澳洲澳大利亚房产 Ppor -> Ip -> Ppor 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，首先，我想在这个论坛上祝大家圣诞快乐！！！我今年 27 岁，多年来一直对房地产投资感兴趣，但仍未购买我的第一个 IP 我的计划是购买房产作为 PPOR 并在其中居住 6 个月以获得 7000 美元的 FHOG 和免交印花税 6 个月后我想把它租出去，同时我和父母一起搬回去 我打算把房子租出去，直到我结婚，然后想搬进这个房子并将它用作我的 PPOR QUESTION 1：从 PPOR -gt 改过来相对容易吗？ IP -gt; PPOR 不会造成很多麻烦和成本 - 税收、法律等问题（即从 IO 贷款更改为 Pamp;I、CGT、要求对利息进行税收减免等） 问题 2：我的父母想帮助我获得一个开始进入房地产市场 他们如何做到这一点 他们在自己的家中拥有股权 他们如何释放股权以帮助我摆脱困境 是否有风险，即如果我无法偿还抵押贷款，他们会失去房屋吗 提前谢谢
评论
是的，这很容易 - 首先是所有会计资料 PPOR - 将您的 FHOG 出租为 IP 没问题 - 只需确保您从注册估值师那里获得估值（大约 275 美元）或 3 x REA关于其价值的书面意见 这将用于计算您将其作为 PPOR 期间的资本收益或损失，并构成其作为 IP 时间的成本基础计算的一部分 如果您将其转回 PPOR，则再次相同关于 IO 贷款与 Pamp;我 - 建议你从一开始就将其设置为 IO - 这样就不需要担心改变它 请记住，从您将财产设为 IP 时，您将失去任何 CG 免税 如果您购买 amp；这不是问题；永远持有（即永不出售） 好父母 他们可以再融资以释放股权 - 一种相对简单且成本低廉的做法 取决于他们向您释放多少股权以及他们在再融资后最终在自己的 PPOR 上获得多少 LVR 嘿，TEG，猜猜如果您、他们、我或其他任何人出于任何原因无法付款，那么是的，我们都可能失去我们的房子 不过，他们释放给您的股权有可能（我假设 20您购买的存款百分比）将只占他们多年来积累的股权的一小部分，因此不应该对他们造成任何困难 贷方可能还想检查他们还为新贷款提供服务的能力 - 所以贷方会想确保他们也能负担得起 圣诞快乐也给你 Aimjoy
评论
感谢 Aimjoy 的快速回复 当你说“再融资以释放股权”时，这是否意味着他们需要获得一个LOC，然后他们可以使用是 LOC 可以提取我需要的 20% 的押金 是 LOC 是您可以再融资以释放股权的唯一方法 好父母 - 绝对但是当我的财产价值翻倍时，我总是可以再融资并偿还 20% 的押金
评论
TEG，这个论坛上的金融经纪人可以比我更好地回答与 LOC 相关的问题，但这就是可能发生的情况假设你的好父母在他们最初以 200 美元购买的房子上留下了 10 万美元的贷款K 他们的财产现在可能价值 30 万美元 因此他们拥有价值 20 万美元的股权（价值 30 万美元 - 10 万美元的贷款） 他们可能会以当前价值 30 万美元的 80% 获得新贷款 24 万美元 支付 10 万美元旧贷款留下 14 万美元的现金用于他们将给您的东西，去度假，购买自己的 IP 等总体思路 Aimjoy
评论
TEG，我忘了 - 顺便说一句，我很高兴听到你得到一些公平你自己的 - 你会回报人们
评论
这种情况是一个抵消账户和多个拆分贷款账户的理想选择基本上你使用这些工具将个人使用的资金与投资资金分开当您在个人用途和投资用途之间更改对房产的贷款用途时，这有助于避免在利息上申请税收减免的棘手问题 抵消账户还允许您在居住时偿还债务，但您当你不（住在那里）时，可以提取它 这样做的好处是，当财产成为 IP 时，你可以将你的积蓄从贷款中转移到其他个人债务上，它再次分离了资金的使用 A LOC 是实际上只是获取股权和维持获取现金的工具 根据贷款人对 LOC 的利率以及您打算如何使用它，它可能不是最佳的贷款结构，因为 LOC 通常具有略高的利率，而更规律的贷款产品可能就足够了您节省的钱进入抵消账户当您住在该物业时，pu把你所有的闲钱放在这里将有助于减少个人使用的债务，这是不能抵税的当房产是IP时，你可以根据需要提取现金，而增加的利息仍然可以抵税因此当贷款用于投资目的时，您可以以最优化的方式使用这笔钱，并且仍然获得适当的扣除额
评论
TEG，正如您可能知道的那样，拥有 PPOR 比拥有 IP 贵得多前 6 个月，您不能扣除任何费用，因此您将支付（实际上）10% 的利息 所有维修等也不能扣除 您打算购买的房产的价格是多少自己还款 你目前是否向父母支付膳宿费，并且该膳宿费与抵押贷款不同，即您必须意识到至少 6 个月内您的支出将会增加，我假设您在 27 岁时已经工作几年了，你有没有设法省钱，所以远 如果没有，为什么不制定预算，看看你将在哪里“找到”额外的钱来支付抵押贷款 购买房产会让你更有可能省钱 如果是这样，那是否更有意义可能攒一两年，自己买房，不用父母帮忙。如你所说，不管什么原因不付钱，都会给你父母带来麻烦。我个人觉得买房的想法现在的地方，出租然后搬回去是有缺陷的你27岁：我假设你没有自己的家庭几年后，你可能会，而且你现在买的任何东西都可能不会'当你有家庭时不适合你另一方面，如果你现在买一个地方是为了住在里面，你会对此感到情绪化并且可能付出太多更好的购买纯粹作为投资亚历克斯
评论
我想买我能负担得起的最贵的房子 我想买一个复式单层豪宅在我所在的地区使用 我想支付的最高价格约为 35 万美元 我节省了 2 万美元，我将用于交易 我目前没有自己的家庭 我同意你的看法 最好购买纯粹作为投资 我想按照我描述的方式进行投资的唯一原因是获得 7,000 美元的 FHOG 并免征印花税 但是，通过在该物业中居住至少 6 个月（支付贷款、市政费、水、电、食品等）将抵消我作为 PPOR 购买所节省的大部分“储蓄” 我认为作为 IP 购买是更好的选择，但为了使交易发生，肯定需要人们的帮助 感谢 alexlee 的指点发现我的策略有缺陷 - 我从一开始就怀疑这一点，但只需要有人确认
评论
如果用作 PPOR，TEG 是否能够出租房间并且仍然能够访问他的 FHOG 和如果他决定，要么在 6 个月后继续住在那里，要么出租（他）剩余的卧室离开
评论
我的建议：不要买你能买得起的最多的房子为什么如果这是你第一次买，你很可能多付钱，因为你没有足够的经验和研究更好做在更便宜的地方犯了错误这就是为什么我说买它作为IP而不是：这样你就可以在任何地方购买为什么限制自己在自己的区域我猜这是因为你父母建议他们会帮助你获得“投资”该地区，因为他们希望您住在附近，尤其是最终当您有家庭时 这可能很好，但这是一个情感问题，与房子是否值得投资无关 另外，如果您购买的价格比您的便宜限制，您可能有更高的可服务性，例如，如果您的限制是 35 万美元，您可能能够购买 1 倍 35 万美元或 2 倍 20 万美元的房产作用：更便宜的房产通常有更高的收益购买 1 x 35 万美元的房产45% 的收益率与以 6% 的收益率购买 2 x 20 万美元的房产有很大不同。在这种情况下，您可能可以再节省 1 万美元并购买 20 万美元的房子，然后自己借（90% LVR） 为什么需要父母' 完全有帮助 我通常反对将父母的钱用于财产 只是因为我不想向父母证明我买什么或我用“我的”财产做什么假设你选择了房子你的父母不喜欢（无论出于何种原因） 你在动用他们的钱 会发生什么 或者你后来决定再融资或出售 你的父母认为这是有风险的或不喜欢这个决定 6 个月后你会做什么，比如说，一笔 28 万美元的贷款（35 万美元房产的 80% LVR）你必须支付额外的 1% 利息（30% 的税率 x 6 个月的 7% 利息）另外 30% x 4 美元或 5000 美元（利率，水等）意味着你没有留下太多你也失去了e FHOG 为您以后的实际 PPOR，当您有家庭时您可能会购买 在您的年龄，计划大不要只购买“我最终会搬进的地方” 您还年轻，可以赚大钱20 年后，如果你坚持这一点 如果你考虑每处房产是否能住在里面，那你就是在限制自己 我在布里斯班买了我的第一个 IP 我从来没有，也永远不会住在布里斯班永远不要生活在我的任何 IP 中：它们只是投资 如果我想要我的 PPOR，我会买它然后 IP 是一项业务：不要混合情绪 为什么限制自己生活在你的第一个 IP 再过几年，当你想买任何你想要的东西你的第一辆车不会是你的最后一辆车 Maccas 在你 15 岁时很棒，但在你 25 岁时不是你作为单身 27 岁的住房要求与你一个 32 岁的已婚人士，比如说（我看到我的朋友和我自己现在都在经历这一切——我对我的朋友们每晚参加派对的速度之快感到震惊每隔 3 小时醒来喂婴儿）Alex
评论
嗨，TEG，我在论坛某处有几篇关于我们如何使用 FHOG 购买我们的第一个 IP 的帖子基本上，我们购买了一个定居在6 月，租户到位，直到 12 月 我们仅在 6 月提前支付了贷款的利息，使下一年的所有利息支付在该财政年度可抵扣税款（银行为提前支付利息提供较低的利率 - 所以有一个商业价值）12月，我们搬进来住在那里直到7月底——在那段时间里，我们改变了可怕的配色方案和其他一些小的装饰性变化，并在7月以45美元以上的价格把它租了回来。 7 个月前 那时我们给自己租了一个便宜得多的地方，我们还在那里 另外，因为 7 月是新财政年度的开始，这是搬出并让租房者进来的好时机，因为我们有利息支付重新开始付款可以减税！只是更多的想法让你玩！干杯，Jen
评论
感谢大家的回复 在“更多来自住宅物业的财富”（第118页）中，Jan Somers 建议尽快还清第一个 IP 的贷款“尽管失去了税收好处，建议尽快还清贷款，这样你就可以用这个房产作为垫脚石，越来越多地购买”；根据我的阅读，房地产投资者更喜欢 IO 贷款而不是 Pamp;I 贷款，因为 IO 贷款的利息可以免税，而且每月的抵押贷款支付较少 我喜欢 IO 贷款的概念，我打算使用 IO为我的第一个 IP 贷款，然而，在阅读了 Jan Somer 书中的上述引述之后，将第一个 IP 设为 Pamp 可能是一个更好的主意；我贷款并尝试尽快还清贷款，这样在IP正在增加（而不是仅仅等待CG开始获得IO贷款的股权）每个人对IO vs Pamp的想法是什么？我为FIRST IP贷款我的策略如下：--购买第一个财产作为IP（感谢alexlee的建议）--购买CG而不是现金流--购买房屋（以获得更高的土地含量）而不是单位--购买具有增值潜力的房产（通过reno，DA Approval等）--购买并持有（永不出售）——一旦存在足够的股权，再融资，并购买更多房产——IO vs Pamp;I Loan for First IP l t;-- 任何意见建议 - 使用“混合信任”结构（这种结构是否适合我的策略； 1 月 7 日 API 杂志（第 76 页）有一篇关于 Hybrid Trusts 的文章 PS 对于本论坛上所有有经验的房地产投资者，请随时指出任何关于我的策略的缺陷suggestionsadvice 非常感谢 TEG
评论
TEG，请记住，有 IO 贷款可以让您还清（并重新提取）钱 - 这样您就可以两全其美了 干杯，Y-man
评论
我对 IO 贷款的理解是他们只是在有限的时间内进行 IO，比如最初的 5 年，之后贷款又回到 Pamp；我知道一些（大多数）投资者在 IO 期之后向同一（或不同）贷方再融资，在为了获得另外 5 年的 IO 贷款（然后在每次 IO 期结束时重复该过程，从而使贷款始终保持为 IO，因此永远不需要偿还贷款金额 --- 这是正确的还是我错过了什么我不明白你怎么能“还清”一笔 IO 贷款 你的意思是让*额外*每月还款（IO 金额 + 额外金额）不会使这些额外还款减少原则 如果是这样，拥有 IO 贷款并进行额外还款与标准 Pamp;I 贷款相比有什么优势 - 两者都不会减少原则，从而减少可用作税收减免的利息金额（从而减少哈维的收益ng 纯粹的 IO 贷款）- Y-man，你能举一个 IO 贷款的例子，让你还清钱吗？谢谢和对不起 n00b 问题 TEG
评论
最好让经纪人回答这个问题，但是这是我的理解：在 Pamp;I 贷款中，强制性的“本金”； Pamp;I 的一部分还款不能在没有再融资的情况下提取 在 IO 贷款中，如果需要，您还清的任何本金（是的，它确实减少了利息）都可以在需要时取出 Westpac IO 住房贷款是一个例子 也需要更正，我相信 IO 周期可以在没有再融资的情况下推出 - 它只需要一个表格或一些东西现在可能有更聪明的方法可以用 LOC 等来做到这一点，但我会把它留给专家干杯，Y-man
评论
在计算您的 NEXT (2nd) IP 的可服务性时，银行仅在 IO 贷款中使用利息支付，但您的 FULL Pamp;I 在 Pamp 上支付；我借干杯，Y-man
澳洲中文论坛热点