澳洲澳大利亚房产 一些一般性建议 悉尼

在澳大利亚地产投资



警告：新手警报！我已经阅读这些论坛一段时间了，因为我们即将在投资方面采取行动背景 - 1 我们希望今天出售我们的房子（今天早上第三次检查 - 代理商似乎认为他们会提出要约）我们决定租用一个 PPOR 并投资我们的股权，这将是大约 450,000 美元 2，我们是航海者 - 大约 6 年前，我们都离开了高收入（和高压力）的工作，住在新南威尔士州的麦夸里港 从那时起，我们一直在做我们自己的东西（自雇），但收入很少 - 即足以勉强度日，但不足以出人头地 3 我是一个普通的（充其量）勤杂工，所以主要的 reno 类型的项目将超出我的范围，除非我分包工作 I在我可以密切关注的地方购买房产会更舒服，但我不太确定这个领域可能表现良好 无论如何这是我的问题 1 基本上因为我们的收入较低，贷款的可偿付性将是一个问题（我估计我们将有大约 600 美元我们的租金和我们之前的抵押贷款付款之间的月差 我会更好地查看房产并组织贷款，以便租金回报使其几乎是收入中性的（即支付更高的存款和更少的借款） - 意味着更少的房产或看更多负扣税的房产，旨在弥补与 600 美元的差价 2 Port Macquarie 是一个近年来建造了很多单元的地区 - 主要靠近水，目标是度假租赁和住宅的混合 我读过基础设施的改变通常可以推动房地产价值 港口目前即将延长其机场跑道，以便可以乘坐喷气式飞机，这意味着它将成为捷星和维珍航空的可行选择，并提供（最终）一些体面的削减为进出市场的机票定价这是否可以帮助房地产价格 3 我正在考虑更多关于我将要做什么的城镇预算看着我有这样的想法，从租赁和销售的角度来看，城镇的这一端总会有需求，但我真的不知道更现代单位的“过剩”是否会保持价格预算结束的东西告诉我这可能是这种情况我会对这 4 点的意见感兴趣广场”并能够给我最好的建议，因此我欢迎任何与某人有积极经验的人发布它（或者如果合适的话，确实给我发私信）同样来自这里的任何经纪人，他们可能能够提供他们的服务 为帖子的长度道歉，我期待任何回应 干杯马克
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嗨，马克，我不想在工作中扔扳手，但我能问一下你为什么要卖现有的 PPOR 你是否拥有它 看起来你有相当数量的 equi我问的原因是保留它可能更有意义，动用财产中的股权以建立信贷额度并使用信贷额度购买知识产权并为负现金流提供服务 通过出售PPOR，您可能会因代理费等而蒙受损失，您最好保留 即 PPOR 示例 $300k 贷款 $100k 可访问资产（80% PPOR - 现有抵押贷款）） $140k 然后您可以保留现有的 PPOR，将其出租使用 6 万美元的信贷额度购买价值 30 万美元的房产，并在信贷额度中剩余 8 万美元来服务几年的负现金流（或购买更多 IP），然后才需要你的收入 我知道你提到了 450 美元k 上面的股权如果是这种情况，那么显然你的位置比给出的例子要好得多无论如何，无论价值如何，你最终都会得到 2 个（或更多）IP 和一个缓冲来偿还债务同时腾出 600 美元的租金后收入来为未来的购买（或增加缓冲）我知道你已经在抛售了，但考虑这样的策略可能还为时不晚 请不要将此作为财务建议来做你的决定 目前我自己是一个理论投资者所以我建议与精通房地产的会计师和抵押贷款经纪人（您都可以在本网站上找到）进行讨论，以评估上述干杯的可行性，Arkay
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确实你为什么要卖
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嗨，谢谢您的回复 我们之所以考虑出售，基本上是因为这几乎是一笔太好的交易，不能做 - 即买家为他们想要的房子支付了溢价 我们自己建造了房子 - 一个优质的家在一个非常安静的地方，两侧被灌木丛包围 我们使用了高品质的配件等 基本上一个房地产朋友已经兑现了正在寻找 jus 的客户t 这类房产但找不到它 我们最近对房产进行了重新估价，以便我们可以按照您的建议进行操作（信用额度的事情）——估价比我们希望的要低很多，实际上比我们希望的要低我们最初有 我们向银行提出抗议，他们确实提高了估值，但仍然大大低于我们正在考虑通过此次销售（如果发生的话）的价格（我们在这里谈论的是 20 万美元）因为我们是一个 lo doc 贷款，我们不想做抵押贷款保险等等，我们坐在 60% 的门槛上，只有一个小的透支设施 - 不足以做我们想做的事情 在我们目前的租金回报方面我不相信我们会得到溢价的租金回报，因为这个镇上的任何人（传统上在租赁市场上没有很多钱）准备支付高额租金的人都想要一个水景 我必须承认这一点虽然是直觉而不是实际经验
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啊，好吧，既然如此，我就明白为什么卖掉更有意义了，你不得不想知道为什么如果你卖掉，银行的估值会比实际售价低 20 万美元似乎有点荒谬我在这种情况下我会支付独立评估费用鉴于您可能没有时间这样做并且希望获得比估值高出 20 万美元的价格我毫不怀疑您会出售 让您处于有利地位在那之后你能做什么 我认为更多的财产总比更少的好 所以我个人不会为了使它们的现金流中性而支付大笔资金 这真的归结为数字和可服务性以及您的舒适度 所有你可以要做的是计算出你可以借多少，你需要保留多少 45 万美元的股权（用于偿还债务），以满足你的舒适水平 在某个地方，银行允许的风险、回报和生活方式之间会有一个平衡（你可能想用这 600 美元中的一些来享受生活e 更多）我仍然会与一些优秀的经纪人和会计师交谈了解您的立场以及可以做什么将使有关风险生活方式的决定变得更加简单干杯，Arkay
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告诉我我们在一个已经建成的区域（即其他房屋有 10-15 年的历史）和一个不被认为是港口优质区域的区域 我们确实看到了隐私、前景等方面的潜力 估价人员查看了最近销售的价格在该地区（令人惊讶的是，它们比我们房子的价值低很多）以及将我们的房子与附近一些“庄园”中的房子进行比较，这些“庄园”基本上是墙到墙的家庭土地包裹式住宅，几乎没有个性（不是那些房子有什么问题，但几乎没有一个有效的比较点）无论如何我们向他提出了抗议 - 他不知道并说我们只是偏向于我们的家等等 就我个人而言，我想出售的另一个原因是这样我可以给他打电话并进行宣传看看他离他有多远可能至少让我对整个事情感觉好一点（大约一个月前我真的很沮丧）
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我能理解我有类似的事情发生了最初的“开车经过”；银行的估值非常低 要求我的经纪人组织一个适当的估值，然后它以正确的价值返回 高出大约 4 万美元 不过没有像 20 万美元那样！让我恼火的是，他们懒得认为他们可以坐在办公桌前从互联网上进行估值 干杯，Arkay
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既然你有报价，你可以给他打电话吗？书面的实盘，你也许可以表达你的观点，获得更高的估值，并留在房子里
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