（但他们实际上在当天工作）让我们看看 Rix 怎么说（我' d 更倾向于听他的，因为他已经做到了 - 我还没有，但它越来越近了）问候，
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有趣的场景感谢分享！
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Hey Les，谢谢你基本上我猜的原则是随着时间的推移你获得的IP越多，你建立的权益就越多，所以即使你可以利用它们来获得下一个IP，你的整体LVR仍然会越来越低随着基础的不断扩大，您拥有的更多 IP 我也喜欢您拥有的这条线，给了我一些希望！在我做最后一笔交易的那一刻，我在银行的伙伴说我正在推动它，他必须拉一些绳子才能完成它 - 所以我想下次我决定采取行动时，我可能需要听取一些建议SS 至于其他资金来源和经纪人等，这是一种耻辱，因为我喜欢与一个 FI 一起拥有一切的想法 干杯史蒂夫
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史蒂夫，一开始我曾经用我的前几个 IP 来交叉抵押我的PPOR，借用IP购买价格的106%，这106%是100%购买价格，5%购买合法产品；成本，以及 1% 的剩余图纸，这是我的现金流存钱罐，如果我在结算时空置和或任何意外的维修维护我的目标区域，他们认为它们为我提供了非常好的中短期资本增长，以便利用和尽快建立投资组合 我查看了向政府、商业零售和私营部门注入资金的地方 已经成立了政府重建当局的地区，以过度看到大规模的重新改造 这美化并提升了一个地区并变得有吸引力，因此人们开始迁入 一旦你看到那些进入某个领域并花费大笔资金的行业，您可以放心地实现增长 这些大型跨国公司在进入某个领域之前花费数百万美元进行市场研究 如果那些研究表明对其产品服务的需求不够强劲，他们就不会也进入该地区，几年后，这些知识产权的价值增长，因此知识产权贷款已经变成 lt;80% LVR，我走近了银行，他们释放了我在购买时用来担保贷款的额外担保贷款然后变成非交叉抵押和独立的自我担保，即 1 个由 1 个 IP 担保的贷款从那时起，我现在使用以我的 PPOR 为 20 的 LOC % IP 存款和成本以及借用剩余的 80% 以自己购买新 IP 这些贷款是纯股权贷款，因为我不向贷方提供任何收入、资产或负债，也就是 No Doc 希望这有助于回答您的问题
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感谢 Rixter，我喜欢这样一个事实，到目前为止，我似乎已经采取了与您相同的举动 一直在通过 PPOR 股权融资的 IP 以及之前的 IP 购买高资本增长领域 目前他们正在全部都在大约 100% LVR，并且仍然希望明年再买一个，如果可能的话，开发一个现有的 - 我仍然处于你的策略的开始阶段，尽早购买尽可能多的，这样我就可以等待资本收益后来我绝对喜欢你的策略！干杯史蒂夫
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该死的 - 我忘了在四年级有一个孩子！今晚最好去拜访女朋友（BTW Les 的总结很好）
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希望你还不算太晚，戴夫，问候，
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我不确定我是否获得了第 4 年的权利再拍几张 07-08 期待为下一部争取更多股权（以防你不确定我的意思是一个新 IP）
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不错的一个 Les
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用别人来支付你的 Ramp;D，好主意 嗨，史蒂夫，希望你不介意我在这里问一个问题 Rixter 你是看收益率来帮助支付持有成本还是主要关注资本增长和资本化你的持有成本谢谢达伦
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你怎么敢劫持我的帖子达伦！大声笑不，好问题伙伴！可能被谈论了很多，但我认为 ATO 不利于将您的持有成本资本化（如果我正在考虑正确的术语，即增加可抵税额超过原始购买价格和费用 - 或者我在想什么其他）
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嘿，史蒂夫，干杯，伙计，我最初在想 LOC 反对 PPOR，然后反对 IP，因为它们会增加价值并且只有当你拥有低收益房产时，你的固定收入不包括在内 Darren
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我绝对同意 LOC 对 IP 的看法 目前我的 PPOR 仍然在传统的 Pamp;I Loan 上，但将来可能会变成 LOC 只是不知道这如何与索赔税收，即如果 PPOR 的债务为 10 万美元，那么出于投资目的将其增加到 15 万美元的 LOC（即 IP 短缺）——其中只有 5 万美元是可扣除的，这可能会导致我的会计师给我各种肮脏的表情我目前在所有 IP 上都获得了 LOC，并且已经加入了额外的任何短缺的现金，没有资本化任何费用，因为我不确定它是如何运作的
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嘿，达伦，请再读一遍 请原谅我的无知 - 但这就是你的意思：IP 想出每年的短缺，例如每个 IP 每年 2000 美元 在 PPOR 上有 LOC，您可以提取它来弥补 2000 美元的短缺 这 2000 美元的提取然后可以扣税 这是对的还是我完全误解了
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史蒂夫是的，除了LOC 是针对您的 PPOR 中的股权设立的，并与您的 Pamp;I 住房贷款分开 此 LOC 将纯粹用于 IP 存款和费用，以使您的可扣除债务与您的不可扣除债务分开 快乐的纳税人 伙计，我不是会计师，就在这里像你一样提出想法并提出问题 不愿带你走花园小路达伦
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没关系，伙计，只是想在我的脑海中弄清楚 类似于 LOE - 无论哪种方式你'重新提取 PPORIP 以资助生活投资费用
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是的，伙计，投资就是一切充分利用您的时间和其他人的财务状况 我相信政府、商业、零售和大型私营部门的预算比我们大得多，这使他们能够委托专业的全职机构进行 DD 和研究显然，您应该始终致力于最大化您的收益 GCA 最终是一种 LOE 策略因此，您需要瞄准房地产将为您提供足够资本增长的领域，以利用并重新提取投资组合股权。主要关注点 当我刚开始的时候，我没有真正的投资组合资产来允许我用作另一种形式的收入缓冲，所以我寻找收益，其中购买的现金流是税后中性的，我使用了租金 x 800 顶级购买的公式支付价格 这为我提供了 65% 的收益率 我现在购买的房产最初的现金流为负数，但由于这些天我的股票投资组合水平，我有通过使用我的投资 LOC 将其资本化，可以为短期轻微的现金流损失提供资金随着时间的推移和租金增加损失转向中性和最终积极希望这有帮助
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好一个！是的，它提供了另一个难题 感谢您耐心地解释达伦
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