我是这个论坛的新手，希望有人能给我一些建议 我目前的情况是：PPR 价值 $670k，欠 $405k IP1 价值 $300k，欠 $190k IP2 价值 $750k，2008 年初结算 IP2 是 2 brm珀斯中央商务区的河景公寓 它是在 2006 年初以 5 万美元的押金购买的期房（我们使用了 IP1 的一些股权作为押金） 它以 52 万美元的价格购买 我们的情况是我妻子怀孕了，将2007 年 7 月停止工作 目前我的收入是 7 万美元，她的收入是 7.4 万美元 她将在 12 个月后以兼职方式重返工作岗位，届时她的工资将约为 3 万美元 有什么办法可以解决明年初在 IP2 上，因为我们的收入只有 7 万美元 看来我们的财产有足够的股权来做到这一点 即使我们不是自雇人士，我们是否可以选择无文件贷款 另一种选择是尝试在结算前出售 IP2，但我们担心买家的资金可能会通过然后我们失去了我们的存款 我们考虑的另一个选择是出售我们的 PPR 并在短时间内进入 IP2 然后出售它以避免支付 CGT 理想情况下，我们希望能够保留所有三个房产并留在我们的 PPR这是可能的还是我们在做梦 任何建议将不胜感激
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IP1 目前租金为每周 210 美元 IP2 应租金为 600 美元
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你要在 IP 上进行 PPOR
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任何人都无法使用任何文档 - 只是它相对更贵，而且您可能需要更低的 LVR 与来自该论坛的好经纪人交谈 干杯，Y-man
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托比, 粗略看一下您的借款与收入，我的观点是，您将在一个已经达到顶峰并可能纠正的市场中出现现金流问题此外，在我看来，IP2 是一个问题，我怀疑会有很多租户将愿意支付高额租金，因此您的 IP2 租户基数将很小，同时在 s 中的资本收益短期是有问题的 我会尝试将 IP2 卸载给任何愿意支付与您同意支付的一样多甚至少一点的人，只是为了摆脱这种困境 出售 PPOR 不是一个坏主意，但您需要住在某个地方 看到你还年轻，你可能不需要那么多空间，所以搬到 IP1 可能不是一个坏主意 但是，可维护性是一个问题，所以你需要对 IP2 或 PPOR 做一些事情，我会让 IP2在这种情况下，我什至不会考虑没有文件贷款 评论祝你好运
感谢大家迄今为止的反馈 BV - 鉴于珀斯的出租空置率目前约为 1%，并且基于我对CBD 类似物业的租金，我相信它会轻松出租，每周 600 美元以上（这就是为什么我们希望尽可能坚持下去！）推荐一个专门从事投资贷款的好经纪人（最好在珀斯） 我同意最好向优秀的经纪人寻求关于 NoLow Doc 贷款的进一步建议 我们过去尝试过 3 次，但它们都非常糟糕 澄清一下，我们的计划是多借一点作为缓冲，以弥补两者之间的差距IP2 的租金和还款
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托比，你是认真的吗？ IP2 的 75 万美元贷款仅是每周最低 1050 美元的利息 如果你不去 doc，它可能是每周另外 200 美元左右 你想达到什么目的无论如何坚持下去 你的市场已经见顶，应该进行修正 你可能很长一段时间都看不到任何资本收益 这个 IP 有什么特别之处 干杯
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嗨 BV，我认为您误读了 IP2 提供的信息 我们对该物业的购买价格为 520,000 美元 我保守估计其当前价值为 750,000 美元 以下链接是该综合大楼中的相同物业，目前市场上的价格为 860,000 美元 http:wwwrealestatecomaucgi-biheaderamp ;c30257733amp;swaamp;snfrbsamp;tm1178 964952 由于我们在这处房产中拥有大量股权，因此不会选择低 Doc 贷款
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G'day Toby, 快速浏览一下就告诉我，即使在你“收货”之后的 IP2，你的 LVR 仍然低于 62% 恕我直言相当健康 所以这是等式的一半 另一半是“债务偿付能力”； - 这完全是另一场球赛所以这是专注于工作的领域 嗯 - 不知道 - 让我们看看：- 首先，我的伙伴 Rolf 说“如果你有 Equity，DSR 不是问题”；所以，看起来（如果你的数字是准确的）你可以借（70% NoDoc）近 14 万美元——这是在允许 47 万美元购买 IP2 之后去帮忙”； -------------------------------------------------- - 快进 - 你现在购买了 IP2 您的总利息为每年约 85,000 美元（假设 8% IO Int）-单笔收入为 7 万美元，这看起来不太好 但预计租金为约 4 万美元（您还没有考虑成本-比如说25% 用于 RE 费用、保险等）——所以从 85,000 美元的利息账单中扣除 30,000 美元的租金 IP 的损失、折旧等将有所帮助——让我们猜测一下，然后再从账单中扣除 5,000 美元所以，托比，broadbrush 告诉我你每年要损失 5 万美元随着妻子明年重返工作岗位，这将减少到每年 2 万美元这是一个问题吗？我想这取决于是否值得为这种损失付出代价（即投资组合是否可能会增加其价值以抵消您的现金损失 - 随着时间的推移大幅增加 - 以及多长时间）拥有 1700 万美元的财产，3% 的增长将弥补第一年的损失（以美元计） - 但它没有不能弥补通货膨胀 它也不能弥补没有更多再融资而损失的现金 所以，这就是新闻 额外的 14 万美元（nodoc 贷款）将在一年内有所帮助s - 但是有多少我会让你咀嚼那个并且在 LOC 上支付的利息也会增加总之，你对未来市场有多大信心每周投资你的辛苦赚来的钱你能坚持多久如果 3 年没有增长，你可以持有 当然，如果它确实繁荣，你的奖励将是资本增长 - 但如果你卖掉，你将与 ATO 分享（不要忘记）对不起，托比——这种情况不是“一刀切”； - BV 支持你以你能得到的价格出售 IP2 但你怎么看 上面的数字听起来有点吓人或有风险 但不同的人会有不同的解释 最后，这是你的选择 对我来说，这是不是“切割和干燥”；至于最好的方法，希望它有所帮助，问候，
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投资的一条黄金法则是“保护下行空间”你不想陷入“必须出售如果您可以以每周 600 美元以上的价格租用 IP2，那么您每年税前将自付约 43,000 美元税后约 30,000 美元（基于您 30% 的边际利率 - 年收入为 70,000 美元）这意味着事情会很紧张——留下大约 2 万美元的生活费 这并不是真正的好处！缺点 * 获得更少的租金，情况更加紧张 * 没有租金，被迫出售 * 银行不会给你贷款，你被迫以低于其价值的价格出售 IP2 选项 1 出售 IP2 2 IP2 的租金是多少如果有家具 3 出租 PPOR 并搬入 IP1 如果您热衷于保留所有房产，我会倾向于租用您的 PPOR 并至少在您妻子不工作的情况下搬入 IP1 这将让您缴纳大量利息税免赔额，并将给您获得贷款以完成购买 IP2 的最佳机会 只是我的想法
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托比，较低的抵押贷款会稍微改变您的情况 我看了看图片 你相信价格吗对于这种类型的住房和该地区是可持续的 如果我在我们的 PPOR 上有很大的债务，我会考虑出售 IP2，支付我的 CGT，然后将剩余的钱存入 PPOR 并幸福地生活一两年直到妻子回去工作了 我不相信西澳的物价会高无论如何，如果它们确实向上移动，随着 PPOR 债务的减少，您将处于再次进入知识产权市场的更好位置 作为替代方案，您也可以提取一些股权并用它来弥补任何不足在您的知识产权费用中，这将允许您全部持有 您将必须根据您当前和未来的家庭情况决定这是否适合您 如果您决定全部持有，请在此过程的早期进行再融资，同时MrsToby 仍然有收入，并尽量避免 lo doc 和 No doc 贷款 您是否有 IP2 的押金 如果没有，您可能会为 PPOR 再融资，取出股权并将其用作 IP2 的押金或短缺困难的情况下，我可能会卖IP2，并不是说以后不会再建高楼了 加油
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谢谢Les，WillG amp; BV 为您提供平衡且经过深思熟虑的反馈 它有助于巩固我的想法 知道生命短暂（尽管我只有 30 岁） 我真的不想倒退，因此我希望拥有所有三个属性珀斯房地产市场的未来认为珀斯的房地产价格不太可能倒退 另一个好处是本周宣布的首次购房者的印花税免税门槛提高到 50 万他的国家预算请记住，理想情况下，我们希望长期保留该物业（IP2），我的直觉是我们应该去无文件贷款购买一些时间，看看珀斯市场会发生什么停滞或略微倒退，那么我们仍然远远领先于我们在 2006 年签署以 520K 购买 IP2 的情况另一方面，如果代币在接下来的几年里再上涨 5 – 10%，我们'在笑！因为我只是一个年轻人，最近在珀斯市场有过一些积极的经历，也许我过于自信但在我看来，准备好的人会推动一些做得好的事情！
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很多人们冒险，但时机必须正确 IMO 在下跌的市场中冒险是没有意义的 祝你好运
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