澳洲澳大利亚房产出售 PPOR 并还清 IP ？？？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 寻找一些关于如何使我的投资更有效地工作的建议 我在珀斯有 5 处房产（一个是我的 PPOR） 我正在考虑出售我的 PPOR 以减少债务或偿还一些 IP 首先一些基础知识：PPOR 价值 420000 美元（欠 38000 美元） IP#1 价值 410000 美元（欠 177000 美元@ 75%）租金为每周 220 美元 IP#2 价值为 630000 美元（欠 425000 美元@ 725%）租金为每周 400 美元 IP#3amp;4（复式开发）两者价值 950000 美元的房产（欠 368000 美元@ 75%）每所房子的租金为每周 275 美元 我考虑过的选项： 选项 1 – 出售 PPOR 并还清复式开发 进入 IP#1 选项 2 – 出售 PPOR（扣除成本后大约赚 374000 美元） )，还清 IP#1（177000 美元），进入 IP#1（现为 PPOR） 用剩余的 197000 美元减少其中一个 IP 的债务，使其成为 CF+ 选项 3 – 出售 PPOR 并将出售所得现金投资于股份管理基金 进入 IP #1 选项 4 – 出售 PPOR 并在葡萄酒、女性和歌曲上大放异彩……以及大屏幕电视 – 之后必须留下一些东西女人走了，酒没了，胖女人在唱歌！目前在海外工作，仅对国内投资所得收入不缴纳任何工资税，因此负扣税、减税等并不重要。但是，作为承包商，我正在考虑到 12 月可能失业，所以想减少一些我目前拥有的债务（根据当前收入是可以管理的），但如果我失业（最坏的情况）或在珀斯的平均纳税工作，这可能不是那么容易！我喜欢支付复式开发的想法，因为完全拥有两处房产会是一种很好的“感觉”，但不确定这是否是明智的投资者方式 关于在这种情况下如何去的任何建议 感谢 Lacasa
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如果你的估值是正确的，你有2400万美元的房产和42%的LVR 如果你将所有东西再融资到80%的LVR，你就会有90万美元可以提取 那将是一个很大的有足够的缓冲来度过任何失业时期，当然是 Alex
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Alexlee，你基本上是在说获得更多债务而我正在考虑减少它，并拥有一些 CF+ 属性 贷款为 80% LVR 和另一个900000 美元的债务如果我全部撤回，我认为可服务性将是一个问题
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我不是说撤回全部 90 万美元我是说你可以获得几百 k 的 LOC 并使用为了弥补任何 CF 的不足，我倾向于将出售房产视为最后的手段，而且你当然不会急于赚钱，我有这样的理念出售房产比购买房产更容易出售意味着您将失去该房产的未来资本收益 如果您用钱购买更多房产，这很好，但例如在您的情况下，您将减少债务，这会增加您的现金流，但是会减少你未来的资本收益 假设你卖掉你的 PPOR 并偿还一些债务 如果你持有 PPOR 在 20 年内价值多少 如果现在大约 40 万美元，假设即使增长 5%，它也会价值 100 万美元+ 20 年后这就是你现在为了换取现金流而放弃的东西 你不一定需要的现金流，因为你可能还有工作，如果没有，你的 LOC 会给你足够的时间来考虑你是否需要出售或现在 对于大多数人来说，如果他们失业，他们的成本将在几个月内杀死他们 拥有几百千的 LOC，你将有数年的时间找到工作，等等 如果你打算现在退休IPs，一定要减少债务如果你还在在“建设”阶段，您希望最大化您的资产基础 现金流积极的属性很棒，但我不相信现在为了一点 +ve CF 而牺牲未来的资本收益 相反，我愿意现在有一点 -ve CF未来资本收益的回报 完全拥有房产毫无意义：我宁愿拥有 50% LVR 的 10 处房产，也不愿直接拥有 5 处房产，这会对未来的资本收益产生影响 Alex
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Alex, You have given我有几件事要考虑，我想这是一个确定退休是否对我来说是一个选择的问题，此时我正在考虑以财产为生，不要认为我还在那里，所以可能需要“构建”；再进一步，我知道如果我现在卖掉，20年后PPOR的CG会丢失，但您还必须考虑不支付PPOR抵押，IP，利率上升和其他成本等所节省的费用，以及假设你不花钱，你还能用闲钱做什么？在接下来的几年里，尤其是在繁荣之后的珀斯 Lacasa
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亚历克斯所说的 :O) 更换成长型资产平均将花费您 10 到 15 % 而可维修性获得这种类型的资金的 LOC 可能是一个问题，我相信它可以解决 Alex 的建议我认为是审慎的风险管理我当然假设你会在签订合同后寻求重新进入劳动力市场停止 ta rolf
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伟大的建议亚历克斯仅作为最后不得已的最后手段卸载 Lacasa
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拉尔夫，所以在这种情况下你也不会支持我的选项 3 场景 卖 PPOR，用那笔现金获得股票，获得保证金领先贷款并增加股票投资组合如果股票是蓝筹股，假设我将所有股息再投资，收益应该与持有 PPRO Lacasa 相同
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向 Rolfquot; 道歉它不是 Ralfquot;
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Lacasa，持有你现有的所有道具，设置 LOC 重新提取一些资金并购买管理基金，然后持有剩余的 LOC 资金用于缓冲和 SANF，这样你就可以分散进入股市放大器;增加您的现金流，而不是减少您的资产基础以及与此相关的所有相关成本，并且您可以通过在任何时候需要它们时提供 LOC 资金来最大限度地降低风险
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Rixter，thanksthat 看起来是个不错的选择
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我同意 Rixter 当然，这完全取决于个人情况，例如，如果您已经拥有 70% 的 LVR 且现金流量很大，那么出售可能是更好的选择 但是，在您的资产水平和 LVR（相对低）相对安全，比如说重新提取 10%（比如说 20 万美元左右）并分散到股票市场这样你就可以获得更多的现金流（假设你投资的股票收益率超过你的抵押贷款利息）并且仍然可以获得资本收益在 PPOR 您也可以考虑搬出 PPOR 并租房 珀斯的低收益率意味着您可以比住在 PPOR 中更便宜地租房，并且您可以从您的 PPOR 中获得所有税收优惠（并且仍然保留 CGT 豁免6 年）亚历克斯
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嗯，你会的很难以每周 50 美元（加上节税）在珀斯租房，因为 Lacasa PPOR 的利息成本也是如此
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你在租金问题上的权利 Rixter 获得 LOC 或只是做一个有什么区别对我现有的贷款进行基本重新提取我有大约 150000 美元，如果需要，我今天可以重新提取下次我在拉卡萨镇时重画会更容易
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G'day Lacasa，如果你还没有，我想你已经很接近 LOE 这就是我思考：- 将 PPOR（额外每周 220 美元）租用长达 6 年（以免失去 CGT 福利）即使这意味着您租房，您的收入也增加了 220 美元，并增加了一些折旧可以在您回来时从您的收入中扣除 如果您必须租房，那么额外的 220 美元以及税收减免将有助于支付您的租金（如果你回到了澳大利亚，也就是说）你保留了额外的资产，借用它以获得额外的收入（管理基金，无论如何）做得很好 - 这肯定是一个坚实的基础，问候，
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Les，感谢您的帖子 到目前为止，已经花了 10 年时间才到达这里 可以说缓慢而稳定，并且在假期不去的地方进行了很多艰苦的工作 租用 PPOR 并不是一个真正的选择家庭原因 我看过 LOE，但需要做更多的研究才能了解它并对这个选项感到满意 Lacasa
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Lacasa 虽然与线程无关 - 你的名字选择的是“房子”；在西班牙语中这很重要还是只是一个巧合
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拉卡萨，您不需要将所有现有贷款再融资到一个 LOC 您将建立一个新的 LOC（最大化可能的最高限额）以该财产为担保在（即 ppor 或复式开发）中拥有最高的股权水平这样你就可以保持一个结构，通过不交叉抵押来最大限度地提高你的灵活性
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geoffw，不是很重要，我说西班牙语，所以我认为它是合适的在这个论坛中 Lacasa
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Rixter，谢谢这听起来比我预期的要简单得多 通常，银行在给我贷款之前想要他们账面上的所有房子！这听起来像一个典型的贪婪银行试图通过获取超过他们真正需要的东西来最小化他们的风险 他们只是想把你绑起来，这样你就很难去其他地方了 告诉他们你想要什么，否则他们总是会试图让没有受过教育的人占上风 有 1000 人com 中的银行放款人请愿书 我相信你会找到一个遵守你的规则的
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好的，esta bien-bienvido（欢迎 - 令人惊奇的是“OK”；是如此有说服力，以至于它已经被世界各地的许多语言所采用）你谈论PPOR，但说你工作 OS 你可能会搬回去 - 但 PPOR 的状态可能会提出一些问题 如果你有认识的人建议你应该没问题 但是，如果你现在住在你的 PPOR，我会建议您可能考虑重新安排您的债务 您的 PPOR 中有很大一部分债务与您的 PPOR 有关大大减少你的税单 与合格的顾问交谈
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De nada y gracias por la bienvenida 我每 3 个月回来一次，持续大约 2-3 周，所以我确实使用了这个地方你的意思是我有一个我的 PPOR 中的高股权比例我只有 38000 美元的债务！减税并不是真正的问题，因为我的大部分收入目前都是免税的 Lacasa
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不客气，谢谢你的欢迎（向非西班牙语人士解释）不，我在你的 PPOR 中提到了高比例的债务，而不是高比例的股权对不起，你确实提到过税收 om 回国投资并不重要但你也提到你确实有可能回到 Oz 如果那是可能性，税收筹划可能是值得的，而我只是认为您在 PPOR 中的股权很小，因此债务很高；在某些投资物业上，债务较低如果您要回来生活，我建议（取决于您自己的财务建议）您在 PPOR（不可扣税）上的债务应该更低，IP 更高< BR>评论
OK Geoffw，你得到了这个，我虽然我的 PPOR 和股权高我的债务很小我一定在翻译中遗漏了一些东西，或者它迟到了我的大脑盒 Lacasa
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针对您的 ppor 或 duplex 开发确保 LOC 要么具有可用于投资的高股权水平
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Rixter，我认为我必须为 PPOR 或 duplex 再融资才能做到这一点，因为贷方希望持有第一笔抵押贷款
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如果您对现有贷方感到满意，我会首先向他们申请 LOC，以在您现有贷款的基础上针对 PPOR 或 Duplex 网站收取总额为这些房产中的任何一个提供高达 80% LVR 的贷款这有意义吗
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谢谢 Rixter，现在我明白了，我和 H SBC，还好 Lacasa
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嗨 Lacasa 我想这就是 GeoffW 想说的：你的 PPOR 上的贷款价值比率约为 IP 1 上的 90% LVR 是 43% LVR IP 2 是 IP 3 放大器上的 67% LVR； 4（双工）是 39% 从投资税的角度来看，这个想法是减少您的不可抵扣债务（PPOR）并将所有债务都作为可抵扣（您的 IP）在海外，我不确定这对您有何影响，但是住在奥兹，你们在这里有巨额税收（我最初来自美国 - yo hablo espanol un pocito），可抵扣债务会对您的现金流产生惊人的影响！ （一定要喜欢负扣税！）所以如果你可以改变你的债务比率，让你的 PPOR 中的所有债务都变成你的 IP，那么这些债务就可以扣税了。这就是一个好的会计师发挥作用的地方！简而言之-您希望 PPOR 中的 LVR 最少，IP 中最多！干杯，仁
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我是不是把拉卡萨的数字读错了？我以为它说的是四十二万 PPOR 上的三八千债务，使得 LVR lt;10% 亚历克斯
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不是你做对了，我认为对某些人来说有点晚了 PPOR 上的 LVR 约为 9% 为 38,000 美元，而不是 90% 为 380,000 美元，因为我*认为* 有些人正在看到它
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啊，是的，你是完全正确！！我必须要睡觉了！！对不起，拉卡萨，你现在可以忽略我的上一篇文章你做得很好干杯，Jen
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Hola Jen，没问题，我毕竟不会发疯！
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Hola Bastante bueno de los sonidos de la opción 4 只是开玩笑 干杯，Y-man
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La opcion 4 es mi preferido！ pero la novia dice que no Lacasa
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我不知道你的伴侣为什么不喜欢选项 4我知道我的意思是她有一台大屏幕电视等等！！！
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如果你拿出 20 万美元作为重画，把它放在你会净赚 9%（LPT）的东西上每年 2% 税前，所以 4000 美元即使你缴纳了足够 42 英寸等离子的税，不，这些天他们不是大约 2,000 美元 Alex
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Alex，你忘了酒，女人和歌！葡萄酒每年大约 3000 美元，这相当于平均每周一次 3 X 20 美元瓶，歌曲是免费的女性无价！！除非他们是你吸血的前 Lacasa 不是来自 iTunes！
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