澳洲澳大利亚房地产持稳 - 悉尼平坦市场的影响

在澳大利亚地产投资



G'Day 有时我们无法选择我们的时机或选择我们的市场 我们最近在海湾购买了一处“新”（75 年历史）房产，该房产位于适合我们长期家庭生活方式计划的区域（阅读：退休，如果我们永远不会有这样的事情发生！）这次购买需要对资金和股权进行一些重大的重组，并提出了一些计划在 2007 年初进行的再融资所以，好吧，我们在一个平坦的市场上买了，一切都很好，而且好 但是家庭住宅的估值，可以合理地预期提供了足够的股权，使这项交易成为一项相对简单的交易，但回报率大大低于我们的估计 不仅此时融资条款到期，而且我们无论如何还是决定继续购买，所以继续B计划，为过去三年内没有购买过的一些投资物业再融资Wee-yah！估值已恢复到 2003 年 9 月的水平！房产中唯一的“权益”是贷款产品的LVR之间的差异，而不是市场价值！但是，我们继续前进，尽管因为打破三年期定期贷款而产生 90 天的利息罚款和相关成本这篇文章的重点是平坦市场的限制效应是的，这可能意味着能够购买一个区域否则，也许是遥不可及，但对其他持股进行强制再融资是一项非常昂贵的活动但在价值方面更为活跃时为更温和的市场再融资我们注意到过去六周这里出现了一系列销售，并且房地产在市场曝光后的两周内就开始出售，但卖空时间并不一定意味着强劲的售价 然而，再融资的影响与出售的意义有很大不同 估价师只能参考已结算的销售额，在过去十二个月中，该领域的已结算销售额非常少，而新的合同只能作为间接证据而不是价值的“证明” 回顾 1990 年代初期，我可以看到在当前市场上同样的影响在起作用 除非您通过购买、出售来测试市场，否则价值毫无意义或再融资 过去两年有效地证明 - 至少目前 - 买入翻新卖出市场已经成熟 现在看来，在购买后三年内买入再融资或卖出也已经正常运行了我也注意到安顿下来租金，过去两个月内有几个自然空置证明 去年的租金今年没有实现，广告租金的任何增长甚至扼杀了询价 不是说租金过剩，远非如此，而是租赁市场似乎也失去了实质，从六个月前更明显的浮力中消失 在外东，市场降温的变化和效果更明显，更接近于过去 12 个月，CBD 终于向外扩散了 那里有很多买家和租房者，但他们已经掏腰包了，当然希望有“陈列室”可供购买的房屋和租金的“差异点”有没有其他人在您自己的当地市场中注意到这一点，以及与您最近的首府城市相关的市场是您的市场 上涨，下跌或稳定需要多长时间才能向外工作 向东行驶 36 公里需要 18 个月 价格有稳定到2003年的水平，卖的时间缩短了，租金稳定到了2004年的水平，租金的时间变长了同样，我们在36公里左右（湾边）买了，我们最感兴趣的三个房产都已经于 2005 年底拍卖，2006 年年中仍在市场上出售，其中两件（一件最终被撤回）的价格比卖方 2005 年的预期（撤回的财产）低约 50,000 美元在先前市场估计的 75,000 美元以内没有收到任何兴趣或报价）干杯克里斯汀
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我最近的首府城市是布里斯班，每个季度的货架上似乎没有太多待售它们似乎是当我去寻找价格明智时，所有都在合同中，有些上涨有些下跌，所以如果你平均下来，目前可能只会略微上涨 租金上涨即将到来，空置率非常低 我认为这可能是销售市场没有下跌的根本原因 应该下跌 我希望它下跌我告诉我今年年初我的 PPOR 如何在萨里山以 46% 的价格售出高于仅 12 个月的估值 好的估值太保守了，但我的印象是，在过去的 12 个月里，墨尔本昂贵郊区的优质家庭住宅的价值已经跃升 我在比萨里山更昂贵的郊区购买了新的 PPOR而且那里的价格也随着拍卖的激烈竞争而强劲上涨 我买的房子有超过 100 人参加拍卖，价格比保留价高出约 15% 所以，也许墨尔本内城开始形成新的浪潮而不是设定的谁知道
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奇怪当我开车穿过一些街道时，我发现几乎每两套房子都在出售
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任何解释为什么会发生这种情况供应商驱动也许 - 即当他们看到它时他们正在接受一个合理的报价，而不是等待一个很好的报价 如果预计利息和石油增加会进一步降温，这将是有道理的 我不明白为什么外东的租赁市场正在降温我还没有看到为增加供应而进行的一连串建筑活动资产不足，达到了可服务性上限（根据银行，而不是我们），并且有足够的地方可以再存一笔存款，所以如果出现大笔交易，我们的租金可能每年上涨约 8%在过去的三年里，事情正在慢慢变得中性（希望在接下来的几年里是积极的），但在那之前，除非我们真的以超过估价师估计的 10 万美元出售某些东西，否则我们无法真正采取行动在一次大甩卖中，所以，现在，我们将坐下来巩固几个月 - 然后再考虑采取行动（除非一生的交易发生在我们的腿上）
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不是一定是您与布伦达竞争的投资者 市场的低端非常活跃，首次置业 b uyers，至少从 Chermside 到 Dakabin（布里斯以北 12-35 公里） 我发现如果您将目光稍微提高到中间市场，事情就会变慢买得起更便宜的房产 然而，更高比例的买家将是第一次来的，或者天真或非理性的旺盛考虑到提供最高价格的笨蛋得到了房产，记住你是否比我赚了超过 20 的笨蛋知道的更多过去 4 个月的优惠，无法查看 底部的狂热导致那里的价格过度膨胀 多花 20-30k 美元，您将获得更多价值，并且您将获得质量更好的租户两次加息，我认为今天是耐心的问题 谁说平稳的市场不能持续超过 3 年，尤其是在前所未有的高繁荣之后
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不要担心你的平坦的市场家伙在珀斯，我们经历了所有早在 03 年和 04 年初，你们东部的人似乎比我们落后了大约 3 年左右，所以给它时间，一切都会好起来的市场很快就可以肯定，随着夜晚的到来，东部较小的市场（悉尼墨尔本布里斯班等）将跟随珀斯设定的领先优势可能会稍微加快这一进程，是摆脱一些无用的金融和保险业，你们非常渴望，去给自己拿铁锹和水桶，开始做一些真正的工作来改变
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啊，工作中的韦斯特利亚精神当我在悉尼工作时，我有很多与澳大利亚保险集团（澳大利亚最大的综合保险公司）的副首席执行官伊恩·布朗（Ian Brown）有关。无论如何，有一天我们在谈论他的职业生涯，他透露他最初来自新西兰，后来他去了成为西澳州政府经理QBE 保险知道我对 Westralians 做了什么，我问他如何找到在珀斯（一个可爱的城市，所以我被告知）和当地人（有点奇怪，所以我被告知）工作的经历他说他有类似的经历在他上任之前和抵达珀斯后，他做的第一件事就是打电话给他所有的二级经理，询问他们是否对“在猕猴桃下工作”有任何担忧。这对他们中的任何一个人来说都不是问题，因为（用他们的话）他不是“来自东方的智者”。 M
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大家好 好吧，阅读这篇文章让我感觉好多了——虽然只是我错过了布里斯班的房产！我认为 Thefirstbruce 你是正确的 - 我正在寻找更靠近 CBD 的入门级，在我眨眼之前一切都消失了，或者这些地方被顽固的供应商高估了 我的朋友刚刚卖掉了他们的小工人一天之内的价格比他们认为可以得到的价格高出约 10%（而且他们确实很了解市场） 再次，郊区的入门级，但是一大笔钱！哦，好吧，继续看 下一个价格范围要软得多，但即使我们从长远来看以一个好价格得到它，它也会让我们在很长一段时间内非常-cf，正如克里斯汀所说，估值非常保守，所以银行不一定会很快给你股权 我也在考虑开发，但由于土地非常昂贵，这些数字对我来说也不是很好 从理论上讲对我来说一切都很好而且很清楚，但我遇到了真正的麻烦付诸实践！哦，好吧，如果这很容易，每个人都会这样做，对吧 Cheers kaf
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我们的经历真的好坏参半 墨尔本似乎有一些口袋正在反抗扁平趋势，而另一些口袋的价值肯定下降了来自我观察到的质量、独特、定位良好的房产进展顺利 总体买家似乎更有眼光 当地（东北部内陆）租金正在上涨 我的经纪人说总体估值已经下降 在 Tassie Launceston 似乎已经下跌了 10%高租金似乎停滞不前 像墨尔本一样，霍巴特是一个喜忧参半的资本增长，内城地区的租金正在强劲上涨，空置率低 我们专注于通过建造和翻新而不是新购买来增加价值 将在接下来的几个月里进行再融资，所以看看银行的估值是否与我们自己的观点一致将会很有趣
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告诉我一个平坦的市场，本周市政费率来了，我们的 PPOR 比去年少了 30,000 美元 但是我们在同一个郊区有 IP，它们的市政价值都上涨了，只上涨了 5% 左右，但至少它们上涨了 没有注意到租金问题，但随后出现空置我的 IP 周围的费率不到 1%，所以我们一直在稳步提高租金，并将继续下去 Cheers quoll
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