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在澳大利亚地产投资



我和我的妻子都在 30 岁出头时决定冒险购买我们的第一套房子或投资物业 我被赋予了决定下一步最佳步骤的任务 我们有独特的或可能不那么独特的情况需要采取考虑到我们的目标：将我们的积蓄用于最佳用途，让我们能够继续储蓄和投资（优化） 原始事实：我们没有有价值的资产 我们完全没有债务（并且没有可预见的额外费用） 我们在布里斯班市中心以每周 220 美元的价格租房，这被认为很便宜 我们有资格获得首次置业者补助 收入为 58,000 美元和 40,000 美元 PA 银行存款 50,000 美元 我们生活在我们的能力范围内，目前每人在税后节省约 1,000 美元应该是长期可持续的一周我的问题：我们应该购买投资物业还是自己的房屋，如果是这样的话，首次置业者的赠款看起来很有吸引力，但在更大的计划中拥有 P+I 房屋抵押贷款只会阻止我们从储蓄到投资 我应该在什么样的价格范围内寻找投资物业对于 PPOR，没有什么可以扣除 从财务上讲，IP 胜过 PPOR，即使使用 FHOG（即使您现在购买 IP，您仍然可以为未来的财产保留）您获得租金，所有费用（最大的是利息）都是deductible, and you get depreciation 所以从经济上讲，先买IP肯定更好 事实上，从经济上讲，除非租金收益率高于利率，否则您永远不应该获得PPOR 在您的情况下，您的情况非常好 您的租金非常低，您可以节省大量税后收入 这里有很多变数，但如果我处于您的情况： 1) 坚持在 $200 - $300k 范围内的房产 您可以轻松获得贷款这取决于您的收入 价格较低的房产通常有更好的收益2）从一个 IP 开始，比如大约 25 万美元，90% LVR（你需要为 10% 的押金+成本支付大约 3.8 万美元的现金）该物业（比如 SE Brisbane）将产生大约 5-6% 的收益，再加上折旧等你可能每年税后损失 1% 一个好的 10 年计划（大多数人无法做到这一点，但如果你提供的数字是正确的，你们可以）将是每年购买 25 万美元的房产 5年，然后接下来的 5 年每年 2 处房产 到 10 年结束时，您将拥有 15 处房产 之后，您可以坐下来让他们欣赏，或者继续前进 假设市场情况相当正常，您最终会20 年致富 将房产分布在全国各地以减少土地税并在市场之间实现多元化 也许使用信托 您可能仍然会有储蓄剩余的钱（特别是在第 5 年之后，您将使用纯股权购买更多财产），所以建立一个股票投资组合也是值得的 获得一些股息来抵消-ve g耳朵 关于你的数字，我唯一要评论的是：如果你有孩子，你的开支会增加你会一直很高兴以 220 美元/周租一个地方吗？当我第一次开始购买时，我和你的情况差不多，我以 170 美元买了我的第一个k 当我 7 年前挣 35,000 美元的薪水时（我今年 30 岁），从那以后我平均每年买一套房产，我买的最贵的地方是 7 年和之后的繁荣时期的 309,000 美元，我正处于一个可以通过利用股权来继续增长我的投资组合的阶段，这很棒，因为我要安定下来，我需要备用现金来支付我的 PPOR！底线：您拥有我们大多数人刚开始时梦想拥有的所有工具 良好的收入，零坏账，良好的储蓄习惯，很少的必要开支（尽管如果您有孩子会改变）实际上，您可以买一套像样的房产一年，仍然将 20 美元、3 万美元注入你的股票投资组合 5 年后，你实际上可以建立 7 位数的净资产，并从你的股票中额外产生 1.5 万美元 Alex
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嗨 Bobsy，As Alex已经解释得很好，从财务上讲，您可能最好购买 IP 而不是 PPOR 另一个要考虑的事情是生活方式 我和我的妻子在投资之前购买了 PPOR（诚然，我们当时对投资知之甚少，但它可能不会改变我们所做的）我们这样做是因为我们喜欢园艺，而且我喜欢做家庭杂工 我们也是那种喜欢拥有自己家的“感觉”的人，这种感觉很难被重视但是，如果这些事情对您来说并不重要，那么 IP 可能是最重要的ay to go 约翰
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我不知道如果你带了IP FHOG 还能用 这将为我解决两件事：允许我“购物”；以后有一个合适的 PPOR 因为我们真的不急于采取行动 幸运的是，国家会加大赌注，我们会看到还有一些$$$扔回它但这是一个真正的硬币抛我知道嗯我不明白那里的概念你能解释一下或显示数学数字是正确的就我个人而言我期待一些税收减免我一直在尝试尽可能多地吸收信息 如果我错了，请纠正我 我们的储蓄应该在我妻子的储蓄账户或定期存款中，以减少利息税和我名下的初始 IP 我们即将更改为更多合适的银行不会像我们现在的那样向我们收取十亿美元的费用在不久的将来没有他们的计划，我的妻子只是路过并纠正了我；我们每周支付 185 美元 LOL 我们已经在这里大约 5 年了，虽然没有一直工作，从那时起租金从 135 美元涨到了 185 美元 还不错 每年 10 美元，我想抱怨租金上涨并说明你的长期情况是值得的租户从一开始就对我来说听起来不错虽然我没有股票我关注的是一些今年扣除费用后投资回报率至少为 20%结果可能留了更多的头发顺便说一句，你在 Bobsy 的哪个城市

你最好从这方面有资格的人（即会计师）那里得到一些建议你应该看看使用信托的可能性如果你想有效地管理你的税收，特别是从长远来看，信托可能不适合你的情况，但最好在投资之前把这些事情弄清楚。约翰
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嗨，亚历克斯，你的另一个好帖子, 但我认为上面的评论是不正确的我 b如果您或您的伴侣以前购买过房产，无论是 PPOR 还是 IP，请不要相信您将失去 FHOG 的所有权利 也许其中一位经纪人或会计师会愿意澄清，但我很确定，因为我一直建议我自己或我丈夫永远不会仅仅因为我们拥有或拥有财产而有资格获得它
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简单来说，PPOR的成本是7％的利息（假设100％LVR）+ body corp，费用等（可能是另外 1-2%） 您支付的租金（通常）是不可扣除的，因此在税收基础上是苹果与苹果 知识产权的成本可能是税后的 1-2% 因此，如果您的租金收益地方是 5%，然后您的 PPOR 花费您 9%，并且租用和购买 IP 将花费您 7% 税后最高，例如在 30 万美元的房产上，作为 PPOR，您可能需要花费 27,000 美元的利息和持有它的成本, 而租用房产来居住并购买另外 30 万美元的房产作为 IP 的成本会低于此成本（-vely geared IP）仅当您的边际税率高于您妻子的边际税率且您的税率相同（30%，高达 75,000 美元的收入）时，您的名义才有益 您可以使用信托（尤其是股份，特别是如果你有孩子的可能性，因为你的妻子可能有一段时间不工作）但是如果你只是想把它放在你自己的名字里，你可以把它放在你的名字里 5050 当你看贷款，查看银行提供的专业套餐 你可以获得免费的信用卡和交易账户 我不会把重担放在他们身上，但如果你在几年内逐步购买，美元成本平均会降低你的风险 如果你打算长期持有，短期波动并不重要 我目前在伦敦 在悉尼长大，过去几年一直在海外工作 Alex
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唯一的优势是我也许可以从我们自己的财产中开始一个小的免税爱好收入是的，这种感觉很难动摇，但逻辑一直在说你努力工作以获得存款“投资”；一个朋友已经跟我提过，即使是投资也不要只付利息贷款（基于从未拥有它）就像你在书中读到的一切都是真的呵呵呵呵我不认为在这里多呆几年会太难了 我们刚去买了一套新的白色家电 至少如果我们遇到重大问题，因为我们将在同一个城市购买第一对夫妇，我们总是可以进行投资 这可能会比这更好地方 呵呵呵呵 当然这不是我想测试的投资策略 Bobsy
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我不同意你的观点，来自昆士兰州税务局网站的乔安娜（突出显示的是该网站的直接副本，我的大胆): http:wwwosrqldgovaufhogeligibilityshtml * 您和您的配偶之前不得在 2000 年 7 月 1 日之前持有澳大利亚住宅物业的权益 这包括投资房屋 * 您和您的配偶之前不得持有 r 的权益您或您的配偶在 2000 年 7 月 1 日或之后居住的澳大利亚住宅物业（7 月 1 日之后投资物业的所有权如果您没有住在家里，2000 不会阻止您获得赠款）对 IP 的具体评论实际上来自 OSR 网站本身 简而言之，即使您拥有 IP，只要您购买，您仍然可以获得资格它是在 2000 年 7 月 1 日之后并且您从未居住在其中 如果您在 2000 年 7 月 1 日之前购买了 IP（就像我一样），那么您就不走运就个人而言，即使我的配偶从未拥有过财产，我也永远不会获得 FHOG亚历克斯之前
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你可能已经知道这一点，但问问自己你的朋友是否拥有财产或经济安全如果这两个问题都不是，你真的应该听他的话吗 只是因为有人想要你最好的（如我相信你的朋友会这样做）并不意味着这是个好建议亚历克斯
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嗨亚历克斯，谢谢你的澄清；如果我对某事的理解不正确，我总是很高兴得到纠正有人知道吗？ FHOG 的法律是否因州而异
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尽管没有印花税豁免 BR
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新南威尔士州是同一个乔安娜 关键点是在 2000 年 7 月 1 日之前，正如亚历克斯所说 http:wwwosrnswgovauportalpage_pageid33 ,63391amp;_dadportalamp;_schemaOSRPLTT
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嗯，是的，财务上是安全的，但我认为他们在 80 年代带来了一处房产并被刺痛了，然后他们带来的下一处房产是用大笔现金支付的，所以我认为他们非常适合 Pamp；我对于最后一个房产我不知道你怎么告诉别人，当你做数学时，他们在过去 5 年里本可以多出 15 万美元，如果我可以做同样的事情离开我的*** 我主要在认识的人身上看到的错误是出售和升级 PPOR 并每次都获得更大的贷款，有时很难看出他们是否真的在市场上上涨 这也吓到我采取行动了就我个人而言，我讨厌债务，因为我在 20 多岁时就有债务从这里开始我的好债 Bobsy
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很高兴在我会买你自己的房子并获得补助金我只会安排抵押贷款利息六个月后我会搬出去租房把房子出租，获得税收优惠 然后再买 未来十年我会买 3 到 5 套投资物业，如果可以的话，一直出租
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boobsy 你碰上了一个关键的东西您的上一篇文章-当人们升级并承担越来越大的抵押贷款时，您会想知道他们离目标越来越近还是越来越远 我和我妻子 5 年前的情况与您相似 上面给出的建议非常好重要的是您是否有能力将满足延迟 3-4-5 年，直到您有良好的财务基础可以工作 如果您可以继续像现在一样生活！即保存并投资任何多余的钱，然后在 5 年内，您将处于非常舒适的位置，祝您好运
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您必须自己计算数字，但请记住，如果您认领 FHOG，您就不能租用它离开至少 6 个月 因此，在 6 个月内，您将失去租金（比如每年 5% 或 6 个月购买价格的 25%），不能扣除利息（实际上是支付额外 2-3% 的利息，或 1 -15% 6 个月）并且您不会获得折旧（可能还有 1% 虽然这当然不是现金）所以您很可能会因为无法将其声明为而损失购买价格的 4-5%一个 IP 6 个月（这也表明 PPOR 贵了多少）如果我在那种情况下，我会直接购买一个 IP 并保存 FHOG 以备后用（我没有看到政府杀死它很快）个人意见至于个人的东西应该买多少，我真的会买一个，习惯数字，当你觉得舒服的时候再去买下一个我22岁的时候买的，认为 15 万美元是一笔巨额贷款（当你每年有 3.5 万美元时，确实如此），但这些数字叠加得非常好，我可以看到它通过我的银行账户运作，我在 9 个月后购买了 IP2（我的另一个原因选择更便宜的房产：更容易为额外的 IP 融资大多数人，但只要租金和股息收入支持，这不是问题那些知道我投资房地产的朋友（而我的大多数朋友不知道）担心我的财务状况，即使他们是那些在发薪日过着发薪日的人，或者只是为了购买 PPOR 而努力存钱，他们将难以还清 PPOR 的事情是一个陷阱 你不断升级，最终在 65 岁时拥有一栋带有许多情感纽带的漂亮老房子依附于它，你不愿意借它或卖掉它然后土地税收上涨，你是一个百万美元家庭的养老金领取者，无法缴纳税款 悲伤和讽刺 顺便说一句，我确实计划当我有家庭时购买 PPOR 这将是出于非财务原因：我将独立于 PPOR 继续扩大投资组合 Alex
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PPOR 在这个论坛上的名声不好 我不认为他们是邪恶的，我住在一个昂贵的房子里，绝对喜欢它在过去的 12 个月里它上涨了六位数，这告诉我这根本不是一个糟糕的投资另外，妻子永远不会同意从我们的扩大知识产权组合的每月预算；但是对于 PPOR 升级，没问题
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现在每个州都不同 - 但我选择在 IP 之前购买 PPOR 在昆士兰州，如果您是购买高达 250,000 美元的商品，您将获得印花税豁免首次购房者我不完全确定这是否意味着您可以获得高达 250K 的豁免，然后支付高于该金额的邮票，如果购买超过 250K 就我而言，我的 PPOR 低于此，所以我没有支付任何印花税 仅此一项我就节省了数千美元 如果您购买知识产权，您将支付全部印花税 所以您做一些金额，计算出如果您购买房产并居住在其中，您会损失多少租金税减免等六个月，然后搬出去租出去，与你在邮票上省下的钱相比。在我看来，这并不是非黑即白，我记得有人创建了一个 Excel 电子表格，显示购买房产后你的财务状况会更好，拿到FHOG，在里面住六个月，然后搬出去租出去，而不是直接买IP但就像所有其他能让你达到最终目标的策略一样，课程是马，适合一个人的不适合下一个马克
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我们在 12 年前以 68k 的价格购买了我们的 PPOR如果它在几周前以 315 美元的价格估值，我不确定如果没有我们现在拥有的房屋股权，我们是否能够进行投资，特别是因为它是在我们 20 多岁的时候买的，我们俩都没有教我们如何理财的家庭，所以这是“强制储蓄” 具有讽刺意味的是，我们当时不会购买我们的 PPOR，但事实上我们意外怀孕了 谢天谢地，我们在繁荣之前进入，翻新和增加股权, 并在我们镇上一个不时髦但变得时髦的地区购买了侥幸心理 我们唯一的不幸是错过了 FHOG，当时它的价格是 15,000 美元，但当时我们的房产无论如何都会更贵，所以它可能会成功即使在洗涤中祝你好运，无论你选择哪种方式，但我必须说我会这样做有经验的活动家建议什么！我可以同情你一定感到的恐惧这是一个巨大的“恐惧球”，当我看到我的 LOC 时我不得不吞下它，我什至还没有使用它；我只是对“潜在的”债务感到不寒而栗（也许是我可能要负责的潜在债务），因为我一直觉得债务（任何债务）很糟糕，一年前我才第一次拿到信用卡我们的婚姻，因为我们在度蜜月回来时割裂了其他人我必须说，如果不是这个论坛上提供的很好的建议，我不会在组织和学习我们的 PI 方面取得一半的进展嗨 Bobsy，我的未婚夫和我在你同样的情况下做了一件有趣的事情——效果很好（对我们来说） 我们在 2005 年 6 月购买了一处房产（6 月结算），里面有租户 他们的租约在 2005 年 12 月到期 我们使用 FHOG 作为我们说过（而且我们当时）计划在那里生活至少 6 个月 我们在 2005 年 6 月申请了只付利息的贷款并预付了利​​息 因为我们收到的租金收入在 0405 财政年度是完全可以征税的 所以我们得到了那年一份可爱的纳税申报表，加上涵盖印花税 然后，在 2005 年 12 月，我们搬进来了 - 我们直到 6 月才支付利息或还款（因为我们去年 6 月提前支付了一整年） - 我们一直呆到 2006 年 7 月 我们在那里的时候做了一些小化妆品物业装修 当我们在 7 月搬出时，仅 7 个月后，租金从每周 325 美元飙升至每周 370 美元，我们出去以每周 240 美元的价格租了一个地方（和我最好的朋友一起，实际上更便宜！）那个单位是为自己买单的，加上我们的收入，我们发现这种情况更容易购买为了稳定，购买自己的房产是最好的方式 - 但我也希望我们能在几年内搬到美国，所以在我们的情况下购买 PPOR 是没有必要的另外我喜欢在墨尔本和生活在不同的地区——我爱上了每一个郊区！对于一个 10 年计划——我会像我们开始的那样做——但是一个有租户的 IP 并提前支付利息，这将节省你住在那里的任何费用——然后搬出去租自己，同时购买你的下一个 IP 和你的下一个和下一个 - 如果可以的话，每年 1 - 如果你必须使用你自己的资金，但更好的 IP 资产（IO 贷款） - 将所有储蓄保留在抵消账户中 - 然后 10 年后 - 将资金从抵消账户，购买您的 PPOR（对 IP 的利息将保持可抵税，并且您不必担心那么多可抵税的 PPOR 债务） - 同时您将拥有不断增加的 IP 组合 一些想法至少你！干杯，仁
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所以，如果我理解正确的话：您在纳税年度结束前购买了预付费用，以使同一财政年度亏损 对于未来几年的回报，您不会显示出巨额利润从 +ve 获得 6 个月的齿轮收入，或者您是否将其抵消了改进您是否有义务偿还 50% 或 6 个月的扣除额以将您的 IP 用于个人用途，或者因为您同时改进它而被否定我仍然不了解这对税收的影响，但这听起来是一个不错的计划 在纳税时间之前获得租户 预付年利息 获得您的退款，然后驱逐他们并搬进来 多好！ Bobsy
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嗨 Bobsy，有几件事 - 1 - 租户的租约在 12 月到期（所以我们没有把他们赶出去，你不能那样做 - 我们只是不允许他们继续） 2 - 与几位会计师讨论 - 并认为甚至在论坛上发布了一些问题 - 如果我们预计在一个财政年度内对我们收到的 IP 收入纳税，那么我们可以要求所涉及的费用 -因为在那个财政年度内提前支付利息有商业利益（较低的利率），所以是的，我们可以在那个财政年度申请它 我们不能在我们住在那里的时候申请折旧，或者任何费用（body corp,市政费等）-不，我不认为我们住在那里时必须偿还 50% 或任何部分的利息（如果我们住在那里的时候提前一年预付了利息，那么是的）-因为这是一个不同的财政年度 3 - 是的，我们在下一个财政年度收到了 6 个月的租金收入，我们必须缴税 -但是我们提前支付了一个不同的管理基金的利息来抵消这一点 - 或者会有其他选择 - 我们从来没有考虑过 1 IP 投资组合干杯，Jen
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当你说一个爱好业务时，要小心关于将您房屋的 % 作为营业场所，因为它会在您出售时对 CGT 产生影响（用于您的业务的 PPOR 百分比将受 CGT 约束）另外，如果您计划生孩子，然后以你妻子的名义尽可能多地借钱 不要把两个名字都写在借款人的贷款文件上，因为如果你的名字不在上面，那么如果你失去一项收入，你就可以“自由”继续借款但是把所有的财产都放在以您的名义，这样您就可以继续根据您的应税收入（您的妻子可能在一段时间内没有）申报费用 当然，这假设您不是可能被起诉的高风险职业 及以上所有，从抵押贷款经纪人、会计师等那里获得关于我所说的话的专业建议
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