澳洲澳大利亚房产 让我放心 悉尼

在澳大利亚地产投资



我最常根据总收益率购买房地产 如果租金等于利息支付加上利率和保险费用，那么我立即购买 持有成本只是一点点维护 我的想法是，下一次房地产繁荣将加上资本增长，我会领先 它运作良好 但是今天的市场 你很幸运，因为利率上升，租金可以支付利息 现在利率，保险，维护成本都来自于寄希望于未来的资本增长和租金上涨 我以前的许多知识产权现在都背负着很少的债务，所以现在的租金已经超过了其他费用，但可能几年没有资本增长，我真的赚钱了吗？在包括维修在内的所有费用每年约为 5,000 美元之后，一个无债务的 IP 似乎能够以清晰的美元赚取一些年，一个新的厨房或油漆工作或地板覆盖物几乎可以抹去所有的收入说IP 价值 179,000 美元，租金为 175 美元/周 总收益率为 508% 但如果它没有债务并赚取 5,000 美元，净收益率仅为 279% 我是否遗漏了什么，或者通货膨胀率是 3% 或更好 如果有如果 5 年的资本增长很少或没有，那我不是倒退还是增加财富利润（不含税）@ 6% 定期存款，每年赚取 10,200 美元，而不是现在 IP 赚取的 5,000 美元或更少 然后我可以在 5 年内回购 IP 或类似的东西，就在一些严重的资本增长之前 房地产真的只有买入并持有，或者是否有一个灰色区域，有时，你最好在以后卖出和回购
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我想这是它的症结所在 - 这取决于你的水晶球有多好如果一个可以自信地“把握市场时机”；在入口和出口点上，那么是的，你最好卖掉然后再买回来但是它们也是交易房产（尤其是在维多利亚州等有印花税的州）所涉及的相对较大的开销，包括你的时间搜索等干杯， The Y-man
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布伦达 我不能让你放心，因为我不太确定你不应该卖给 IMO 分析投资组合的方法是扣除任何所得税和销售成本，即如果你要出售它，你会从口袋里得到的现金如果市场看起来持平或负数，而你的回报率很低，那么持有似乎没有多大意义
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布伦达这就是什么我工作 买了 6 万美元的房子 3 年后以 20 万美元的价格买了 25 万美元的州际公路 3 年后价值 52 万美元的原始房产现在价值 23.5 万美元 在我看来，现在是时候在原始区域回购克里斯
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嗨，布伦达，是的，我认为你错过了什么28% 的净收益率对于住宅物业来说实际上是相当不错的 几乎总是这样，因为住宅租户想要一个房子里的世界，而且绝对不想支付适当的租金 一个典型的例子是这个网站上的几个请求几个月前，有人想租用 50 万美元的资产，但只准备支付 250 美元 pw 的最高总额 是的！净收益率为；净收益率净租金购买价格和净租金总租金 - （CR WR LT Ins PM 费用维护）一旦你到了这个阶段，只需对净收益率与你支付的利率进行比较 现金流困境很快就会出现，这就是为什么大多数住宅投资者总是在苦苦挣扎，为什么他们总是在寻找缓解现金流短缺的方法
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嗨，布伦达，我希望我能通过提及一个词来向你保证 LEVERAGE Giddo 新年快乐
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大家好，布伦达，你在过去的购买时机是完美的，你认为你能再次匹配这个时机吗？在房地产投资方面，你的英雄，我对独立式房屋的所有研究，告诉我在过去 30 多年的大部分时间里，现金流一直是负数。例如，我们在墨尔本拥有的房产在 1984 年价值约 6 万美元，利率为 135% 以上，但只返还大约 7% 的 GROSS 在 t ime 这只是在 80 年代后期的繁荣之前 我所知道的没有书面规则说房产必须变得像以前一样便宜（相对而言）对我来说，选择将是出售后剩下的钱 你有 CGT， REA销售费，律师费等然后你必须为定期存款中的收入纳税然后当你认为是再次购买的好时机时，你必须找到符合你期望的房子，支付印花税，律师费等等只是做一些快速的信封类型计算，这可能与您的情况相去甚远，我想出以下销售 $179,000 - REA 费用和广告 $6000 - CGT $20,000 $153,000 投资 153,000 美元，减税 6%，5 年后净收入 6,200 美元，净收入 315%，复利投资会给你〜$ 187,000 你现在去购买“便宜”； 179,000 美元的房产支付律师费和印花税等约 6-7,000 美元 总计约 185-186,000 美元对我来说，这种情况并不比只保留房产而没有净收入要好 请记住，您的租金收入会随着通货膨胀而增加，增加净回报 我不知道以上内容是否对您有帮助，但它确实让我大开眼界，因为我们正在考虑对一处房产做类似的事情 如果我认为价格会崩溃，那就不同了情况我对你最好的建议是去阅读 Jan Somers 的书 Story by Story，因为你可能会在里面找到相关的东西再见，并有一个美好的新年
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我在这里错过了什么吗？在过去的 10 年里，几乎 OZ 的每个地方的年增长率都在 10% 左右，而且很多地方的情况更好一些地方的情况有所下降[来自 API] 10 年前以 10 万美元的价格出售，并且可能会越来越受欢迎和 100 美元的周租金，你现在不是还要支付 10 万美元的贷款吗，但你会得到 250 美元的周租金，而这个地方的价值将在 260 美元左右，再过 10 年，你仍然有10 万美元的贷款，租户可能支付大约 600 美元的周租金和价值约 70 万美元的房子，附带 10 万美元的贷款 乘以六套房子，你有 60 万美元的空缺，每周租金和拥有约 3600 美元价值 4,200,000 美元财产的抵押贷款 我认为只需要支付大约 150,000 美元的自有资金，这比一直买卖和支付印花税和 CGT 要好，而且肯定比把你的原始资金投入进去要好银行我们目前 Bloss 的收入已经碰壁了，还考虑出售以腾出资金用于下一个项目，但决定不出售任何东西，而是获得 NO-DOC 贷款，然后继续我们去 Doe 这是有道理的哦，还有比尔关于 b 的一点在 5 年内以 179,000 美元的价格购买另一个便宜货可能会很困难，因为它可能已经以 10% 的年复合增长率上涨，现在价值 288,000 美元 BB
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嗨，布伦达，我认为对于房地产，会有一段时间会有几年来价格几乎没有变动 - 然后几年上涨了 50% 或更多，并立即弥补了前几年的所有收益 这与股票类似，当年的大部分收益发生在一年中只有 15-20 天 - 其余时间稳定或下跌 所以很难按照你的建议确定市场时间，因为大幅上涨的窗口很短，我认为只要坚持下去，下一次繁荣将来吧，你需要进入市场，在它开始之前 - Dave99
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嗨，布伦达，你是否考虑过变得更加“活跃”？在您的房地产购买中您到目前为止已经取得了巨大的成功，也许您可​​以加速您的回报并达到“以上”；更多参与的市场回报 也许是不同的策略过去10年可能远不及闪电买入或卖出谁知道原因是没有人知道未来会怎样，所以坐在篱笆上，两者都做一点可能是答案
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改变你的心态 Brenda，这通常是那些使用“便宜”购买的人所遇到的问题；或“现金流”；唯一的标准 当然，为即时现金流而投资有利有弊，但创造财富的最佳策略是在组合中投入一些更昂贵、更不偏远的房产，其中一些将在不久的将来为您提供良好的 CG一些 IP 最初会花费您更多 $$$，这将为您提供所需的增长，以及一些便宜的 IP，可以让您立即获得现金流（此时此地），同时了解这些更便宜、更偏远的房产可能需要一些时间来赶上，尤其是在这样的房地产气候下 好的，所以已经完成了 现在 改变你的心态 停止考虑那些你知道在未来 5 年左右可能不会产生这种情况的 CG 卖掉它们，如果需要，减少你的损失 然后再投资到其他途径，不一定是财产（取决于你对什么感到满意）偿还你的一些债务，再投资于其他东西，或者再次利用更多的杠杆nst 比你目前的投资组合更有潜力的东西 祝你的企业好运；这是一个艰难的市场，但我认为你会找到最适合你的，并且（手指交叉）你会做得很好新年快乐！
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我想这取决于你追求的是什么如果其退休收入，然后出售和购买创收投资可能是最好的资产（股票、基金、上市财产信托）这意味着您可以保留当前的房地产投资组合（可能只会随着通货膨胀而增长，但不会让您花钱），您也不会受到 CGT、销售成本等的打击喜欢有你的“问题”，干得好，祝你好运 TB
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你疯了吗！正如我在上一篇文章中所说的那样，大多数地方的表现都在 10% 左右，而且比 Qld WA 繁荣时期要长得多 这是历史性的，一年它下降了，第二年它是 Brenda 的 One Mile 的两倍她的最后 3 个连续 [be still my heart] 在过去 10 年中增长了 10% 今年的中位数增长为 743%，还不错 希望我们有一些准备好看看她居住的洛伍德的那束欢乐在过去 10 年中增长了 106%，今年的中位数为 134%，甚至更好所以你为什么要再次出售这些并在哪里买或者我真的错过了什么 BB
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更好不是更大的布伦达，虽然它被 CGT 放大器复杂化了；印花税，我认为在某些情况下，在其他地方出售和回购可能是明智之举假设您有几个单位（不是我要保留的整个街区！）在高收益普遍的地区城市中以便宜的价格购买物业管理费，市政费比我们在城市里习惯的要高一些，任何维护都必须由其他人来完成，因为你太远了假设他们的收益是你最初购买价格的 10% 左右但是由于到价格上涨，他们现在可能以 6% 的收益率出售他们当时是精明的购买者，并且已经升值，但他们的“质量”不是那么高让我们假设你可以找到其他价格和收益率大致相同的东西几乎可以是任何东西，尤其是当您购买国家/地区 IP 时无法负担的情况下首都IP o r 在您居住的地方附近由于收益率仅略低并且您的持有成本可能较低，因此现金流不会更糟您将不得不支付 CGT amp；印花税，所以总股本可能会少一些 但是你的投资组合的“质量”可能会更好 你会更好地为未来的增长做好准备 质量是一个模糊的概念，但可能意味着更高的土地价值部分，可能性未来的增长、较低的空置风险、购买区域的更好前景、重新开发的可能性，或其他任何让您认为您将购买的东西会比您拥有的东西更好的东西 如果您能够管理 1：那将是理想的： 1 次交换或更好（即售出 1 个区域单元，购买 1 或 15 套郊区房屋） 这对 CGT、印花税等来说是一个挑战，但并非不可能物有所值 增长率恢复到平均水平 如果您在省会城市找到的房屋少于某些区域城市的单位，那么肯定会有一些问题引起回应 而这样的回应可能包括出售后者来购买前卜仅当您足够早地购买以赚取使交易成本值得的利润如果可以总结以上内容时，它正在寻求提高投资组合的质量，当价格关系与价值失衡时，我认为是这种情况现在适用于澳大利亚的一些城镇和郊区 彼得注意：读过史蒂夫麦克奈特的人会注意到，这与他的“除法乘法”口头禅几乎相反，麦克奈特提倡在繁荣的城镇出售并在其他地方购买更高的收益（通常在较低“质量”地区）一个例子是在巴拉瑞特出售并在莫伊购买，最终跟随市场到塔斯马尼亚和新西兰。相比之下，我认为利用市场错配来提高投资组合质量是有道理的。机会可能是如果不匹配非常严重以至于 (i) 现有（较低质量）IP 与提议的（较高质量）购买之间存在 1:1 的价格关系，则特别好nd (ii) 收益率大致相同，因此现金流仍然令人满意
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不知道那个 Ausprop，这是我的房子自 1974 年以来一直居住，在 74 年洪水之前，我的第一个锯齿状的我小时候住过的人的财产增加，计算出大约 2006 年的价格 1974 年 IPSWICH 家 [布里斯班] 以 21,000 美元 + 33 年 @ 8% 复利购买$ 267,000 @ 9％复利$ 360,000 1979 1979牡蛎点ESP HOME [Redcliffe Brisbane]以$ 41,000 + 27年购买 @ 8％复利$ 328,000 @ 9％复利$ 420,000 1982 DOOKY POINT HOME [REDCLIFFE BRISBANE [REDCLIFFE BRISBANE]以28,000美元的价格购买$ 28,000 @ 11% COMPOUNDING $343,000 1985 SCARBOROUGH HOME [Redcliffe Brisbane] 以 $38,000 + 21 年的价格购买 @ 10% COMPOUNDING $281,000 @ 11% COMPOUNDING $340,000 我将最后两个分别设置为 10% 和 11% 的原因是 8% 和 9 % 似乎让 Val 的值比我猜的要低一些e 目前的价值 考虑到如果按 20% 计算，这些房屋的押金将是 38,800 美元，如果是租用的，如果只付利息贷款，他们会很好而且真正为自己支付，因为今天的租金就在附近每月 4800 美元，但仍需偿还价值 90,000 美元的债务利息支付剩余 3 的原始贷款并每周滚动资金，并且过程继续 BB
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不是根据我最喜欢的收缩！说真的，布洛斯，在你陷入困境之前，让我澄清一下我说的是“卖掉他们”。好吧，也许那应该是“其中一些”。关闭，不一定你认为（知道事实）的领域会发展到如此惊人的程度，但也许那些预计不会表现得如此出色的领域！！！如果房产表现不佳，那么持有房产是没有意义的，特别是如果你还付清了它，并且在其他地方可以赚到更好的钱不过（正如布伦达所说）现在那太疯狂了！！！事情的真相是，如果你严格按照现金流购买，肯定会让你过得去，它可能会让你在财务上独立（从长远来看），但它不会最大化你的财富机会，足以让你做到最好我可以相信一个好的组合，不仅是一个健康的组合，而且最终是非常有益的（$$$ 明智的）举动！！！现在，如果那是“疯狂的”；好吧，自食其果的女朋友，我会喝到那个！！！为 2007 年干杯；大家欢呼！！！
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哇！多么棒的回应谢谢你所有的想法和想法彼得，我把你的想法和想法打印出来了，因为那里有很多值得思考的东西我一直在出售质量较差的 IP，并将部分利润用于改进我剩余的 IP（所以可以得到更好的租金），并降低债务水平，因为目前的利率并不好考虑让一些IP靠近市区，但目前价格不确定所以，我会把一些钱存入无聊的旧股和生息存款，等待准备就绪。可能只有几个月我才能回购真实房地产或可能需要数年 谢谢大家
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几乎没有喝茶，这些数字来自最新的 API 杂志，日期为 12 月 21 日至 1 月 1 日的 Fin Review，以及 APM 和也许是底部的男朋友，现在有一个可怕的想法，祝我们 2007 年快乐我也是 BB [Boat Boy ]
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Fair enough Bloss，哦，顺便说一句，我为性别失礼道歉！！！好主意，这就是我试图通过我之前的帖子来解释的，即我是指的是加注！！！好吧，现在是聚会时间，去吧，新年快乐！
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没关系，为了避免混乱，我现在有我自己的 BoatBoy 东西，Bloss 还在，她可能会改变照片并且不会发布像我一样经常有人必须去上班并带上$$$ BB评论

Bloss也许你错过了一点虽然从长远来看房地产会上涨，但某些类型的房地产不会去持续上升，其中包括布伦达和我在过去 4-5 年购买的房产类型一个大的追赶突增，在此期间他们的表现超过了市场的其余部分 这个突增时期是 Brenda 时机把握得很好的时期 我们在 2002-2003 年从人们那里购买了几处房产，这些房产的售价低于他们的之前的购买价格可能发生在 5-10 年前，然后在接下来的 2 年左右翻倍 我们已经出售了几处房产来支付悉尼的开发费用 我的下一个决定将是是否出售我们剩余的洛根房产并将将这笔钱存入悉尼一处位置优越的房产（或两处）的大笔存款 我猜想在下一个周期的早些时候哪个会有显着的资本收益 查看更改
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不会有由于该物业是在 1985 年 CGT 介绍之前购买的，因此需要支付任何税款 下一个 2 也一样 会让计算更有趣 仍然，不知道在那种情况下我是否会卖掉
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是不是 Jan Somers 自己说她只卖过两处房产，这只是因为她想用钱买更多的房产 另外，在维多利亚州，印花税处于犯罪水平，出售一个 IP 然后购买另一个 IP 的成本简直让人望而却步
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我看得出来w在你来自那里之前，Seech，我们已经想知道其中一些领域，比如 Logan 和 Ipie 我们自己，以及你的权利，如果你不能长期坚持，“B计划”；对我来说是“计划 A”；对你来说是相当新的游戏，虽然事情似乎比我们带来的 10% 的平均水平要好得多，但我们会尽量坚持不卖，只是利用更多上帝知道的地方但是，在 CQ 中不再那么容易了，打瞌睡，在这里分裂和建立意味着我们可能不得不每周将辛苦赚来的小费投入底池几年，直到收益增加这听起来就像 Bloss 工作到 50，并且这不是一个选择 在我看来，即使以 5% 的平均水平工作，我们似乎每年的财产净值增加了近 10 万美元，复合，而且由于我们的租金涵盖了所有的支出，我们感到希望当 Bloss 从 9 岁到 5 岁退休时，我们会看起来相当不错，几年后 45 岁 我们知道我们可以在 OZ 以每年 5 万美元的价格在船上像上帝一样生活，所以在像兰卡威这样的地方[马来西亚] 我们应该看起来真的很好 我们只需要弄清楚如何从股权中提取 $$$$生活在任何好的建议，不涉及现阶段销售我应该开始另一个线程希望你们都有一个良好的开端，BB
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只是给我一个提示，你呢？发现租金也倒退了 我可以看到他们坐着不动，但是倒退的，请说不是这样 BB
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是的，我认为是但是看看她投资的房产类型在她的情况下，出售 ANY 将是一个错误，因为大多数人都有巨大的 CG 潜力，但她这样做是为了最大限度地提高她购买更大更好等的能力。这是一件好事，不是“买入并持有”吗？如果该物业表现良好，并且很可能在未来几年继续上升趋势，例如在高需求地区“蓝筹股”，则效果最佳。为了制作CG而持有房产是可以的，如果您不打算做任何其他事情，以舒适的价格还清，那没有问题；无论如何，尽可能久地坐下来，但如果这意味着你迫于压力还款，不得不继续前进，或者你因为不情愿而限制了你的选择，害怕为什么要冒“割鼻子”的风险冒犯你的脸”；理想的“B计划” （如果财务允许）将按照 Peter 的建议以 1:1 出售，但如果这不可能，则应考虑替代财富创造策略 最终，IMO“出售”；是一个四个字母的单词，如果可能的话最好避免，但是如果不这样做，我就不会处于今天的位置我必须做在财务上最可行的事情，以确保从长远来看获得更大的利润，是的，BB，租金可以倒退，尽管很遗憾它确实（并且可能）发生
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我当然不是在暗示出售对所有人都有好处 就我而言，我不是春天的小鸡，我 9 年前才开始投资 我想快速增长我的资产并拥有良好的被动收入现在我真的不想在 65 岁之前获得良好的安全感和更好的生活水平但就我而言，此时我确实担心租金回报，因为我的 ips 是 Ipswich 而 Murgon Murgon 主要是一个肉类加工厂，如果它关闭，它可能会影响我的 ips 我选择卖很少有人可以降低空置风险 那里的租金回报仍然非常好 伊普斯威奇是另一回事 随着布里斯班租金飙升和政府住房减少，我担心不合标准的租户搬到伊普斯威奇 任何从政府出来的租户都没有补贴住房没有关于他们的租赁报告，所以它很可能很多人都不会成为好房客伊普斯威奇的租金也很难上涨 即使在新的浴室、厨房和内部油漆之后，我能得到的最好的租金是 15 美元 我决定​​在伊普斯威奇也卖掉一些 Ips 关于 CGT，是的，卖将免除一些税但它是“一次性”的，您不会年复一年地承担它，就像您必须年复一年地支付贷款的利息我的秘密是，我将估计的税款用于赚取利息帐户并推迟让我的会计师在次年 2 月左右提交我的税款至少这样我可以从 Ato 获得 Cgt 之前的利润中赚取一些额外的收入
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没想到一会儿布伦达 当我试图解释“销售”时；如果它被用作最大化投资组合的一种手段，通过再投资于更好的赚钱途径（无论是更大更好的房产、股票、企业等），这是很好的。延迟支付 CGT 的秘密除非你支付大量的CGT 节省（更不用说复利）将是最小的但是话虽如此，我完全同意，钱在你的口袋里比在税务员的（至少暂时）更好！不要害怕CGT；这不是所有邪恶的人都知道的伟大当然很痛，地狱我太清楚了，在过去的几年里我已经支付了超过 250K 的 CGT！这听起来可能是一个惊人的数字，但是当您考虑如何计算 CGT 时，您很快就会发现，如果这样的话，与此类税收相关的利润水平将远远超过痛苦
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我有' 个人 没有 看到 租金 倒退 , 但是 当 我们 在 Logan 2002 买房 时 , 我们 遇到 一些 租金 略 高于 标准 的 房子 , 中介 说 那 是 因为 租户 没有 意识到 租金 已经 下降 了 , 't regotiated 不知道它有多普遍 因为我们买了房租已经上涨了，而且有一次术前我们确实需要在下一次续约时再次增加房租 查看变化
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还好，刚刚敲响了警钟在我的脑海里有点，但在一天结束时，我们必须在租金开始伤害之前洗掉大约 20% 洛根是一件有趣的事情每次我进行狩猎时，似乎都是在尖叫被低估的机会me 4 车道高速公路，附近有火车，靠近 GC 和 Bris，以及良好的基础设施tructure，但对我来说似乎不太合适我也有一个“in”在城市规划部门 我们几乎已经在潜在单位网站上签了几次合同，但在最后一刻逃跑了 不知道为什么，因为数字看起来不错 BB
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也许我应该像 Seech BoatBoy 一样举一个例子，就像 Seech 一样，我个人也没有任何租金倒退，但我见过我的朋友在 CBD 拥有几套公寓供过于求 他们不得不降低公寓租金以吸引潜在租户 这并不少见，我相信一些房东甚至提供各种激励措施（即免费假期、白色家电、一周的免费租金等）只是为了让他们进门！！！
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生存秘诀#1永远不要“假设”；任何出租物业都可以完全入住！！！明智的投资者总是假设至少有 20% 的空置率，并在计算购买或再融资房产时将其纳入等式
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完全理解第一篇和第二篇文章他们都在一个拥有 60,000 多个地区的低于1%的空置率，所以现在相当有信心，并且确实有一个合理的“行贿基金”；在最坏的情况下依靠 BB
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Boat Boy，正如他们所说，通常购买的动机是拥有总比没有好，为什么你认为洛根被低估了，怎么办你得出结论，我认为某些部分被高估了，我在洛根的一个派对上过新年，我的一个朋友在该地区生活了 18 年，他告诉我一个不同的故事，可以购买房产在洛根便宜，但您将面临的问题是能否在短时间内转售此类房产，不要让您的反应受代理人的行动支配；祝您好运
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对于某个地方本身就是一座城市，似乎比伊普斯威奇和雷德克利夫更容易到达布里斯班，而且离海滩相当近，相比之下它似乎便宜 如果不想在短期内出售，那会是那么多一个问题我们想要建造、出租、持有并拥有一个单元，而不是出售我们从来没有我们的反应由代理人的行为决定 在前世有 10 年的销售背景，我想我会在他们中的大多数人拥有的有限技能上拥有优势 正如我所说，直觉决定走路离开了，但我仍然觉得这是一个有趣的地方，我觉得它比其他地区的销售量更大想知道同样的事情 除了在我的情况下，我的投资组合是负扣税的，我需要每月找到 1200 美元在这个非增长期真的值得吗我应该出售房产以减轻负面负担吗？我这样看 -我的 PPOR 已经还清，我认为每月花费 1200 美元基本上是在支付租金 - 每月 1200 美元用于价值 1600 万美元的房产组合 这些房产都位于墨尔本中部的南部海滨郊区 步行即可到达海滩和铁路房产范围从单位到开发地点 - 我是唯一的养家糊口者，损失可以抵消我的税收 - 我相信这些房产处于良好的增长区域 - 较旧的房产支持最新的收购 - 正如 Jan 所说 - 重要的关键是“市场时间——而不是市场时间”在阅读您在 API 等方面的故事时，我一直有点担心您在农村购买的商品，即使它们是积极的，我相信您通过获得一些收益和限制您接触这些农村房产
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