澳洲澳洲房产还值得投资IP吗？？？悉尼

在澳大利亚地产投资



我读过 Jan Somers 的书 我认为它们是一本很棒的书 它们在写的时候很有意义 - 大约 10 年前的现在 这些书说服我购买 IP 我现在有 3 我认为它们是一项不错的投资，但我担心我投资的未来 Jan Somers 书是 10 年前写的投资市场及其影响——以及对未来的影响 根据阅读 Jan Somers 的书籍，10 年前开始投资 IP 的人现在应该过得很好 但是 IP 的未来是否像过去一样美好？这么想 以下是破坏知识产权未来的因素： 较低的税收意味着负扣税索赔的机会减少 利率的增加使投资者更难购买 强制性退休金主要用于购买股票基金经理的关系 对养老金的新税收变化使其成为一个可行的选择 最重要的是，知识产权会产生额外的费用，如贷款人的利息、装修、维护、房地产费、与租户的麻烦、法人团体、保险等消费需要大量的书面记录当所有这些费用都被扣除后，实际收益率是多少，如果幸运的话，可能是 3% 当你将 IP 的麻烦和回报与股票和超级基金进行比较时，你开始想知道为什么你会费心投资IP的股票和super看起来更好的选择我可以看到IP的唯一未来积极因素是短缺会增加租金和收益但是如果投资者由于有利的变化而开始选择投资股票和super，而不是比IP的，那么未来资本增长会受苦 现在已经受苦了 写这篇文章是为了激发人们对这个问题的思考，而不是人们只是盲目地遵循IP策略st 因为他们多年前就读过一本书，它是有道理的，从那时起他们就一直坚持下去所以在发表评论之前，请认真思考并尝试提供一些新的见解
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Hi MP，你提出一些非常好的观点，你有没有提到土地税 一种完全不道德的税，无论你是否获利，我一直在抛售并转向股票，希望未来 12 个月市场能保持下去 现实是在房地产周期的这个时候，股票要好得多你问ip现在是否像过去一样乐观不，当我第一次开始在悉尼购买时，不幸的是，互联网的收益率超过了10％，并且越来越多的妈妈和爸爸们正在购买，因此收益率正在缓慢下降在我看来，最好的策略是观察周期并在每个周期的正确时间购买 ip 和股票哦，虽然购买和持有 ip 可能是可以的，但它是缓慢的财富之路不要害怕出售和控制背心就是我发现的最好的 rossv
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MPMelb 你提到了一些关于 IP 的因素你提到了资本增长的痛苦，因为如果投资者离开市场这可能是有效的——购买池变得更小但 Jan 的观点一直是，从长期来看，重要的是资本增长 较低的收益率和较小的增长使持有变得更加困难 而且总是有可能会出现下跌 对于每一种观点，我都持有相同和相反的观点不知道未来 我只能根据过去做出有根据的猜测 所以我的猜测很可能是不正确的 但过去表明，对于一个位于合理位置的房产，它可能在长期内增值 尽管短期从长远来看，长期波动，增长可能比下降更可能
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我想你必须相信周期 - 整个经济时钟的事情 毫无疑问，你听说过财产加倍的说法es 每 7 到 10 年 - 但问题是 - 它不会每年增长 10% - 它通常会在不到 4 年的时间内翻一番，然后在接下来的 3 -6 年基本上什么都不做 那 3 - 6 年通常是当你收到很多与你类似的评论和想法时，父母投资者开始对房地产失去信心，因为其他行业的表现要好得多房地产周期和自70年代以来一直在投资房地产）人们总是想出一个为什么现在不是投资房地产的好时机这需要很大的耐心，最困难的部分是当你开始看到很少的资本增长——但随着时间的推移，它会像雪球一样滚雪球 你谈到实际回报是 3%——当你考虑到 t 时，它不需要很高杠杆的力量以及控制如此庞大的资产基础需要多少的存款你还记得在 2000 年代初期，每个人都在谈论 super 的表现有多差，现在股票市场正处于周期并开始运转很好 - 再也没有那种谈话了 正如罗斯所说 - 你只需要注意我们所处的周期 看看这些周期，我目前预计房地产不会有太多的资本增长 - 我们正处于感兴趣的阶段利率将会上升，现在是赶上租金的时候了 房产通常被归类为一种相当安全、缓慢（取决于你进入周期的哪一部分）、低风险的方式来积累财富 - 它会积累财富 - 只是需要时间- 你需要等待周期全面展开（7-10 年）只是我的 2c
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想想人们在 90 年代初期对房地产的看法 市场暴跌、高利率、衰退, 前十年的高通胀（假设ed 推动房地产价格上涨）转变为低通胀环境 最终，如果您预计澳大利亚的人口将继续增加，经济将长期持续增长，那么房地产仍然会上涨 这并不是说无论如何都会上涨您支付的价格 如果您以 2% 的收益率购买（就像 2003 年在悉尼或现在珀斯的一些人所做的那样），这可能意味着您的房产将多年持平 如果您以合理的收益率购买，那么您很有可能会看长期平均增长率 Alex
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亲爱的 MPmelb, 1 你听过 Billy Zheng 谈房地产投资吗 2 我想 Billy Zheng 会告诉你，真正的财富创造过程并不是投资 IP就其本身而言，但关于我们是否借此机会借贷和“杠杆化”？随着时间的推移，通过银行贷款为自己创造股权和财富，通过复利投资物业实现的资本增长，以及其租金收益 3 物业投资只是用来借钱创造财富的工具 股票投资是另一种财富创造工具 投资退休金计划也是如此 4 这些财富创造渠道工具中的每一种都有其固有的优点和缺点，由个人投资者自己找出自己独特、最有利可图和最安全的财富创造方式, 考虑到自己的投资人的性格和气质 5 因此，从Billy Zheng 的角度来看，我们自己的财务规划的关键问题之一就是“杠杆”；以及如何安全地利用杠杆来创造所需的财富水平，以及我们如何随后管理所创造的财富，使其随着时间的推移而不断增长 6 因此，我相信没有“一个单一的工具——适合所有投资者”；一种财富创造工具 7 我们每个人都必须根据自己独特的才能、个性构成和冒险水平，自行决定哪种方式是最有利可图、最具成本效益但最安全的财富创造方式胃口等 8 对于您的更新和进一步的评论，请讨论 9 谢谢你的问候，Kenneth KOH
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我同意与 IP 相关的一些因素 杠杆能力是财富创造的重要组成部分 IP 可能是最好的杠杆方式，比股票安全得多，而且 super 是不可能的但我认为现在形势已经发生了变化，这使得股票和超级股票成为未来更好的整体投资选择这就是我的第一个线程试图说的 Jan Somer 的购买和持有 IP 的理念ophy 在今天仍然很重要——只是不像多年前那么重要了这是我的观点这个论坛太准备坚持同样的思想和理念，不质疑不断变化的环境
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超级不是投资类它是一种工具在我看来，由于年龄限制，对于年轻人来说是一个穷人为什么你认为 super 对你来说是一个不错的选择 对于像我这样的人（30 岁，积极储蓄和投资） super 是一个金钱陷阱 我会想在我达到截止年龄之前花掉我的投资收益 你也相信房地产是一种波动性较小的资产类别，允许更高的负债率（尤其是在没有追加保证金的情况下） 您还认为房地产会长期上涨 我倾向于假设房地产每年上涨 6% 左右，而股票回报率为 10 % + 产量就在这个基础上，并假设你保持 b买房产，我认为房产胜过股票 无论如何，这假设您只是购买并持有您忽略的是旧房在 10 年、20 年内的“使用变化”价值 联邦银行在 20 年内将最可能仍然是一家银行 赚取大量资金，增加其收益 一栋旧房子，在 20 年后，将成为一栋公寓楼 任何想购买 CBA 股票的人仍然根据银行的收益来定价 他们将购买它一家银行，没有其他用途 有些人看着你的老房子会想把它炸掉，把钱放进去，然后重新开发 我的问题是，你做了什么样的增长率和假设才能得出长期的结论股票是更好的投资 更好的投资对你意味着什么 对我来说，在这个阶段，良好的投资意味着尽可能多的资本增长与偿还债务的收入平衡 对于 60 岁的人来说，房地产可能没有那么好，因为他们需要更多的收入 Alex
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实际上，扣除利息后，房产很可能是负数，但租金会上涨如果你选择得当，我认为目前房产的净收益率可能为 45% 在 100% LVR 时，你损失了大约 1、15% 的现金（税后和折旧后）作为回报，您将获得大约 6-7% 的资本收益，因此您可以从物业价值中赚取 5%，这可能是您存款规模的 5-10 倍投资者更难购买 但是，无论如何，大部分市场都应该是自住业主 只要经济增长和人口增加，自住业主就会支持市场 更少的投资物业也推动租金上涨，正如我们现在在几乎所有州看到的那样这改变了数字 确实，股票有更大的支持基础 但是，超级基金不只是购买股票 许多美国大型基金正在投资对冲基金、房地产和商品，例如，您会看到一些私募股权基金与开发商合作在澳大利亚建设ia Alex
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感谢 Alexlee 的贡献 你提出了正确的观点 如果你可以在股票和超级市场中获得几乎相同的回报而不会像 IP 那样冒着风险和风险，那不是更好吗？对股票有一点点知识和研究，你就可以做出相当不错的投资，无论是直接投资还是通过管理基金，随着税收的变化，退休金在 65 岁时无需缴税 相比之下，必须支付 50% 的 CGT没有可比性 我认为你在 65 岁时仍然活着，至少还能再活 20 年 你仍然会想要钱 然后 有了 IP，你必须做大量的研究、搜索，然后所有的费用，文书工作，监控，与租户的麻烦等等等等所有这些工作都在全力以赴，这样你就可以在长期内获得与股票相同的回报！现在有人怀疑 IP 的未来回报将反映过去对他们来说 他们不会把资金花在知识产权上 他们投资于股票、商业地产、退休村 这就是钱的所在 对养老金的改变将对知识产权的资本增长产生不利影响 因为投资者将专注于股票和养老金，因为它们是一个更容易和更好的风险
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仅个人意见，但我认为房地产比股票提供更好的回报主要是因为我会为 IP 提供更多的装备 我认为 IP 的风险比股票低，主要是因为没有追加保证金如果你做更多的研究，你也会在房地产方面做得更好 是的，当你出售时，超级有更好的税收优惠但是，我 29 考虑到我正在使用的负债水平（IP 的 60%），它真的会拿35 年让我积累财富 根据我的计算，如果我从现在开始什么都不做，我的房产将在 10 年内价值几百万 鉴于我的历史，你可以打赌我会买更多 如果我要等到 65 岁严重错误 不一定 选择澳大利亚首府城市的任何房产 我认为他们每年至少会增长 6% 大多数购房者购买“因为他们喜欢这个地方” 如果你能找到任何首府城市的房产，我会感到惊讶在过去的 20 年里至少没有上涨 6%（显然，乡村城镇更加不稳定）过去 6 年我一直在海外生活 我完全不干涉（除了电子邮件）一切都由 PM 完成（并由保险覆盖）当然我为此付出了代价，但回报是值得的 至于你用股票支付的费用还有管理基金的费用你必须支付薪水来为你管理公司我已经购买了看不见的财产 每个人都有自己的 如果你不相信电动汽车e IPs会给你的未来带来财富，可能不会。最重要的是相信你的投资选择，因为你会对它更感兴趣，你会坚持下去。 '我仍然主要为资本增长和股票以及固定利息收入而选择 IP 亚历克斯
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G'day MPMelb，我一直有的唯一想法是问题； quot;我是否会卖掉一些 IP 并获利，并在时机更好的时候重新投资？或“不顾当前情况继续持有，并在下一个周期向上骑行”；目前，我认为有很多证据（对我个人而言）可以继续持有我的 IP 我已经完成了自己的基本数学运算，只要确实出现了另一个周期，一旦我骑完那个周期，我就会让我的家人在经济上独立，这是我的目标LVR 为 51%，所以即使房价在一夜之间真的减半，如果我没有开始投资 RE，我仍然不会更糟投资组合并获得一些利润显然这些人认为这对他们来说是一个很好的举动，那很好，如果该策略为他们带来回报，我真的很想在几年后看到，因为正如我所说，我已经过去我自己也考虑过这个 安德鲁
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亲爱的 MPMelb, 1 如果你真的相信我关于房地产周期的概念，那么我认为当前的房地产周期与之前的几个房地产周期没有实质上的区别，正如迈克尔·亚德尼（Michael Yardney）等经历了三个以上房地产周期的更有经验的投资者可能会说的那样你 2 你所说的这个房地产周期的差异，更多的是形式上的，而不是实质上的 3 当我们开始谈论今天的加息环境时，我认为它并不比现在高也不差。 1989 年代 4 当我们谈到东部各州目前正在进行的市场调整时，情况不会比 1990 年代初期更糟，当时整个澳大利亚不得不在总理保罗基廷时代经历经济衰退 5 月 5 日我谦虚地建议，也许，这只是您自己的市场看法；-也许您似乎意识到并更加了解房地产市场状况，以及现在的情况有多么不同， s 与以前相比，就当地的市场状况而言 6 就我而言，Jan Somers 在她的书中所说的话，在今天仍然像她之前第一次写书时那样具有相关性 7 也许，眼前的问题是，通过投资澳大利亚房地产，还有更多创造财富的替代方式，今天正在公开推广 这包括史蒂夫·麦克奈特和菲尔·琼斯这样的人，他们都公开主张投资于正现金流的房产以及其他像伦纳德巴恩斯这样的人谈到加快财富创造过程，比如“时机”；房地产市场，而不是像 Jan Somers 公开提倡的那样利用 TIME 来创造财富 8 为您的善意更新和进一步的评论讨论，请 9 谢谢你的问候，Kenneth KOH
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现在额外的钱流入超级很容易看到澳大利亚股票的资本增值可能会导致收益率因此下降如果收益率变得没有吸引力，那么我猜资金将不得不转向国际股票市场成为沧海一粟 我想知道盎司股票是否有一个狭窄的购买窗口 我已经读过几次了，我们对出售任何接受收购要约的公司的痴迷如何使我们的本地市场非常薄弱投资，结果是大量现金追逐非常有限的投资机会 您是否认为股票的价值是收益率的函数，或可用于投资的现金数量，或机器人h 这种全球流动性的洪流在你所到之处都造成了问题
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尽管 IP 的收益率和资本增长并不总是很令人兴奋，但在缓慢升值的资产上缓慢贬值的债务仍应提供相当快速的财富增加，如本帖所述：http:wwwsomersoftcomforumsshowpostphpp266727amp;postcount50 彼得
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过去 6 年我一直在海外生活，我完全不干涉（电子邮件除外） 一切都由 PM 完成（并由保险承保）当然我为此付出了代价，但回报是值得的至于你用股票支付的费用还有费用管理基金 你必须付薪水 为你管理公司 我买了看不见的财产 每个人都有自己的 如果你不相信IP会在你的未来带来财富，那可能不会 最重要事情是相信你选择的投资，因为你会对它的研究更感兴趣，你会坚持下去就我个人而言，我仍然主要选择 IP 来获得资本增长和股票，以及固定利息来获得收入 Alex [QUOTE] 嗨，亚历克斯，我喜欢你的方法和想法人们质疑她的做法，包括理财规划师 她的一本书是在上次好转之前写的，金融界的一些成员怀疑她的做法和 IP 的价值如果我没记错的话，Jan 提到她的做法不是新的在她写书之前很多年就被人们成功使用她认为购买并持有方法就像一个食谱 - 有些成分可能会改变，但该方法仍然适用于未来 说了这么多，我不认为 Jan会主张盲目进军房产，并在承诺购买和持有计划之前非常仔细地权衡当前因素和自己的情况 问候Jason
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我已经买了2个sight unseen（除了照片）一个2004 年在珀斯，2005 年在布里斯班，珀斯变得精神错乱（幸运），而布里斯班的那辆一直没变在海外工作 我下次买的时候会回悉尼，我会先检查房产 Alex
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是的，绝对
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感谢AlexMPMelb的信息，我同意你所说的，由于超级变化，投资者更多地关注超级而不是 IP 但是, 我们的观点存在分歧，您说这将对 IP 的资本增长产生不利影响如果这是真的，那么随着人口的增加，对 IP 的需求也会增加。但是，如果投资者过于专注于超级和股票，那么坚持房地产的“聪明”投资者将会随着越来越多的人而大赚一笔租金和最终上涨的价格 举例来说，当联邦劳工政府在 1980 年代掌权时，他们废除了“负扣税”的使用 然而，在此之后的 2 年内，他们取消了法律变更并回到了现状。房地产开发商和投资者对他们施加的政治压力 几乎没有 由于开发商都搁置新开发项目和“不太聪明”的投资者r 出售他们的 IP 或将他们带出租赁市场以重新进入 etc 租金在这 2 年期间增加了约 70%，随后在 2 年内价格大幅上涨，价格基本上翻了一番，因为之前被吓跑的人涌入洪水重回市场 共同撰写《房产的财富力量》的弗雷德和布雷特·约翰逊在那本书中给出了一个很好的总结，即在澳大利亚住宅房产的悠久历史中，有多少人声称房产不再是一项好的投资。 60 年代的挤压到 70 年代的衰退到 80 年代的高通胀和高利率到低通胀和 90 年代的衰退等等等等我的 2 美分欢呼 Jase
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当然是，我最近增加了我的租金以跟上悉尼的租金需求，我现在正在为我的下一个 IP 购买获得资金n 导致租金进一步短缺并引发租金进一步上涨，可能在某些地方出现小幅楼价调整 我想知道租金上涨是否助长了通货膨胀
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**************** ****************** 尊敬的 MPMelb， 1 仅从您的这句话来看，我认为您已经错过了 Jan Somer 的基本基本概念，即通过资本增长及其复合效应通过房地产投资创造财富即通过“买入并持有”策略实现价值随时间的指数增长 2 因此，我建议您考虑再次阅读 Jan Somer 的书，以充分了解她通过投资住宅物业投资来创造财富的基本原则 3我在 Anchorage Estate 的 Lot 2012 的空地最后一次购买是在 2006 年 2 月以 160,000 澳元的价格定居，此后在接下来的 9 年中翻了一番 100%几个月后，2006 年 11 月的价格达到了 320,000 美元，而我除了继续持有它外，根本不需要做任何事情 4 同样，安克雷奇庄园的一块空地在 2003 年曾经以 72,500 美元至 75,000 美元的价格出售，而今天它的售价已经增加至至少 270,000 美元，在 3 年内增加约 300%，在当今的市场条件下，年回报率为 100% 5 从历史上看，如果您检查了过去 30 -40 年或更长时间的土地房屋价格在此之后，您很快就会意识到像 Jan Somers 和 John FritzGerald 等更有经验的投资者都在谈论的复合增长的全部影响 6 例如，1967 年悉尼的平均房价中值为 15,000 美元，1977 年为 44,000 美元，1977 年为 120,000 美元1987 年和 1997 年 235,000 美元和 2005 年 518,000 美元，根据 REIA 2005 年 3 月的数据源 7 我总是喜欢约翰弗里茨杰拉德在他的书“财富的七个步骤”中引用的这个真实的例子。 ：关于 1974 年以 87,000 澳元购买的黄金海岸房产，随后在 1995 年以 10.75 亿澳元的价格出售 8 您目前还能想到哪些其他类型的投资，随着时间的推移，它可以安全地给我们带来如此高的投资回报，而风险，除了我们继续持有相同的投资物业 9 您可能还需要注意，为了安全的投资目的，Jan Somers 和 John FritzGerald 实际上并不提倡投资商业建筑或区域住宅物业 10 也不提倡他们鼓励投资者在房地产周期的高峰期进行投资，许多普通的爸爸妈妈投资者倾向于这样做，随后发现自己被“烧毁”了； 11 因此，说你喜欢什么，你在第一篇文章中强调和关注的各种基本原则和市场条件在这个主题标题下发生了如此巨大和根本性的变化，以使房地产投资没有与 12 之前相比，现在和不久的将来更可行因此，虽然我可以理解您对知识产权投资未来可行性的担忧和目前的疑虑；但我仍然认为我们需要学会看事情从正确的历史角度来看 13 在那之前，我认为您仍然不会意识到也不会相信您当前的担忧实际上是您自己对您的 3 个现有物业的未来表现的恐惧（对您来说是真实的未来预期） 14 它进一步在我看来，在这个时间点上，许多论坛成员似乎并没有和你有同样的担忧，尤其是经验丰富的房地产投资者，判断 f来自您迄今为止收到的各种反馈 尽管目前市场在后繁荣市场低迷阶段 15 期间出现了不确定性 有人说“成功的人一次又一次地做一件事 100 次，而不太成功的人做百事ONCE” 16 所以，老实说，在这个时间点上，您自己对财产周期理论有多少真正的信心和信心 17 对于您的善意更新和进一步的评论讨论，请 18 谢谢你的问候，Kenneth KOH
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++++++++++++++++++++++++ 亲爱的 Jason， 1 也许，您可能想自己报名参加 Jan Somer 的研讨会并直接提出您的疑虑和她一起了解她最近的所有想法 2 迄今为止，我参加过她两次以上的研讨会，包括最近的一次；-而且我仍然听到她在书中所写的相同主题信息 3 为了您的更新和到期请考虑 4 谢谢干杯，Kenneth KOH
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