澳洲您的 IP 上的澳大利亚房地产股权，它究竟是如何运作的？悉尼

在澳大利亚地产投资



好吧，我坐了一段时间，一遍又一遍地考虑使用你在你的 IP 上的股权来购买你的第二个 IP 逻辑但是当你的债务不断增加时，它实际上是如何运作的 这就是我的想法股权告诉我如果我错了，因为我对我所知道的不是 100% 确定股权基本上是你购买的 IP 的价值与今天的价值之间的差异 例如，我今天以 20 万美元购买了我的第一个 ip，5 年后它现在价值 25 万美元 所以股权是 5 万美元 在这条线上的某个地方 我的问题是，即使我在贷款上支付 I + P，最后如果我决定使用 IP 1 中的股权，我的债务会回到25 万美元 + 无论我的第二个 IP 剩余的成本是多少，所以如果第二个 IP 价值 20 万，那么我欠银行的总金额为 45 万美元即使这两个 IP 将被租用 + 我将负利率，这是否足以支付贷款还款
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嗨，你的问题包含答案 你将被负扣税，因此收入将无法覆盖the repayments ta rolf
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使用股权购买更多房产意味着能够借 105% 的资金购买更多房产，即您不需要存现金来增加总资产 如果您以 105% 的价格购买房产LVR，你的现金流很可能会减少，尽管它也取决于折旧，租金等。这是关于增加你的总资产并在未来获得更高的资本收益当你考虑它时，你得到了一个IP，及其所有未来的资本收益，免费成本是更高的利息，因此更高的负现金流亚历克斯
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你的补充有一个小错误如果你用股权组合资助购买IP2（来自IP1 ) 和债务，那么您的总抵押贷款（在您给出的示例中）将是 40 万美元，而不是 45 万美元 幸运的是，您的租金也在上涨 M
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亚历克斯，我对这个陈述有点困惑所以请帮帮我 如果您的 IP 贷款是 105% LVR，那么股权部分在哪里计算？
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我的意思是实际上，你借了新房产金额的 105% 当然，实际上你在 IP2 上的 LVR 将是 80% 或 90% 或其他任何值，其余部分由股权担保IP1 例如说 IP2 是 20 万美元 IP2 上的贷款和 IP2 上增加的贷款的总和为 21 万美元底线是您可以“免费”获得 IP2，可以这么说 Alex
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这可能看起来有点令人困惑，但我从完全不同的角度看待这个过程 任何投资者在资产重复方面需要解决的重要因素是： 我必须预先投入多少资金 还需要多少资金维持投资直到它成熟 需要多长时间才能重新获得我的总投资并仍然持有房地产投资的相对股权% 重复资产我相信支点在 LVR 的平衡以及它如何受到持续的影响杠杆借入资金的成本和资本金额等因素投资期限内的增长 我认为，财产收入的目的是在整个投资期限内维持投资 如果在投资期限内出现短缺，则必须收回该短缺当投资再融资时（所以我把所有的钱都拿回来了）我在这篇文章中附加了另一个计算器如果你不确定它是如何工作的，请给我发私信关于你的问题 Simon
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大家好, 由于这里有很多经验丰富的房地产投资者，我想我们有时都会忘记如何简单地向新（或潜在）投资者解释事情以上都没有简单地显示股权在哪里这是我的尝试，请注意我故意遗漏了细节，因为它是一个简单的例子 v770，您以 20 万美元的价格购买了一个带有借款的房产，5 年后价值 25 万美元 如果您仍有 20 万美元的借款，那么您的资产为 5 万美元 您的杠杆 (lvr)那是100% 现在是 80% 如果您现在以 25 万美元的价格购买另一处类似的房产，您的“额外”印花税、法律费用、检查等费用可能约为购买价格的 5%。因此，您需要借你支付价格的 105% 这意味着你借了 262.5 万美元 假设你用你的新房产借了 25 万美元，用你现有的房产借了 12.5 万美元，你现在有 2 处房产，总价值为 50 万美元，总贷款为 462.5 万美元 你的资产现在仅占总资产的 75% 所以是的，您的资产占总资产的百分比已经下降 房地产投资者这样做的原因是，在您的示例中，未来 5 年的下一个 25% 的增长将显示价值您的 2 处房产中的资产从 50 万美元增加到 62.5 万美元，您的总债务仍为 462.5 万美元 您的资产净值 625,000 美元 - 4625,000 美元 1625,000 美元您的资产净值现在占总资产的百分比为 26%（$1625k 除以 $625k） 如果您刚刚用 $200k 贷款保留了第一套房产，那么 $3125k 的新价值为您提供 $1125k 的权益 这个权益是您总资产的 36% 基本上您拥有的资产较少通过购买第二处房产，净资产占总资产的百分比，但如果你出售你的资产，剩余的美元数量会更多 在经历了以上所有之后，我应该注意到你所说的净资产百分比（20% ) 远低于这里大多数人用来考虑再次购买的水平 大多数房地产投资者倾向于将总杠杆率（股权的另一部分，因此如果股权为 20%，则杠杆率是 80%）低于，并且通常远低于 80% 希望这一点帮助而不是混淆更多 再见
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很好的解释 比尔虽然很复杂，但重复的概念以及根本原因和过程对于结果的质量至关重要 问候西蒙
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你好比尔，非常感谢您的详细解释所以要么y，投资一个接一个的IP，你应该先等到你的ip1的价值增长，然后你用那个股本来为你的下一个IP形成一大笔存款虽然你的贷款变大了，同时还款也变大了，然后根据您在每个 IP 上收到的租金和负扣税增加的现金流量
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顺便说一句，有没有计算器可以查看您可以通过负扣税从应税收入中获得多少收益，比如我赚每年 40-6 万美元（预扣税款说是 1 万美元），我欠我的贷款 30 万美元@ 8% 的年利率我能知道我能从税收中得到多少等等等等
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忽略预扣税，因为那是一个单独的部分 另外，不要试图计算您获得多少税款，因为这会受到其他因素的影响，例如股息以及您的雇主已经扣除了多少 专注于计算房产的税后现金流量：简单计算为：（净现金费用）x 70% +（30% x 折旧）净额现金流 如果你的边际税率是 30% 例如，租金 $10k，利息 $8k，费用 $3k，折旧 $2k，你的现金流是：(10k - 8k - 3k) x 70% + (30% x 2k) (-700) + (600) 每年负 100 美元的现金流 这个想法是因为 30% 的税，你实际上只得到了租金的 70%，但你的开支只花了你 70%，因为你得到了减税折旧，是非现金税收损失，以边际利率为您提供现金流请注意，即使您的现金支出低于现金收入（即租金>；费用 + 利息）如果你跨越税级，事情会变得有点复杂（比如你的收入约为 15 万美元）亚历克斯
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谢谢亚历克斯·韦利你刚刚给我的那个公式的 20-30% 明白了我将不得不一遍又一遍地阅读它才能完全理解，
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关于税前与税后当你得到100,000美元的薪水时，你实际上并没有得到100,000美元这是因为你必须为此缴税 简单来说，假设你的边际税率是 30%（例如你的工资是 10 万美元）： 1 万美元的租金 税务局得到其中的 30%，所以你只能保留 7,000 美元 利息，管理费用、保险等，比如说总计 11,000 美元 税后实际上并没有花费您 11,000 美元，因为您获得了扣除 实际上，付款花费了您 7,700 美元（因为您获得了 11,000 美元的税收减免，因此“节省”了 3,300 美元你的工资税） 2000 美元的折旧 注意折旧不是现金，但你得到了扣除 对你的价值就是这样re $600 即折旧使您的工资应纳税额减少了 600 美元，所以这就是税收优惠 总而言之，您从该房产中获得的现金流为 $7,000 - $7,700 + $600 -$100 因此，您在一年内损失了 100 美元的税后收益。在您从雇主那里获得净工资后，您必须每年支付 100 美元才能拥有这处房产 这就是所有公式 计算税后现金流量，这是房产是否能够自我维持的关键 注意在实践中，您是可能是负数，但只要您获得资本增值就可以了 Alex
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